集建地規(guī)劃綜合方案實踐
——以大興區(qū)黃村鎮(zhèn)狼垡集建地為例

李曉宇

北京興業(yè)恒盛投資管理有限公司 北京 102600

北京市國土空間規(guī)劃分為市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級，總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、相關(guān)專項規(guī)劃三類。其中詳細規(guī)劃包括控制性詳細規(guī)劃、村莊規(guī)劃和規(guī)劃綜合實施方案。規(guī)劃綜合實施方案的主要內(nèi)容是統(tǒng)籌建設(shè)空間與非建設(shè)空間、增量使用和存量更新、資源保護和建設(shè)任務(wù)、實施方式和成本控制等方面內(nèi)容，作為實施土地資源整理、城市有機更新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)治理的依據(jù)；編制實施單元內(nèi)近期建設(shè)項目規(guī)劃綜合實施方案，明確土地權(quán)屬、規(guī)劃指標(biāo)、城市設(shè)計要求、市政及交通條件、供地方式、建設(shè)時序等內(nèi)容，并與規(guī)劃年度實施計劃做好銜接[1]。

1 狼垡集建地項目背景

2015 年起，大興區(qū)作為全國 33 個試點區(qū)（縣）之一，開始了為期三年的集體土地制度改革試點工作。2016年編制完成了狼垡地區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用地控制性詳細規(guī)劃。

2017年，按照國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)<利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案>的通知》和我市《關(guān)于下達2017年利用集體土地建設(shè)租賃住房供地任務(wù)的通知》，為保障完成市政府確定的2017年集體土地租賃住房任務(wù)，狼垡集建地調(diào)整控規(guī)，狼垡集建地2號地編制《大興區(qū)黃村鎮(zhèn)狼垡集體租賃住房項目用地規(guī)劃（控規(guī)）》[2]。

以上控制性詳細規(guī)劃為狼垡地區(qū)規(guī)劃綜合實施方案的編制提供了上位規(guī)劃基礎(chǔ)，為推進狼垡集建地項目，改善狼垡地區(qū)居民生活生產(chǎn)環(huán)境提供了契機。

2 項目重點內(nèi)容——以狼垡集建地2號地L07等地塊為例

2.1 研究范圍情況

2.1.1 行政區(qū)劃、現(xiàn)狀權(quán)屬

以狼垡地區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用地2號地及周邊道路為研究范圍；研究范圍屬黃村鎮(zhèn)行政邊界內(nèi)，位于狼垡二村。研究范圍用地規(guī)模約37.52公頃；現(xiàn)狀溝渠約0.07公頃為國有地，其他為集體用地。

L07地塊規(guī)劃項目屬黃村鎮(zhèn)行政邊界內(nèi)；規(guī)劃范圍位于狼垡村。用地規(guī)模約15.60公頃；溝渠約0.03公頃為國有地，其他為集體用地。

圖1 規(guī)劃地塊現(xiàn)狀權(quán)屬圖

2.1.2 現(xiàn)狀分析

依據(jù)09年二調(diào)數(shù)據(jù)，梳理現(xiàn)狀底數(shù)，現(xiàn)狀總用地面積約37.52公頃，其中城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積約36.87公頃，非建設(shè)用地約0.65公頃。原為工業(yè)大院，沒有居住人口；原為一至二層廠房、倉庫、商服等，已全部拆騰；研究范圍內(nèi)無地上建筑，有少量樹木。

2.1.3 L07周邊地塊情況

項目東南側(cè)L01、L02地塊為集體租賃住房功能F81用地，包括社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療等功能的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施建筑規(guī)模不低于4000平方米；L03地塊為幼兒園。已取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃條件。

項目東北側(cè)L06地塊為產(chǎn)業(yè)功能F81用地，已取得“多規(guī)合一”協(xié)同平臺初審意見函。

項目東側(cè)L05地塊為集體租賃住房功能F81用地，已取得供地項目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的。

圖2 L07周邊地塊情況

2.2 規(guī)劃方案

2.2.1 規(guī)劃定位

規(guī)劃定位為：宜居生活，活力社區(qū)。

依托大興新城、新城西片區(qū)和豐臺科技園在新媒體、科教文化、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等方面的資源優(yōu)勢，發(fā)揮交通便利、生態(tài)良好的區(qū)位優(yōu)勢。提升區(qū)域環(huán)境品質(zhì)、配套設(shè)施水平、居民生活質(zhì)量；吸引高端企業(yè)入駐，提供就業(yè)崗位，增強社會效益；構(gòu)筑交通高效，公服配套設(shè)施完善的服務(wù)片區(qū)；創(chuàng)造便捷舒適生活，功能兼容配套服務(wù)設(shè)施。

2.2.2 規(guī)劃方案

原控規(guī)方案總用地面積約12.25公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模22.30萬平方米，用地性質(zhì)以F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地、公園綠地為主。

依據(jù)道路釘樁優(yōu)化規(guī)劃范圍約15.60公頃，規(guī)劃建設(shè)用地約15.06公頃；規(guī)劃建筑規(guī)模約17.75萬平方米；容積率2.5，不變；

增設(shè)24班小學(xué)一處用地2.81公頃；

生態(tài)景觀綠地增加0.54公頃；因道路釘樁，公共綠地減少約0.03公頃；

開展城市設(shè)計研究，L07地塊建筑高度控制在45米（局部可達到60米），L16地塊建筑高度控制在60米。

表1 規(guī)劃范圍建設(shè)用地控制指標(biāo)一覽表

2.2.3 方案優(yōu)化

（1）優(yōu)化建筑高度

靠近五環(huán)一側(cè)是集建地主要的形象展示界面，提升局部建筑高度有利于突出標(biāo)志性建筑，形成律動有序的天際線，塑造沿線城市形象。L06地塊維持45m，L07地塊局部建筑可突破至60m，整體基準(zhǔn)建筑高度控制在45m以內(nèi)。

（2）優(yōu)化功能布局

構(gòu)建產(chǎn)業(yè)和居住單元模塊，各單元根據(jù)居住人口和就業(yè)人口配置不同類型、不同等級的服務(wù)中心，根據(jù)居住人口按照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》配置教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施，L07居住單元模塊、L14小學(xué)單元模塊、L16產(chǎn)業(yè)單元模塊、L13公園綠地單元模塊、L15生態(tài)景觀綠地模塊共同組合共同構(gòu)成活力產(chǎn)城社區(qū)。

2.2.4 專項規(guī)劃

（1）道路規(guī)劃

道路網(wǎng)密度滿足使用要求；該地塊北側(cè)為2號地橫四路，南側(cè)為2號地橫一路，西側(cè)為2號地縱四路，東側(cè)為蘆花路，四條道路及市政附屬設(shè)施均計劃于2023年上半年竣工。

圖3 L07道路規(guī)劃情況

（2）市政設(shè)施規(guī)劃

供水由大興新城供水管網(wǎng)提供水源；污水排入規(guī)劃天堂河再生水廠；再生水水源由大興新城再生水管網(wǎng)供給；雨水排入新鳳河；電力引自北側(cè)新建110kV變電站；電信由金星路、蘆求路現(xiàn)狀電信管道接入。有線電視由黃村鎮(zhèn)有線電視機房提供；燃氣引自萬壽路南延現(xiàn)狀DN400毫米中壓燃氣管線；熱力位于清潔能源供熱區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)分布式能源站一座；環(huán)衛(wèi)由范圍西側(cè)規(guī)劃新建密閉式垃圾分類站收集，收集后運至垃圾轉(zhuǎn)運站，最終運轉(zhuǎn)至安定垃圾填埋場。

（3）三大設(shè)施校核

本項目位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)狼垡地區(qū)范圍，本次三大設(shè)施校核范圍為大興區(qū)黃村鎮(zhèn)狼垡地區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用地2號地。

核算后幼兒園、小學(xué)滿足規(guī)劃使用要求缺少初中5個班級、高中4個班級，建議初中可在狼垡組團范圍內(nèi)的現(xiàn)狀學(xué)校統(tǒng)籌解決，高中可全區(qū)統(tǒng)籌。

L01、L02地塊包括社會服務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療等功能的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施建筑規(guī)模不低于4000平方米，依據(jù)《7號文》核算居住公共服務(wù)設(shè)施配置，已滿足使用要求，DX00-1002-L07地塊范圍內(nèi)無需新增其他設(shè)施。

圖4 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖

3 城市設(shè)計

3.1 大興區(qū)城市設(shè)計引導(dǎo)

項目位于宜居現(xiàn)代風(fēng)貌區(qū)，應(yīng)加強城區(qū)內(nèi)部與外部郊野綠色開敞空間的滲透融合，強化公共空間的舒適性與街道空間的連續(xù)性，展現(xiàn)宜居宜業(yè)的活力城區(qū)風(fēng)貌。

圖5 大興區(qū)全域特色風(fēng)貌分區(qū)

3.2 城市設(shè)計引導(dǎo)——功能布局

構(gòu)建功能復(fù)合的活力產(chǎn)城社區(qū)。構(gòu)建產(chǎn)業(yè)和居住單元模塊，各單元模塊內(nèi)配置不同類型、不同等級的服務(wù)中心，單元模塊組合共同構(gòu)成活力產(chǎn)城社區(qū)。

圖6 狼垡集建地2號地功能布局意向圖

3.3 城市設(shè)計引導(dǎo)——景觀引導(dǎo)

橫一路界面塑造最大景觀面，同時通過建筑錯動布局引綠入園。建筑群間預(yù)留一定空間廊道，以便新鳳河景觀廊道向城市內(nèi)部滲透，最大程度引入森林公園景觀。建筑高低錯落，營造和諧律動的天際線。

圖7 狼垡集建地2號地景觀廊道意向圖

4 資金統(tǒng)籌情況

截至2020年12月31日，狼垡集建地前期拆遷成本約162.36億元（含前期費用、拆除騰退費用、財務(wù)費用、管理費用，村集體長期收益），市政建設(shè)費用約（含高壓線遷改費）12.6億元, 開發(fā)總成本約174.96億元。狼垡集建地可出讓的凈地（F81）約853.18畝，規(guī)劃可出讓地上建筑規(guī)模約139.82萬平方米。拆合每畝凈地開發(fā)成本約2050.7萬元，每平米樓面地價成本約1.2513萬元。調(diào)節(jié)金為15%暫估，印花稅為0.05%，折合每平米樓面地價約1.4397萬元。2號地L07地塊租賃住房按成交價每平米樓面地價約1.41萬元。

5 實施計劃

5.1 開發(fā)模式

集體土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)按照土地入市相關(guān)約定執(zhí)行。根據(jù)土地入市相關(guān)約定確定經(jīng)營主體，采取自主開發(fā)模式，負(fù)責(zé)項目的施工建設(shè)、經(jīng)營管理和收益分配。租金水平采取市場化運作，項目經(jīng)營收益將按照相關(guān)約定，歸項目主體組織成員所有。

5.2 項目實施計劃

2022年2月，完成項目綜合實施方案編制、納入“多規(guī)合一”協(xié)同平臺初審、發(fā)布公示。

2022年4月取得撥地測量成果、申報供地“多規(guī)合一”會商平臺。

2022年5月取得供地多規(guī)合一意見、取得各委辦局入市意見、辦理權(quán)屬審查、地價評估、土地測繪。

2022年6月完成集建地入市申請相關(guān)工作，審批手續(xù)并聯(lián)開展，發(fā)布出讓公告。

2022年12月開工建設(shè)，2025年3月竣工驗收。

6 結(jié)語

2017年《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見（市規(guī)劃國土發(fā)〔2017〕376號）》為推進北京市土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作，落實北京市2017-2021年集體土地供應(yīng)任務(wù)，拓寬租賃住房建設(shè)渠道，建立租購并舉的住房體系，提出了符合規(guī)劃，市場對接，注重監(jiān)管，自主運作，維護農(nóng)民權(quán)益的基本原則。同時城市規(guī)劃重點也從原來的“規(guī)劃與實施分離”中單純的規(guī)劃用地梳理到“規(guī)劃實施方案”中用地規(guī)劃、實施路徑及時序、資金安排等統(tǒng)籌考慮的轉(zhuǎn)變[3]。目前相關(guān)編制暫行辦法仍在試行階段，對規(guī)劃綜合實施方案具體編制思路和內(nèi)容均在摸索。本文以大興區(qū)黃村鎮(zhèn)狼垡集建地為例對集建地編制規(guī)劃綜合實施方案進行了初探，希望對后續(xù)集建地編制規(guī)劃綜合實施方案起到借鑒的作用。