土地集中供應(yīng)下的市場效應(yīng)與房企經(jīng)營對(duì)策探究

摘? 要：2021年初，我國自然資源部門召開了“全國2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻會(huì)議”，本次會(huì)議明確要對(duì)住宅用地供應(yīng)進(jìn)行分類，努力做好供應(yīng)分類和調(diào)控工作，并對(duì)相關(guān)工作細(xì)節(jié)進(jìn)行安排部署。針對(duì)土地集中供應(yīng)的相關(guān)內(nèi)容，我國自然資源部門頒布了《2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點(diǎn)》，在其中明確提出了“重點(diǎn)城市要結(jié)合安排招拍掛出讓住宅用地時(shí)序，集中實(shí)施“兩集中”，同步公開出讓”。本文將針對(duì)土地集中供應(yīng)下的市場效應(yīng)以及對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響進(jìn)行詳細(xì)分析，探究出土地集中供應(yīng)下的市場效應(yīng)與房企經(jīng)營對(duì)策。

關(guān)鍵詞：土地集中供應(yīng);市場效應(yīng);房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營

所謂的“兩集中”，便是指集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，并且集中出讓的次數(shù)原則上不超過3次。針對(duì)本次供地兩集中試點(diǎn)對(duì)象是由4個(gè)一線、18個(gè)強(qiáng)二線城市構(gòu)成的，這些城市一般都是房價(jià)上漲非常嚴(yán)重的城市，為了切實(shí)有效轉(zhuǎn)變這些城市的狀況，借助土地出讓政策作為改革契機(jī)，緊緊圍繞住房不炒的原則，確保我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，杜絕房價(jià)上漲對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域帶來的動(dòng)蕩。本文將針對(duì)土地集中供應(yīng)下的市場效應(yīng)與房企經(jīng)營對(duì)策進(jìn)行詳細(xì)分析。

1、土地集中供應(yīng)下的市場效應(yīng)

1.1試點(diǎn)城市土地溢價(jià)率下降

《2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點(diǎn)》當(dāng)中，試點(diǎn)城市涵蓋了4個(gè)一線、18個(gè)強(qiáng)二線城市。自從土地集中供應(yīng)政策穩(wěn)固落實(shí)之后，對(duì)于多個(gè)試點(diǎn)城市帶來了一定影響，多個(gè)試點(diǎn)城市的土地平均溢價(jià)率呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，支持配建比例逐漸上升。據(jù)調(diào)查，截止2021年上半年，從第一次土地集中出讓的城市來看，大部分城市的土地溢價(jià)率不斷下降，蘇州市在第一輪土地集中供應(yīng)改革下，土地溢價(jià)率下降為1.85個(gè)百分點(diǎn)，平均土地溢價(jià)率為7.25%。

1.2土地市場競爭加劇

在本次土地集中供應(yīng)試點(diǎn)城市中，大多都是經(jīng)濟(jì)非常強(qiáng)的一線或者強(qiáng)二線城市，無論是人口流量還是住房壓力都非常大，由此造成這些城市房地產(chǎn)市場的投資利潤極大。在第一次土地集中供應(yīng)改革當(dāng)中，涉及到的土地價(jià)值都是幾百億規(guī)模，多個(gè)城市同時(shí)集中出讓土地，則會(huì)占用房地產(chǎn)市場當(dāng)中巨大的現(xiàn)金流，即使是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，也無法全部參與到土地集中出讓當(dāng)中。在此基礎(chǔ)上，土地集中供應(yīng)與出讓，在一定程度上鉗制資源有限的房地產(chǎn)企業(yè)，促使土地出讓的競爭更加有序。此外，因?yàn)橥恋丶泄?yīng)當(dāng)中規(guī)定了土地溢價(jià)率的上線，所以優(yōu)質(zhì)地塊的報(bào)價(jià)和配建比例，一般都是迅速觸頂，在達(dá)到價(jià)格限制以及其他配建自持比例上線之后，采取搖號(hào)確定摘地對(duì)象，這也在一定程度上促使獲得土地存在一定程度的變數(shù)。此種方式下，說明了集中拍低增強(qiáng)了競爭，并且重塑了企業(yè)的拿地格局。

1.3房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升

在土地集中供應(yīng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在不斷拍賣的過程中，改進(jìn)自身的拍賣與商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，但是三次出讓給房企的反應(yīng)時(shí)間相對(duì)較短，空間呈現(xiàn)出明顯不足的情況，這也在一定程度造成開發(fā)商拿低分化加劇局面。針對(duì)資金雄厚、實(shí)力較強(qiáng)的房企來說，斬獲的地塊更多，實(shí)力較小的小中房企很難在土地集中供應(yīng)當(dāng)中分得一杯羹，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的出清，并且有利于實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中度提升。

2、土地集中供應(yīng)對(duì)房企經(jīng)營的影響

2.1融資壓力日漸沉重

在土地集中供應(yīng)背景之下，要求房地產(chǎn)企業(yè)在出讓前籌集巨額現(xiàn)金，這些現(xiàn)金用于繳納土地拍賣保障金以及摘得地塊之后的出讓金。傳統(tǒng)的錯(cuò)峰拿地模式當(dāng)中，房企可以通過項(xiàng)目促銷、短期借貸等諸多方式來籌措資金，但是在土地集中供應(yīng)模式下，需要房企在短時(shí)間內(nèi)籌措大量的資金。土地集中供應(yīng)模式下，房企動(dòng)輒需要一下子拿出百億的資金，這在一定程度上對(duì)房企的現(xiàn)金流帶來了影響，擾亂了原本資金籌措節(jié)奏。很多銀行存在限貸、“三條紅線”等諸多政策約束，直接對(duì)房企融資帶來了壓力，促使一些資金比較緊缺的房企背負(fù)的融資壓力更大。

2.2產(chǎn)品集中競爭壓力加劇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年?duì)I銷計(jì)劃在各個(gè)城市、各個(gè)區(qū)域之間存在相對(duì)比較大的協(xié)調(diào)空間，尤其是在集團(tuán)層面上來說，想要實(shí)現(xiàn)房企現(xiàn)金流與利潤最大化，就需要注重各個(gè)層次的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌。但是針對(duì)發(fā)展重心為一二線城市的房企來說，土地集中供應(yīng)模式之下，產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)的戰(zhàn)略需要進(jìn)行調(diào)節(jié)和轉(zhuǎn)變，一方面集中出讓土地需要籌措資金來參與土地拍賣，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷的加速回款嗎，才能夠籌措到相應(yīng)的資金。另一方面，土地集中供應(yīng)會(huì)促使產(chǎn)品集中上市，造成房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更加激烈。

2.3項(xiàng)目利潤被大幅度壓縮

結(jié)合現(xiàn)有的土地集中供應(yīng)模式來看，土地出讓競爭非常激烈，尤其是針對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊來說，競爭尤為激烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得土地，必須要在競爭激烈的環(huán)境下拔得頭籌，促使利潤率就會(huì)壓縮。雖然土地集中供應(yīng)模式當(dāng)中，規(guī)定了溢價(jià)率的限制，但是限制背后還輔助以自持比例，自持比例與配建比例上升，意味著成本也會(huì)隨之增加，這就極大的壓縮了項(xiàng)目的利潤率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來了一定程度的挑戰(zhàn)。

3、土地集中供應(yīng)下房企經(jīng)營對(duì)策

3.1加速經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型

土地集中供應(yīng)模式之下，重點(diǎn)想要確保試點(diǎn)城市的房價(jià)穩(wěn)定、低價(jià)穩(wěn)定，展現(xiàn)出了我國對(duì)房地產(chǎn)市場的管控解決心。結(jié)合當(dāng)前“銀行限貸、三道紅崗、限地價(jià)+竟配建+搖號(hào)”等諸多手段來看，各地主管部門對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的政策手段多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)必須要放下幻想，不斷強(qiáng)化自身勢力和專業(yè)水平，在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，不斷強(qiáng)化自身競爭力。獲取超額利潤就應(yīng)該做好內(nèi)外配合，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)粗放式經(jīng)營模式，對(duì)內(nèi)應(yīng)該以現(xiàn)金流和利潤為核心，強(qiáng)調(diào)“土儲(chǔ)——建設(shè)——融資——供銷——存貨——回款——轉(zhuǎn)結(jié)”每個(gè)環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)一體化管理水平。對(duì)外則應(yīng)該強(qiáng)化自身產(chǎn)品優(yōu)勢，展現(xiàn)出自身的競爭力，獲得超額利潤。具備前瞻性目標(biāo)，將經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)移到城市改造、城市更新等項(xiàng)目當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)自身精細(xì)化管控轉(zhuǎn)型。

3.2合理投資把控現(xiàn)金流

在土地集中供應(yīng)模式之下，想要獲得優(yōu)質(zhì)地塊，必須要不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金儲(chǔ)備，這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流提出更高的要求。為此，必須要強(qiáng)化現(xiàn)金流管控，在參與土地拍賣時(shí)，應(yīng)該選擇合適地塊、契合自身發(fā)展經(jīng)營目標(biāo)的地塊進(jìn)行參與，杜絕資金盲目投入。銷售環(huán)節(jié)也應(yīng)該引入諸多促銷安排，實(shí)現(xiàn)流量型產(chǎn)品與利潤型產(chǎn)品協(xié)調(diào)，在現(xiàn)金流的錯(cuò)峰需求下提升產(chǎn)品質(zhì)量，強(qiáng)化盈利水平。

結(jié)束語

總之，土地集中供應(yīng)作為我國最新的土地政策，自2021年初頒布后，全國各地主動(dòng)學(xué)習(xí)落實(shí)跟進(jìn)，可以說土地集中供應(yīng)政策對(duì)市場和企業(yè)經(jīng)營都產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響。為積極應(yīng)對(duì)土地集中供應(yīng)政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)分析市場變化，適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營策略，抓住有利時(shí)機(jī)，加速經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，合理投資把控現(xiàn)金流，確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

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作者簡介：胡留森，男，漢族，本科，湖北衡正房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司。