基準地價變化及影響因素分析研究

孫小英　 范舉甲　王文娟

摘? 要：城市土地作為一種不可再生的稀缺自然資源是城市一切經(jīng)濟活動的載體，在市場經(jīng)濟條件下，土地價格是城市土地市場運行的一個中心環(huán)節(jié)，是土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等各項交易或融資活動重要參考依據(jù)，它的存在對城市土地資源的合理配置起關(guān)鍵性作用。基準地價的漲幅受地方政策、社會經(jīng)濟、城市規(guī)劃等諸多因素影響，研究城市土地市場中地價的動態(tài)變化及其驅(qū)動因素不僅可以了解城市土地市場點展動態(tài)及時掌握地價水平，分析影響地價變化的因素還能客觀地評估和預(yù)測未來地價的走勢為政府部門加強地價管理宏觀調(diào)控土地市場科學，合理地制定地價管理政策引導市場趨于規(guī)范促進城市土地資源更有效配置提供理論參考和實際借鑒。本文通過選用實際案例分析基準地價漲幅的幾個影響因素，為今后估價師評估基準地價提供分析思路。

關(guān)鍵詞：基準地價;影響因素

1、研究區(qū)域概況

定西市位于甘肅省中部，古稱“隴中”，東接天水市，西靠蘭州市，北鄰定西市，南連隴南市，并于甘南州、臨夏州接壤。處在北緯34°26'～35°35'，東經(jīng)103°52'～105°13′之間，全市總面積20330平方千米。近年來，定西區(qū)內(nèi)內(nèi)人口總量不斷擴大，對于繁榮當?shù)厣虡I(yè)，改善生態(tài)結(jié)構(gòu)，提升商業(yè)整體水平起到了至關(guān)重要的作用。定西作為古絲綢之路的重鎮(zhèn)，同時又是“中國薯都”，商貿(mào)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)增長，商品消費呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢，為豐富城市商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)提供了有利條件。隨著城市人口規(guī)模的不斷擴大，老城區(qū)用地緊張的趨勢逐漸體現(xiàn)出來，未來人口逐漸向新城區(qū)轉(zhuǎn)移。為此，城市人口的主要集中在老城區(qū)、新城區(qū)及西川片區(qū)。

2、基準地價演變分析

2.1基準地價演變

定西市城區(qū)2020年基準地價與2014年的基準地價進行比較（見表1），城區(qū)各類用地基準地價都在不斷上升，從同一級別看，各類各級用地的基準地價都在不斷上升，這與定西市現(xiàn)狀實際基本吻合。從上漲幅度上看，基準地價評估結(jié)果反映的總體地價水平以住宅用地的上漲幅度最高，工業(yè)用地最低。

2.2商服用地地價變動分析

商服用地是城市各類用地中土地收益最高的，因而商服用地基準地價代表了城市各類土地平均地價的最高水平。從商服用地空間分布情況來看，主要有兩種類型：一是商業(yè)集中的各級商服中心，二是散布于街道和街坊的眾多商業(yè)網(wǎng)點和規(guī)模不等的市場。商服中心集聚度，占據(jù)著優(yōu)越的商服區(qū)位，由功能齊全的眾多商業(yè)網(wǎng)點、相當規(guī)模的商場或各類綜合、專業(yè)市場組成，是城市商業(yè)繁華地段。

根據(jù)在土地級別更新過程中對定西市城區(qū)各級商服中心的劃分，結(jié)合土地定級結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，定西市的市級、區(qū)級商服中心分布在一級、二級地的范圍內(nèi)，一級商服用地基準地價反映了城區(qū)內(nèi)各類各級用地的最高土地平均價格。二級地是僅次于一級地的商業(yè)、服務(wù)業(yè)理想用地，其商服繁華程度雖不及一級地，但是隨著新城區(qū)和高鐵站周邊商業(yè)相繼發(fā)展成熟，也帶動了周邊地價的不斷上漲。三級其商服繁華程度低于二級，因此基準地價明顯比二級地低。四級沒有商鋪，其繁華程度遠低于一、二、三級的土地，地價也明顯偏低。因此，定西市城區(qū)商服用地商服繁華程度變化表現(xiàn)為一中緩慢漸變的趨勢，符合商服用地基準地價的級間差異規(guī)律。

從定西市城區(qū)商服用地基準地價變化情況可以看出，2020年各級基準地價均較2014年有所提高，Ⅰ級上漲6.35%，Ⅱ級上漲16.58%，Ⅲ級上漲25.22%，Ⅳ級上漲46.13%，其中四級商服用地地價漲幅最大。

2.3住宅用地地價變動分析

住宅用地是人們必不可少的基本生活資料，隨著人們生活水平的不斷提高，人們對住宅用地的質(zhì)量要求也越來越高。定西市城區(qū)住宅用地的空間分布現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢是：一級地主要分布于以市級商服中心為核心的城區(qū)中心地帶，公共服務(wù)設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完備，居住生活方便，是目前的住宅密集區(qū);二級地是僅此于一級的理想住宅用地，是主要的居住、辦公用地，人口密集，中高層住宅集中，新城區(qū)分布有近幾年內(nèi)開發(fā)完成的商品住宅小區(qū)，學校、醫(yī)院等公用設(shè)施齊全，帶動周圍地價不斷上漲;三級地有一定的服務(wù)設(shè)施，住宅用地建筑多以低層為主;四級住宅用地主要分布于城市邊緣地帶，住宅密度小，基礎(chǔ)設(shè)施配備薄弱。居住人文環(huán)境較差?？傮w而言，定西市城區(qū)住宅用地基準地價出現(xiàn)由中心向外圍逐漸遞減的趨勢，是符合土地區(qū)位理論的，也是客觀合理的。

定西市城區(qū)2020年住宅用地劃分為四級，2014年為四級;2020年住宅用地各級基準地價較2014年都有較大程度的提高，Ⅰ級和Ⅱ級上漲幅度分別為19.25%、39.57%，Ⅲ級漲幅58.11%、Ⅳ級漲幅41.68%。

2.4工業(yè)用地地價變動分析

2020年定西市工業(yè)用地級別劃分為四級，2014年劃分為四級，各級地價都有所變化，其中2020年Ⅰ級地價比2014年Ⅰ級地價上升了1.55%，Ⅱ級上漲了1.56%，Ⅲ級上漲了9.94%，Ⅳ級上漲了7.64%。

2.5綜合地價變動分析

若直接利用各年度同用途、同級別的基準地價進行比較分析，會產(chǎn)生同一區(qū)域在兩個評估年度的士地級別不一致的情況從而導致對比分析的數(shù)據(jù)口徑不一致。為統(tǒng)一數(shù)據(jù)分析口徑，我們參照基準地價的定即區(qū)域內(nèi)各用途某一時點上土地使用權(quán)的平均價格，以中心城區(qū)各年度評估區(qū)內(nèi)各用全其準地價的平均水平代表該年度該用途基準地價水平，進而對比分析各用途的基準地價變化情況。本文采用按各級別用地面積加權(quán)測算各用途基準地價在各評估年度的平均值作為該年度該用途基準地價平均水平。

3、地價變動原因分析

3.1基準地價的內(nèi)涵的變化

基準地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途分別評估，某一基準日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。地價是特定內(nèi)涵下的價格，內(nèi)涵不同，價格不同。兩版基準地價的內(nèi)涵變化主要是開發(fā)程度和容積率不同，而這兩個因素是影響地價的主要因素。

3.2空間格局的變化

近年來，隨著定西市社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城區(qū)內(nèi)建成和在建的商服中心集聚功能進一步增強，商服活動空間格局發(fā)生了明顯的變化。大規(guī)模的商業(yè)及服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)提高了居民工作、休閑、購物的便利性，提升了所在區(qū)域的居住環(huán)境，形成了人群和各種經(jīng)濟要素的聚集，降低了經(jīng)濟主體在生產(chǎn)和生活中的轉(zhuǎn)移成本和運營成本，為經(jīng)濟主體帶來更多的超額收益，大量的超額收益資本化到周邊的土地上，使得土地級差地租上升，土地資產(chǎn)增值，帶來周邊土地價格的上升。

3.3房價預(yù)期帶動地價上漲

消費者預(yù)期是推動商品價格上漲的重要因素之一。近幾年，定西市城周邊區(qū)域及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在縣城購買房屋相比2014年以前大幅度增長，改善居住條件的潛在需求是定西市房地產(chǎn)市場更加活躍的主要原因，這也導致了消費者與供給者預(yù)期房價上漲，正是消費者和開發(fā)商都預(yù)期房價上漲，開發(fā)商才會不斷的以高價拿地，加之近兩年城區(qū)和周邊縣城棚戶區(qū)工作改造力度較大，且被拆遷戶基本以貨幣方式安置，縣城的拆遷戶大多選擇在市城區(qū)購買住房，直接導致商品住宅需求量及銷售價格急劇上升，推動了地價的上漲。

3.4土地取得成本增加

從近幾年定西市城區(qū)國有土地征收情況分析，土地征收成本成本在不斷增加，導致政府儲備價格不斷上升，甚至出現(xiàn)價格倒掛現(xiàn)象，這是導致地價上漲的最重要的原因。

4、結(jié)論

基準地價的漲幅受諸多因素影響，其一是經(jīng)濟走勢，一般情況下，當一個地區(qū)經(jīng)濟水平不斷提升，地價也會隨之上漲，但漲幅不完全一直。其二是城市規(guī)劃，城市規(guī)劃決定一定時期內(nèi)的土地利用類型，從而影響這土地的開發(fā)利用。其三是土地供需狀況，需求量越大，地價響應(yīng)越高。最后是地方政策，不論是土地政策、房地產(chǎn)政策還是產(chǎn)業(yè)政策，都會對基準地價起著很大的作用。通過上述結(jié)論，我們發(fā)現(xiàn)影響基準地價的因素諸多，如何合理確定基準地價，讓其在土地市場發(fā)揮積極的功效，促進土地市場健康發(fā)展是值得我們進一步探索的問題

參考文獻

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[3]田善淮. 福清市城區(qū)基準地價時空演變及影響因素分析[D]. 福建師范大學， 2014.

作者簡介：孫小英， 1985，女 ，甘肅，民族：漢，甘肅衡業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司，職稱：中級，研究方向：土地評估