捂盤捂成法拍房，寶能城的高光與滑鐵盧

王艷玲

兩年前的網(wǎng)紅盤，兩年后的法拍房，一樣的市場關(guān)注度，卻是兩種截然不同的熱鬧。

近幾日，深圳南山西麗寶能城因?qū)毮芘c平安銀行的債務(wù)問題被推上風(fēng)口浪尖。

按照平安銀行副行長郭世邦在業(yè)績會上透露的情況來看，平安銀行房地產(chǎn)出險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要是以寶能為主，目前與寶能已達(dá)成司法和解，法院也出具了調(diào)解書。

其中金額最大的為54億元的寶能城項(xiàng)目馬上可進(jìn)入司法拍賣執(zhí)行環(huán)節(jié)，這意味著已完工的住房馬上可以上市銷售。

捂盤捂成法拍房，這句話是市場和業(yè)內(nèi)對寶能城東區(qū)這批產(chǎn)品的評價(jià)，同樣透露著些許遺憾。同早已入伙的西區(qū)相比，寶能城此次法拍的東區(qū)產(chǎn)品是原先被外界認(rèn)為有“捂盤”嫌疑的大戶型住宅。

值得一提的是，2022年春節(jié)后，該批房源還曾放出即將入市的消息。在中介和銷售的口徑里，這批產(chǎn)品是寶能城的“壓軸之作”，無論位置還是產(chǎn)品質(zhì)量均為上乘，誰能想到，沒過幾天，寶能城就傳出被開發(fā)商抵押出去成為平安銀行的債權(quán)。

從網(wǎng)紅盤到法拍房

2015年11月，南山西麗寶能城第一次開盤，彼時(shí)項(xiàng)目推出東區(qū)產(chǎn)品，備案均價(jià)6.96萬/㎡;次年，寶能城加推，直到2018年東區(qū)只剩十幾套200平米的大戶型，該批房源均價(jià)已突破“8”字頭;此后在樓市火熱的2019年，寶能城分別在5月和9月推出了兩批次房源，其中，西區(qū)一期推出396套住宅，均價(jià)約8.2萬/平米，當(dāng)天成交195套。

而讓寶能城跨入千萬豪宅大關(guān)的正是9月份推出的產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)西區(qū)二期推出336套住宅，均價(jià)約8.42萬/平米，已是千萬級豪宅了。

從規(guī)劃到建設(shè)，大體量大規(guī)模的寶能城一步步地整合片區(qū)資源完善近百萬平方米的綜合體項(xiàng)目，隨著西麗片區(qū)規(guī)劃的落地，寶能城的價(jià)值也逐漸在深圳購房者心中凸顯出來。2020年11月，寶能城東區(qū)推出的樓王單位使該項(xiàng)目一躍成為深圳網(wǎng)紅盤大軍中的一員。

2020年11月，寶能城東區(qū)推出68套樓王單位，該批房源建面約253-421㎡，均價(jià)9.85萬/㎡，總價(jià)超2000萬的大戶型，貨值將近20億。而至今還為地產(chǎn)人津津樂道的話題是，該批房源是在開售前5分鐘才發(fā)布公告，創(chuàng)深圳史上最短開盤通知紀(jì)錄，突擊開盤，仍實(shí)現(xiàn)1小時(shí)售罄。

“假如生命只剩下五分鐘，我會去寶能城搶套房。”這是后來人們對此次寶能開盤事件的感嘆。

為何賣得這么快，為何這么多人遺憾，答案也顯而易見。盡管9.85萬/㎡的開盤價(jià)格創(chuàng)下西麗開盤均價(jià)歷史新高，但對比同一小區(qū)當(dāng)時(shí)已經(jīng)最高掛牌到14萬/㎡的二手房價(jià)格，已經(jīng)不知道便宜了多少。

盡管多數(shù)購房者并沒有搶到該批倒掛房源，但寶能城東區(qū)還有一批保留房源的消息，卻悄悄開始在深圳購房者中流傳。

2022年4月，這批保留房源終于露出了廬山真面目，只是出場的形式并非大家想的那么炫酷。

4月15日，寶能城部分房源已被上架平安特別資產(chǎn)處理平臺，據(jù)平安銀行主體認(rèn)證下的公眾號“平安特管”披露的信息，項(xiàng)目目前處于詢價(jià)階段，即將啟動(dòng)法拍流程，目前可以預(yù)約看房，享受平安專屬接待通道。

4月19日，南都灣財(cái)社記者進(jìn)一步求證寶能城項(xiàng)目方、銷售顧問，對方表示這批房源可能會分批在阿里法拍平臺拍出，具體的情況由深圳中級人民法院發(fā)布的公告為準(zhǔn)，項(xiàng)目方會在開拍前三天收到法院消息，“目前還沒收到消息，本周內(nèi)預(yù)計(jì)不會發(fā)出公告。”

法拍房暗含風(fēng)險(xiǎn)

深圳新房限價(jià)嚴(yán)格，法拍房又被冠以“撿漏”、“低于市價(jià)”等噱頭，那么當(dāng)這兩者共同作用下，是否意味著價(jià)格更低？

南都灣財(cái)社記者從寶能方了解到，本批次住宅房源在法拍平臺發(fā)布的起拍價(jià)格可能接近參考價(jià)，具體以公告為準(zhǔn)。記者進(jìn)一步了解到，目前寶能城的官方參考價(jià)為8.4萬/平米，此前市場對此批產(chǎn)品預(yù)估均價(jià)為11.5萬/平米。

從價(jià)格看，寶能法拍的住宅房源確實(shí)是存在優(yōu)勢的，但是正常銷售和法拍之間的差別并不只是交易平臺的不同。值得一提的是，這是深圳首次整棟新房面向購房者法拍，對于購房者來說，深圳市場并無可借鑒的案例，正式確認(rèn)購買前仍需明晰一系列交易過程中涉及的風(fēng)險(xiǎn)問題。

廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師在接受灣財(cái)社記者采訪時(shí)指出，購房者需要重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方面，一是現(xiàn)售問題，二是稅費(fèi)問題。

現(xiàn)售問題關(guān)系到能否正常過戶。如果開發(fā)商的這批房產(chǎn)已經(jīng)辦理了首次登記，房產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)登記在開發(fā)商名下，這種情況下，競買人不存在過戶不了的糾紛，那么拍賣過戶不會產(chǎn)生問題。

另一方面，競買人要格外關(guān)注稅費(fèi)承擔(dān)問題，因?yàn)楹芏鄻潜P在開發(fā)的時(shí)候都是用后面賣房子的尾款來支付稅費(fèi)的，前面開發(fā)階段拖欠了大量的稅費(fèi)，如果包含歷史拖欠稅費(fèi)都由競買人承擔(dān)的話，競買人要考慮一下這里面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

如何避免風(fēng)險(xiǎn)？周爭鋒律師提醒各位購房者，這就要求競買人要看清楚拍賣公告里面關(guān)于產(chǎn)權(quán)情況和稅費(fèi)承擔(dān)情況的表述。“只要開發(fā)商已經(jīng)確權(quán)了，競買后競買人辦證是沒有問題的。另如果說拍賣公告確認(rèn)各自承擔(dān)稅費(fèi)，或者說沒有要求承擔(dān)歷史稅費(fèi)，只是要求競買人承擔(dān)因本次交易產(chǎn)生的稅費(fèi)的話，那稅費(fèi)方面也是沒有什么問題。”

今年3月，南都灣財(cái)社記者曾實(shí)地探訪過寶能城東區(qū)該批次住宅產(chǎn)品，項(xiàng)目已經(jīng)完工，只有部分公區(qū)和樓層還在施工，樣板間也已經(jīng)完工，從高層向外望去，并無高建筑物遮擋視野，可見山景和學(xué)校。

寶能警報(bào)未解除

隨著2021年房地產(chǎn)行業(yè)大面積爆雷，除了寶能之外，還有不少房企同樣陷入現(xiàn)金流困境。2022年，主要上市銀行的2021年業(yè)績里悉數(shù)出現(xiàn)了房地產(chǎn)貸款不良率上升的情況。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，上升最快的為工商銀行，2021年同比增加2.47個(gè)百分點(diǎn)至4.79%，中國銀行上升0.37個(gè)百分點(diǎn)至5.05%，為統(tǒng)計(jì)的12家銀行最高。

“以房抵債”、“以資抵債”、“以股抵債”等方式成為當(dāng)下房企們解決債務(wù)危機(jī)的方式之一，那么類似寶能城整棟新房司法拍賣的處置方案，未來會否成為地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士在接受南都灣財(cái)社記者采訪時(shí)認(rèn)為，新房法拍是處理房企爆雷債務(wù)問題的渠道之一，但并不一定會普及。

“法拍的前提是房子必須得順利的竣工交付能夠網(wǎng)簽合同拿到房產(chǎn)證。那么基于竣工交付的要求下，很多復(fù)工復(fù)產(chǎn)仍存在問題的房企進(jìn)行新房法拍存在難度，未來市場上的新房法拍并不一定會成為一個(gè)普遍的渠道。”

但李宇嘉同時(shí)認(rèn)為，部分未交付未建成的項(xiàng)目如若作為抵債選項(xiàng)的話，房企或可以和銀行或者其他機(jī)構(gòu)合作，由銀行或機(jī)構(gòu)投入資金建設(shè)項(xiàng)目順利竣工交付，再進(jìn)行法拍，這樣的話既償還了銀行的貸款，房企又能夠獲得溢價(jià)的收益。不過他同時(shí)表示，此種方法并不會成為普遍的渠道，實(shí)施起來仍存難度。

不久后寶能城的即將法拍或許可以短暫地挽救寶能的債務(wù)危機(jī)，并回籠一波現(xiàn)金流，但對寶能來說，卻不可放松警惕。恰如恒大董事長許家印、寶能董事長姚振華仍是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)人物。

梳理近期寶能的新聞，你會發(fā)現(xiàn)這位董事長的“出鏡率”也頗高。3月10日，平安銀行副行長郭世邦透露，平安銀行房地產(chǎn)出險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要是以寶能為主;3月17日，廣州市中級人民法院于發(fā)布的一份送達(dá)公告顯示，寶能集團(tuán)董事長姚振華下落不明;3月22日，寶能官方微信公眾號發(fā)布姚振華還在正常工作的消息;4月2日，寶能集團(tuán)官微發(fā)布消息稱，在近日召開的董事長辦公會上，寶能集團(tuán)董事長姚振華就集團(tuán)現(xiàn)階段流動(dòng)性困難化解工作進(jìn)展進(jìn)行了通報(bào)，其稱寶能挺過了最困難的時(shí)期。