商業廣場項目暖通設施設備維護保養實施方案

范廣好

（上海柏悅物業服務有限公司，上海 200120）

隨著商業綜合體建設規模的不斷擴大，其能耗也在持續上升，商業綜合體作為公共建筑，如何提升暖通系統運行效率，為商業體提供必要運行保障，促進建筑整體節能減排是一個值得研究的課題。

1 項目概況

本項目總建筑面積約為48×104m2的商業廣場，地處于某地三區結合的繁華地段，項目地塊包括五星級酒店、甲級辦公樓、高檔公寓、商業綜合體等，建筑高度248 m，其中，購物中心建筑面積為28×104m2，五星級酒店建筑面積為40 000 m2。由于該項目規模大、空調供冷時間長，對空調系統的舒適節能、穩定可靠、自動化程度等方面都有嚴格的要求。為了確保項目長期穩定、可靠、安全運行，必須合理組織，加強暖通設施設備運行管理，運行管理以暖通設備維保工作為核心，主要對項目內暖通機電設備，如冷凍機、鍋爐、空調箱、水泵等進行日常維護保養，測試相關暖通設施設備的功能性；并配合BA智能控制系統維護保養，對控制系統進行測試維護工作。

2 暖通設施設備維護保養目標

2.1 暖通設施設備現狀

由于本項目規模龐大，故當前以商業綜合體建筑暖通系統維保為例，該綜合體暖通系統設計通過全年負荷模擬、優化設備選型、運行策略設計、調適跟蹤優化、數據監控專家診斷等高標準精細化考量，量身打造高效制冷機房，主機設備經過優化，采用4臺700RT永磁同步變頻離心機組和2臺300RT永磁同步變頻螺桿機組進行供冷；3臺700 kW風冷熱泵機組在夏季用冷高峰期進行供冷，冬季進行供暖；3臺180 kW空氣能熱水機組提供全年生活熱水的搭配方案。并配置BA自控系統，可根據商業廣場負荷需求自動調節運行，確保制冷機在不同負載的工況下均運行在高效區間。

2.2 維護保養目標

為了給顧客提供一個舒適的購物環境，本項目暖通系統除了在設計與施工過程中十分嚴謹，還加強了對暖通設施設備的維護保養工作，基于對顧客提供舒適的環境的社會、經濟效益，制定相應的暖通設備管理制度，通過科學的管理方式，確保設備設施正常運作，為商業體正常的經營秩序，舒適的購物環境提供有力保障。對此物業專業人員應強化設備基礎管理工作，維修和定期保養相結合；安排專人做好設備、設施運行操作及日常巡視檢查，做好運行記錄；對運行中發現的問題及時分析、處理，做好維修保養記錄；此外，做好設備、設施信息管理系統的完善，保持實時更新。暖通系統設施設備維保內容包括空調水系統、空調風系統、冷凍主機系統及輔助設備等（如圖1），其中以冷凍機的維保為重點。

圖1 暖通系統維保項目

3 暖通設施設備維護保養實施

3.1 冷凍主機維保措施

冷凍機組維護對于技術的要求很高，且對運行工況也有很高要求，油位、水質、室內環境等等，一旦出現故障，會使影響面進一步擴大。

因此，冷凍機必須進行常規的維護保養工作：冷凍機初期運轉需要對壓縮機的油面、回油情況及油的清潔度經常觀察，為了防止潤滑不良對冷水機運行造成影響，必須要及時更換或添加調整油位；風冷系統要對冷凝器是否結垢進行經常檢查，將水垢及時清除，保證良好換熱狀態。水冷系統則要確保水泵工作正常，保持正常流量，同時避免水質不達標，影響正常運行；在日常維保中，對冷凍機壓縮機運行狀態進行經常性檢查，保證排氣溫度正常，尤其是換季運行時要對系統運行狀態特別關注，對系統供液量和冷凝溫度進行及時調整；仔細傾聽壓縮機、冷卻塔、水泵及冷凝器風機運轉聲音，及時分析處理異常情況，并對壓縮機、排氣管及水泵振動情況進行檢查；加強對壓縮機的維護，由于初期系統內部清潔度較差，故在運行3個月后就應更換一次冷凍油與干燥過濾器，根據實際情況，大約半年之后再進行一次更換，確保機組的潤滑、降溫功能處于良好狀態；冷凍機長期運行會有冷凝器、蒸發器結垢現象，降低效率、增加能耗、縮短壽命，如不能及時清除水垢，勢必會面臨設備故障、停機的危險，進而影響商業體運作。因此，做好設備定期清洗十分必要，但必須采用科學的清洗方式，避免因清洗方式不當造成冷凍機設備腐蝕、損壞等；由于冷凍機是非常精細的密封系統，必須密封運行，故必須開展定期檢漏，冷凍機常規使用肥皂水檢漏，檢漏時將肥皂水涂抹系統中容易或懷疑滲漏部位，接口、接頭、控制器等處，如有氣泡產生則此處就有滲漏點需要系統檢查，漏點可能不止一個。

本項目使用2臺螺桿式制冷壓縮機，其屬于容積型壓縮機，在運行中容易遇到壓縮比異常、冷凝器與蒸發器效率低、油路系統故障、壓縮機過載故障等。在實際運維中碰到控制器報警、壓縮機不啟動問題，經檢查分析后，造成該種故障現象的主要原因在于壓縮機運行時高壓壓力過高而導致報警，由于機組冷凝器過臟，造成散熱不良，在對該故障原因進行確認后，將機組冷凝器清洗干凈之后，并改善冷凝器周圍散熱環境，壓縮機可正常運行，警報去除；壓縮機雖運行正常，但又出現頻繁啟動，運行幾秒后停止又啟動，經過深入檢查、分析，是低壓繼電器出現偏差，壓差變小，在這種不正常條件下長期運行容易損壞壓縮機。立即對低壓繼電器上兩個調節螺釘進行調整，左邊刻度指示為壓力下限部分，右邊刻度為壓力上限部分，兩個刻度值之差為壓縮機啟動運行區間，在調試過程中，應注意對控制箱上數字顯示低壓壓力進行觀察，不可為0或0以下，以免導致壓縮機運行狀態下制冷回氣系統管路抽空，低負荷下高速運行會損壞壓縮機機械部件。

制冷機組是商場空調系統的心臟，如制冷機組制冷量不夠，會對空調系統效果產生很大影響，從而無法滿足商場制冷需求。造成制冷難以滿足商場要求的原因有：實際冷負荷超出機組制冷量，導致機組冷水出水溫度偏高；其次，冷卻水參數達不到規定要求，冷卻水溫偏高與流量偏小也會對制冷效率產生負面影響，故應對冷卻塔設備運行狀況進行檢查，確保運行正常，此外，還應檢查冷卻水管路，將管路中的過濾器拆卸，是否有雜質堵塞冷凝器、吸收器、蒸發器等機組主要傳熱部件，避免對冷卻水流量和換熱效率造成影響；如檢查無誤，應檢查冷卻塔配比余量是否充足。制冷機組長期運行也會因其自身原因引起制冷量衰退，故在項目初期，購置機組應在設計冷量基礎上適當留有余量；如無法滿足設計冷量要求，應根據商場負荷供冷需求與供冷效率進行相應的系統改造，以促進系統良好運行，提升商場供冷環境。

3.2 BA系統維護措施

要想提高BA系統維保效果，就必須對系統所監控的內容充分了解，本項目BA控制主要對新風機組、空調機組、冷水系統、熱交換系統、送風系統等暖通系統內容進行監控，監控新風機組送風溫度/濕度、可控風機啟停、消防系統聯鎖等；空調機組監控回風溫/濕度，聯合調節新、回風閥及排風開度，根據溫度設定，調節表冷器電動調節閥開度等；冷水系統監控包括冷水機組供回水流量、工作狀態、故障報警、回水溫度、啟停次數等；熱交換系統監控換熱器進出水溫度、控制循環泵啟停、運行狀態等；送風系統監控送、排風機啟停與消防系統報警系統聯鎖等。

按照每年度計劃完成對制冷、制暖系統、空調機組、送排風系統等BA自控系統的巡查與維護，BA系統維護主要對自控管理網通訊進行測試，檢查操作站與各網絡控制器的通訊狀況，在換季時對系統做換季調整，對相應參數進行修改設定，并對各控制設備控制程序做對應環境控制檢查與修改。維保工作主要依據BA系統控制邏輯，結合現場檢查，通過手動調校相應現場設備，對經常損壞設備查明與分析原因進行處理解決。同時，還應每年完成一次全系統的點檢，如對現場各溫度、濕度傳感器進行檢查，如存在測溫異常，對需要修定點進行參數修定補償；巡查及調校現場各壓差送器，查看其測量值是否合理，并進行參數修定與補償；對低溫、高溫、壓差、液位等各狀態點、報警點的設備查看其所引起的邏輯動作是否有效，發現問題及時修改；測試調節閥全行程動作，調校偏移量。

3.3 其他設備維護措施

暖通系統還包括水泵機組、管道閥門、風機、冷卻塔等設施設備，如無突發故障執行特定維修，根據維保計劃進行維護保養工作。水泵機組每天對儀表指示進行檢查，確保其指示正確；檢查振動、軸溫，保證運轉平穩；外觀直觀目測無滴水現象；擦洗、除污，確保觀感良好；電機運行電流直觀目測在正常范圍；水泵軸端每月檢查更換盤根填料，保證無滲漏；每半年對電機絕緣進行檢查，測電機吸收比，確保絕緣良好。管道每季度檢查滲漏問題與保溫破損；閥門每年進行一次檢查，緊固壓蓋螺絲，調整更換調料，保證手動運轉靈活、無漏水。新風機主要每季度對過濾網進行除塵；每天通過視覺和聽覺，檢查運轉方向，確保運行無不正常聲音及振動。檢查冷卻塔，每月清洗一次，消除全部雜物；檢查啟動時運轉正常后的電機電流、電壓、振動、噪聲是否在正常范圍內，并及時排除故障。

4 結束語

綜合上述，商業綜合體行業不斷發展，對于環境的品質要求越來越高，而暖通系統運行中會出現各種各樣的問題，通過科學、規范的運維管理可大大降低設施設備故障率，提高暖通設備運行效率。運維管理階段是一個長期過程，設備維護保養是工作重點，通過對暖通設備進行全面細致的管理，通過工藝參數在線監測、日常維護保養減輕冷凍機磨損、避免滲漏、控制故障，以延長暖通設備使用壽命，使運行狀態更加合理、科學，確保暖通設備運行穩定，實現業主的保值增值目標。