保交樓頻出大動(dòng)作

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 李永華

保交樓！

8月5日晚，中國(guó)華融官微發(fā)消息稱，近日，為落實(shí)國(guó)家關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保交樓、穩(wěn)民生的有關(guān)要求，中國(guó)華融與陽(yáng)光龍凈集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光集團(tuán)”）簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。

深陷債務(wù)危機(jī)的陽(yáng)光城（000671.SZ）就是陽(yáng)光集團(tuán)旗下主要的地產(chǎn)板塊。

周末過后的第一個(gè)交易日，8月8日一開盤，陽(yáng)光城漲停。陽(yáng)光城那些等待交房的業(yè)主們看到了更多希望。

然而，不少出險(xiǎn)房企要做到保交樓，仍面臨極大的資金壓力。

6月24日，陽(yáng)光城公告，截至公告日，公司已到期未支付的債務(wù)（包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品等）本金合計(jì)金額376.88 億元。

8月7日，龍 光 集 團(tuán)（03380.HK）公告稱，將暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期利息。

8月6日,中 南 建 設(shè)（000961.SZ）公告，截至公告日，公司及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額為 479.95 億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的 204.98%。

中國(guó)奧園（03883.HK）公告顯示，截至8月5日，中國(guó)奧園已與境內(nèi)多家金融機(jī)構(gòu)訂立延長(zhǎng)逾200億元的本金債務(wù)，其他未到期債務(wù)融資相關(guān)展期也在磋商及合同審核階段。

當(dāng)下，集體參與保交樓的AMC被外界視為重要力量。不光是央企AMC，地產(chǎn)央企、地方房地產(chǎn)國(guó)企以及政府主導(dǎo)基金等更多力量正投入保交樓。

川財(cái)證券認(rèn)為，當(dāng)前，解決保交樓、提振市場(chǎng)信心是重中之重，在房企端流動(dòng)性壓力短期無(wú)法緩解的情況下，政府和金融機(jī)構(gòu)或?qū)⒊袚?dān)更多責(zé)任，相應(yīng)支持政策和實(shí)質(zhì)性應(yīng)對(duì)方案有望在短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)，推進(jìn)爛尾項(xiàng)目的盤活和復(fù)工，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

五大AMC集體出手紓困房地產(chǎn)

目前，國(guó)內(nèi)共有5家全國(guó)性AMC，包括中國(guó)華融、中國(guó)信達(dá)、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)和銀河資產(chǎn)。除了中國(guó)華融，東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)都已參與多個(gè)房地產(chǎn)公司的紓困、保交樓行動(dòng)，而2020年正式成立的銀河資產(chǎn)動(dòng)靜相對(duì)較小。

據(jù)公開報(bào)道，今年4月，央行召集多家銀行及五大AMC開會(huì)，圍繞出險(xiǎn)房企紓困問題進(jìn)行商討，要求支持包括陽(yáng)光城、綠地控股(600606.SH)、華夏幸福等12家房企紓困。

5月8日，中南建設(shè)公告稱，其控股股東與中國(guó)華融江蘇省分公司，以及其他3家企業(yè)共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過有限合伙、基金等形式設(shè)立合作主體，針對(duì)公司及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)、社會(huì)與資本合作項(xiàng)目盤活等開展業(yè)務(wù)，有關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過50 億元。協(xié)議明確，中國(guó)華融“作為合作主體的管理人，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目實(shí)施工作”。

長(zhǎng)城資產(chǎn)亦動(dòng)作頻頻。3月14日，長(zhǎng)城資產(chǎn)發(fā)行100億元金融債券，募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)，及償還到期存量債券。

2022年4月，佳兆業(yè)集團(tuán) （01638.HK）與招商蛇口（001979.SZ）、長(zhǎng)城資產(chǎn)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，盤活佳兆業(yè)的舊改項(xiàng)目。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)朱一鳴表示，長(zhǎng)城資產(chǎn)與招商蛇口、佳兆業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，以佳兆業(yè)核心城市的城市更新項(xiàng)目為基礎(chǔ)，設(shè)立三方合作平臺(tái)共同開發(fā)，這種“AMC+央企+出險(xiǎn)房企”模式也被市場(chǎng)所認(rèn)可。

長(zhǎng)城資產(chǎn)官網(wǎng)7月8日發(fā)布的文章稱，2022年上半年，長(zhǎng)城資產(chǎn)通過“總總對(duì)接”“總分聯(lián)動(dòng)”等方式，與12 家重點(diǎn)受困房企開展多輪對(duì)接及項(xiàng)目篩選。目前已成功落地增量投入帶動(dòng)存量化解的深圳某項(xiàng)目，另有2個(gè)項(xiàng)目已批復(fù)正在出資，同時(shí)圍繞7家受困房企的8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，金額合計(jì)約80億元。

今年2月18日，東方資產(chǎn)稱，其發(fā)行100億元金融債券的申請(qǐng)獲批，主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解等相關(guān)不良資產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)。

這略早于上述長(zhǎng)城資產(chǎn)的100億元金融債券，也是今年首家AMC獲批發(fā)行用于地產(chǎn)紓困的金融債。

目前，東方資產(chǎn)已介入多家地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組項(xiàng)目。

值得注意的是，除了這幾大AMC公司，另一巨型央企中信集團(tuán)最近也有大動(dòng)作。7月，中信集團(tuán)旗下一級(jí)子公司中信城開披露，已接手佳兆業(yè)位于深圳的4個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)權(quán)益貨值金額超500億元。

鄭州落地我國(guó)第一個(gè)地方房地產(chǎn)紓困基金

8月5日，另一則保交樓的大消息是，鄭州推出100億元規(guī)模的房地產(chǎn)紓困基金。這是國(guó)內(nèi)當(dāng)前正式落地的第一個(gè)地方房地產(chǎn)紓困基金。

鄭州出臺(tái)的《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》稱，設(shè)立紓困基金目的在于“盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目停工、停按揭月供造成的突出社會(huì)問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心”。

此前，7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與該公司將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

鄭州紓困基金備受關(guān)注，其操作細(xì)節(jié)或?yàn)槠渌鞘刑峁﹨⒖肌?/p>

據(jù)上述方案，該基金采用母子基金方式運(yùn)作，相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）根據(jù)紓困項(xiàng)目，吸引不同類型社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金，并按照項(xiàng)目及子基金設(shè)立情況，資金分期到位，盤活“鄭州市域內(nèi)未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

一家頭部房企的管理人員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，鄭州方案很明確的思路就是保交樓，所以是救項(xiàng)目，而不是救房企。

鄭州規(guī)定，由子基金對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤；危困房企收到盤活資金后，應(yīng)將資金全部用于其前期投資的若干已停工、停按揭月供樓盤，盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

當(dāng)然，鄭州更希望的是，“紓困基金能帶動(dòng)社會(huì)資本，盤活危困房企1～2個(gè)凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，督促危困房企將置換資金專項(xiàng)用于緩解其他已停工、停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，希望以此實(shí)現(xiàn)‘盤活一個(gè)、救活一批’的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，逐步化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。”

鄭州動(dòng)作快，還有更多城市均在籌備類似的房地產(chǎn)紓困基金。

4月28日，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布《廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)行動(dòng)方案》，明確要求做好房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)；督促涉險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)積極自救化險(xiǎn)；探索駐粵金融資產(chǎn)管理公司和地方金融資產(chǎn)管理公司參與高風(fēng)險(xiǎn)房企資產(chǎn)處置新模式。

6月7日，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“浙商資產(chǎn)”）達(dá)成合作協(xié)議，共同發(fā)起設(shè)立“并購(gòu)重整合伙企業(yè)（有限合伙）”，推動(dòng)危困房企項(xiàng)目并購(gòu)重組，專項(xiàng)資金規(guī)模初步設(shè)定也是100億元。

浙商資產(chǎn)黨委委員、常務(wù)副總經(jīng)理兼首席戰(zhàn)略官李傳全稱，優(yōu)先選擇浙江企業(yè)和浙江的項(xiàng)目解危紓困。

天眼查顯示，浙商資產(chǎn)的控股股東是浙江省國(guó)際貿(mào)易集團(tuán)有限公司，浙江省國(guó)資委則持有后者90%的股份。