中國高房價邏輯悄然生變

何帆

中國的房價貴不貴？當然貴了。

何以見得呢？先做個國際對比吧。盡管中國的人均收入剛剛跨過1萬美元，但一線城市的房價已經比肩人均收入4萬美元以上的發達國家大城市的房價。2019年全球核心城市中心城區的房價對比中，北京、上海、深圳這三個中國內地一線城市位居前十，房價與紐約、舊金山、巴黎等全球知名城市處在一個水平。

再細看，中國的房價不僅貴，而且貴得不講武德。大城市的房價遠比小城市的房價貴，這我們認了。但是，大城市不僅核心區域的房價貴，而且連偏遠郊區的房價也貴，這就很奇怪了。房地產的黃金法則不是位置、位置、位置嗎？可是，北京的房價，并不是二環以內的比三環以內的貴，三環以內的比四環以內的貴。四環以外，甚至五環以外，都可能會有高得離譜的樓盤。

深圳呢？隨手查下房價，假如要買50平方米的一居室，在深圳的核心區域，比如南山區，大概要700萬元。要是到偏僻一些的郊區，比如在龍崗區買呢？要花300萬左右。正常的房價分布可不是這樣的。比如，在日本東京或者美國紐約，同樣一套房子，如果在市區買需要花700萬，到了郊區就只需要100萬了。

中國的房價這么高，究竟合理不合理呢？這里面既有合理的成分，也有不合理的成分。

先說合理的成分。其實最核心的就一條，就是經濟增長快。過去二十年，中國的名義GDP增長了20倍，人均GDP增長了10倍，中國的城鎮化率從36%增長到63%。高速經濟增長讓人均可支配收入快速增加，自然而然就會帶動房價上漲。

那不合理的成分是什么呢？

最不合理的地方是住房土地的供給跟不上。越是人口流入的城市和地區，住房土地的供應反而越緊俏。這其中有很多原因，比如地方政府想要通過限制土地供應，維持比較高的地價，從而獲得更多的土地收入。于是，高地價成了高房價的最主要推動因素。

然后是房地產企業的融資成本太貴。過去這些年，中國在調控房地產市場時最常用的一招是限制貸款，特別是限制房地產企業的貸款。房地產企業想要要融資，正規渠道借不到錢，就會走偏門，比如，去找信托公司、私募基金借錢，這種情況下融資成本可能是10%甚至更高。有的房地產企業還會去海外資本市場借美元，融資成本同樣也比較高。這么高的融資成本，當然會體現到房價里，推升房價上漲。

還有一個重要原因，就是中國老百姓除了買房，真的沒有其他好的投資渠道。北京大學發布過一份中國家庭追蹤調查數據（CFPS）。這份報告發現，2010-2018年，只有收入排名前10%的家庭買股票才是賺錢的，剩下的家庭分組投資股票，基本都是賠錢的。再有，中國還沒有大面積推行房產稅，所以持有房地產沒有任何成本。所以，老百姓早就看明白了，既然A股永遠躺平，那還是買房更踏實。

房價這么高，大家都不開心。有人說，高房價趕走了企業，讓企業無利可圖。你看，華為都從深圳搬到東莞去了。也有人說，高房價讓老百姓不敢花錢，因為得攢錢買房。魏尚進老師就有一篇非常出名的學術論文，說中國男人攢錢是為了滿足丈母娘對房子的要求。

這些說法對不對呢？也對也不對。

高房價確實會讓企業發愁，但企業也有應對的辦法。一種應對的辦法是把房價的成本轉移到產品價格中，讓消費者為高房價買單。另一種應對的辦法是提高效率，降低其他方面的成本，把高房價帶來的成本上升對沖掉。當然，最常見的應對辦法是從房價高的地方搬走。比如，互聯網企業都在考慮在武漢、成都這些內陸城市建研發中心，京東把北京的物流樞紐遷到了河北。最差的情況是，企業老板受不了高房價，直接關門不干了。但是，以我這么多年的調研的經歷來看，我經常會聽到企業家抱怨房價高，還從來沒聽說過哪個企業家因為房價太高決定不干了。

大部分中國家庭持有的財富是家里買的房子，那么，高房價會有財富效應，房價漲了，居民的資產多了，會更愿意消費。可是，如果房價太高，為了買房必須勒緊褲腰帶，高房價就會抑制消費。還有，房價上漲，本來是個價格信號，意味著買房者看好這個城市、這個社區，這個城市或社區應該因此變得更有活力，能提供更優質的公共服務。可是，很多時候，你會看到，房價漲了，公共服務一點也沒改善。你還是買了個寂寞。

中國的高房價時代已經結束了。從今以后，除了少數一線城市的核心區，我們或許再也看不到房價大漲了。

為什么會這樣？再給你推薦一個研究，這個研究來自清華大學的吳璟和徐曼迪兩位老師。這兩位老師把中國的新增住房需求分成了三個來源：人口增長、城市化和城市更新。人多了要買房，人搬到城市了要買房，城里的老舊小區要改造拆遷，原來的居民就要買新的房子。

吳璟和徐曼迪測算了2001-2010年和2011-2015年這兩個時期，三類驅動因素對中國每年新增住房需求的貢獻。他們發現，在2001-2010年間，中國平均每年新增住房需求大概是812萬套，這主要來自城市化和城市更新帶來的新增住房需求，兩項加起來占90%。到了2011-2015年，中國平均每年新增住房需求大概974萬套，但這其中城市更新帶來的新增住房需求就有758萬套，占比接近80%。

他們結合預期的人口增速和城市化進程，測算了2021-2025以及2026-2030年的新增住房需求。結果表明，2021-2025年的新增住房需求只有656萬套，少了30%。到2026-2030年只有455萬套，少了50%。

這個研究說明，中國快速城市化階段已經過去，大規模造城運動已經停止，人口規模已經見頂，支撐房地產市場的最重要力量都開始轉弱。所以，房地產市場已經碰到了天花板，而且這個天花板會不斷下降。

你又焦慮了：那我到底該不該買房？

很遺憾，最值得買的房，恰恰是你買不起的房。也就是說，一線城市，最核心地段，房價大概率不會下跌。一線城市的偏僻郊區呢？其實性價比不高。二三線城市呢？除了突然崛起的少數內陸省會城市，也就是所謂的新一線城市，大部分中小城市的房價已經沒有多大的上升空間了。

你可能會說，那我買房，總能跑贏通貨膨脹了吧。別著急，咱們先來簡單地算個賬。中國持有房地產的租金收益率大概是1.5%左右，大城市會更低一些。銀行理財一年的預期收益目前是3%-3.5%，兩者差了大概有2%左右。換句話說，如果房子不能每年漲2%，那這筆投資就是虧的。而且，你還要注意，這么算的前提是，買了房子可以租出去，以及不會征收房產稅。

既然焦慮也沒有用，我建議你還是老老實實選擇臥倒。啥也不投資，雖然看起來賺不了大錢，但至少還能保住老本。忘記收益率吧。還是要回到投資的基本理念：不賠錢比賺大錢更重要。