“營改增”前后房地產企業稅負比較分析及應對措施

[ 摘要 ]

通過對部分上市房地產企業實施“營改增”前后稅負的比較分析，洞悉稅負增加背后的原因以及房地產企業如何更好地采取應對措施，以有效降低企業稅負。

[ 關鍵詞 ]

營改增;稅負比較;原因分析;應對措施

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.05.014

1 “營改增”的意義

營業稅是對營業額征收的稅，屬于價內稅，增值稅是對流通過程中增值部分征收的稅，屬于價外稅。“營改增”，顧名思義，就是將營業稅改成增值稅。因為一個產品流轉越多，要重復繳納的營業稅也就越多，“營改增”后有利于消除重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條。對于大部分行業來說，增值稅的稅負是低于營業稅的。“營改增”有利于減輕企業稅負，增強企業經營活力。“營改增”也有利于創造更加公平的稅收環境，推動產業轉型、結構優化、消費升級、創新創業。從財政部、國家稅務總局于2011年11月17日正式公布營業稅改征增值稅試點方案，到2017年10月30日，國務院常務會議通過決定，標志著實施60多年的營業稅正式退出歷史舞臺。

房地產企業由于成本計算復雜，建設周期長，直至2016年5月1日才正式將房地產等行業納入“營改增”范圍。“營改增”后，房地產行業的納稅人銷售不動產時繳納的流轉稅稅種由之前的營業稅變成了增值稅。營業稅的稅率為5 %，“營改增”后，稅率經過了兩次調整，2018年5月1日起一般納稅人的稅率從11 %下調至10 %，2019年4月1日從10 %下調至9 %。由于房地產企業規模普遍較大，“營改增”后房地產企業的稅負究竟是減輕了還是增加了，本文選取了五家具有影響力的上市公司——萬科A、金地集團、保利發展、招商蛇口、金融街的案例對此進行研究。

2 “營改增”前后的稅負情況比較分析

房地產企業“營改增”的時間為2016年5月1日，“營改增”前的數據我們選取了2012—2015年的數據。“營改增”后的數據選取了2017—2020年的數據。

2.1 “營改增”前的數據

2.2 “營改增”后的數據

2.3 “營改增”前后的稅負比較分析

“營改增”前四年上述五家公司的平均稅負率為16.62 %，稅負率最低的是金融街的14.64 %，稅負率最高的是保利發展的18.12 %。平均繳納的稅金超過了凈利潤，僅有金融街繳納的稅金低于凈利潤。

“營改增”后四年上述五家公司的平均稅負率為19.03 %，稅負率最低的是萬科A的16.34 %，稅負率最高的是金地集團的22.56 %。平均繳納的稅金超過了凈利潤，僅有金地集團繳納的稅金低于凈利潤。

通過比較分析，發現上述五家上市公司“營改增”后四年比“營改增”前四年的平均稅負率均有了不同程度的提高。萬科A的平均稅負率提高了0.9 %，金地集團的平均稅負率提高了6.91 %，保利發展的平均稅負率提高了0.72 %，招商蛇口的平均稅負率提高了4.29 %，金融街的平均稅負率提高了3.31 %。五家公司的平均稅負率提高了2.41 %。

3 “營改增”后稅負增加的原因分析

“營改增”后房地產企業的稅負并沒有如預期降低，反而有不同程度的上升，筆者認為主要有以下幾個方面的原因。

3.1 稅率因素

在2016年5月1日將房地產等行業納入“營改增”時，確定的房地產企業一般納稅人的稅率為11 %，2018年5月1日起下調至10 %，2019年4月1日起從10 %下調至9 %。由此可以看出，在“營改增”后的幾年內，房地產企業的稅率進行了數次調整，由于前幾年稅率相對較高，可能是平均稅負上升的原因之一。如將最近的2020年度的上述五家公司的平均稅負與“營改增”前比較，則僅提高了1.13 %。

3.2 發票原因

由于房地產企業開發周期長，回款進度慢，再加上近年來國家對房地產企業的頻繁調控，房地產企業的資金鏈比較緊張，拖欠各種款項的現象比較嚴重，有的房地產企業甚至和建筑企業或者其他材料供應商產生糾紛，這會影響到房地產企業發票的取得。“營改增”之后，由于涉及專用發票的抵扣問題，如果房地產企業不能按期獲得全額的專用發票，進項稅額不足，就會增加房地產企業的稅收負擔，進而影響到房地產企業的稅負，這是許多房地產企業在“營改增”后稅負沒有降低，反而稅負還比以前增加的原因之一。

此外，由于“營改增”后，涉及增值稅抵扣的因素，許多企業經營得越來越規范，對發票的要求也越來越高，致使企業的產品成本增加，價格提高，有些房地產企業為了降低成本，大量的小規模企業或是沒有納稅資質的個人發生交易。而小規模企業的征收率較低，自2020年3月1日起執行的為1 %的優惠征收率。小規模企業自行開具專用發票是在2019年3月1日施行的，在此之前大部分小規模企業開具專用發票存在諸多障礙。另外，目前小規模企業開具普通發票每月有一定的免稅額度，而開具專用發票則不能享受免稅，因此，許多小規模納稅人更愿意開具普通發票，而企業取得的普通發票是無法抵扣稅款的，可能導致房地產企業的稅負沒有降低，反而增加。

3.3 專業人員水平或認識不足的因素

“營改增”之后，財務核算難度加大，財務人員尚未適應新的稅務規定，財務人員的能力和水平不足，可能增加企業的稅收負擔。

“營改增”后，房地產企業的賬務處理方法和規則與以前有了很大的不同，核算更加復雜，難度增加。財務人員如果不能及時掌握新的稅收政策和方法，可能無法適應新的變化，由于財務人員自身對業務的不了解、不熟悉，導致沒有形成符合規范的意識。

對可抵扣發票類型不作要求，對本可開具專用發票的，開的是普通發票，造成不能抵扣。對業務單位不作要求，存在大量小規模納稅人開具的發票，造成企業的稅負大幅度的增加。

部分人員在企業的招投標、合同簽訂以及采購過程中，由于對財務或稅收政策的不熟悉或認識不足，為了降低一點價格，對發票不作要求，甚至不要求開具發票，表面上是降低了一點價格，但如果考慮稅收因素，則企業吃了大虧，造成企業稅負增加。

4 針對“營改增”后房地產企業稅負增加的應對措施

4.1 房地產企業在開展業務初期，就要做好籌劃工作，提高增值稅的可抵扣比例

因為增值稅進項稅率的高低，直接決定進項稅額的大小，因此房地產企業在對外簽訂各類合同時，盡可能地選擇與一般納稅人簽訂合同，減少與小規模納稅人或者個人簽訂合同。尤其是要與大型的建筑企業加強合作，因為大型的建筑企業可以提供一般納稅人增值稅專用發票，而且一般不會拖延開具。

在各項建筑材料、物資采購方面做好籌劃工作，由于房地產企業的材料物資采購需求大，花費的成本也高。“營改增”政策實施之后，根據行業的不同，增值稅率也不同，一般情況下，服務業執行的增值稅率為6 %，房地產、建筑業執行的增值稅率為9 %，商品、貨物流通行業執行的增值稅率為13 %。所以如果選擇從一般納稅人企業采購，就可以獲得稅率為6 %、9 %、13 %的增值稅進項稅額。因此，在房地產企業的物資采購、設備采購、辦公用品采購以及各項經濟業務活動中，應盡可能選擇一般納稅人的企業。這樣有利于房地產企業降低稅負。

在開發產品的設計方面做好籌劃工作，企業可以將開發的房屋進行裝修后銷售，這樣可以采購大量裝修材料、家用電器、各類家具等涉及稅率為13 %的產品，達到多抵稅款、降低稅負的目的。

4.2 規范房地產企業的財務管理制度，加強發票管理，完善業務流程

“營改增”之后，房地產開發企業要進一步梳理財務管理制度，完善現有的業務流程，從拿地、土地開發、規劃、設計開始，做好預算，測試企業稅負。如果沒有規范的財務制度，企業各部門各掃門前雪，設計、規劃、采購部門就會為了降低部分成本，不按照企業的財務制度辦事，甚至有時無法取得合法的專用發票，“營改增”后增值稅專用發票成為企業經濟活動中的主要業務憑證，也是最重要的原始憑證之一，是企業財務核算、審計和稅務機關檢查的主要依據之一。因此在取得增值稅專用發票時，要加強對發票的核實查驗工作，查看發票項目是否齊全、內容是否完整，財務人員要判斷取得的專用發票是否符合抵扣規定，以防止合同單位、開具發票的單位、收款單位“三流”不一致的情形。由于“三流”的不一致，導致取得的發票無法抵扣稅款，給企業帶來風險，造成損失。因此，房地產企業要建立一套完善的財務管理制度與流程，加強發票管理，以防止因缺少制度流程而影響企業的稅負。

4.3 加強企業財務人員業務能力培訓，幫助其盡快熟悉“營改增”政策法規

在“營改增”之前，由于稅務處理相對簡單，企業的賬務處理也不太復雜。但是“營改增”之后，如果還按照之前的經驗進行賬務處理，顯然不能適應新的業務需要。因此，房地產企業應該重視財務人員的業務能力培訓，可以通過邀請稅務專家等專業人員對企業的財務人員進行相關的培訓。企業內部也可以通過專業人員對非專業人員進行相應的培訓。財務人員自身也要不斷提高業務能力，隨時掌握稅收政策的變化。

綜上所述，“營改增”政策的施行，對于房地產開發企業的稅負產生了重大影響，房地產企業開發項目多、周期長，業務相對復雜，我們要時時關注“營改增”前后行業稅負的變化情況。通過上述上市房地產企業“營改增”前后稅負變化案例的比較分析，發現“營改增”后并未給相關的房地產企業帶來稅收的“紅利”，因此房地產企業要從自身做起，在不違背國家稅收法規、政策的前提下，抓住歷史機遇，通過規范發票、完善企業制度、規范采購流程、提高財務人員業務素質等方面積極應對，做好籌劃，盡可能地為企業減輕稅負，促進房地產行業持久、長遠地發展。

參考文獻

[1]段光勛. 營改增對房地產開發企業的稅負影響到底如何？[EB/OL]. [2015-11-14]. https：//www. shui5. cn/article/ec/83370. html

[ 作者簡介 ]

李瑛，男，甘肅蘭州人，甘肅金瑞資產評估事務所（特殊普通合伙）副所長，會計師，中國稅務師、資產評估師。研究方向：財務制度、稅收法規政策。