簡析房地產融資創新模式及相關稅務處理

馬超杰 成都金地興蓉置業有限公司

引言

房地產項目融資的種類與途徑多種多樣，最直接的目的是為房地產項目尋找投資，使項目能夠有足夠的資金順利開展。在國家宏觀調控以及整體經濟規律的背景下，傳統的融資模式可能已經無法滿足房地產發展的需求，因此房地產企業需要積極創新融資模式，并且深入分析各種融資模式下的稅務處理方式，才能夠有效提升房地產企業的經濟效益，為自身在激烈的行業競爭中贏得一席之地。

一、房地產融資創新模式及稅務處理

房地產企業為了滿足自身對于資金規模和資金期限結構的需求，減少對自身資金的占用，有效提高資金使用效率及項目所得利潤，逐漸探索出多元化的融資方式。

（一）房地產信托

房地產信托是房地產企業為了開發地產項目，由信托投資公司通過信托的方式集中兩個或兩個以上委托人的合法擁有資金，按照委托人的意愿并且以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向不動產或房地產經營企業，從而對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產信托是目前我國房地產行業最常用的房地產融資模式。

根據測算，2019年全國房地產企業用于項目開發的新增資金為20.3億元，其中融資規模從大到小依次為個人住房金融市場、銀行貸款、應付款融資、非標融資、國內證券市場、海外融資。其中，信托貸款融資額為8710億元，約占全年房地產企業融資規模的4.3%。具體各融資渠道占比如圖1所示。據統計，房地產企業在2019年預計到期有息負債規模為6.8萬億元，主要由銀行、非銀行機構貸款以及公司債組成。

圖1 2019年95家重點房地產企業融資方式比例

1.具體內容

在“資管新規”的大背景下，監管持續對信托投資公司進行窗口指導，致使融資類信托規模大幅度下降，房地產信托受到限制，并且房地產信托的融資方式仍然存在一定的風險，因此房地產企業要重視融資過程中存在的風險。具體的房地產信托包括以下幾種類型：

（1）貸款產品：按照銀保監會相關規定，若想將信托資金以貸款形式向房地產項目提供融資，該房地產項目需要滿足“四三二”標準，即地產商必須“項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質”。其中，“四證”指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。

（2）股權投資產品：股權類投資產品的金額一般需要達到100萬元左右，可以充分發揮信托投資公司在房地產業直接投資、補充項目資金和煽動資金等其他來源方面的優勢，其關鍵點在于信托投資公司對項目的控制地位以及如何退出股權。受托人通常會獲得目標公司的股權，并成為目標公司的絕對控股股東，融資方剩余股權通常情況下會采用股權質押的方式質押給委托人，使委托人達到實際控制目標公司100%股權的目的。

（3）收益類產品：房地產企業運用資產收益權，其中包括租金收益權、股權收益權、項目收益權、應收賬款收益權等，結合信托投資公司的買入返售業務模式，通過資產權利轉讓以及追加回購承諾的方式與其進行合作。

（4）債務、股權或股票投資組合信托類產品：通常將上述三種產品模式結合使用，運用“股加債”的組合投資形式，例如股權投資貸款、股權投資產權信托等。其中采取的風險控制措施與上述產品模式相類似，一般通過委派董事、委派財務經理、股權質押、資產質押以及第三方擔保等方式。

2.稅務處理

通常情況下，房地產企業運用債券形式或固定收益類投資需要投入的利息將遠遠高于商業銀行，因此所超出的金額以及信托投資公司額外收取的投資顧問費用將無法進行扣除，因此在一定程度上增加了房地產企業實際融資成本。在房地產信托股權融資方面的稅務處理要求更加嚴苛，導致從實質上又提高了房地產信托融資成本。

（二）房地產基金

1.內資房地產基金

以內資房地產基金作為融資模式，主要是開展募捐活動，針對中國境內特定的居民群體，以非公開形式的募集活動將人民幣計價作為基金。內資房地產基金是一種從事房地產企業和項目的投資、收購、開發、管理、經營和處置，并從中獲取投資收益的金融工具。

根據相關調查顯示，我國人民幣房地產基金市場擁有近100家專業的基金管理機構，224支內資房地產基金，累計總管理資金規模超過1000億人民幣。中國證監會主席易會滿發表題為《提高直接融資比重》的署名文章中明確指出，加快發展私募股權基金，突出創新資本戰略作用。

現階段，在我國的房地產融資模式中，運用投資資產基金進行房地產項目運轉的方式十分少見，大部分采用項目制房地產項目運行，并且大部分項目更偏向于債權方式。然而，根據實際的房地產市場調研顯示，股權制的房地產基金相比債權制更能夠給房地產企業帶來有效的幫助，因此房地產基金出資人與基金管理團隊應當共同考慮如何有效控制代理人成本。

2.外資房地產基金

傳統的內資房地產基金通常采用債權投資方式，在新的監管環境下，對于明股實債、委托貸款、信托貸款、收益權轉讓等各種借貸形式都造成一定的限制，而內資房地產基金的發展也隨之進入困境。

近些年，國際主要的房地產基金開始對華投資，通過形成不同的投資組合來規避可能存在的投資風險。例如：加拿大某投資企業于2021年運用14億美元收購我國購物中心資產包，以此投資中國商業地產，此外，外資機構的房地產投資項目持續進行。外資房地產基金的投資仍然存在較多的限制，政府應當將此類投資進行合理的定位，到底是歸于鼓勵類行業還是歸于其他類，能夠參與到房地產融資模式中，都應該是政府當前應當商討解決的問題。

3.稅務處理

我國現行關于合伙企業的稅務規定較為模糊，目前起草的合伙企業所得稅法規定需要以下原則確定應納稅所得額：

（1）合伙企業的合伙人以合伙企業生產經營所得和其他所得，按照合伙協議約定的分配比例確定應納稅所得額。

（2）合伙協議未約定或者未明確約定的，以全部生產經營所得和其他所得，按照合伙人協商決定的分配比例確定應納稅所得額。

（3）協商不成的，以全部生產經營所得和其他所得，按照合伙人實繳出資比例確定應納稅所得額。

（三）其他

1.房地產債券

目前我國有境內、境外上市的國內房地產企業發行的房地產債券，其中境外房地產債券主要為香港。由于我國境內房地產債券發行門檻相對較高，監管水平嚴格，審批流程復雜，因此已發行的境內房地產債券較少，使用最多的為以香港為主的境外房地產債券。

2.海外融資

正因為國內房地產融資環境不算樂觀，因此許多房地產企業將海外融資模式作為主要的創新融資模式，其中海外上市融資和海外發債融資占據主要地位。房地產企業運用海外融資模式能夠成功拓寬房地產項目的融資渠道，充分利用海外基金來推動我國房地產行業的發展，有效解決國內融資環境嚴峻的問題。同時，海外融資門檻及成本相比國內較低，融資規模龐大，約束條件較少，能夠給予國內房地產企業足夠的發展空間。

3.稅務處理

房地產債券在稅務方面的主要問題在于債券發行主體與房地產企業之間的不對稱。由于目前大部分房地產項目采用境外房地產債券以及海外融資的模式，因此關于企業在利息支出如何合理分配到各個項目還具有一定的欠缺。同時，在我國現行的所得稅法中增設有關反避稅、轉移定價、防資本弱化等條例，在一定程度上又提高了房地產企業的融資成本。

二、房地產企業如何進行融資模式創新

（一）提高內部融資比例

通過上述各種創新融資模式的分析可以發現，內部融資的優勢要遠高于外部融資。因此，國家及政府相關部門應當適當提高內部融資在房地產融資中的比重，并且加大對房地產市場融資風險的管控。同時，由于房地產項目的盈利情況將直接影響到內部融資模式水平，房地產企業應當最大程度上提升自身的盈利情況，提高融資帶來的收益。

（二）優化調整融資結構

在創新房地產融資模式的過程中，企業應當充分做好規模適度、成本效益合理、風險收益平衡等方面的協調工作，結合房地產企業自身的運行情況，不斷優化和調整各個項目的融資結構，從而推動企業自身的可持續性發展。房地產企業可以通過提高直接融資比重、合理控制短期負債比例等方式，充分考慮到不同房地產項目的需求，有效規避單一融資模式可能造成的風險問題。

（三）豐富拓展融資方式

房地產企業應當不斷豐富和拓展項目融資方式，減少對銀行信貸類融資模式的依賴，靈活運用新興的融資模式。通過房地產信托、海外融資等多種形式的創新融資模式，結合房地產企業自身項目的需求和特點，選擇適合項目和企業自身的融資方式，具體可以采用以下幾種新興的融資模式：房地產信托融資模式、房地產資產證券化融資模式、貼息貸款、房地產售后回購、夾層融資等，從而有效降低房地產企業融資的成本。

（四）合理安排資金使用

首先，房地產企業要充分結合自身的資金情況以及融資能力，根據房地產項目的預期收益來確定適合的融資模式以及可承受的融資成本，在能力范圍內選擇成本相對較高的融資模式。其次，根據項目的周期時間來合理安排各個階段的融資工作。在開發過程中需要確保手續齊全后開展項目土地的抵押工作，在項目建設完成三分之一左右后申請預售許可證并且進行前期融資工作。在整個項目運行的過程中，房地產企業必須要合理經營，有效降低建設成本。

三、優化房地產融資模式創新及稅務處理工作的路徑

（一）完善相關法律法規

為了促進房地產融資的發展，針對當前房地產企業的稅收體系，政府應當從項目開發初期與建設等過程對稅務處理進行嚴格的控制，進行宏觀調節和控制，有效降低房地產企業的融資成本，從而間接地降低城市的房價，減輕人們的生活負擔。此外，應當完善相關的法律法規，將房地產融資及相關稅務處理內容納入《合同法》《公司法》等相關法律法規之中，政府還應當頒布房地產金融及稅收方面的專業性法律條例，如房地產開發企業融資法等，為優化房地產融資模式創新及稅務處理工作提供充分的法律保障。

（二）加強政府宏觀調控

房地產融資模式的創新以及稅務處理工作的優化應當充分結合各地區市場的發展規律，并且政府要加強干預力度，確保市場資源能夠獲得合理的配置。政府在確保房地產企業發展的基礎上，還需要加強對房地產企業融資及納稅行為的嚴格管控，引導企業在健康、穩定的市場氛圍下成長，并且加快房地產融資模式創新的進程。

（三）發展健全資本市場

健全的資本市場能夠給房地產企業帶來更大的資金支持，使資源能夠在投資和融資雙方之間進行良好的運轉。地方政府應當實施相應的措施來完善債券市場及股票市場，完善債券審批制度及二級流通市場，同時規范各種融資模式的稅務處理機制，推動房地產企業運用合理的手段進行融資。

（四）加強專業人才培養

為了使房地產企業能夠得到更好的經濟效益，不斷創新融資模式和優化稅務處理工作，因此需要政府加強對融資領域及財務稅收領域的專業性人才培養力度，由于房地產融資及稅務方面涉及的知識較廣泛，需要相關人員能夠對金融、財務、證券、法律、資產評估等方面具有足夠的知識基礎。只有大量的專業性人才才能夠推動新興房地產金融業務的發展，才能夠有效滿足房地產企業發展的需求，為我國不斷擴展和完善融資創新模式，推動我國經濟的發展。

（五）完善融資管理架構

房地產融資期間的涉稅問題較為復雜，不僅牽扯到房地產企業內的融資部門，還與財務部門、稅務部門、法務部門存在一定關聯，若財務、稅務、法務、融資管理工作之間存在協調機制缺乏、信息不對稱等問題，則極易引發風險問題。針對這一現象，應根據房地產融資模式完善管理架構，消除財務部門、稅務部門、法務部門與融資部門之間的隔閡，基于現有融資構架，將稅收風險防范預警框架融入融資構架中，并組建融資稅收管控小組，該小組內需包括融資部門、財務部門、稅務部門、法務部門的人員，用于整合房地產融資相關信息數據，使法務、融資等部門人員均可了解稅收知識。以融資稅收管控小組為契機，搭建房地產融資稅收風險防控機制，以此做好風險識別管控工作，同時便于針對房地產融資痛點制定行之有效的融資方案。

結語

綜上所述，不斷創新融資模式已經成為房地產企業尋求發展的重要途徑，要想獲得足夠的資金用于建設房地產項目，就必須探索多樣化的融資模式。房地產企業應當充分協調好各種融資模式及相關稅務處理之間的關系，不斷優化相關稅收體系制度以及工作方式，才能夠實現融資模式與稅收工作的并行，為自身帶來更大的經濟效益，從而推動房地產事業得以穩定、科學的發展。