歷史的傳承與時代的創新
——記董家渡綠地外灘中心項目的更新設計

■ 江子揚 JIANG Ziyang

0 引言

外灘，自19 世紀開埠以來就是上海這座城市的地標。作為經濟文化中心和航運交通樞紐，在近代城市史中占有舉足輕重的地位；改革開放后，更是成為上海對外交流的一張靚麗名片為世人所矚目。

隨著時代變遷，外灘地區的城市更新也如火如荼。綠地外灘中心（圖1）作為近年來外灘開發建設和老城廂區域更新的代表，較好地兼顧了城市更新與歷史文脈的傳承。

圖1 綠地外灘中心全景

1 建設背景

綠地外灘中心項目的原址是上海老城廂東門的董家渡。黃浦江流經上海主城時，彎了兩道彎——一個彎是聲名遠揚的陸家嘴，另一個彎就是董家渡。它曾是1843 年外灘開埠后的第一站，見證過昔日百家百業的繁華，擁有上海最早的天主教堂和行業會館（商船會館）。今天，它們也作為歷史文化保留建筑，在本次城市更新中大放異彩。

不可否認的是，當我們站在2014 年項目土地出讓的節點時間往前看，會發現往日董家渡雖然商鋪林立，富有老上海的煙火氣，但城區脈絡近乎自然生長，缺少規劃布局；建筑雜亂無章、陳舊凋敝；空間捉襟見肘，生活環境臟亂（圖2）……這些現象實際上都是老城廂經受了多輪外來人員涌入，產業結構調整和人口不斷增加之后的現實所迫。

圖2 董家渡區域拆遷前場景

2 項目概況

隨著上海舊區改造整體進程的不斷推進，居民改善生活環境的需求日益迫切。如何加強土地利用集約化，提高城市服務設施的便利性和多樣性，在傳承原有街區尺度的基礎上營造宜人的居住和公共空間，喚起人們對場所的認同感與歸屬感，等等，成為擺在我們面前的一大課題，也是這個時代建設者需要背負的歷史使命。作為有較大影響力的區域整體開發，本項目在規劃設計之初借鑒“光明城市理論”，尊重海派文化，保留并傳承歷史文脈，力爭創造可持續的宜居宜業環境。

外灘中心地處董家渡地區的核心區塊，位于外灘金融集聚帶南側，西鄰南倉街，南靠東江陰路，北側為王家碼頭路，地理位置得天獨厚。其占地面積12.67 萬m2，共計10 個地塊，總建筑面積近120 萬m2，是目前上海外灘沿線僅剩的整體區域開發項目（圖3）。未來，還將重新塑造這個片區的場所面貌和天際線，使其與對岸陸家嘴金融城遙相呼應；而董家渡天主教堂、商船會館等歷史建筑亦會留存其中。

圖3 綠地外灘中心總平面圖

該項目涵蓋超高層5A 國際甲級寫字樓、企業總部辦公樓、購物中心、美術館、精品酒店及頂級豪宅等多重業態（圖4），設計以東西景觀軸和南北歷史軸為脈絡，完整保留商船會館和董家渡天主教堂的歷史風貌，并打造濱江文化藝術廣場。近千米綠色空中連廊將各個商業樓棟巧妙串聯，構建步移景換的人行漫步空間，給游客以全新的體驗。

圖4 綠地外灘中心各業態

3 “一城一帶”上位規劃解讀

早在2009 年，國務院就發文將上海建設國際金融中心的舉措上升為國家戰略。其中，“一城一帶”（即陸家嘴金融城和外灘金融聚集帶）的打造將成為助推上海晉升國際級金融中心的主要抓手。綠地外灘中心作為“外灘金融聚集帶”南端最后也是最重要的一塊拼圖，已落位在整個聚集帶的規劃之中，百年外灘正以一種恢弘的氣勢登上時代舞臺——2.6 km2的金融高地，8.3 km 長的世界級濱江黃金走廊，比肩紐約曼哈頓、倫敦金融城的世界金融中心宏圖已悄然書就。正如洛克菲勒中心之于曼哈頓，“小黃瓜”（GHERKIN）之于金融城，外灘也將由一個地標性的商辦綜合體來呈現整體的升華。

南外灘地區是上海CBD 的核心拓展區，也是黃浦區“十四五”期間創新發展的新增長極和重要戰略發展空間，與外灘國際金融服務中心（BFC）一起形成“一帶雙核”的布局結構。綠地外灘中心區位地塊恰是南外灘地區布局結構中的核心，可謂重中之重（圖5）。

圖5 一帶雙核布局示意圖

依上位規劃，本項目按照智能化、生態化、低碳化要求，高起點設計、高質量建設，打造以現代金融服務業為重點的濱江生態商務區，建設集高規格商辦、高星級酒店、高品質住宅于一體的濱江城市綜合體，致力于成為推動黃浦城區發展的新增長極。

4 整體規劃

4.1 規劃原則

設計保留了原有的城市肌理，規避不合時宜的大尺度街區和道路，將老城廂傳統街區的尺度和比例納入設計（圖6），并通過一系列上下貫通的連橋、天街來加強建筑群彼此之間以及與濱江的聯系。

圖6 董家渡地區城市肌理

通過剖面設計和視線分析，加強地塊與黃浦濱江、對岸陸家嘴金融區的聯系，互為借景、相互交融，尋求浦江景觀及城市景觀資源利用的最大化。

4.2 規劃結構

規劃結構可歸納為：一縱、三橫、兩界面、九庭院。

（1）一縱：規劃1 條以綠化景觀步道為基礎，由北到南串聯董家渡天主教堂、綠地文化走廊、商船會館等歷史文化建筑的南北文脈軸。通過歷史建筑保護與商業開發并舉，將獨具地方特色的建筑語言與豐富的景觀資源完美融合，描繪出董家渡地區昔日城市生活的場景，也展現了海派文化海納百川的特色與魅力（圖7）。

圖7 歷史文化走廊實景示意圖

（2）三橫：3 條連接城市及濱江的歷史老街及景觀通廊，尤以貼近董家渡路的中央景觀軸為矩，通過核心塔樓及大草坪、教堂紀念花園、沿線花園式集中商業、江畔棧道商業區、濱江公園等首尾呼應，形成貫穿東西的景觀軸。此規劃布局既能區隔每個地塊，又巧妙地為各辦公塔樓提供了面向黃浦江的視野。

（3）兩界面：一個是具有企業總部特征且作為城市形象主要展示面的快速路界面——中山南路界面；另一個是時尚繁榮，具有多元化特色的商業界面——公義碼頭街界面。

（4）九庭院：項目所屬9 個地塊分別享有的特色景觀庭院，與其對應建筑相得益彰。

4.3 空間布局

規劃結構決定了空間的基本格局。最終實施的方案較好地體現了濱江與腹地滲透融合的公共空間策略，彰顯出空間秩序與凝聚感的建筑形態，與上海老城廂環境緊密結合地嵌入式城市肌理（圖8）。同時，考慮到中山南路和公義碼頭街不同界面的視覺感受，形成具有鮮明特色的兩個建筑序列。

圖8 綠地外灘中心方案生成

建筑裙房部分通過界面設計，保留上海城市里弄、街道的傳統尺度和比例，以響應規劃圖則的貼線率要求；同時，通過建筑體塊錯動的韻律感，利用建筑之間的綠化廣場空間，使基地與城市呈現相互契合的關系。歷史保護建筑延續原有城市風貌，傳承城市文脈，在空間布局中起到畫龍點睛的效果。

規劃以豐富的建筑語言打造以人為本的街區空間、國際化的城市形態，為南外灘金融中心提供現代化服務功能；同時，注重歷史保護與開發建設并舉，力求呈現出立體、生態、多元的城市風貌。

5 區域集約開發

我國經過30多年的快速城鎮化，城市開發已從單一追求規模、速度的粗放式增長，邁入了完善街區空間、追求生活品質、關注場所精神的城市更新時代。近年來，以上海為代表的一線城市土地供應規模減緩，尤其是對稀缺的城市核心區域優質地塊的管控日趨精細化，力爭實現城市建設用地“用好增量、盤活存量、節約用地、高效開發”的目標；同時，更關注“單位面積”的經濟效益，鼓勵土地混合利用和建筑復合使用。

綠地外灘中心項目地上面積為76.23 萬m2，地下面積為43.75萬 m2，總體量近120 萬m2。其中，地上業態主要為住宅和商辦兩大板塊，涵蓋了約12.63 萬m2的高端住宅、13.23 萬m2總部（獨棟）辦公、7.6 萬m2集中商業和街區商業、32.5萬m2甲級辦公和4.2 萬m2超五星級酒店，此外，還有8 000 多m2的文化和歷史保護建筑，基本囊括了城市綜合體的各類要素（圖9）。

圖9 綠地外灘中心業態分布圖

項目綜合考慮區域環境、產業發展等因素，科學統籌區域混合用地的規模、結構、布局和開發強度，通過合理規劃，引導各片區用途功能有機結合，從而促進外灘地區金融產業融合、商業街區集聚、城市空間優化和綠色生態發展。這是城市產業結構調整、社會經濟發展轉型的需求，同時，也符合土地節約利用原則（圖10）。

圖10 2021 年底工程航拍效果圖

6 建筑設計

6.1 總體布局和功能分區

鑒于董家渡區域的特殊地理位置，在設計理念和空間形態上，建筑設計較好地響應了總體規劃設計思想，即：打造宜商宜居的復合型街區。整個項目地塊分為南北兩區，以董家渡路為界：北區地上建筑由2 棟標志性超高層塔樓（300 m/150 m）、2 棟獨立辦公樓及F 地塊多層街區商業組成；南區地上建筑由2 棟標志性塔樓（240 m/150 m）、5 棟獨立辦公樓及住宅地塊組成。其中，住宅地塊由8 棟85～100 m 的高層建筑形成一個完整的居住社區。

南北向總部辦公地塊建筑沿中山南路布局，7 棟樓宇延續外灘建筑群尺度，沿街立面優化設計，建筑的外輪廓起伏有序，與老外灘的天際線頗為神似。東西向建筑群從東側江畔棧道休閑區到西側地標塔樓，由低至高逐步抬升，在沿中山南路的小尺度總部大樓和L 地塊300 m 主塔樓之間形成了漸進連貫的城市空間。4 棟塔樓環繞中心綠地及董家渡天主教堂呈東低西高態勢（圖11）。高層建筑在設計中特意規避特立獨行的外觀，而通過相似的體積及立面語言融入城市肌理。

圖11 東西向建筑群及中央綠軸示意圖

作為新金融聚集地的辦公樓，其平面簡潔高效，形體錯落有致。辦公開間及進深尺度的設計既適用于大空間，亦可方便單元分隔，靈活性強。公建部分一、二層主要功能為辦公入口大堂、附屬商業、多功能廳等，可滿足企業租戶日常需求（圖12）。塔樓頂層為退臺式設計，景觀視野良好，并與毗鄰的中央公園相呼應，將四季景色盡收眼底；同時，建筑師巧妙利用屋頂露臺的富余空間，營造生動別致的環境氛圍，可根據需要設置為董事高管辦公、接待區或空中花園等，充分實現空間的高效利用（圖13）。

圖12 辦公入口大堂

圖13 屋頂露臺

L 地塊塔樓因配套麗思卡爾頓酒店，設有專屬酒店入口和空中大堂。設計之初，對酒店整體進行分析定位，作為南外灘地區首屈一指的高品質酒店，針對高人流量和客戶消費力，設計了1 200 m2多功能宴會廳以及外灘地區最高的天際無邊泳池（圖14）。

圖14 酒店配套

6.2 商業設計

商業設計是本項目的重點，也是尤為精彩的部分，擁有近17 萬m2的集中商業和街區商業，這個體量在上海市中心區域是絕無僅有的。商業主要集中在F、J、L 地塊，集購物餐飲、文化展示和市民休閑活動于一體，人們漫步其中，無論室內與戶外，均洋溢著生動的空間趣味和濃厚的商業氛圍（圖15）。

圖15 外灘中心商業

6.2.1 設計手法

項目為多地塊、多物業狀態，擁有較長的商業動線：從F～L 地塊，東西向距離達500 多m。豐富的商業元素是貫穿總體設計的主線，聯動各個功能區塊和交通流線布置，通過集中商業和街區商業的兩種形態實現商業配置的多元化。在具體設計中，建筑師主要采用了下述3 種手法。

（1）將景觀和藝術元素融入商業空間，豐富人們的活動，凸顯商業、人文與自然環境的互動關系。

（2）通過優化鄰里結構，設計多層次的立體步行系統，并結合景觀綠化布置打破單一視覺狀態，縮短游客的心理距離。

（3）通過規劃各地塊入口布局和下沉廣場空間，一方面，使地上、地下商業無縫銜接，在提高商業空間使用效率的同時，也為商業業態的展示提供多樣性；另一方面，可有效地將人流導入到各個區域，激發場所活力。

例如，貼臨中山南路的濱江商業街及花橋通過搭建中部自東向西的大臺階和兩側花池、綠廊，并結合地勢布置商業小品和空中花園，將商業功能、景觀綠化和步行交通系統三者有機融合；同時，各層大臺階亦作為下沉廣場，為B1/B2 層周邊商業提供自然采光通風。建筑穩重大氣，街區尺度宜人，加上業態以特色餐飲、派對空間和藝術文化展覽為主題，打造出一個全天候、全時段運營的都市風尚地標（圖16），給游客帶來別具風情的商業體驗。

圖16 濱江商業街場景

6.2.2 立面設計

4 棟超塔立面在設計上清晰地體現了挺拔向上的形態和富有節奏的韻律感。每個體量間通過豎向裝飾線條密度和尺度的變化，形成豐富的立面肌理。在塔樓的底部，延續體量之間相互嚙合的設計策略，形成裙房的整體架構，使塔樓和裙房的設計成為一個整體，為商業設施提供宜人的空間，并塑造了中央公園的邊界。裙房立面除玻璃幕墻外，輔以花崗巖石材，以突出結實穩固的新金融建筑風格。裙房底部形成騎樓空間，呼應上海傳統經典建筑元素，以喚起老城廂的生活記憶。

值得一提的是，沿中山南路樓棟的立面設計。黃浦江畔的“總部辦公樓群”是上海外灘的南大門，也是老外灘歷史保護建筑的延伸，承擔著董家渡項目品質形象展示的重任。在具體的設計中，這組建筑既不能復制傳統外灘建筑的外觀，做個假古董；也不宜標新立異，有違外灘歷史風貌保護帶的屬性及風格。建筑師通過多次空間體塊的推敲和對周邊建筑的分析，決定以中間濱江商業街為中心，將兩側建筑高度從49～100 m 的辦公樓群以階梯狀的形式由高至低排布，如此既與視線通廊上西側的超高層塔樓相呼應，又巧妙完成了中間百米辦公向北側外灘傳統建筑體量的逐步過渡，使得建筑形式更加連貫而自然（圖17）。建筑群的形象在回顧過去的同時又面向未來，各種石材飾面及金屬紋理的使用，豐富了建筑細節，并在城市尺度上形成統一的建筑特征。

圖17 濱江總部辦公立面（上）和外灘傳統建筑群立面（下）對比

6.2.3 細節處理

除了注重建筑整體形象之外，在細部節點的處理上，同樣延續設計匠心，優化細節做法。以豎向裝飾線條為例：采用淺色花崗巖石材的豎向裝飾板，在與外灘歷史保護建筑保持色彩和質感一致性的同時，加大轉角懸挑和豎向斜角石材的尺寸，通過虛實對比，削弱大面積玻璃幕墻的單一感，彰顯產品設計的精細化（圖18）。豎向裝飾板還有助于遮陽，并將室內的視線導向黃浦江和周邊公園的美景。夜晚，暖色調的泛光照明打亮大樓的豎向裝飾板，為建筑群營造一個典雅堂皇、美輪美奐的形象。

圖18 豎向石材裝飾板細部

6.2.4 交通設計

基于項目規模巨大、地塊眾多，為了把地面的車輛盡快引至地下，從而減少地面車流量并提供一個安全、理想的人行環境，在設計之初提出了地下環道的設計理念。除住宅地庫外，其余商辦地庫的產權由開發商統一持有，通過地下環道的車行組織，實現南北地塊交通一體化的目標。

在具體的客運及貨運流線設計中，針對各個樓宇的實際功能需要，確定各坡道出入口的位置及規格，確保滿足規范要求。參考項目上位規劃條件并配合地下環道的設計理念，對各地塊設置出入口。機動車坡道出入口分為3 個層次，即：主坡道、次坡道和貨車后勤坡道。其中，主坡道直接接入地下環道，目的是把大量的地面車流迅速引至地下，其位罝主要設于周邊道路如王家碼頭路、定福路、董家渡路和會館街，并與中山南路的關系緊密；次坡道的車流量預計較主坡道少，設計主要針對往返各地塊的車流上下客后直接進入地下車庫，位置與各上下客區的關系較為緊密；貨車后勤坡道主要針對各地塊的貨運車流，貨車或后勤車輛可經坡道往返于地下一層或地下二層的裝卸貨區域。為了增加地面交通的通行能力，部分貨車后勤坡道可設置為貨車與客車合用，通過不同時間段進行錯峰管理。結合本項目總平面圖布局，南北兩區各設有12 個機動車出入口與城市道路相連，共提供機動車泊位5 199個。

此外，在區域綜合交通體系中，步行是受眾面最廣的交通方式。它既是一種交通方式，也是一種休閑和健身方式。安全舒適、步行友好的社區環境，生機勃勃的街道，是宜人的街區環境中不可或缺的要素。本項目在步行交通方面注意與各個商辦入口及周邊道路、花園的聯系，通過一系列的入口廣場、集中綠地、下沉式廣場等，將人流自然而然地導入商業、辦公、酒店等，路經之處步移景換。主體商業和塔樓無縫銜接，提供了一個風雨無阻且層次多樣的慢行空間。

6.3 住宅設計

K、I 地塊是本項目中為數不多的住宅地塊，位于場地最南端，占地面積3.185 萬m2，總建筑面積12.6 萬 m2。相較于整個項目，其建筑體量較小，但卻是項目最早的形象呈現和前期主要現金流通來源，貨值高達176 億元。

住宅項目總體布局充分考慮整體規劃設計原則，建筑效果與公建地塊協調統一；小區景觀綠化與城市公共綠化相呼應，并強化與黃浦江景觀及南浦大橋的視線互動；高層體塊沿地塊周邊布置，內部形成大尺度中央花園，隔絕都市喧囂，營造鬧中取靜的居住區生活氛圍。

戶型設計中，將交通設備核置于樓層中央，房間沿四周布置，使大多數戶型都擁有3 個朝向，獲得良好的通風、日照和景觀效果，這種形式在結構布置上也更趨合理。戶型面積段涵蓋120～400 m2，使客戶有更多選擇空間。所有電梯單獨入戶，強化了居住的私密性和歸屬感。

架空層設計是本次住宅設計中一大亮點，不僅規避了以往項目預留設備機房或改建半室外運動區的常規做法，而且巧妙結合小區宜人的綠樹濃蔭、亭臺樓閣，打造具有儀式感的住宅入戶門廳。設計強調了門廳與周邊景觀的視線對位關系（圖19），強化了歸家動線上的體驗感和舒適感,真正落實了“以人為本”的設計理念。

圖19 架空層門廳視角

在立面設計方面，建筑風格與周邊公建一致，崇尚簡潔大方，體現出現代都市時尚居住的理念。外墻主要采用低反射、藍灰色的LOW-E 雙中空玻璃，主樓各立面在層間位置設計鋁合金和石材裝飾面，通過對比來彰顯居住的人性尺度和細節處理，有力地提升了產品品質。

7 歷史保護建筑改建

在城市更新進程中，既有重塑，又有保護。新與舊不斷地融合發展，不同時代的文化層層疊加、共存，方能體現城市的層次感、包容性及可持續發展的理念。

商船會館建于康熙五十四年（即1715 年），是上海第一所同業會館（圖20）。它是上海歷史最悠久、規模最大的會館建筑，其落成比上海開埠還要早128 年。它見證了上海“以港興市”的歷史進程，也承載了“海納百川”的上海城市精神。

圖20 商船會館原貌

2019 年夏，商船會館文物建筑保護修繕與改造利用工程正式開展，沉寂許久似乎已退出歷史舞臺的會館街38 號又一次聚焦了人們的目光。本次修繕本著“修舊如舊”的理念，依據歷史考證，力圖在恢復會館建筑特色風格的同時，加固結構、更新機電，融入現代建筑展示功能，實現建筑修繕和文物保護相結合、挖掘文化內涵和發揮使用功能相融合，最終呈現出較好的設計品質和工程質量。

在具體工藝上采用傳統技法，包括木作技術、油漆和雕刻工藝等，如：大漆修繕的木基層修補、腐木構件置換及拱板補缺，新做構件的貼金大漆做舊處理，彩畫遺存加固、地仗修補、原材料彩畫重繪，等等，無不體現出商船會館濃厚的文化歷史底蘊（圖21）。

石材貼面是現代仿古建筑的常用材料，但缺少中式傳統建筑的韻味。為了更貼合歷史，通過不同材質的對比，設計師最終選擇了與現狀遺址院墻一致的青磚，力求做到修舊如舊、渾然一體（圖22）。

圖22 商船會館外墻

商船會館經過近1 年的修繕改建施工，于2020 年6 月對外開放。歷經300 多年風雨滄桑的商船會館涅槃重生，浸潤濃郁江南文化特質的古老建筑再度煥發光彩，宛若拂去塵埃的明珠（圖23）。“一城煙火半東南”，黃浦江畔老碼頭曾經繁華的歷史記憶重新被激活，沙船、航運、貿易，還有風土人情、文化民俗……無不為百年外灘增添一道意蘊悠長的風景線。

圖23 商船會館夜景

8 結語

有人說，外灘的故事就是上海的故事。外灘沿線鱗次櫛比的建筑群見證著這座城市日新月異的發展，也記載著上海的文化傳承與海納百川。

據第七次人口普查結果顯示，在全國人才吸引力指數排名中，上海受經濟體量大、國際化程度高等優勢，人才吸引力指數始終居于高位。上海這座開埠即繁華，孕育海派東方文化的魅力都市，毫無疑問是中國乃至世界目光關注的焦點。在“以國內大循環為主體，國內國際雙循環相互促進”的新發展格局下，對上海經濟發展提出更高要求的同時，也給這座城市建筑的創新發展帶來了更多的機遇。

綠地外灘中心作為外灘金融集聚帶開發的收尾與點睛之筆，在區域一體化開發、歷史建筑保護性修繕、建筑設計及品質管控等方面，都為當下城市更新和精細化開發提供了有益的參考。本項目的建成，將為今后南外灘地區的城市開發起到良好的引領與示范作用，也為后續經濟建設提供了開闊的視野和戰略制高點，展現出睿智包容、海納百川、追求卓越的上海城市精神。