上海老舊住房結構安全與更新改造的探索與思考

■ 何國平 HE Guoping

0 引言

老舊住房的結構安全是城市安全運行的重要組成部分，關系到人民群眾的生命和財產安全。近年來，上海市房屋管理部門深入貫徹落實習近平總書記關于提高自然災害防治能力重要講話精神和住建部、上海市委市政府一系列工作要求，堅持開展老舊住房安全隱患排查與處置工作。為進一步落實黨中央、國務院關于實施城市更新行動，全面推進城鎮老舊小區改造的決策部署，切實貫徹實施《上海市城市更新條例》，有序推進上海老舊住房更新改造，進一步加強老舊住房安全管理，本文結合現有老舊住房結構安全狀況分析，對上海老舊小區改造思路進行探索與研究，提出未來進一步深化老舊住房結構安全改造的思考和設想。

1 上海老舊住房結構安全情況

1.1 總體情況

上海既有房屋存量龐大，類型多樣。2000 年以前建成的老舊住房總量超過2.2 億m2，占全市居住類房屋的比例超過30%。建筑類型主要有6 類，包括舊式里弄、新式里弄、花園住宅、職工住宅、公寓和簡屋；結構類型主要包括磚木結構、磚混結構及鋼筋混凝土結構，此外，里弄住宅還有部分木立帖結構。

歷屆上海市委市政府高度重視居住房屋安全，除根據國家要求開展老舊住房安全專項排查與整治外，從80 年代開始，對老舊住房開展系統性修繕。從2016 年開始至2020 年7 月底，全市實施三類舊住房綜合改造3 700 萬m2，超額完成“十三五”目標任務，在大范圍改善市民群眾居住條件和居住品質的基礎上，有效緩解了這部分房屋的居住安全隱患問題，全市老舊住房完好率得到較大提升。此外，還創新探索了結構加固以及可以更為徹底解決安全隱患的舊住房拆除重建改造方式?？傮w來看，上海的老舊住房安全狀況處于可控范圍內。

1.2 小梁薄板房屋存在的主要安全隱患分析

經梳理分析，上海在解放后建造的房屋中，還存在一批仿照前蘇聯模式建造的小梁薄板房屋（50 年代后期—60 年代），主要是3～4 層非成套職工住宅，部分房屋甚至在80年代為解決上海市民居住困難還進行過加層。這些房屋大多插建于老舊小區，零星分布，小部分為規模不大的成片工人新村，均存在較大安全隱患。

（1）建設標準低。雖屬磚混結構，但建設標準較低，樓蓋由截面尺寸較小的梁、板拼裝擱置于磚砌承重墻體，承重墻體砂漿、磚砌塊材料強度普遍較低，甚至部分房屋采用空斗墻砌法砌筑。

（2）結構體系弱。房屋老化嚴重削弱了梁板承載能力，特別是在廚衛區域尤為明顯，即使在正常使用下，也存在樓蓋坍塌風險。房屋質量檢測顯示，此類房屋上部結構承重構件承載力不滿足規范要求，房屋存在嚴重安全隱患。

（3）房屋狀況差。除不滿足抗震設防要求外，結構耐久性問題也比較突出，經過多年使用，混凝土保護層開裂甚至剝落，梁、板鋼筋銹蝕嚴重。

（4）加固價值低。因結構特點，小梁薄板房屋的加固需對梁、柱、墻進行全面替換或加強，基本不存在加固價值。

1.3 其他各類老舊住房抗震設防情況分析

上海地區地震區劃等級歷經多次調整，抗震設防要求越來越嚴格。基本烈度從“77”區劃圖的 6 度，到“90”區劃圖調整為局部 7 度，再到當前的 7 度全覆蓋。上海市工程建設規范《建筑抗震設計規程》歷經3 次“階梯式”演變，主要依據國家規范，結合地方特征進行修改和補充細化，分別是：“92 規程”即DGJ 08-9—92（1992 年 9 月 1 日發布施行，1996 年進行了修訂）、“2003 規程”即DGJ 08-9—2003和“2013 規 程”即DGJ 08-9—2013。根據國家和上海地方的抗震設防要求、標準編制與實施歷程，各時期房屋的抗震性能如下：①1990 年前建造的職工住宅無抗震設防要求，1990—1996 年建造的住房未抗震設防或未嚴格按規程進行設計實施，部分房屋雖有一些抗震構造措施，承載力較好，但整體抗震性能有待提升；②1996—2013 年建造的住房，抗震性能雖未達到現行規范要求，但基本可達到“中震不倒”的要求；③2013 年以后建造的住房，符合現行抗震標準。

其中，建成于1996 年以前、抗震設防標準較低的多層職工住宅約占全市老舊住房比例的近70%。因此，因地制宜、多策并舉，千方百計創造條件，適時推進這部分老舊住房的更新改造，提升其抗震性能，是必須解決的一大難題。

2 針對小梁薄板試點拆除重建的探索與實踐

近年來，上海聚焦老舊住房結構性安全的主要矛盾，針對小梁薄板房屋，按照“政府主導、業主自愿、因地制宜、多方籌資”原則，通過靜安區彭三小區等項目的試點引路，圍繞政策供給、群眾工作和資金盤活，逐步形成了拆除重建的實踐模式，為下一步向全市面上復制推廣提供了思路。

2.1 靜安區彭三小區項目概況

靜安區彭三小區五期建于上世 紀60—70 年代，總建筑面積27 560 m2，涉及非成套住宅11 幢，居民878 戶，包括部分“拎馬桶”房屋和插建的小梁薄板房屋。改造前，房屋安全隱患突出，公建配套設施匱乏，建筑墻面滲水、屋頂漏水，污水、雨水管道堵塞現象經常發生，居民改造呼聲強烈（圖1）。項目于2019 年12 月正式開工，采取拆除重建并就地安置原住戶的形式進行舊住房改造。

圖1 彭三小區拆除重建改造前

2.2 主要實踐舉措

2.2.1 突破現有標準，做實政策供給

由于改造房屋原有間距小、居民密度大、公建配套設施缺乏等因素，拆除重建項目基本上都要進行規劃控詳調整，涉及到教育、消防、綠化、衛生、民防等，既要符合現行規范，又要增加一定的公共服務設施，還要考慮居民能原地回搬，因此，難以簡單套用現有新建住房標準。彭三五期拆除重建項目在實施過程中，對相關標準進行了探索與突破（圖2）。

圖2 彭三小區拆除重建改造后

（1）規劃方面：重建后的容積率較原容積率有較大幅度提升，增加的建筑容量用于原非成套住房增設廚房、衛生間，部分增量房源用于保障性住房或滾動安置房源。

（2）土地方面：按照集約節約利用土地的原則，采用宗地歸并和擴大用地的方式，將地塊周邊社區菜場納入改造范圍，提高土地利用效率，在重建房屋的底樓重新設置社區菜場。

（3）建設標準方面：在保證地基基礎、主體結構、消防等安全性的前提下，參照《上海市保障性住宅設計導則公共租賃住房篇》（試行）的標準進行設計，停車指標也選用對應區域的公共租賃住房配建標準。在強制性條文基本滿足《住宅設計規范》（GB 50096—2011）的前提下，適當放寬住宅內臥室、起居室、廚房等采光設計標準。

2.2.2 堅持黨建引領，做細群眾工作

群眾滿意不滿意、高興不高興、贊同不贊同，是拆除重建項目得以順利實施的關鍵。具體工作中，始終把保障群眾利益放在首位，把群眾意愿作為啟動項目的前提，不斷加強和細化群眾工作。

（1）堅持黨建引領。將黨建引領貫穿資源整合、加強宣傳、做活群眾工作等各個方面，切實發揮基層黨建對改造工作的引領、支撐和推動作用。

（2）堅持以群眾需求為導向。在確?！熬幼∶娣e基本不變、房屋朝向基本不變、增加面積基本均衡”的基礎上，因地制宜地結合居民生活需求，通過加裝電梯、增加停車位、提高綠化率等，提升小區的居住舒適度，增強居民的獲得感、幸福感和安全感。

（3）堅持同步化解各類矛盾。剝絲抽繭分析問題，客觀公正地提出方案，全力幫居民斷“家務事”，不僅完成了改造簽約，還順便化解了很多家庭積累多年的矛盾。

2.2.3 創新資金來源，做優平衡機制

彭三五期拆除重建改造項目在住建部和市委市政府的大力支持下創新機制，試點探索發行5 億元10 年期地方政府債券作為項目資金來源，償債資金的主要來源有：①住宅房屋增量建筑面積回購收益；②新增少量商業配套物業預期出租收益；③新增少量機動停車位出售或出租預計收益；④成套公有住房出售預計收益；⑤市級財政對舊住房改造的補貼資金。以上5 項收入在10 年間基本能覆蓋建安費用。

3 非成套老舊住宅結構加固和抗震性能提升的探索實踐

3.1 案例實踐

結合全市老舊住房量大面廣的實際情況，除了聚焦全力消除小梁薄板等重大隱患之外，針對大量存在一定安全隱患但又不具備條件實施拆除重建的非成套老舊住房，開展了應用新技術、新工藝進行結構加固和抗震性能提升的探索實踐。例如，普陀區武寧路74 弄2-10 號（圖3）始建于上世紀50 年代左右，屬5 層底框磚混結構，后加建1 層，總建筑面積6 243 m2，是廚衛合用的非成套住宅。該房屋為臨街建筑，拆除重建涉及到規劃退界問題，故采用加固方式解決結構安全問題。

圖3 武寧路74 弄2-10 號改造前

（1）在地基基礎方面，采用整體樁筏進行基礎托換，樁型采用靜壓錨桿樁。整體樁筏不僅能有效提高原有建筑的基礎承載力，還大大提升了整體性和抗變形能力。靜壓錨桿樁是以基礎和上部結構的自重作為壓樁力，其施工機械簡單，可在狹小空間內施工，對周邊的土體擾動也較小，適合在老舊住宅區改造中使用。扁擔梁和夾墻梁采用分區分段開挖施工，開挖前做好上部結構的臨時支撐措施，確保基礎施工過程中的穩定性。待基礎梁達到設計強度后，施工靜壓錨桿樁，同時開始上部結構的加固施工。

（2）在上部結構方面，利用本次加固改造，對原結構進行圈梁和構造柱的加固，通過對原砌體墻上開槽嵌入現澆構造柱，并在樓層處利用墻面加固的鋼筋網片設置加強鋼筋帶，與新增構造柱形成對原有結構的約束作用，提高原結構的延性，完善底框磚混結構的構造要求，從而改善原有結構的抗震性能?；贐IM解決擴建部分“拆-建”碰撞和六層雙層板置換時墻體安全技術難題。既有建筑的改造中，合理的施工順序非常關鍵，在設計加固方案時，要兼顧施工的可行性。不僅要從每個建筑的實際情況出發，而且應考慮臨時施工階段原有建筑的穩定和安全。本項目以“先拆后建、先下后上、拆建同步”的工序流程實現局部豎向水平結構置換。以分區跳倉工法安全、高效地完成原六層雙層板置換，并同步完成砌體結構墻體加固和抗震構造措施加強。改建后的房屋如圖4所示。

圖4 武寧路74 弄2-10 號改造后

3.2 技術探索

在通過試點項目探索的基礎上，近年來，房屋管理部門組織同濟大學、上海市建筑科學研究院、上海市房地產科學研究院等科研單位合作，圍繞老舊住房結構安全和抗震加固，不斷加強技術研究和實踐論證。

（1）研究探索老舊住房結構精細化檢測與安全評估技術。研究非破損法檢測砌體材料強度的抽樣與推定方法，提出考慮協同工作的結構構件抗力和荷載效應精細化分析技術，得出基于結構狀態的歷史建筑使用安全快速評估方法，以及基于評估使用年限的既有結構目標可靠度分級標準和砌體結構性能化抗震鑒定方法。

（2）實驗老舊住房功能改善與安全性能提升一體化技術。在增設電梯的同時進行成套改造，采用單面混凝土板墻加固砌體結構外墻。通過對多層砌體住宅結構振動臺試驗，論證加固后砌體結構的承載力、剛度、延性大幅度提高，能經受8度大震而不倒塌，房屋的抗震性能顯著提升。

（3）探索新型材料在老舊住房加固中的應用。相比于傳統鋼筋網水泥砂漿面層加固，采用超高韌性水泥基復合材料加固砌體墻的綜合造價較前者有一定的經濟性。新材料可省去現場鋼筋網片的施工，其工期較傳統鋼筋網水泥砂漿面層加固有所縮短。按材料等強度替換方法，其加固厚度較傳統鋼筋網水泥砂漿面層加固也可以減薄，加固形成整體后，能有效提高原有房屋的安全性能。通過振動臺試驗，表明加固后砌體墻能顯著提高其承載能力和變形能力，提高原有墻體的安全儲備。

（4）試點基于型鋼圈梁及構造柱的簡易抗震加固技術。試點通過在外墻樓屋蓋位置增設型鋼圈梁及構造柱來改善磚砌體結構的抗震性能（具體效果待振動臺試驗結果），鋼結構屬于裝配式建造，其構造簡單、施工效率高，且鋼結構自身抗震性能好，通過與原有結構的有效結合，能改善原結構的抗震性能。與常規加固方法相比，其綜合造價具有一定的經濟性，技術經濟性優勢明顯，結合建筑外立面設計，可做到不影響建筑立面美觀。

4 進一步深化老舊住房結構安全改造的思考

未來，上?？稍谇捌谔剿髋c實踐的基礎上，結合城鎮住宅安全普查，堅持問題導向和創新探索，通過推進技術、政策、資金三方面的工作完善，因地制宜、分類施策，著力提升舊住房安全性能，更好地破解老舊住房安全方面的難題。

4.1 加大科研力量投入，深化專項研究和試點

組織科研力量對提升上海既有居住類房屋抗震水平開展專項研究。

（1）摸底老舊住房現有抗震水平。結合老舊住房現狀情況，對我市典型老舊住房圖集分類歸納，以建設年代、結構類型、構造措施等建筑要素為基礎，形成既有住宅抗震理論計算模型，摸底當前老舊住房的抗震設防水平。

（2）積極探索切實可行的改造加固方式。在理論研究的基礎上，探索增設外包型鋼構造柱、圈梁，以及高延性混凝土的實用技術，并通過振動臺實驗檢驗抗震加固技術的實際效果，形成拆除重建方式外的“補充答案”。

（3）試點開展老舊住宅加固工作。老舊住房結構加固能有效提升舊住房的健康指數，但在具體實施過程中，需要充分評估居民的接受程度和社會影響，加強正面引導。

4.2 加大政策法規供給，完善相關標準規范

（1）探索政策突破與創新，完善拆除重建相關政策。拆除重建改造方式直接有效，但在具體推進中還存在規劃土地政策等諸多瓶頸，在建設標準方面也需要形成有別于新建住房的設計和審核標準。2021 年2 月，上海出臺《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》（滬府辦規〔2021〕2 號），進一步加大了對拆除改造重建的規劃、土地政策支持力度。同時，基本完成《上海市拆除重建改造設計導則》制定工作，擬在確保地基基礎、主體結構、消防等安全的前提下，根據實際情況細化明確拆除重建改造的平面布置、戶型設計、交通、綠化、公用配套設施等的建設標準。

（2）研究改造技術手段，明確老舊住房結構加固標準。對不宜通過拆除重建方式的老舊住房，進一步細化和明確不同結構類型、不同原始條件下老舊住房的加固標準、加固手段和抗震設防水平，完善適應加固改造需要的標準體系，滿足老舊住房安全性能提升的要求。

4.3 聚焦經濟技術平衡，形成可持續實施機制

在現有以政府出資為主的資金保障基礎上，探索“政府貼一點、居民出一點、市場籌一點”的多渠道資金籌措模式。

（1）將老舊住房結構安全納入城市更新范疇。在目前已發行老舊小區改造政府專項債券的基礎上，繼續挖掘既有小區規劃土地存量空間，推動規劃技術和土地政策的小尺度突破，因地制宜地建設增量房源、經營設施、地下車庫等，在消除結構安全隱患、完善使用功能的同時，強化改造項目的“自我造血”功能，建立資金平衡機制。

（2）推動社會力量參與。鼓勵原產權單位和社會資本出資參與改造，通過停車、充電樁、智能末端配送等相關配套設施設備的同步改造提升，并結合增加公共服務設施，發展養老、托育、家政等社區服務新業態，開辟舊住房更新改造的新路徑。