住宅小區(qū)地下車庫無效成本研究分析與對策

陳珊

（湖南省交通規(guī)劃勘察設(shè)計院有限公司，湖南長沙 410000）

1 概述

1.1 研究意義

基于新時期背景下，房地產(chǎn)開發(fā)過程中其項目利潤越來少，如何全面的控制好成本是房地產(chǎn)項目中重要研究部分。一般來說，不計裝修成本，普通地下車庫的造價是地上住宅土建造價的兩倍左右，造價可占到總建筑成本的20～30%。由于其結(jié)構(gòu)復(fù)雜，若出現(xiàn)設(shè)計問題，必然會進行返工，導(dǎo)致了施工難度加大，也造成了無效成本。故此，要從成本控制角度出發(fā)，科學(xué)進行設(shè)計與優(yōu)化，并根據(jù)地下車庫實際，全面的進行項目開發(fā)與管控研究。

1.2 研究對象

本文基于具體住宅小區(qū)項目，以地下車庫為研究對象，針對地下車庫交通組織、停車方式、平面布置以及結(jié)構(gòu)形式等內(nèi)容，全面的進行了無效成本分析，并研究了具體的控制措施。

2 案例研究

2.1 研究內(nèi)容

筆者從過去幾年所參與項目當(dāng)中，選取較有代表的地下車庫作為研究對象，對其相關(guān)信息進行匯集總結(jié)，找到地下車庫在設(shè)計當(dāng)中存在的不足以及優(yōu)勢，為進一步研究給予數(shù)據(jù)支撐。調(diào)查和研究的內(nèi)容涵蓋以下幾個方面：(1)車庫的車位配建比例;(2)車庫的停車數(shù)量、建筑面積及停車效率;(3)調(diào)研車庫的柱網(wǎng)尺寸、車位尺寸、停車方式;(4)調(diào)研車庫的結(jié)構(gòu)形式、層高、是否自然采光和通風(fēng);(5)車庫是否設(shè)計人防;(6)設(shè)備用房的布置;(7)綜合管線的布置。

2.2 案例調(diào)研

2.2.1 項目A——無人防雙層立體機械停車庫

項目A（圖1）總建筑面積7981.65 m2，地下一層，梁板結(jié)構(gòu)，層高5.2 米，覆土1.2m～1.6m，為復(fù)式機械車庫。立體車架共433 個，單車位尺寸2.4*5.4，柱網(wǎng)為6.4*6.1米左右的中柱網(wǎng)形式，局部穿插有6.4*8.2 米的大柱網(wǎng)，柱間車道寬度至少為6.1 米，有些達到6.4m。設(shè)兩個5.6米的單車道出入口，人防工程與車庫分開建設(shè)，均設(shè)置在塔樓下部。

圖1 項目A 地下車庫平面圖

該地下車庫雖然采用雙層機械停車，單車位停車效率無法比較，但地下車庫總造價約為2474.3 萬元，每平方約3100m2，相當(dāng)于人防車庫的造價，加上機械車庫后期維護成本高及壽命短的缺點，單車位造價更高。經(jīng)過分析，其無效成本的產(chǎn)生主要在以下幾個方面：（1）兩個5.6 米凈寬度的車庫出入口設(shè)計，既超出3.8 米單車道的規(guī)范要求，又不滿足雙車道7m 的使用要求，對成本的控制略顯不足；（2）車庫內(nèi)平均6.6 米的車道寬度不夠經(jīng)濟（規(guī)范要求5.8 米），未充分利用好車道寬度停車；（3）設(shè)備用房均未利用塔樓下方或不規(guī)整的空間布置，大大減少了車位數(shù)量；（4）綜合管道全部布置在主車道上（圖2），主車道上空凌亂，既壓抑又增加了地下車庫的層高。

2.2.2 項目B 案例分析——普通平層停車+人防合建地下車庫

項目B（圖2）總建筑16739.98 m2，地下一層，梁板結(jié)構(gòu)，層高4 米，覆土1.2 米，柱網(wǎng)為8.4*8.4。設(shè)兩個8.4 米的車庫出入口，含2 個人防單元。總停車432 輛（其中子車位22 個），停車效率為37.8 m2/輛。

圖2 項目B 地下車庫平面圖

B 項目作為經(jīng)濟型住宅小區(qū)，雖設(shè)計為人防地下室，但從整體指標(biāo)看，37.8m2/輛的停車效率并不經(jīng)濟，無效成本的產(chǎn)生主要在以下幾個方面：

（1）8.4*8.4 米的大柱網(wǎng)更適用于高檔住宅小區(qū)，經(jīng)濟型小區(qū)可選擇更經(jīng)濟的柱網(wǎng)；

（2）設(shè)計有兩個8.4 米的地下車庫出入口，共4 條車道，而對停車數(shù)量≤500 輛的地下車庫來說，≥兩條車道就已足夠，即使考慮住戶的舒適性相應(yīng)增加出入口也應(yīng)控制尺寸；

（3）布局不規(guī)則，長邊停車和短邊停車交叉出現(xiàn)，多處出現(xiàn)單邊垂直停車，造成車道浪費，單車位面積大幅度增加；

（4）未能合理且經(jīng)濟的布置綜合管網(wǎng)，4.0 米層高的梁板結(jié)構(gòu)地下室相對經(jīng)濟型住宅小區(qū)來說略顯奢侈。

2.2.3 項目C 案例分析——無人防普通平層地下車庫

項目C(圖3)總建筑面積39075.0m2,地下二層，無梁樓蓋結(jié)構(gòu)，-1F 層高3.5m,-2F 層高3.4m, 柱網(wǎng)為7.8*7.9米，設(shè)3 個7.0 米雙車道地下車庫，共停車1347，停車效率為29.00m2/輛。

圖3 項目C 地下車庫平面圖

相對項目A、B，項目C 僅29.00m2/輛的停車效率是最經(jīng)濟、無效成本最少的，對無效成本的控制更加嚴(yán)格，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）7.8*7.9 米的大柱網(wǎng)比B 項目8.4*8.4 的柱網(wǎng)要節(jié)省3 m2/輛；

（2）嚴(yán)格控制2.4*5.3 米的單車位尺寸和5.5 米的車道尺寸，既滿足規(guī)范，又減少了無效空間；

（3）以背靠背的停車方式為主，無單邊停車現(xiàn)象;

（4）剔除塔樓外圍無利用價值的無效空間，減少了防火分區(qū)和防火噴淋的布置；

（5）1F 為架空層，盡可能的利用塔樓下方不規(guī)則空間布置的設(shè)備用房，騰出了大量規(guī)整空間布置停車位；

（6）無梁樓蓋的選擇及綜合管網(wǎng)的合理布置大大減少了地下室層高；

（7）車庫依據(jù)場地豎向整體結(jié)構(gòu)放坡，既減少了土方工程量，又減少建筑放坡造成的造價。

當(dāng)然，像項目C 將各種尺寸和面積控制到極致的做法并不能適用所有項目，但對經(jīng)濟型住宅小區(qū)還是很有參考價值，其無效成本的控制手法也值得借鑒和學(xué)習(xí)。

3 無效成本對策

3.1 地下車庫總體規(guī)劃布局原則

3.1.1 按規(guī)劃指標(biāo)控制停車數(shù)量

房地產(chǎn)開發(fā)中，在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下應(yīng)該堅持地庫能少建盡量少建的原則，緊貼地下室退距邊線（圖4），一層能解決避免地下二層，半層夠用就不滿鋪一層，放棄車位數(shù)越多越好的思想。一般情況下，地下二層車庫建安成本比一層車庫成本高出近500 元/m2。

圖4 車庫范圍示意線

3.1.2 優(yōu)先布置地面停車位

經(jīng)統(tǒng)計：在我國有大約六成以上的地區(qū)是允許5-20%的地上停車位，如果能夠與其需求不滿足供給時，基于滿足綠地率的前提下進行評估，要最大限度利用提上停車位的配額，地上提車位要優(yōu)先布置，提上提車位布置完成之后，還要進行停車位布置，才選擇地下停車位。

3.1.3 抬高場地，減少挖方

在條件允許的情況下，地下停車位布置時，要盡量提高小區(qū)場外地標(biāo)高，做到減少地庫埋深與土方開挖量，同時，實現(xiàn)水浮力與頂板綠化覆蓋的平衡，要少使用樁基抗浮，地下工程量要減少。如果是進行全地庫設(shè)計，要做好綠化面積的控制，通過綜合管線的覆蓋，減少地庫埋深。

3.2 地下車庫平面布置原則

3.2.1 地下室輪廓線

通常情況，在進行地下室輪廓布置過程，應(yīng)盡量保證正方形，要避免出現(xiàn)窄長形，這樣能避免出現(xiàn)停車效率低問題（圖5）。通過合理運用空間輪廓，能保證滿鋪做足車位。因為，在一層地下室疊成兩層過程，需要加強施工管理，從其成本方面分析，復(fù)雜的施工會導(dǎo)致成本增加。應(yīng)盡量剔除無效空間的出現(xiàn)。

圖5 地下室輪廓線示意圖

3.2.2 停車方式及單車位尺寸研究

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，在進行停車位布置設(shè)計時，要綜合考慮到停車方式與單車位尺寸的問題，一般來說，汽車長度方向、汽車之間的凈距離，要≥0.5 米，汽車與柱子之間的凈距離要≥0.3 米，汽車寬度方向的凈距離要≥0.6 米，結(jié)合過去的經(jīng)驗以及科學(xué)的計算發(fā)現(xiàn)，垂直后退式停車方式是一種最常見且有效的方式，這種方式車輛之間既保持了安全距離，同時成為緊湊，可以高效利用空間。派出特殊情況，通道要布置1 條車道，便于兩側(cè)停車，柱網(wǎng)排列要避免1 條車道服務(wù)一側(cè)停車這種方式。

3.2.3 柱網(wǎng)經(jīng)濟性和功能性分析

一般情況下，在住宅地下車庫布置過程，應(yīng)按每柱網(wǎng)3 個車位或2 個車位布置柱網(wǎng)。拖甲方?jīng)]有固定要求，通常會采取8.4m 的三車位大柱網(wǎng)，這樣不僅提高了停車的便利性，也利于停車管理，能保證功能性。但從實際分析，這種柱網(wǎng)布置方式經(jīng)濟性相對差些，地下車庫層高比較高，單車位的面積也相對大，而小柱網(wǎng)舒適性差，空間感受壓抑。所以，綜合來講8.1*8.1 的大柱網(wǎng)比較能兼顧經(jīng)濟性和舒適性，適用于大部分住宅的車庫設(shè)計。

3.2.4 層高優(yōu)化設(shè)計

地下車庫的層高由以下幾部分組成：A（車庫底板濾水層厚度）+B（面層厚度）+C（停車庫凈高2.2m）+D（電橋架）+E（水噴淋高度）+F（機械煙道高度）+J（頂板梁高）=H（車庫總層高），圖6。

圖6 地下車庫層高示意

在全地下室車庫運用梁板式結(jié)構(gòu)技術(shù)過程，通常要保證3650～3750mm 的層高。若地下車庫功能單一，則可以采用無梁樓蓋體系，樓層要控制在3.4m、凈高2.2m ，這樣可以滿足使用需求。據(jù)統(tǒng)計，車庫自然通風(fēng)排煙，除減少設(shè)備安裝成本、運營成本，還可有效降低高度400mm 左右，這就降低了后期維護的成本，利于全面的進行結(jié)構(gòu)成本控制。

3.2.5 設(shè)備用房及綜合管線布置

大型設(shè)備用房要進行管線的集中布置，可以在主樓范圍內(nèi)科學(xué)布置設(shè)備用房，也可以選擇不方便停車的邊角處，這樣不僅利于提高空間利用水平，也不影響停車位，利于提高設(shè)備用房管理水平。

關(guān)于綜合管線布置，可有效降低設(shè)備層高度200mm左右，且避免混亂交叉導(dǎo)致凈高不夠。管線綜合有一定的原則遵循：應(yīng)盡量使“主風(fēng)道”靠近車道外側(cè)設(shè)置或走車位上空；風(fēng)道的寬度也要合理控制，通常在1.2m 內(nèi)即可，風(fēng)道下面不設(shè)置噴淋，電橋架、設(shè)備管線與風(fēng)道平行設(shè)置，要避免設(shè)置在風(fēng)道下方，各類管線的設(shè)置過程也要與主車道保證一定距離。（圖7-8）

圖7 地庫管線設(shè)計示意

4 結(jié)論與展望

地下車庫設(shè)計是成本控制的重災(zāi)區(qū)，很多問題往往在施工圖完成甚至施工后才發(fā)現(xiàn)，會導(dǎo)致工程量大，并加大了難度。基于此，在設(shè)計過程中應(yīng)避免同類問題發(fā)生，并要科學(xué)的進行系統(tǒng)總結(jié)，明確設(shè)計原則，避免增加成本。另外，以上研究均為針對一般項目的基本原則或參考，遇到實際項目應(yīng)該具體問題具體分析，不可所有項目一致對待。

圖8 地庫管線實際布置案例