TOD上蓋項目施工組織重難點探究

劉 寅

(杭州越秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 杭州 215008)

0 引言

公共交通支撐和引導城市發(fā)展(Transit-Oriented Development，簡稱TOD)，指以大運量公共交通站點為核心，在其周邊進行緊湊的、功能混合的、步行環(huán)境友好地高密度開發(fā)，以促進城市集約效應的發(fā)揮，鼓勵綠色、健康和可持續(xù)發(fā)展的城市發(fā)展模式[1]。隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進，土地和都市整體規(guī)劃逐漸占據(jù)主導地位,TOD模式也越來越具有競爭力[2]。目前在我國開通軌道交通的40余個城市中，已有近一半城市出臺了TOD開發(fā)相關政策。其中，北京、上海、廣州、深圳、成都等城市更是積極探索“軌道+物業(yè)”的TOD開發(fā)模式。實踐證明，這一開發(fā)模式既提高了土地的有效利用，也進一步拓展了房企開發(fā)的業(yè)務范圍。TOD項目天然的綜合屬性決定了其規(guī)劃建設和施工的復雜性。為應對類似城市規(guī)劃、軌道線網(wǎng)規(guī)劃、交通樞紐規(guī)劃設計等多方面問題，還需要聯(lián)合軌道公司、物業(yè)開發(fā)公司等，通過商業(yè)模式、技術研發(fā)等方面的創(chuàng)新研究，拓展多方共贏的合作發(fā)展路徑[3-4]。TOD發(fā)展前景廣闊[5-6]，眾多規(guī)模房企已經(jīng)參與其中，并建立了特有品牌系列。本文結合某開發(fā)公司近日獲取的華東某市車輛段上蓋物業(yè)項目，詳細探討了地鐵上蓋項目施工的難點以及相應措施。

1 項目基本信息

項目占地面積約為16萬m2，計容面積約為22萬m2，規(guī)劃6 000 m2商業(yè)面積。蓋上住宅規(guī)劃總套數(shù)1 700余套，戶型范圍涵蓋90 m2～140 m2。其中幾棟23層高層位于白地區(qū)，建筑面積約50 000 m2。其余約40棟洋房層數(shù)為7層～11層不等，均位于上蓋區(qū)，建筑面積約150 000 m2,另規(guī)劃幼兒園及小學。整體規(guī)劃效果圖見圖1。

2 項目工程概況

2.1 場地現(xiàn)狀

場地現(xiàn)狀如圖2所示。

2.1.1 交通條件

北側勾陽大道及西側莫干山路已通車。東側勾仁路和南側北莊路(規(guī)劃)需等基本農田指標調整完成后開始建設。據(jù)有關部門回應，勾仁路和北莊路均會在地塊交付前通車。施工期間，東側勾仁路和南側北莊路作為蓋下施工主干道，寬度超過35 m，可滿足會車、回車及高壓線退距要求。上蓋段共規(guī)劃三個匝道橋，其中西側匝道橋已建設完成，將作為車輛上蓋施工主出入口，東側和南側匝道橋由開發(fā)商建設，政府按建設成本價回購。

2.1.2 場地分析

首層9 m蓋板及檢修庫15 m蓋板已施工完畢，白地區(qū)已平整完成，均具備移交條件。

2.1.3 不利因素

北側現(xiàn)狀河道位于白地區(qū)高層正下方，河道改移涉及永久農田，待有關部門審批后方能開展建設工作，預計本年底可開展河道改移。

2.2 項目供貨批次

根據(jù)項目總體經(jīng)營指標及施工難易度，項目整體按1期開發(fā)，分5批次供貨。其中1批次～4批次為蓋上部分，第5批次為蓋下白地部分。

首開區(qū)為15 m板，轉換結構已完成，進行疊合梁簡單轉換后即可進行主體施工，工期較快。且該部分緊貼上蓋蓋板板邊，混凝土罐車及鋼筋運輸車蓋下移動通常不受蓋上施工荷載限制，故選定該15 m板處為1批次供貨區(qū)域。主體開工前擬完成鋼筋綁扎、支模封板等準備工作。次開區(qū)均含轉換層，工期約為70 d(含型鋼柱接長，貝雷梁支撐)。5批次受河道改移、蓋上2批次施工及地基處理(軌道和道床敏感)影響，開工時間暫按2022年四季度考慮。

供貨批次劃分詳見圖3。

各供貨批次信息詳見表1。

表1 供貨批次信息

3 蓋上荷載分析

施工風險主要集中于車輛段蓋板上部臨設、立柱、樓板等結構施工對已建蓋板結構的影響[7]。

3.1 施工機械荷載

蓋上荷載的分布決定了蓋上施工的工藝工法選用和施工效率。載重運輸車輛，如渣土車、罐車、鋼筋運輸車等，或重型行走機械設備，如履帶吊等產(chǎn)生的活載和恒載超過施工通道、消防通道限載值，或在蓋板其他荷載受限區(qū)域行走，易造成蓋板結構變形、開裂、破損等風險。

根據(jù)蓋下施工圖設計，在車輛段蓋板上已規(guī)劃有施工通道和消防通道。蓋板各區(qū)域荷載限值如圖4所示。對于活載，9 m板咽喉區(qū)施工荷載為10 kPa，9 m板其他區(qū)域施工荷載為20 kPa，15 m板施工荷載為10 kPa，消防通道施工荷載為35 kPa。對于恒載，覆土區(qū)恒載為27 kPa，車庫區(qū)恒載為6 kPa。

3.2 材料堆場荷載

鋼筋、砂石、貝雷梁支架、模板超高、超重堆放在蓋板或蓋板受力薄弱處，易造成蓋板結構變形、開裂、破損等風險。

已建蓋板上進行支架和模板搭拆(尤其是高支模)、混凝土澆筑作業(yè)時，因操作不當(上下同時施工、加固不牢靠、集中澆筑)等原因引發(fā)的支架模板失穩(wěn)倒塌、混凝土沖擊掉落，同樣易造成蓋板結構變形、開裂、破損等風險。

蓋上堆料荷載計算結果詳見表2。

表2 堆料荷載及分布計算表

4 各階段施工組織策劃

在明確蓋上荷載限制的基礎上，可進行蓋上施工組織的策劃。蓋上施工組織重大風險主要集中在施工階段對原車輛段結構、防水排水、平面交通、運營設施和設備、運營人員、運營功能等的影響。其施工組織重難點可概述為以下幾點[8]：

1)項目體量大，開發(fā)時間長：多批次開發(fā)，資金成本高。

2)蓋上與白地存在高差：立體交通組織復雜，匝道建設周期長(4個月)，不同階段間的交通動線切換。

3)地鐵運營存在特殊保護措施要求：交界區(qū)域地保措施限制施工效率，車輛段蓋板上無法設置大型鋼筋加工場，地鐵保護施工措施形式多樣。

本文只針對各批次主體施工組織做說明，其他部分不予討論。

4.1 1批次施工(2022年10月～2022年12月)

4.1.1 1批次施工流線組織

1批次主體施工流線分析如圖5所示。

1)蓋下施工車輛沿實線箭頭行進，從北側勾陽路進入，在1批次東南側蓋下部位施打混凝土。

2)蓋上施工車輛沿虛線箭頭從西側既有匝道上蓋。

3)同時修建南側、東側上板匝道，工期按4個月考慮。

4)蓋上施工道路沿西側消防車道，從9 m板到達15 m板。

4.1.2 1批次施工組織推演

1批次主體施工場地布置如圖6所示。

1)施工安排。

本階段為1批次首開區(qū)主體施工。首開樓棟15棟7層～11層小高層。

2)機械安排。

本階段塔吊數(shù)量為7臺，塔吊型號均為常規(guī)QTZ80型塔吊，4臺臂長49 m，3臺臂長55 m；塔吊布置充分考慮框架柱間十字轉換和消防通道位置避讓。7層，9層，11層可在獨立高度之間完成安裝。

3)堆場安排。

蓋上堆場及加工場根據(jù)經(jīng)驗，設置2處小型材料加工場。沿板邊白地塔吊范圍內布置4處材料加工場。

4)交通安排。

東側及南側設置6 m寬施工道路，沿板邊7棟塔樓可在白地用汽車泵直接施打，高度最大為15+11×3=48 m，11層處選用56 m以上泵車可滿足施工要求。

其他蓋上區(qū)域樓棟經(jīng)復核，消防通道荷載可滿足45 t重車行駛。同時經(jīng)與蓋上荷載分布疊圖，混凝土施打時在消防環(huán)路分岔口或消防登高面處進行會車，可滿足所有樓棟混凝土施打工作面展開。

4.2 2批次施工(2022年10月～2023年3月)

4.2.1 2批次施工流線組織

2批次主體施工流線分析如圖7所示。

1)蓋下施工車輛沿實線箭頭從西北側勾陽路北九路路口進入，在2批次北側蓋下部位施打混凝土，材料通過塔吊直接從蓋下起吊至蓋上。

2)蓋上施工車輛沿虛線箭頭從西側既有匝道上蓋。

4.2.2 2批次施工組織推演

2批次主體施工場地布置如圖8所示。

1)施工安排。

本階段為2批次主體施工，共8棟塔樓。

2)機械安排。

本階段塔吊數(shù)量為5臺，塔吊型號均為常規(guī)QTZ80型塔吊，其中2臺臂長60 m，3臺臂長49 m。塔吊布置充分考慮框架柱間十字轉換和消防通道位置避讓。8層，11層可在獨立高度之間完成安裝，13層塔吊需考慮扶墻。

3)堆場安排。

蓋上堆場及加工場根據(jù)經(jīng)驗布置。沿板邊白地塔吊范圍內設置3處材料加工場。

4)交通安排。

2批次范圍內9 m板無消防通道，只預留20 kPa施工荷載，經(jīng)驗算對應重車約為30 t。所有樓棟均在板邊，同樣可在白地用汽車泵直接進行施打，最大高度為15+13×3=54 m。若選用56 m以上泵車仍無法滿足施工要求，需考慮在板上用固定泵施打。蓋上原則上只進行零星材料轉運。

4.3 3批次施工(2022年12月～2024年5月)

4.3.1 3批次施工流線組織

3批次主體施工流線分析如圖9所示。

1)蓋下施工車輛沿實線箭頭從北側勾陽路進入，在1批次、3批次南側蓋下部位施打混凝土。

2)蓋上施工車輛沿虛線箭頭從西側既有匝道上蓋。

3)蓋上沿西側及南側閘道9 m板消防車道進行材料運輸。原理板邊樓棟考慮在9 m板處進行混凝土施打。

4.3.2 3批次施工組織推演

3批次主體施工場地布置如圖10所示。

1)施工安排。

本階段為3批次，共9棟塔樓。

2)機械安排。

本階段塔吊數(shù)量為5臺，塔吊型號均為常規(guī)QTZ80型塔吊，其中3臺臂長55 m，2臺臂長49 m；塔吊布置充分考慮框架柱間十字轉換和消防通道位置避讓。10層，11層均可在獨立高度之間完成安裝。

3)堆場安排。

蓋上堆場及加工場根據(jù)經(jīng)驗，設置1處小型材料加工場。沿板邊白地塔吊范圍內布置相應鋼筋堆場和2處材料加工場，滿足施工需求。

4)交通安排。

沿板邊4棟塔樓可在白地用汽車泵直接施打。蓋上區(qū)域樓棟，經(jīng)驗算，消防通道荷載可滿足45 t重車行駛。同樣，混凝土施打時在消防環(huán)路分岔口處進行會車，可基本滿足所有樓棟混凝土施打工作面展開。

4.4 4批次主體施工(2023年2月—2023年7月)

4.4.1 4批次施工流線組織

4批次主體施工流線分析如圖11所示。

1)蓋上施工車輛沿虛線箭頭從西側既有匝道和東北側新建匝道上板，進行材料運輸?shù)取?/p>

2)2批次塔樓封頂后立即施工地庫頂板(15 m板)。

4.4.2 4批次施工組織推演

4批次主體施工場地布置如圖12所示。

1)施工安排。

本階段為4批次，共7棟塔樓。

2)機械安排。

本階段塔吊數(shù)量為4臺，塔吊型號均為常規(guī)QTZ80型塔吊，4臺臂長49 m；塔吊布置充分考慮框架柱間十字轉換和消防通道位置避讓。11層均可在獨立高度之間完成安裝。

3)堆場安排。

該區(qū)域多為覆土區(qū)，經(jīng)驗算，可根據(jù)需要布置堆場及加工場，如圖12所示。計劃在15 m板上設置2處材料加工場。

4)交通安排。

4批次9 m板處無消防通道，只預留20 kPa施工荷載，對應重車約為30 t。故4批次混凝土施打需利用2批次地庫頂板(15 m)消防道路。需同步提資設計院在2批次頂部那預留相應荷載，并考慮混凝土施打場地，可滿足所有樓棟混凝土施打工作面展開。材料運輸由東側閘道上到蓋板。

4.5 5批次主體施工(2022年10月～2023年5月)

4.5.1 5批次施工流線組織

5批次主體施工流線分析如圖13所示。

1)施工車輛從西北側勾陽路、北九路路口進入，沿實線箭頭在5批次北側白地區(qū)施打混凝土。

2)達到預售形象進度后立刻施工9 m蓋板。

4.5.2 5批次施工組織推演

5批次主體施工場地布置如圖14所示。

1)施工安排。

本階段為5批次，共6棟塔樓。

2)機械安排。

本階段塔吊數(shù)量為6臺，設置在白地區(qū)，塔吊型號均為常規(guī)QTZ80型塔吊，4臺臂長49 m，2臺臂長43 m，不影響2批次施工。

根據(jù)進度安排，2批次塔吊，在5批次塔樓施工至12層(預售節(jié)點)時已基本拆除，不影響5批次施工。若因特殊情況未能拆除，做拆節(jié)處理。

3)堆場安排。

該區(qū)域多為白地區(qū)，設置3處材料加工場。

4)交通安排。

交通組織在白地，考慮塔樓與規(guī)劃河道間距留足6 m寬施工道路即可。

5 結語

TOD上蓋住宅施工，因嚴格的地鐵保護要求和極具挑戰(zhàn)性的施工組織，其地塊開發(fā)難度遠高于常規(guī)住宅項目[9]。對蓋下既有建筑的系統(tǒng)性研究，當政策的深度挖掘，以及和本土地鐵公司的良性互動，是TOD上蓋開發(fā)成功的關鍵。地鐵上蓋項目的開發(fā)難點主要在于施工階段的交通組織。施工車輛的組織、材料堆場的布置、開發(fā)順序的排布都關系到整個項目的開發(fā)難度和開發(fā)周期。快速建立起蓋上施工道路的環(huán)通是首要條件，蓋板的荷載驗算是施工通達性的必要條件，蓋下施工道路的利用是否受永久農田限制是補充條件。項目獲取初期，對以上問題的詳細研判，關系到地鐵上蓋施工組織能否順利推進，具有重要的現(xiàn)實意義。