房地產企業住宅商品房開發建設成本控制措施分析

錢瑩

［貴州茅臺酒廠（集團）置業投資發展有限公司，貴州 貴陽 550000］

0 引言

成本管理是現代企業管理體系中必不可少的部分，其落實水平會直接影響企業的經濟效益。現階段，住宅商品房項目大多具有規模大、周期長的開發建設特點，還會涉及征地拆遷、市場營銷等一系列的環節，形成大量的資金消耗，并帶有很強的波動性。對此，為了保障工程質量及經濟效益，房地產企業應對成本管理提起充足重視，積極探索優質、科學的成本控制實踐路徑。

1 房地產企業的成本構成

房地產企業的成本主要有以下11 個方面組成。

（1）土地費用，包括城鎮土地出讓、土地征用費及拆遷安置補償費。目前我國房地產企業獲得土地的方式主要為拍賣出讓、招標出讓。土地費用占房地產開發成本的比重較大，且逐年上升。土地費用是房地產開發成本中的重要組成部分。

（2）前期工程費，指項目開發前期的籌建、規劃、設計、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。

（3）基礎設施建設費，指建筑物2m 以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程所涉及的建設費用。

（4）建筑安裝工程費，指房地產企業在建造房屋時發生的建筑工程費用、設備采購費用及安裝工程費用等。

（5）公共建設配套設施費，指建造的住宅內為居民服務配套建設的各種非營利性公共配套設施的建設費用。包括幼兒園、學校、居委會、派出所發生的成本費用。

（6）銷售費用，是指在銷售中發生的費用。

（7）管理費用，是指房地產企業組織管理經營活動而發生的各種費用。

（8）財務費用，是指在房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用。

（9）稅費。

（10）其他費用。

（11）不可預見費。

總的來講，由于住宅商品房項目的投入規模大、開發周期長、建設環節多、管理要素復雜，所以其所涉及的成本體系也具有大體量、多細節的特點。在此背景下，房地產企業必須要樹立風險防控與內部控制意識，在保證項目質量達標、管理行為合理的前提下，以實現項目經濟效益的最大化。同時，基于成本與項目開發建設活動的密切聯系，在實現科學、優質的成本控制后，房地產企業整體的內部管理能力、項目運營能力也會實現顯著強化[1]。

2 房地產企業住宅商品房開發建設成本控制的可行措施

2.1 明確住宅商品房開發建設成本的控制原則

為了最大程度地保障經濟效益、控制項目投入，房地產企業在住宅商品房開發建設中應明確并遵循成本控制的基本原則：①應堅持全程貫穿的成本控制原則。及時地掌握成本情況、感知成本風險，并做出有效的成本控制與防范應對處理。②應堅持切實性、動態性的原則。住宅商品房項目的建設開發具有很強波動性，其成本實際值與預期目標值勢必存在偏差。所以，在實施成本控制行為的過程中，要做好偏差信息的動態采集與細致分析，并由此進行成本計劃的調整（圖1）。③應堅持找原因、抓根本的原則，即細致排查成本浪費的成因、誘因，并采取針對性、源頭性的控制措施。④應堅持聯系性、統籌性的原則。在成本控制實踐中，盡量不應將成本投入的縮減、資金浪費的規避作為唯一目的，而是要對房地產企業商品房項目的整體需求與未來發展做好綜合分析。一方面，成本控制不可以項目質量、施工安全等方面的弱化作為代價，盲目地節約項目開支、降低建設標準是極不可取的。另一方面，成本控制行為要盡可能地有益于企業經營管理體系的長效化完善。⑤應堅持規范化、嚴格化的原則，在成本控制中做好配套制度建設、成本責任分配、控制效果考評等工作[2]。

圖1 成本計劃的動態調整

2.2 投資決策階段、項目開發實施階段的成本控制策略

在住宅商品房項目的投資決策階段，房地產企業主要應把控好以下幾點。

（1）做好可行性研究，從設施條件、建筑類型、市場形勢、環境質量、土地利用、營銷效益等多個角度入手，對住宅商品房項目不同開發內容、建設方案、預測售價等進行成本測算，測算內容包括開發成本、開發間接成本，銷售假設、融資方案、現金流量表等。對各方案進行成本測算，得出可研版的目標成本。通過比選，找到在確保工程質量的前提下利潤最大化的概念設計方案，供公司領導層決策使用。

（2）做好投資限額管理。結合企業的經濟條件、運營能力和效益預期設置出住宅房地產項目的最大投入額度。在此基礎上，若預測成本超出企業可接受的投入額度，則需要對項目方案進行調整，以免企業背負較大的成本風險與投資壓力[3]。最后，房地產企業需要建立具體的成本投入規劃，也即項目資金使用計劃。在規劃中，需要將成本使用、成本管控的各項權責任務細化到各部門、各崗位，并確定具體的負責人，從而為后續成本控制的行為實施與風險處理提供基礎保障（圖2）。

圖2 各部門成本控制任務

（3）房地產企業還應做好配套制度的建立健全工作，如責任追究制度、績效考核制度、獎懲激勵制度等，以保證成本控制任務具有高度的執行力，并實現各責任主體工作積極性的有效調動，從而為成本控制目標的實現夯實隊伍基礎與制度基礎。除此之外，土地利用、合作方選擇、市場營銷等環節也會涉及大量成本，房地產企業對于這些環節也要做到理性決策、科學決策。例如，在選擇材料、設備等物料資源的供應商時，應在其他條件相似的情況下堅持就近原則，從而縮短物料運輸周期、降低物料的儲運成本。

2.3 項目開發實施階段的成本控制

2.3.1 通過設計把控實現成本控制

設計是建筑施工的前提和基礎，設計的質量與住宅商品房項目的質量、安全、成本等密切聯系。在這一階段，房地產企業首先要嚴格考量設計單位的專業性，進而從主體角度保障設計質量，避免成本風險產生。在與設計單位合作的過程中也應做好成本控制方面的溝通交流，共同促成方案的設計確定，繼而在滿足住宅商品房各層次要求和需求（圖3）的基礎上控制成本。

圖3 住宅商品房的多層次要求和需求

其次，房地產企業相關人員需要認真參與設計審核，對圖紙、方案的達標性、經濟性進行細致分析。若既有設計結果不理想，則需要從結構布局、現場施工、住戶體驗、規范指標、后期銷售等具體角度出發，提出設計調整的意見。若技術條件允許，還可依托BIM 技術對住宅商品房的設計成果進行建模仿真，并通過碰撞檢查、虛擬漫游、人行模擬（圖4）等方式，更加全面、直觀、真實地實施設計審核。這樣一來，設計中存在的矛盾沖突、風險問題可被充分排查出來，從而避免因設計偏誤、設計變更引發的成本浪費。

圖4 基于BIM 技術的人行模擬

最后，設計是成本控制的重點，設計是在技術和經濟上對工程的實施進行全面的安排，也是對工程建設進行規劃的過程。技術先進、經濟合理的設計能使項目建設縮短工期、節省投資、提高效益。設計與成本密切配合，需要圍繞項目的初步設計、技術設計和施工圖設計等三個階段來進行。根據設計人員提供的設計圖紙，編制概算，保證投資在估算范圍內；對不同的設計及材料進行成本分析和研究、指標測算等。若測算成本超出決策限額，則應向設計人員提供成本數據和建議，促使設計單位對現有圖紙、方案實施經濟性調整。若預算結果處在限額范圍內，則可作為后續成本控制的主要依據[4]，有效控制成本。

2.3.2 通過施工現場管理實現成本控制

現場施工是住宅商品房開發建設的關鍵階段，做好該階段的成本控制對于保障房地產企業經濟效益尤為重要，可以采取以下措施：首先，發揮技術人員的主觀能動性，對施工中的主要技術方案作論證，找到最佳的方案，從而降低工程成本，包含采用的綠色的新技術、新工藝、新材料等；其次，從“人”這一角度提高成本控制能力，房地產企業應協同施工單位做好人員考核與教育工作，嚴格要求施工隊伍做到按圖施工、按規范施工，并確管理、技術等人員明確崗位責任、落實成本控制；再次，在住宅商品房的現場施工過程中，可能出現一定的變更性事宜，如工程量增減、設計參數調整、施工方法更換、工程費用變化、材料市價波動等。對此，房地產企業也應與設計單位、施工單位加強溝通，對必須發生變更的內容進行確認，按合同約定的計價方式對成本進行確定，并將確定的結果體現在成本預算、成本管理等中[5]；最后，在階段性或整體性的施工任務完成后，房地產企業相關人員需要做好驗收審核、成本分析等工作，對施工質量、施工進度、施工成本等方面的實際情況進行全面確認。若存在成本超預期等問題，進行全面分析，增強住宅商品房項目的施工成本控制能力。

2.3.3 結算的把關

在招投標文件、中標文件、合同及其他過程資料的基礎上，嚴格進行結算審核，從而在成本控制的合規性上增加保障。

3 結語

綜上所述，在住宅商品房項目的開發建設實踐中，做好成本控制是保障房地產企業經濟效益的必要舉措。實踐時，由于項目成本風險具有多階段、多來源、多樣化的特點，所以房地產企業也應樹立全程化、動態化的成本控制理念，著眼于投資決策、項目開發實施等各個階段，以確保在最大程度上防控成本風險、降低項目投入，實現商品房項目降本、提質、增效的有機統一。