城市老舊小區改造工程實施與監管探析
——以金寨縣紅村社區老舊小區改造項目為例

袁 春 （金寨縣城市管理執法局，安徽 六安 237300）

1 前言

改革開放以來，我國經歷了從解決基本溫飽問題到初步達到小康水平，再到全面建成小康社會。隨著城市發展的步伐，塑造優美宜人的人居環境、讓人民提高幸福感、獲得感這一民生問題越發顯得重要,與之不相稱的還有一些城鎮老舊小區，住房年久失修，供水供電管道破舊，排污設施落后，缺乏養老醫療設施，缺少居民活動和健身場地等公共設施。“十四五”時期是我國向社會主義現代化邁進的關鍵時期，要進一步提升城鄉居民居住品質。解決這些問題的關鍵就是要對老舊小區進行綜合改造，并建立健全管理機制，形成良性循環。

與新建小區相比較，老舊小區改造工程更為繁雜，新建小區在設計時可以加入創新元素，而老舊小區改造是要本著以人為本、綜合治理、綠色生態的原則將小區改造成能融入現代化城市的新型小區，這是一個較為繁瑣的過程。

此次改造的幾個老舊小區建造時間早，大多是上世紀八九十年代建造，小區基礎設施嚴重落后，居民的生活便利條件已無法滿足現在的生活需要，普遍存在頂樓防水層老化造成滲漏、外窗木質腐朽、排水管道雨污混排、小區排水管道狹小雨季極易內澇、無停車位、無充電樁、綠化面積縮水、斑禿和面積不足、樓體外墻墻皮脫落、墻面顏色老化，有的小區所有樓頂和墻面無保溫層等現象。項目辦接到任務后，首先對各小區所有住戶進行摸排、調查，弄清居民的居住需求和小區基本功能需求，將這些需求整理成設計范圍和施工內容，便于后期招標工作，同時也是項目總體造價計算依據。

金寨縣2021年老舊小區改造任務表

2 實施前管理重點

2.1 實施前準備

老舊小區改造是一個系統工程，涉及面廣，影響范圍大，在設計前，應首先摸清老舊住宅小區房屋類型、土地及相關基礎設施、權屬情況、群眾改造意愿等，同時做好小區改造宣傳工作，建立動員工作小組，明確職責、明確改造內容、明確工期和質量安全目標，征集合理化意見建議，征得廣大居民對改造工作的支持。調查研究后匯總整理，最后確定改造的內容、改造范圍、實施程序，不落下一個細節，結合實際過程中遇到的問題，做好實施前期準備工作。

2.2 改造需求摸排

老舊小區改造，涉及改造專業多，在設計階段前先確定改造內容和改造先后順序，遵循“先民生后提升，先地下后地上”基本原則，對影響生活的民生類，如雨水、污水管網改造、破損路面修復、空地硬化、屋面防水等情況調查清楚，不需要全部做的給予局部修整，特別是坡屋面的落水管更換。對影響小區環境類，如弱電入地、入管，可以與雨污水管網改造相結合，墻面粉刷和景觀可根據實際情況進行改造，包括小區配套的附屬設施粉刷、小區綠化和景觀小品及健身區域等改造。對提升改造類，管理重點在樓梯間整修、扶手油漆、單元入口臺階、坡道維修；需要更換的公共部分門窗；小區道路交通標識、規劃停車位；小區路燈和樓梯間照明；小區大門整修，門禁系統加裝或更新；電動車棚、充電樁；垃圾分類箱等環節。這些都需要設計人員多次勘查現場，結合小區現狀對所改造小區的原竣工圖進行分析研判，詳細了解小區的現狀、清楚目前基礎設施布置例如雨污水的排放、水電暖等的走向、小區停車、綠化等現狀、居民生活習慣、生活中需求及小區目前存在的問題，這些信息將為之后的小區改造設計提供最有力的原始改造依據，做到合理規劃、科學布局，以“城市更新”為目標，落實“城市雙修”理念，修復城市自然環境，修復城市設施、空間環境、景觀風貌，通過補足城市短板、改善人居環境，提升居住品質。

2.3 改造工作規劃

精心的規劃、科學的設計對老舊小改造工作來說也是非常重要的，設計單位應認真對原有圖紙解讀，準確勘探施工現場地形，做好改造前準備。合理利用原有的環境以及現有設施設備來滿足小區建筑環境、景觀布設和生態要求等設計目標，從而達到小區綠色生態、環境優美、舒適宜居的規劃要求。

老舊小區改造大多投資較大，改造內容較多，因不能影響居民日常生活，所以施工難度大，那么對施工單位的要求往往更嚴苛，那些資質齊全、業績突出、專業技術和協調管理能力等綜合實力強的施工企業是老舊小區改造工程質量的強有力的保證。

3 實施階段監管

3.1 監管實施要求

老舊小區改造項目按照“誰建設、誰負責”“誰服務、誰負責”原則，落實勘察、設計、施工、監理等項目改造建設各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關專業技術人員的終身責任。改造項目啟動后，成立項目辦公室，設專業組負責人，積極對接相關職能部門辦理報批報建手續，實行項目負責制，一級對一級負責。依法開展工程招標采購，嚴格執行工程發包制度，嚴禁轉包、肢解發包、違規指定分包單位，杜絕弄虛作假、偷工減料、違規施工等影響工程質量行為。指定專職負責人，制定全過程質量監督計劃，加強對工程質量的監督和服務。

3.2 保障措施

在確定施工單位后，首先在小區主要出入口、信息平臺將改造內容、施工范圍、參建單位、工作流程、工期計劃、監督人員等內容發布，讓居民知曉。結合工程管理程序，明確參建各方工作職責、項目計劃和監理計劃從而制定監督計劃。開工前認真執行開工程序，嚴格審核參加各方關鍵崗位人員資格證件，做到持證上崗，人證相符。督促監理單位審查施工組織設計，對存在問題的施工組織設計一律不予簽發。落實施工圖圖紙會審意見和質量安全監督交底，按照相關部門管理規定辦理施工許可等相關手續，條件不具備的不允許開工，確保工程順利實施。

同時合理安排作業時間，嚴格杜絕早晚和中午休息時段以及節假日的施工作業，對易造成噪音的切割作業、開鑿作業、施工機械等都安排在白天進行，最大程度減少對居民生活的影響。

每個改造的小區選出兩名居民代表為監督員，配合改造小組開展工作，精心安排、科學調度，加快工程進度，確保項目按期保質保量完工，同時要處理好項目施工與群眾生活出行之間的矛盾，進一步增強人民群眾獲得感、安全感和幸福感，切實將民生工程做好做實。

3.3 工作開展

為使改造項目得民心、順民意，項目辦在廣泛征求居民意見的基礎上，對施工建設中居民提出的合理要求，積極協調相關職能部門、設計單位和施工單位，嚴格設計變更程序，進行圖紙技術交底和關鍵環節技術交底。組織設計、監理、施工等各方單位召開會議，通報情況、梳理重點、確定難點、明確目標、細化責任。督促各施工單位嚴把勞務隊伍選取、材料進場、現場控制和竣工驗收“五關”，按照施工圖紙和規范要求，抓好施工質量關；要求監理單位履行監理職責，增強責任意識，嚴格規范分部分項驗收程序，上道工序驗收不合格，不允許進入下道工序，為確保工程進展和質量。項目辦按照監督計劃做好工程重點部位的質量控制過程、驗收流程的監督檢查以及工程完工后的竣工驗收工作。

3.4 施工安全監管

在改造過程中，嚴格控制施工安全和文明施工。因為改造期間，小區居民正常生活，來往行人、車輛對施工現場來說都是容易造成安全事故的重要隱患，因此項目辦事前通過舉辦安全警示教育、公開操作規范標準、安全技術交底、監督安全設施到位和關鍵崗位履責等手段，提高施工人員的安全意識和現場防范以及加大對居民的安全告知和教育。現場采取分片施工同步防護的原則，減少對居民生活的影響。尤其是在進行屋面防水保溫修復施工、外墻面噴涂作業、窗戶更換等高處作業期間，重點做好施工現場及作業人員的安全預防和防護，嚴格控制作業區域內的人員走動，防止出現人員和物品從高空墜落而受到傷害。對在小區內進行溝槽開挖時做好區域周邊警戒及防護，以防坍塌或跌落造成的安全事故。

3.5 施工質量監管

出現因質量不合格或施工不文明、或材料報驗、工序驗收等程序問題造成影響工程進度、給居民帶來投訴、施工糾紛等不良后果，屬監理或監管范疇的按照相關規范執行處置，屬于民事糾紛的加大協調力度，明確相關責任人限期整改。拒不整改或整改不合格按相關合同約定給予經濟處罰。項目辦定期將檢查和整改情況量化考核，明確獎懲辦法，公示獎懲決定，將施工單位的被動管理改變成自我約束、自我改進，增強參建單位的管理能力和管理意識。

項目辦在改造過程中充分考慮居民生活便捷性，也考慮居住的舒適性，改造應該體現人性化，營造一個美好的居家生活的環境。

4 驗收后監管

改造項目竣工后，及時組織設計單位、施工單位、監理單位、街道社區、物業服務企業、業主監督員和參與改造單位共同對改造內容進行竣工驗收。對規劃、消防、人防、檔案等事項，實行限時聯合驗收，在控制時限內完成申報驗收事項。驗收合格后，在業主監督員見證下移交給物業服務企業。作為政府的一項旨在改善人居環境、提升居住品質、改善民生的百姓工程，作為項目管理部門應在改造完成后，重點關注改造交付后的小區功能維護及質量保養，制定合理的養護維修計劃，配置好相關資源，這樣改造的成果才能長久惠民。

5 結語

老舊小區改造的意義除了改善、維持社區秩序，保障人們基本的居住條件，還可以協調社區內各方面的關系，化解不平衡、不和諧因素引發的矛盾，營造和諧的生活環境。因此老舊小區改造對維護社會安定團結具有重要的作用。在改造過程中，會遇到形形色色的問題，每個問題看似孤立卻又和其他問題交織在一起。表面看起來小，可一解決才發現涉及的問題較多。如許多住戶在陽臺上布設洗衣機，自然會將洗衣的廢水直接排放進雨水管，造成雨污混流，既不符合排放標準，又嚴重影響生態環境。通過提前摸排、合理設計、針對性改造，很好地解決人居環境與生態環境的矛盾，是讓城市再現綠水青山的一項舉措。

下一步，我們將吸收以往項目的實際經驗，不斷細化各種措施，更加努力地做好老舊小區改造項目，讓老舊小區居民的居住環境條件更加美好，環境變得優美，精神文明水平提高，使老舊小區居民有更大的獲得感和幸福感。