房地產開發中建筑工程的項目管理

李楊華

（昆明市不動產登記中心，云南 昆明 650206）

0 引言

市場經濟的發展和經濟發展環境的變化給房地產帶來了新的挑戰。房地產開發公司承擔地產項目開發運營眾多工作，由于管理的內容眾多，牽扯到多個方面，在管理過程中，往往會出現效率低下、管理水平不高等問題，給工程建設、項目開發和企業發展帶來負面影響。在新的社會背景下，為了確保順利完成項目，確保建筑項目的效益，必須不斷完善和創新建筑項目管理模式[1]。

1 房地產開發建筑項目管理的要點

1.1 開發管理

房地產開發具有時間長、系統性高等特點，在建筑項目的前期管理工作中，如何進行有效的管理，對于房地產項目最終的質量有著直接的關系。因此，要運用科學的經營管理和協調措施，對項目的經營和財務信息進行有效的管理和協調，才能從根本上確保項目的質量和進度，項目管理中的開發管理工作的效率與質量，將直接關系到項目的整體運營效果。為此，開發企業要明確自己在地產項目管理中的主體責任，在項目中落實監管工作，從而為項目圓滿完成提供保障。

1.2 規劃管理

在建筑工程的初期管理中，規劃管理是一個很重要的環節。由于建筑工程的結構設計質量與工程質量都是由開發企業來負責的，為了實現建筑工程的最大效益，并保證工程的施工質量，因此應在招投標環節中，從成本、施工管理以及技術實力等多角度出發對施工單位進行最優選擇。在此過程中，也同樣對開發企業的項目規劃能力有了相較以往更高的要求，因此，積極建立和完善的規劃管理制度顯得尤為重要。持續提高規劃設計的完備性，才能全面地控制開發商的成本開支。

1.3 施工管理

施工管理是房地產開發項目施工階段的核心，它是對建筑工程實施過程進行管理，并對其進行有效的監督和控制。實行建筑工程的項目管理，開發企業要重視項目承包的模式和管理方式，要結合項目的具體情況，制訂科學的施工管理模式。通過對建筑工程的管理，可以發現在建筑工程中存在著不同的承發包模式，包括總承包模式、平行承包模式和施工總承包管理模式等。目前應用最廣、效果最好的是施工總承包管理模式和CM 管理模式。無論采用哪一種管理模式，都要結合項目的實際情況，立足于宏觀，把握微觀，強化現場管理，完善細節管理，制定出有針對性的施工管理方案，并嚴格貫徹執行。

2 房地產項目管理存在的問題

2.1 管理模式落后

近年來，房地產市場呈現出一片欣欣向榮的景象，發展至目前房地產開發經營模式也有所改進。然而，由于管理思想的滯后，目前的地產項目管理仍處于“粗放型”的發展階段，急需進一步的完善。主要具體體現在：以行政機關的強制措施代替市場經濟的手段，造成與建筑工程的客觀規律相違背的現象。同時，也造成了建筑施工企業無法根據自身的實際狀況對其進行有效的分配與整合，從而無法實現資產的最佳利用。

2.2 質量管理缺陷

在市場經濟中，優勝劣汰是很常見的事情，施工單位若要在眾多的競爭者之中脫穎而出，就必須不斷改進施工工藝、流程，提升施工質量。因此，在工程建筑中，對于工程質量的管理是重中之重。目前房地產市場建筑項目質量管理中尚存漏洞與缺陷，從根本上說，目前建材市場上的產品質量參差不齊，產品質量無法保障，可能會有未經檢測合格的產品流入市場，這需要管理部門加強質量監管。

2.3 安全管理意識的缺失

據有關資料顯示，在全國各行業中，建筑業的死亡人數位居第三，僅次于運輸、煤炭工業，從這一點來講，建筑業屬于高危行業之一。但目前建筑工程的安全管理還沒有得到全面、有效的管理，無論是從承包方還是施工人員，都對建筑工程的安全管理體系缺乏足夠的重視，安全意識比較薄弱。部分承包商在施工中并沒有按建筑施工安全技術和管理操作。施工單位也沒有針對工人進行全面專業技術培訓、施工安全交底和安全教育，導致他們在工作中缺乏安全意識和技術能力。

2.4 工程監理

房地產開發企業在進行地產項目監管過程中既要考慮經濟效益，又要確保工程質量，工程的最終質量代表了業主的利益，也影響著開發企業的總體經濟效益。為保證工程質量，應聘請專業的監理人員對施工過程進行有效監督。然而，一些房地產開發企業由于缺乏對工程質量的重視和節省開支，往往在企業內部設立工程監理部門，以節省投資。然而，由于企業內部的監理工作人員缺少專業的技術能力和水平，在大型工程項目中，不能對項目進行全方位的監管，造成了施工過程中各環節的操作不規范、程序不規范，也易留下安全隱患。

2.5 高素質項目管理人才短缺

目前國內的房地產開發企業普遍缺乏高素質、高技能、經驗豐富、能夠按照國際慣例和工作方式來進行項目管理的人才，同時，項目管理人員在軟件方面的運用能力偏低，還沒有建立起一套完善的項目管理人員的執業資格信用評價體系，這也成為工程項目管理人才發展的主要障礙。

2.6 竣工驗收不完備

建筑工程完工后必須進行竣工驗收，以保證建筑工程的質量和安全，真正保護業主的權益。然而，一些開發企業因資金不足或項目未按時完工，未組織竣工驗收，即將其交付使用。消防、電梯、燃氣等未全部通過驗收的項目，在使用過程中存在很大的安全隱患，如果業主入住，會對業主的人身安全產生較大的威脅。

3 建筑項目在房地產開發中的管理對策

3.1 改革管理體系

建筑項目的管理體系是項目管理的關鍵，因此，在管理體制改革上，必須從工程項目合同的評價上進行創新。目前的管理體制存在著一個很大的缺陷，那就是評價機制太過簡陋，要想達到預期的效果，必須對此進行更嚴格的考核，將安全施工、施工進度、成本控制和工程質量等多方面的指標納入合同的評價系統中。同時，要建立一套科學的評價指標體系，使之能夠更好地落實到每個人、每個環節、每個步驟。其次，可以在特定的環境下實行風險按揭制度。目前，一些建筑工程公司已初步形成了“自力更生，自主經營，自負盈虧”的經營體制。這種管理與運作的方法是，項目經理按照項目的產出，抽取大量的風險抵押物，對項目的執行情況進行獎懲，從而形成“責任、風險、權利、利益”相協調的管理模式[2]。

3.2 完善建筑工程項目監理制度

在施工項目管理中，施工監理是確保工程順利完成的關鍵，因此，開發企業應對施工單位的施工質量和安全問題予以高度關注。聘請專業的監理企業，建立健全的監督制度，并與施工單位密切配合。在施工中，對施工質量、造價、進度、安全進行全方位的監控。施工企業在各工序完工后，應向監理工程師申請進行質量檢查，經驗收合格后，方能進行下一步的工序，嚴格控制施工過程，按規范要求進行作業，以保證工程的質量。對建筑材料的質量要嚴格控制，對進場的建筑材料必須嚴格查驗合格證。要強化施工安全的監管，確保建筑工程的順利進行。只有具備專業能力和資質的監理企業對建筑工程進行監督和管理，才能使建筑工程的質量得到最大程度的保障。

3.3 完善竣工驗收制度

竣工驗收是建筑工程施工階段的最后一道工序，對房地產開發企業的經濟效益起著決定性的作用。根據國家有關法律、法規，只有通過了竣工驗收，才能確保建筑工程的質量和安全，方可交付使用，以確保人民的生命和財產的安全。因此，開發企業必須把工程竣工驗收納入公司的經營管理之中，在建筑工程中要嚴格的控制費用和進度，避免出現資金短缺、拖延工期而忽視竣工驗收。工程竣工驗收時，應組織勘察、設計、施工、監理和監管等部門參與，由開發企業負責組織工程竣工驗收，監理公司負責編制工程質量評定報告，設計、勘察單位出具質量檢驗報告，施工單位將相關材料交付相關部門，取得質安、規劃、公安消防、環保、燃氣以及電梯等的驗收合格，方可交付使用。只有通過嚴格的竣工驗收，方能確保建筑工程的質量和安全，保證開發企業的權益及業主的生命和財產安全。

3.4 重視風險管理

通過全面的風險管理，可以加強對隱蔽工程的監督和控制，減少不必要的損失，從而為房地產開發公司創造更多的經濟效益。在進行風險管理時，可以從下列3 個方面著手：①規避風險。房地產開發企業在經營管理中，必須運用多種決策手段，如放棄投資等，以有效的規避經營風險。風險轉移在風險防范方面具有很高的正確性和合理性，可以根據對建筑工程風險進行有效的化解和轉化。②通過契約的方式進行風險的轉讓。在簽訂合同時，由承包人履行相應的風險防責任。③通過購買保險，轉移承包人在項目中無法預見和尚未發生的危險。在實施這種風險轉移措施時，會產生一定的費用，但與風險轉移的效益比較起來，這種方法更具有實際意義和應用價值。

3.5 提升人員綜合素質

由于地產開發涉及的項目比較多，各專業技術人員眾多，必須對其進行有效的組織和管理，以免造成施工現場的混亂：①技術人員的管理。技術人員在指導施工技術的運用中起著至關重要的作用，它直接關系到施工過程中的安全和質量，所以必須對技術人員進行技術培訓和交底，確保他們能夠清楚地掌握施工流程和工藝技術。②要強化建筑工人的管理。要加強對建筑工人的安全知識和技能培訓，提高施工安全意識，防止安全事故發生。在對建筑工人進行培訓時，要注意采用適當的方式，比如每天上班前的安全交底、微信群發送技術文件、安全文件等，使施工人員能夠實時掌握安全操作規范、查閱文件了解安全知識，從而提高安全意識。③要強化行政管理。作為項目經理，必須具備良好的管理意識和責任意識，積極參與項目的管理，執行各種管理制度，確保項目的質量。

3.6 加強造價管理

在建筑項目管理中，造價管理是一個重要環節，通過對項目進行合理的成本管理和控制，可以有效地降低建筑項目的投資，實現項目的節約和提高效益。項目成本是在項目實施過程中要投入的全部資金。工程造價的高低受諸多因素的影響，必須建立全面、動態的成本管控體系，才能確保工程造價的有效管控。合理利用BIM 技術建立相應的模型，通過BIM 技術將其輸入BIM 模型中，BIM 軟件可以實現對項目的快速、準確的匯總，并據此制定相應的成本管理方案。

3.7 加強施工安全管理

施工場地中大型機械設備較多，施工工藝難度大，施工環境特殊，存在較多的安全風險。在工程施工過程中，如果存在安全隱患，不但會對工程進度產生一定的影響，也會對開發企業和建筑項目產生不利的影響。同時，安全管理內容多、要求高，必須建立健全安全管理體系，以消除各類安全事故隱患。首先，必須對建筑工人進行安全教育和技術交底。安全工作的重點是員工，而安全工作的關鍵是員工的安全，所以必須加強對員工的安全教育以提高員工的安全意識。其次，建立健全的安檢體系。施工單位要經常對施工工地進行巡查，對施工關鍵部位、重點環節、所有區域進行安全監管，以便能及時發現和消除安全隱患。例如，可以實施一天一次的小型檢測及每周一到兩次的大檢查，以確保安全檢驗的有效性。為了提高安全檢查效率，可以在施工現場安裝視頻監控系統，從多角度、全方位對現場進行監管，對傳感器收集到的數據進行處理分析并上傳至計算機中心，從而對后臺人員發出安全警報。

3.8 重視質量管理

施工企業的質量管理是建筑項目的重中之重，對施工企業的質量管理工作若不重視，將會導致工程項目在施工中存在質量隱患，進而危及到人們的生命財產安全。在實施質量監督管理的過程中，要嚴格遵循精細化管理的思想，對質量管理的內容進行更細致的監管，以保證項目的質量目標得以實現，從而使施工項目的整體質量得到全面的保障和提升。其中，材料是影響工程質量管理的一個重要因素，必須在采購時對其進行性能檢測，以確保工程材料符合工程要求。材料進場后，應按材料類型、規格和用途分類儲存，同時在儲存的過程中，要確保儲存環境的干燥、透氣，防止因材料受潮而發生變質，導致質量不達標。

3.9 積極引進信息化管理模式

信息化建設可以拓展企業的發展空間，從而更好地滿足市場的發展需要，從而獲得更多的發展機會。在現代社會，信息技術是管理工作創新的主要技術力量，通過對施工現場的信息化管理，可以將施工現場的安全管理數據、材料使用數據、現場人員數據等信息進行實時的存儲，并對數據的內在規律進行分析，總結出施工管理中的問題，并對其進行評價。通過數據采集，運用大數據技術，對項目施工進度、質量、其他方面的管理重點進行分析，對建筑項目管理方式的調整起到了積極作用。

4 結語

綜上，在項目實施之前，通過對已有的工程項目資料進行分析，總結出現有的管理模式存在的問題，并根據工程項目需要，完善管理系統。通過定期的數據分析，可以了解市場和產業的發展，預測市場和產業的發展趨勢，從而對項目的決策活動產生積極的作用。