農村房地一體權籍調查實施方案與技術分析

袁德浩

廣東省測繪技術有限公司 廣東 廣州 510000

引言

加快推進農村宅基地和集體建設用地及其地上房屋等建筑物、構筑物的權籍調查、確權、登記發證工作，是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩定的重要舉措，是深化農村改革，促進城鄉統籌發展的產權基礎，是建立和實施不動產統一登記制度的基本內容。為指導生產，規范作業要求，依據國家有關技術標準和廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作相關方案及技術指南等，結合和平縣的實際情況，借助GIS、無人機傾斜攝影、移動互聯等先進的測繪技術和信息化手段，重新梳理農村房地一體權籍調查的流程，提出和平縣房地一體權籍調查實施方案與技術分析，實現農村房地一體權籍調查數據標準化處理和展示，降低權籍調查成本，提高權籍調查效率，為加快推進后期農村房地一體確權登記發證工作提供詳細且準確的數據支撐。

1 農村房地一體權籍調查實施背景

和平縣地處東經114°41′～115°16′，北緯24°05′～24°42′之間，總面積2286平方公里，略呈“桑葉形”，東西橫距53.5公里，南北縱距61公里，位于廣東省東北部，東江上游，粵贛邊境的九連山地區[1]。和平縣境內交通方便，氣候適宜，有利于項目工作開展；同時境內地形起伏較大，處于丘陵山區地形，對項目日常的工作開展也具有一定影響。

2 農村房地一體權籍調查實施重點、難點分析

2.1 涉及范圍廣、牽涉利益大

農村不動產權籍調查主要是為了查清宗地權屬和房屋權屬，盡可能減少和避免農村不動產之間的權屬存在界限不清、權利歸屬不明等問題，對促進社會的和諧與安定和保證權利人的財產權益有著重要的作用，對社會，尤其是農村地區影響較大[2]。因此，提高測量成果的精度，確保權屬的準確性是農村不動產權籍調查項目開展的重點，這就決定了調查組織方案和調查技術的選擇為關鍵核心點。

2.2 涉及知識面較廣

農村宅基地及房屋權籍調查涉及權屬資料收集、土地權屬狀況核實、房屋權屬狀況調查、權屬調查情況處理、界址認定、農村房屋測量、補充地籍調查和測量、面積測算、調查成果公示、內外業工作銜接、外業權籍調查成果、數據整理與入庫、確權分析與成果審核、數據匯交等內容。同時在外業環節匯總，需要掌握相關標準要求、繪儀器的使用方法、地籍測繪和房產測繪方式方法等；在內業環節中，需要掌握不動產登記管理部門的業務需求、進行相關圖式圖集的編制和成果數據的整理建庫等，涉及知識面較為廣泛。

2.3 標準多樣化

農村宅基地及房屋權籍調查過程涉及多項標準要求，為了提高最終成果質量，需要保證調查的每個環境都能符合項目技術規范要求，因此，在整個項目過程需要遵循各項標準并嚴格執行貫徹。

2.4 測量、權屬調查難以開展

農村部分山地勢較高，山巒疊翠，內地形起伏較大，對調查工程的開展造成不利影響。同時，由于受農村規模經營、建設活動等方式影響，宅基地成片或者空間界線密集，加大了測量難度。另外，結合權籍調查相關標準要求，需要具體到界址線，每條界址線都要求相鄰戶的戶主簽字確認，這都加大了調查工作的難度。

3 農村房地一體權籍調查實施方案與技術分析

3.1 方案執行技術原則

以“界址清楚、權屬合法、面積準確”為原則，開展的農村建成區范圍內宅基地、集體建設用地的地籍測量、權屬調查、土地利用狀況等工作，同步開展房屋及其附屬設施的不動產測量、不動產面積量算等工作，滿足農村日常地籍調查、國土執法、土地登記、不動產發證等工作需要，保持農村權籍調查成果的現勢性，滿足政府各部門對自然資源管理、農村規劃、村莊房屋改造、農村綠化、鋪設管線等需要。

3.2 技術方案

按照農村房地權籍測繪方法，結合和平縣實際，主要采用傾斜攝影測量法及圖解法結合實地丈量法調查。

和平縣農村地籍調查工作采用圖解法開展，結合和平縣實際情況，本項目采用圖解法結合實地丈量法實施；為提高工作效率，按時保質保量完成本項目，在集中連片的村莊范圍內，采用傾斜攝影測量方法，生成三維模型，利用軟件在傾斜三維模型上獲取房角點，計算宗地邊長、房屋邊長、宗地面積和房屋面積，轉繪宗地圖和房屋平面圖[3]。

結合和平縣的實際情況，在傾斜三維模型未能覆蓋的宗地和房屋，采用1︰2000數字正射影像圖或農村地籍調查成果統一獲取西北角房角點定位定向結合實地丈量房屋邊長，同步開展權屬調查工作，計算宗地面積和房屋面積，并繪制宗地圖和房屋平面附圖。

3.2.1 傾斜攝影測量法。利用軟件在傾斜三維模型上獲取界址點或房角點，計算宗地邊長、房屋邊長、宗地面積和房屋面積，繪制宗地圖和房屋平面圖；適用于通過傾斜攝影測量，建立傾斜三維模型的房屋集中連片的農村和城鎮區域。界址丈量精度采用傾斜攝影測量、三維激光點云獲取的界址點（房角點），界址點相對于鄰近控制點的點位誤差不超過限差±0.20M，中誤差±0.10m。邊長精度采用傾斜攝影測量的地區，其邊長測量誤差不超過±（0.056+0.004D）m的限差。面積精度采用傾斜攝影測量的地區，其面積精度限差不超過

3.2.2 圖解法結合實地丈量法。結合和平縣實際情況，在傾斜三維模型未能覆蓋的、零散和偏遠的宗地和房屋，采用1︰2000數字正射影像圖結合實地丈量房屋邊長，同步開展權屬調查工作，計算宗地面積和房屋面積，并繪制宗地圖和房屋平面附圖。邊長精度采用圖解法測量的地區，其邊長測量誤差的限差不超過±（0.056+0.004D）m。面積精度采用圖解法測量的地區，其面積精度限差不超過

3.3 技術應用分析

房屋測量內容包括房產要素測量、房屋平面圖繪制、面積測算。集中連片區域采用傾斜攝影測量方法生成三維模型數據，在三維模型數據上采集房產要素，繪制房屋平面圖，進行面積測算。其余零星片區則采用圖解法結合實地丈量法進行作業。下面重點對本項目的無人機傾斜攝影測量技術進行分析。

3.3.1 無人機傾斜攝影測量技術。采用無人機傾斜攝影測量技術開展和平縣農村房地一體權籍調查，其主要的技術流程主要有影像獲取、像控點布設與測量、數據預處理、空中三角測量、實景三維建模、數據采集、精度檢查、數據質量檢核與入庫。

3.3.1.1 外業數據采集。本項目進行無人機作業時，選擇良好的天氣進行外業航飛，獲取符合規范要求的地面傾斜影像。像控測量根據測區地形、地貌情況開展，外業人員在測區選取相應點位作為像控點和檢查點，像控點和檢查點坐標采用GZCORS網絡RTK實地采集。

3.3.1.2 搭建真實的三維模型。從航空攝影中獲得的所有圖像都經過預處理，以實現均勻的色彩均勻性和失真校正。從POS系統中提取外向元素，采用多視角聯合調整方式，自動匹配各級圖像中的同名點，完成空中三角測量通過Context Capture軟件的自動分析，選擇匹配的圖像單元，進行點云密集匹配和特征匹配，自動完成紋理映射，最終輸出調查區域的實際3D模型數據，具體見圖1。

圖1 三維傾斜模型制作流程

3.3.1.3 數據收集。使用三維數據采集軟件，按照國家標準要求采集內部地形要素，分配圖層和屬性信息，然后用編輯采集到的矢量數據，用于創建1∶500地籍圖的軟件。這種數據收集方法消除了操作員佩戴立體眼鏡的需要，并允許同時使用平面和立體窗口。有地形測量經驗的操作人員可以快速上手，降低操作人員門檻。與傳統的地籍測繪分析方法相比，傾斜航測方法的工作效率大大提高。

3.3.1.4 精度檢查。為測試結果的準確性，需要加深對航空攝影測量成果檢查，主要重點對像控測量和傾斜三維模型的精度檢查。像控測量主要檢查像控點的數學精度、觀測質量，檢查點位選擇、點位布設的正確性、合理性，檢查像控點的點判、刺的正確性，點位說明的準確性等。傾斜三維模型主要檢查表達精細度、邏輯一致性、場景效果；檢查模型結構是否完整、是否存在扭曲變形，紋理有無錯亂；檢查場景中模型有無遺漏、多余，模型間是否存在懸浮、穿插等。

實踐證明，無人機傾斜攝影測量技術高度集成多種技術，通過借助無人機影像數據獲取、像控點布設與測量、實景三維建等關鍵技術，具有效率高、操作簡便、投入低、數據精確、機動靈活、側面信息豐富等等應用特點，不僅能滿足農村房地一體權籍調查的需求，調查結果數據精度符合規范要求，還大大節省了人力、物力和財力，為測量工作帶來實質性的便利。

3.3.2 圖解法結合實地丈量法。通過實地丈量各層房屋及附屬設施四周邊長，計算房屋建筑面積，利用丈量成果繪制宗地圖與房屋平面圖。當房屋各層結構一致時，可根據丈量的房屋基底面積乘以房屋層數計算建筑面積。

以圖解法的農村地籍調查成果為基礎開展調查，對房屋結構、層數等信息進行核實。

以圖解法農村地籍調查成果為調查底圖，以幢為單位實地丈量每幢房屋邊長，重點丈量各層房屋及附屬設施四周外圍邊長，房屋附屬設施應包括但不限于柱廊、廊檐、架空通廊、門廊、挑廊、陽臺和室外樓梯等，并做好外業記錄。

采用影像定位定向上圖時，定位房角點相對于影像誤差不超過圖上0.3mm。實地丈量各層房屋及附屬實施四周邊長后，上圖時矩形房屋長或寬對邊邊長互差在20cm范圍內取平均值；其他情況應平差改正后上圖。

4 結束語

本文以和平縣已有資料和不動產登記的各項政策、文件、標準為基礎，結合和平縣不動產權籍調查難點等具體情況，從多規并行、合一調查、統一成果方向進行農村不動產權籍調查。并重點結合和平縣實際，選取傾斜攝影測量法及圖解法結合實地丈量法調查關鍵技術方法，并對其調查實踐檢驗結果進行驗證。實踐結果驗證，和平縣采用傾斜攝影測量法及圖解法結合實地丈量法調查方法，能實現權屬數據快速測量和獲取，不僅測量效率高，作業難度低，又能提高測量精度和成果質量，能為國內其他地區開展不動產權屬調查工作提供有效的借鑒意義。