新房少了一扇窗

文/黃祥 張毅

戶型圖是房屋的平面空間布局圖，又稱圖則，可以直觀地看清房屋的布局，對購房者來說，房屋平面圖最關鍵的一點作用，是收房時的重要參考標準，如果“實物與圖片不符”，是可以向開發商索賠的。浙江省杭州市的一位購房者就因為所購房屋比房屋平面圖顯示少了一扇窗，通過法院取得了10萬元的賠償。

廚房少了一扇窗

2020年初，小伙子辛羅明的父母眼看著兒子快20歲了，而房價見風就長，想趁有一點積蓄，先為兒子買下一套房。于是，他們開始選房之旅。多處看房后，他們選中了杭州京美置業有限公司（以下簡稱京美公司）開發的京美錦城的一處一樓精裝修新房。通過宣傳資料和戶型圖可以看到，房子的廚房有兩扇窗戶，正對設備平臺的是一扇大窗戶，廚房東側還有一扇小窗戶。辛羅明一家很喜歡這個戶型，一樓相對來說較為潮濕，有兩扇窗戶的廚房是他們特別滿意的設計，相對于一扇窗戶，可以更好地達到通風透氣的效果，防止廚房出現霉變、異味等情況。同時，這扇小的窗戶處于房屋的東側，根據中國人的傳統思想，“東側開窗是會帶來好運的”。

就這樣，2020年3月28日，辛羅明（買受人）與京美公司（出賣人）簽訂《浙江省商品房買賣合同（預售）》，約定：“房屋單價為每平方米30943.03元，總價款4009598元，其中裝修部分價款為518320元。房屋建筑面積129.58平方米，其中套內建筑面積106.75平方米。買受人應于2020年3月28日前支付首期房款1209598元，剩余房款申請商業貸款。出賣人應當在2022年4月30日前向買受人交付該商品房。雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程的施工圖設計文件，涉及該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向和供熱、采暖方式，可能影響買受人所購商品房質量或使用功能情形的，出賣人應當在變更確立之日起10日內將書面通知送達買受人。出賣人未在規定期限內通知買受人的，買受人有權解除合同。買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否解除合同的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視為接受變更。買受人不解除合同的，有權要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：雙方應按照設計變更后的內容繼續履行合同，出賣人按照全部房款的1%向買受人支付違約金。”

合同簽訂后，辛羅明按約支付購房款。京美公司開具收據，載明收到定金10萬元，首期1109598元。

2020年8月，在房屋施工過程中，辛羅明發現廚房只設置了一扇窗戶，廚房東側未設置窗戶。辛羅明傻了眼，當初自己一家不就是沖著廚房東側的那扇窗戶才決定買這套房屋的嗎？怎么說沒有就沒有了？辛羅明翻出購房合同再仔細看，合同附件一中，房屋平面圖顯示得分外清楚，廚房確實有兩扇窗戶，一扇較大，一扇較小。

少了一扇窗，獲賠10萬元 (圖/IC Photo）

“圖紙上廚房東面明明有窗戶啊，趁沒有完工，趕快幫我補開一個窗戶。”辛羅明慶幸發現得及時，開發商卻告訴他，實際平面圖只包含一扇窗戶且已經在主管部門備案。他們言之鑿鑿地表示：法定圖則經市規劃委員會審批后具有法律效力，任何單位和個人不得擅自更改。

“當時就是看中你們的廚房有兩扇窗戶才買的一樓東側的房子，少一扇窗戶，一樓的采光通風就完全不一樣了，你們這是違反了合同。”辛羅明非常生氣，但開發商表示廚房只要有天然采光及自然通風，就符合國家住宅設計規范，少一扇窗戶不影響廚房的功能和使用，自己沒有違約。

對簿公堂獲賠償

2021年3月22日，辛羅明向杭州市拱墅區人民法院（以下簡稱拱墅區法院）起訴，認為：在未經辛羅明書面同意的情況下，實建房屋與合同附件一的平面圖不符，廚房東側少了一扇窗戶，京美公司的行為已構成違約。請求判令：京美公司向辛羅明支付因房屋建造違約產生的損失50萬元。

拱墅區法院于2021年7月15日公開開庭進行了審理。京美公司答辯認為：合同附件雖然顯示廚房有兩扇窗戶，但那是工作人員工作失誤貼錯所致，規劃上廚房東面并沒有窗戶。補開窗戶是不符合備案規劃的，可能會導致不可預知的風險，并非京美公司故意違約。辛羅明提交的證據不能證明其產生的損失，其訴請賠償50萬元缺乏事實及法律依據。即便是賠償損失，也應當從缺失部位對實際生活的影響以及缺失后對涉案房屋本身價值的損失確定。本案中，缺失一扇窗對廚房使用功能沒有影響，也不會對房屋的價值產生損失，故辛羅明無任何損失，請求法院駁回其訴訟請求。

辛羅明指出，東面有否窗戶對他購買京美錦城房屋起著決定性的影響。東側墻上開窗是非常好的，能夠給家中提供最佳的光線、最佳的通風，而且在冬季也不容易進入冷風。除此之外，東方是太陽升起的地方，象征著新的開始。東方陽氣充沛，“紫氣東來”, 象征著生長、發展、發達的祥瑞之氣可以通過東面的窗戶進入，使住宅充滿吉祥之氣。每天早晨起來，如果看到太陽東升，人就會感覺到一種欣欣向榮，這在潛意識里對人的成長有一種環境助力的作用。如果東面沒有窗，他很有可能不會選擇這套房。

法院經審理認為，辛羅明與京美公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同（預售）》是雙方真實意思的表示，不違反法律強制性規定，合法有效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。合同附件系案涉合同的組成部分，對雙方具有約束力。辛羅明主張案涉房屋與合同附圖不同，京美公司預期違約。本院認為，附件中雖有附注“房屋平面圖中門窗僅作示意，具體門窗材質、分格、樣式及開啟方式僅供參考，雙方認可實際交付現狀為準”。但門窗有無與門窗具體的材質、分格、樣式及開啟方式是兩件截然不同的事，門窗有無并不屬于“僅供參考”的內容。案涉房屋廚房東側是否設置窗戶，對通風采光有一定的影響。廚房東面無門窗且京美公司明確表示此后交付的房屋不設置東側的窗戶，構成預期違約，辛羅明有權要求賠償損失。不過，廚房另有一扇較大的窗戶，辛羅明主張賠償損失50萬元顯然太多，本院根據案涉房屋價值、合同中約定窗戶設置區域大小及影響等因素酌情調整為10萬元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，拱墅區法院于2021年9月10日判決如下：京美公司于本判決生效之日起十日內賠償辛羅明損失10萬元。該案判決生效后，辛羅明已收到京美公司賠償的10萬元，目前全部履行完畢。

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預期違約起源于英美法系，也是英美法系所獨有的制度。預期違約制度自確立以來，對當今世界許多國家的合同立法及實踐都產生了重大的影響。預期違約又稱先期違約，是指在合同履行期限到來之前，一方雖無正當理由但明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明在履行期到來后將不可能履行合同。作為違約行為的形態之一，預期違約當然要負違約責任。購房者購房尤其是購買期房后，要注意及時關注開發商履行約定的情況，一旦發現開發商違反合同或者可能違反合同的情形，要及時與開發商交涉補救，交涉無果，要學會拿起法律的武器，通過合法渠道提出自己的訴求，維護自己的合法權益。