產業綜合服務及其對產業園區固定資產賦能的價值探索

白云龍

(北京瑞賽科技有限公司 北京 100012)

1 引言

產業綜合服務在國內外尚無專門的理論研究，只是在企業服務外包和產業園發展等領域有所涉及。企業服務外包基于分工理論，強調研發和市場是企業微笑曲線的兩端，是企業的核心業務，為追求企業效率最大化，其他諸如制造加工(代工)、IT信息、物流、客戶關系、后勤管理及人力資源等皆可外包給第三方專業公司，在享受高質量服務的同時，節約成本并集中精力于核心業務。企業服務外包理論雖然立足點在企業，各種相關研究的出發點和側重點不盡相同，但總體有兩個比較大的共同問題：一是過分強調中國是歐美企業低端服務外包的承接方；二是為歐美大型產業服務集團承接中國領先企業的外包業務進行鼓吹造勢。產業園發展基于區域創新理論，重點研究園區產業發展的驅動模式，國內外研究的共同要素有三個：一是技術研究和開發；二是核心企業與產業集群；三是組織創新與技術創新。但是圍繞打造產業園區發展驅動力構建起來的產業園區綜合服務的立足點是區域或城市經濟發展，而非具體的產業園區企業發展。產業園區所構建出來的所謂固定資產類基礎設施建設與投資、技術、資金、市場和人才優勢對于產業領先企業而言并非關鍵要素，它們卻是產業園區持續健康發展的關鍵要素。這在某種程度上也是造成國內大多數產業園區地產化的關鍵因素之一。

2 產業綜合服務概念與內涵

從美國產業服務行業興起的分析中可以看出，廣義的產業服務涉及的范圍非常廣泛，包括為承接美國大企業低端環節的服務外包行業，為加強美國大企業對產業鏈企業管控力度的管理咨詢及IT服務行業，為解決美國大企業在海外辦公場地的需求彈性并提升固定資產投資價值的企業不動產服務行業，為安置產業溢出人員并提升社會就業率的產業后勤服務行業，為解決美國大企業在海外本地化員工并整體提升美國產業領導力的專業認證機構等。這些不同類型的產業服務大多不相關聯，專業差異性巨大，同一家產業服務企業很難同時發展兩個以上的專業領域。

鑒于中國央企發展的特殊性，以及文章分析的深入性，此文將產業綜合服務的范圍縮小到園區企業固定資產投資管理及產業運營后勤服務兩個有直接關聯性的行業。

2.1 產業綜合服務定義

產業綜合服務的主要服務對象為產業園區核心企業，針對企業的非核心業務以清晰運作流程、持續降低運營成本、提升固定資產投資效益、提供完備的產業支援服務產品包，使園區企業能夠更集中關注其核心業務目標。產業園區核心企業指在細分產業中領先，并在產業鏈中具備一定的控制力或影響力的企業。非核心業務指與企業使命、愿景及戰略并不直接相關的配套業務活動，也不涉及具體產業鏈的關鍵分工環節，因此企業服務外包中所涉及的制造加工(代工)、IT信息、產品物流等業務并非產業綜合服務關注的范疇。

2.2 產業綜合服務的具體內容

產業綜合服務以企業工作場所為關注焦點，致力于工作環境品質和場地運行效率的提升。另外，園區各類建筑及設備設施是企業的固定資產(不動產)，相關的專業操作會對企業現金流及企業持續發展造成重大影響；同時，園區固定資產作為三大通用投資方式(債券、股票和不動產)之一，也是企業財務投資的重要組成部分，其與企業戰略的協同性(工作場所擴張彈性)、保值增值性、及時變現性等問題同等重要。

具體而言，產業綜合服務包括如下服務內容：企業固定資產類設施設備運營服務、后勤財務與采購服務、餐飲配套服務、工作場所管理服務、傳統物業管理服務、EHS相關服務、業務持續管理服務、智慧園區及相關科技服務、特色商務服務和員工生活保障服務等。

2.3 產業綜合服務特點

在管理目標上，緊密圍繞園區企業核心業務戰略；在管理理念上，著眼于最終用戶的個性化需求和體驗；在管理組織上，體現縱向生命周期業務集成和橫向專業部門資源整合；在管理手段上，綜合運用現代化、數智化科學管理方法和技術；在對管理者需求上，充分體現專業化管理服務素質和能力。

2.4 產業綜合服務的價值定位

產業綜合服務不僅影響園區企業的經營收入和成本，還體現了企業文化、品牌、聲譽和社會形象，影響員工及企業客戶的體驗、健康和安全。

2.4.1 支持園區企業核心業務戰略

支持園區企業核心業務戰略主要包括提高企業信譽和品牌形象，吸引人才和留住員工，展示企業精神和文化，高效開展科研生產工作，推動技術傳播和市場營銷，體現企業社會責任等方面。

2.4.2 滿足員工對高品質工作及生活空間的需要

通過提供便捷、舒適、安全、健康和人性化的生產或生活環境，提高核心業務工作效率，提高人們對生活質量的體驗感，促進核心業務的持續發展。

2.4.3 提升投資價值和減少運營成本

企業固定資產與相關設施設備管理的運營成本是除人力資源之外的第二大非核心業務成本，成功的產業綜合服務可以有效保障園區固定資產投資所形成的建筑物和設施設備運營可靠性，提高能源運營效益，降低運營成本，發揮固定資產投資組合的價值。各類固定資產與設備管理業務分別歸屬于資產、基建、采購、后勤、行政、房產、設備、辦公室等業務部門，工作職責零碎分散，產業綜合服務通過專業集成能夠有效提升相關工作品質，大幅減少運營和維護成本。

2.4.4 保障突發事件情景下的業務持續

運用業務持續(BCM)理念，建立完整的風險應對和事件處置預案，及時、有效地處理各類突發事件，保證園區企業核心業務的持續性，以便快速恢復正常工作。

3 美國產業服務發展的背景及動力分析

1973—1975年和1979—1983年歐美連續遭遇兩場經濟危機，1981年里根總統上臺時，美國經濟沉疴纏身，而且是最難治的病——滯脹。此時，里根總統干了三件事情：一是大幅減稅；二是大幅增加財政支出；三是政府大舉借債，財政赤字化。

大幅減稅措施在企業固定資產中的體現就是“兇狠折舊”，企業能夠人為“制造”虧損，抵消掉其他方面的應繳稅款。這既催生了企業固定資產類的不動產投資熱情，也間接驅動了其后美國公募REITs的大發展。

里根政策的另一個結果是催生美國股權投融資的大發展。當時美國經濟迫切需要轉型升級，從以工業主導的產業結構轉向以科技和消費服務業為代表的新經濟結構，而傳統以債務融資為主導的企業融資模式無法解決新經濟企業的融資需求，因而以股市為基礎的直接融資渠道獲得了黃金發展。

3.1 傳統企業的出路

在這種背景下，以制造業為代表的美國傳統企業只有三條路可走：

一是在已有的成熟市場進行降本增效，大幅減少非主業員工，減少企業的福利支出，增加企業的抗風險彈性；將企業固定資產管理及非核心的企業后勤保障等業務交給更專業的市場機構管理，充分盤活企業各類固定資產。

二是加速國際化，為已有業務和產品尋找新的出路。具體表現為打壓日本與歐洲的同類競爭企業，在已有市場爭取更大份額，同時大力發展新興國家市場。也正是在這個時期中國迎來了改革開放，并很快成為美國企業最重要的新興市場。

三是加大科技研發力度，努 力開發具備廣闊市場前景與更高利潤附加值的新產品和新服務，這直接推進了20世紀90年代美國科技產業的崛起。

3.2 產業服務行業的興起

企業服務外包理論和企業設施管理理論皆在此階段提出并興起，催生了相關產業服務企業的大發展。

由于20世紀70年代和80年代，歐美很多傳統產業領域都已經過了多年的市場競爭，基本已形成了寡頭壟斷競爭格局，即少數幾家大企業占據主流市場90%以上的份額。因此，企業服務外包理論和企業設施管理理論產生的出發點是幫助產業大企業解決困境。

3.2.1 企業服務外包行業

大企業為降低人力及生產成本，同時轉移變現閑置產能資產，產生了將非核心業務及低端生產環節外包的需求，企業外包服務理論應運而生，并在企業管理實踐中逐漸形成完整的理論體系。這種需求在美國本土之外催生了如FESCO(知名人力資源外包公司)、富士康(著名代工企業)等企業服務外包行業的發展。

3.2.2 管理咨詢行業

由于大企業的海外擴張以及企業非核心生產環節的外包化，增加了企業管理的復雜性與企業經營的不確定性，企業管理面臨巨大挑戰，為強化海外分支機構及海外供應鏈企業的管控，催生出大量的管理咨詢需求，讓諸如麥肯錫、羅蘭貝格、德勤、畢馬威等管理咨詢及財務咨詢機構迅速發展壯大。

3.2.3 企業不動產服務行業

20世紀80年代以前，美國不動產服務機構還只是房地產行業的分支，主要開展房地產交易、房屋管理及商業不動產招商運營等工作，當時不涉及企業不動產與工作場所管理等領域，企業不動產投資與管理、工作場所管理等工作都是由大企業內部直接管理。80年代開始，隨著大企業聚焦主業、降本增效、盤活資產以及海外不動產擴張等需求的出現，在企業服務外包理論的基礎上產生了企業設施管理的理論研究熱潮，同時催生與加速了CBRE、仲量聯行、戴德梁行等專業不動產服務企業的發展。從這些企業的海外發展軌跡也能看出他們是緊緊跟隨大型產業企業的國際化步伐的。

3.2.4 企業后勤服務行業

大型企業中并非所有的業務都能外包到海外，還有一些諸如后勤保障等業務必須本地化解決；另外，為安置產業中大量溢出的閑置人員，提高社會整體就業率，兩種需求的疊加效應下，歐美國家少見的勞動密集型行業之一的企業后勤服務行業開始崛起并迅速規模化，如愛瑪克、索迪斯、歐艾斯等大型后勤服務集團，員工規模都達到數十萬。而在此階段，針對生活服務領域，因歐美地廣人稀，社區規模小且相對分散，歐美采取了服務職業化與個人化的策略，這是國內外社區物業管理的關鍵區別所在。

3.2.5 專業學會及認證機構

在歐美，專業學會及認證機構本質都是企業，自負盈虧，自謀發展。其核心業務是組織行業學者或專家共同編寫行業標準或知識體系，開展行業交流研討，推動企業認證或專業人員認證。在20世紀八九十年代，由于歐美大多產業機構基本穩定，此類專業學會及認證機構本質已經成為產業領域少數大企業的專門服務機構，并伴隨著歐美產業企業的海外擴張，此類專業認證機構的業務隨之在海外發展，盡管此類機構在海外發展中呈現出中立的特征，但因其在歐美本土的產業從屬地位及企業屬性，其在海外的拓展行為都是在直接或間接地服務于少數歐美產業企業，引進本地化專業人才，強化歐美產業企業在本地的領導地位。

4 央企“退房令”與“產業園地產化”

1998—2020年，中國房地產市場蓬勃發展，房價一路上漲，創造了無數的財富。國家統計局數據顯示，全國平均房價上漲了5～10倍，而大部分一二線城市核心區域的房價甚至上漲了數十倍。不僅如此，房地產行業還是高杠桿行業，20多年的大多數時間里，資金杠杠能達到5～10倍。房價的持續快速上漲，加上巨大的資金杠桿效應，所產生的超級利潤讓有錢有地的央企和眾多產業龍頭企業不得不重視。于是國內央企及產業龍頭企業紛紛進入房地產，2000—2020年，房地產公司的注冊數量由27303個飆漲到99544個。國內只有少數龍頭企業如華為、娃哈哈、福耀沒有做房地產。雖然投資房產能讓企業賺到很多錢，但也會讓很多企業失去對主營業務的專注度，最后甚至丟掉主營業務，失去自我。

4.1 “央企退房令”

早在2005年，國資委出于央企做大做強的考慮，要求央企在規定時間內完成主輔業分離，將輔業剝離出去，特別是房地產行業，并規定只有中建、保利、華僑城、中房、中糧、中鐵等16家央企保留房地產業務。但首次“退房令”的執行卻十分緩慢，到2008年金融危機時，計劃悄然擱淺。

2009年房地產市場反彈，國企央企再次擴張房地產業務，在全國總價和單價“地王”前10名中，國有企業各占8席。于是在2010年國資委第二次打響“退房令”，要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產市場。此次“退房令”雖有效遏制了央企在住宅地產領域的進一步擴張，但事實上絕大多數央企并未退出，只是在業務發展方式(合資)和發展方向(從住宅轉向辦公及產業園)有所改變。

2020年1月，國資委第三次重申央企“退房令”，這次得到了積極的響應。一個原因是2018年“房住不炒”國策的制定以及持續的房地產嚴控措施，讓房地產的發展前景趨淡；另一個原因是企業存量土地及未處理資產占用了大量的企業資金，并讓債務高企，已經成為企業的巨大負擔。

4.2 “產業園區地產化”

中國開發區網統計數據顯示，截至2021年4月，中國國家級和省級開發區數量為2728個，占地面積近2000萬畝；這還不包括數量更多的地市級和縣級開發區。每個開發區又都會拆解為數十上百個大大小小的產業園項目，而每個項目都配套有相應的商業、辦公及公寓住宅面積。僅以航空制造產業為例，截至2021年4月，全國已規劃與建成91個相當規模的航空產業園。

中國開發區大多走的是“以地為資、以地養區”的發展道路。通過土地及相關政策等來實現產業的不斷發展，但因為同類園區太多，政績沖動下，出現了低水平重復和競爭的盲目與無秩序，在招商引資時不重視遠期效應，對產業發展的軟環境建設不夠重視，導致入駐企業產品附加值不高，利潤受政策影響大，開發區稅收額增長很慢，進一步造成了產業園區“空心化”，導致不斷擴張開發區規模，繼續賣地開發項目。

在國資委第二次發出 “退房令”之后，大多數央企轉向以產業地產的形式開展房地產業務。第一，“地產非主業”央企都是某些產業領域的絕對龍頭，也是產業園區成功的核心要素，他們成為各個開發區政府競相爭取的對象，能夠以更低價格獲得土地資源；第二，以產業園方式開發房地產至少從形式上規避了“退房令”的約束。這種情況在2014年國家出臺產業引導基金政策后得到進一步加強。

4.3 影響與對策

央企也是企業，借助已有資源獲取更高回報無可厚非，可以解決很多內部問題，同時獲得更多的產業發展資金。三次“退房令”發出的時點，都是中國房地產調控最嚴厲之時；不同之處在于，前兩次房地產市場的根本發展邏輯沒有改變，可以算是周期性的過熱降溫；而第三次卻截然不同，中國房地產的邏輯已從增量發展徹底進入存量發展。

“產業園地產化”在能賣的賣掉之后，地產非主業央企還是沉淀了大量的辦公物業及產業物業，因超出企業實際發展需要，這些不動產并未對自身產業經營發揮出實際效用，城市及區位較好的辦公資產還好，可以對外出租創造租金價值，但其他資產就只能閑置，不僅擠占了大量的財務資源，還需要承擔高昂的維護運營成本。

“退房令”反映出另一個深刻事實：大多數央企早已遇到產業發展瓶頸，面臨著20世紀八九十年代美國產業企業類似的困境。而回歸主業、聚焦主業后的破局之路似乎也只有三條：在已有成熟市場降本增效，并擠占國外競爭者的份額；對現有產品與服務積極擴展海外市場，擴大市場范圍；加大科技研發力度，努力開發具備廣闊市場前景與更高利潤附加值的新產品和新服務。這三條路并非互相排斥，而應同步推進實施。

構建起中國內生的產業服務理論與實踐體系，并積極培育出具有國際競爭力的產業服務集團，將是中國產業企業邁向未來和實現固定資產價值賦能的關鍵助力。

5 結語

隨著中國股市直接融資市場的強化，產業創新與科技創新得到了有力的支持和推動，必將釋放中國產業企業的創新潛力；產業園公募REITs的正式推行與進一步推廣，將徹底改變能對產業企業有實際效用的固定資產的投資方式，大幅降低企業擴張成本；全國統一大市場的構建與深化，將有助于淘汰落后產能，讓真正優秀的產品與服務獲得更大的市場空間等。這些政策的出臺與有力實施，無不是在為培育出中國強大的世界級產業企業掃清障礙。回歸并聚焦主業，讓產業固定資產回歸企業功能資產及財務投資資產的屬性，優化企業資產與資源配置，創建高質高效并有利于創新的工作場所環境，實現更加科學合理周到細致的后勤保障，培育通往海外陌生市場的有力的支持伙伴，這些都離不開產業綜合服務能力的發展與支持。