建設工程項目可行性研究報告編制要點分析
——以南京某醫院為例

費道花

（南京萬聰投資咨詢有限公司 江蘇南京 210000）

1 建設工程項目可行性研究報告編制過程中存在的不足之處

1.1 全面性嚴重缺失

首先，在可行性報告編制過程中，附圖的全面性、精確性難以保證，如各類區域的布置圖、平面圖等嚴重缺失，而且附圖比例的精確性水平較低，其差錯問題經常發生。其次，在可行性報告編制時，尚未與其他項目保持密切配合，甚至無法將相應的外部條件落實下去，必要的配合材料、協議材料嚴重缺失。最后，不僅方案單一問題比較嚴重，而且因為時間上的耽誤，導致新的標準出臺，方案論述欠妥。除此之外，建設項目的可行性報告并沒有從詳細規劃及合理預測等要求出發，一開始控制預算、后期物價上漲、建設要求改變等原因導致多方爭論不斷，在一定程度上影響到整個項目的順利進行。

1.2 報告內容深度嚴重不足

因可行性研究處于項目前期階段，建設項目可行性報告的偏離現象比較嚴重，特別在內容、深度方面。例如，項目建設方對項目的建設需求認知不足，加之前期階段設計單位未及時介入，項目缺乏整體規劃與設計，導致可行性研究報告中對項目建設目標、功能定位、總平面布置圖、建筑功能分區、建筑設計方案等內容編制深度不夠；再如，科研編制單位因為經驗缺乏或者未結合當地實際規劃及市場調研結果分析項目規模，所以難以保證項目規模預測的精準性，從而進一步導致項目收入等測算的偏差。

1.3 可行性報告的數據分析比較粗略

在可行性報告編制的評價部分會涉及一定的重要信息，但是對其調查研究方面的全面性明顯不足，進而無法保證部分數據的可靠度等。此外，對于財務方面搜集的數據，其隨意性比較嚴重，與論證性、科學性要求相差甚遠。在建設規模的設置方面，嚴謹的計算過程更顯得有所缺乏。對于節能數據信息等，因方案的深度不夠，導致其空洞程度也比較顯著，導致詳細的數據信息無法順利得到落實。

2 建設工程項目可行性研究報告編制要點

2.1 分析項目的政策符合性

建設項目尤其是政府投資建設項目要從政策性符合方面對項目進行評估，項目是否符合產業結構調整目錄、是否符合當地發展規劃。案例醫院項目為醫院建設項目，符合《關于深化醫藥衛生體制改革的意見》《關于促進健康服務業發展的若干意見》《全國醫療衛生服務體系規劃綱要（2015-2020年）》《南京市城市總體規劃（2018-2035）》《南京市2018-2020年醫療衛生服務體系規劃》等發展規劃關于建立和完善醫療服務體系的要求。因此，項目符合相關政策，且政策的符合性有利于項目的加快推進。

2.2 選擇可行性報告的評價標準

在報告編制過程中，對于第三方咨詢公司來說，必須要提高對基礎工作管理的高度重視，平時注重相關行業評價標準及相關數據的收集與更新，將全面性、精確性原則落實到位，為報告編制質量的提升奠定良好的基礎。實際上，如果基礎資料收集的全面性不足，很難將可行性報告編制的應有價值充分發揮出來。此外，在報告編制質量的影響因素中，也涵蓋報告評價方法、指標選擇優劣等。對此，既要合理規范評價方法，也要慎重選擇評價指標。

2.3 正確分析項目需求及確定建設規模

項目需求分析是可研報告中的重要內容。以南京某醫院為例，通過調查南京市醫療機構數量及分布情況，發現項目地醫療服務多元供給相對不足，并結合當地建設發展、老齡化趨勢增強、二胎全面放開等需求因素，分析醫療服務需求，根據項目地千人醫療衛生機構床位數、預測人口規模、省會城市輻射能力等因素，預測確定病床規模，確定具體用房面積［1］。同時，根據《綜合醫院建設標準》（2018年修訂版），綜合醫院的日門（急）診量與編制床位數的比值宜為3∶1，估算項目日門（急）診量。

在項目建設方已有三級綜合性醫院成熟發展的基礎上，根據建設地的經濟發展水平、衛生資源、人口資源和建設方的功能定位及任務需求，該項目開設專科醫療和特需醫療是符合未來可持續發展需要的。

2.4 重視風險分析與控制

通常來說，風險包括政策、組織管理、社會穩定風險、市場風險等，對于投資項目經效益的影響頗深，不同的行業項目所對應的風險有著明顯的區別。所以在風險分析方面，應將定性、定量要求考慮到位。

以南京某醫院為例，該項目建設規模大、時間跨度大、社會穩定牽涉點多面廣，案例項目面臨的政策風險、組織管理風險較小，主要風險有社會穩定風險和市場風險。定性分析通過利益相關者的意見和訴求調查、同類項目風險類比等方法分析項目社會穩定風險。定量分析是通過敏感性分析方法評估經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險的能力。敏感性分析如圖1所示。

圖1 敏感性分析圖（全部投資，所得稅前）

（1）在可研編制過程中，要考慮社會穩定風險，并提出通過履行項目審批程序，做好節能、社會穩定性風險分析評估、環評等前期手續，文明施工、規范運營等相應風險防范與控制措施，實現項目風險等級為“低風險”。

（2）市場風險主要考量該項目的市場需求量是否能夠保持穩定增長，以及建設項目本身是否能夠適應市場需求的特征。該醫院項目可能面臨的市場風險主要體現在：醫療服務需求規模的預測主要是基于項目地規劃人口規模的增加，盡管從服務范圍來看，項目需求預測相對保守，考慮了一定的余量，需求不足的可能性很小，但是由于規劃的不確定性，人口規模的增加還存在一定的變數，在某種程度影響著項目的醫療服務規模。為盡可能將市場風險控制在合理范圍內，可以采取的措施包括爭取地方部門的支持，通過政府引導等形式吸引更多患者就醫；加強醫院的宣傳推廣，并通過提高服務質量和服務水平營造口碑效應，贏得廣大患者的認可。

（3）案例設定建設投資、經營成本、醫療服務價格、服務數量、藥品成本5個敏感因素，通過敏感性分析測算得知，對全部投資財務內部收益率（所得稅前）影響較大的因素是服務價格（數量）、經營成本、藥品和材料成本。因此，為保證項目實施后的效益，可研報告中提出要加強管理，降低經營成本，提高服務量，增加醫院競爭力，抵御未來因價格、服務量波動帶來的風險，保證項目能達到預期效益。

2.5 提高財務分析精確度

在可行性研究階段，投資分析行為至關重要的環節，一旦投資失誤將導致期望收益損失，甚至可能導致企業虧損倒閉［2］，而可研階段投資估算的允許誤差率應在10%以下。醫院項目建筑要求高、系統多、投資額度較大、運作周期長、功能復雜，對公輔配套的要求特殊等，投資估算的難度也較大，可行性研究報告編制人員應對有關基礎資料展開全面化剖析，要科學合理地進行各項技術經濟決策，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇等［3］，可選擇指標估算法進行投資估算。同時，應加強對土地投資、各部分造價情況的了解，全方位、多角度地分析各項費用，重點審查投資估算是否全面合理，是否包含了核心項目和工程建設過程中可能發生的全部費用，以確保投資估算合理、全面客觀［4］。財務分析在項目財務可行性的判斷中起到了關鍵性的地位，在項目經濟評價中也占據著重要的地位。財務分析在預測項目收支過程中，應將財務報表的編制視為重中之重，對評價指標展開全面、準確的分析，全面考察項目的財務盈利能力、償債能力等。基礎數據對財務分析起到關鍵性的作用，而諸多基礎數據與預測和估計有著密切的聯系，所以要想將項目財務分析水平提升上來，應提高對財務分析涉及的價格的關注度，基于合理的取價原則，如預測的運營期價格，在盈利能力和償債能力分析方面非常適用，而在通貨膨脹嚴重的情況下，時價在償債能力和財務生存能力分析方面更為適合。

項目案例為三級專科醫院，項目醫療收入主要包括掛號收入、床位收入、診療收入、檢查收入、治療收入、手術收入、化驗收入、護理收入和其他收入；藥品收入為醫院在開展醫療業務活動中取得的中、西藥品收入。為了便于測算將醫療收入和藥品收入劃分至門、急診收入和住院收入進行測算，估算中所用收費水平主要依據該醫院及其他同等級醫院現有的收費水平，同時考慮物價上漲指數。門急診量根據預測規模確定，住院根據平均住院周期9d估算，保守估算均按最大量的85%測算。此外，根據實際情況，考慮了停車收入。項目總成本費用包括醫療材料成本、藥品成本、燃料動力、工資及福利費、修理費、折舊攤銷費、財務費用、其他管理費用、銷售費用等。醫療材料、藥品成本、工資福利等主要根據該醫院目前各項支出水平經驗數據及物價水平估算。

通過測算，項目投資財務內部收益率所得稅后為24.9%，高于基準收益率（12%）；所得稅后財務凈現值大于0，該項目在財務上可以接受；項目所得稅后投資回收期為7.3年（含建設期），項目能在一定的年限內收回投資。

建設項目前期設計院介入且類似項目運營經驗基礎或單位自有運營經驗數據，對提高可行性研究報告中投資估算跟財務評價的精確度具有重要作用。

3 提高可行性研究報告質量水平

在建設項目可行性研究中，要基于各個角度詳細考察、論證擬建項目，尤其在可行性方面，因此，可行性研究報告的質量水平依賴于項目團隊中技術、財務等專業人員的水平。但在實際中，一些咨詢單位缺乏專業人員，或者編制人員缺少對于深入調查研究的重視程度，技術經濟知識水平比較弱化，對基礎資料的收集不夠全面，一定程度上無法保證研究結論的可靠性、準確性。基于此，第三方工程咨詢公司應加強專業人員的配備，通過業務培訓、提高業務水平、強化職業素養等多方面的措施將人員素質提升上來，提高可行性研究報告的質量水平，使咨詢服務與質量要求相符［5-6］。

4 結語

結合以上敘述內容，現階段，在建筑行業不斷發展過程中，社會大眾對建設工程項目的關注度越來越高，其中，要想促進建設工程項目的順利完工，加強可行性研究報告的編制勢在必行，而這對于第三方咨詢公司提出了更高的要求。由于建設工程項目可行性研究報告編制涉及項目整體的推進，所以第三方咨詢公司應對政策、工程、經濟等各方面的條件進行調查、研究和分析，并對項目建成后的財務效益進行預測評價，編制出合格的可行性研究報告，為項目方投資決策提供強有力的保障。