基于GIS技術的房產測繪系統設計與實現

崔飛飛

(陜西國防工業職業技術學院，西安 710300)

房產測繪管理是房產行業中的重要工作之一。隨著我國城市建設水平的不斷提升，房地產行業也飛速發展，傳統的房產測繪方法已經無法滿足現代城市發展的需求，這就需要在房產測繪系統中引入現代化的方法和技術，以此來更好地分析并解決房產測繪過程中遇到的問題，使管理變得更加科學高效。傳統的房產測繪方法逐漸朝著信息化方向發展，其中GIS技術越來越先進。GIS技術在房產測繪系統設計與實現中發揮了巨大作用，使得房產信息的采集、分析等方面的自動化程度更高，為我國房產行業的發展提供了重要的信息數據資源。

1 GIS技術

GIS是地理信息系統(Geographic Information System或 Geo-Information system)，也被稱為地學信息系統。地理信息系統是專門處理空間數據的計算機系統，以采集到的地理相關數據為基礎，在計算機軟件系統和硬件系統的輔助下與系統工程和信息科學理論相結合，科學合理地分析地理空間數據的內在聯系，為建筑管理和決策提供有價值的信息數據。一般來說，GIS是綜合分析并處理地理空間數據的一種信息技術系統，可以分為人員、軟件、硬件、數據和過程5個部分。GIS中最重要的是人員，人員負責程序開發及調試，開發人員定義GIS中被執行的各種任務程序，這對GIS的正常運行是極其重要的。軟件不單指GIS系統軟件，還指其他應用程序，如各種數據庫、繪圖軟件、影像處理軟件、數據統計軟件等。硬件指計算機的硬件系統，硬件性能影響著GIS軟件系統處理數據的效率及數據的輸出方式。數據要具有一定的精確性，這對地理空間數據的分析結果具有重要作用。過程方面GIS要求定義要明確，結果具有可驗證性。

2 房產測繪系統

房產測繪是專業測繪中的一個分支，房產測繪主要是指用專業的測繪儀器、測繪技術和方法對房屋及與房屋相關的土地進行測繪，房產測繪的內容包括房屋或土地的形狀、位置、質量、數量等。房產測繪分為兩種方式：一是房地產基礎測繪。這種測繪方式是在一個較大范圍的區域內建立房地產平面控制網，得到地產的基礎圖紙，也就是房地產分幅平面圖，其對測繪人員的技術水平、測繪經驗、測繪儀器、測繪單位的資質水平要求較高。二是房地產項目測繪。主要是指在房地產開發管理、經營管理中測繪房地產分層分戶平面圖，房地產項目測繪與房地產的開發、拆遷、交易等活動緊密相連，對房地產行業具有重要作用。在房產測繪系統中引入GIS技術可以更好地保證測繪操作體系的良好運行，為人們提供更好的服務。基于GIS技術的房產測繪系統主要由基礎測繪管理、面積測算分攤等模塊組成，具體見圖1。

圖1 基于GIS技術的房產測繪系統功能模塊組成Fig.1 Real estate mapping system function module composition based on GIS technology

3 房產測繪存在的問題

房產測繪技術不斷進步，尤其是計算機信息技術的發展使房產測繪向著信息化方向發展，房產測繪實現了網絡化、信息化。房產測繪的信息化表現在以下幾個方面：其一，測繪儀器較為先進，如激光測量儀、電磁波測距儀、液體靜力水準儀等，這些儀器與計算機相結合，使測繪數據采集更加便捷高效。其二，房產測繪在計算機制圖軟件的輔助下實現了無紙化辦公模式，電子檔案使得數據資料更完整、更安全。各項工作都在房產測繪系統中完成，數據信息實時共享，優化了工作流程，提高了測繪效率。但是目前房產測繪還存在一些問題，如測繪人員專業水平不高，傳統的測繪工作勞動強度較大等，這些問題不利于房產測繪系統的設計與實現。

一是測繪行業法制建設有所欠缺，缺乏統一的行業標準。目前，我國房產測繪行業還處于發展階段，各個地區的測繪水平有較大的差異，地區之間測繪水平的不均衡導致整個行業難以形成統一的規范和標準。測繪行業相關法律法規還不完善，責任制度不明確，實際測量過程中容易出現違規情況，導致房產測繪發展受到阻礙，給后續監管等也帶來許多問題，不利于行業的良性發展。

二是房產測繪各部門獨立運作，缺乏聯系，容易形成“信息孤島”。房產測繪各個部門之間都有各自的工作，部門之間交流較少，信息傳遞與信息共享方面缺乏有效的交流溝通，導致信息傳遞不出去，部門之間容易形成“信息孤島”，有的部門已經完成的工作可能其他部門再重復做，工作無法做到統一有序，浪費了人力物力。當測繪過程中出現問題時，工作人員由于缺乏及時的溝通，無法調用合適的資源進行處理，導致問題難以得到妥善的解決，如在對同一房屋或空間進行測繪時，各部門缺乏信息交流和共享，出現一點小問題就容易導致數據的偏差性較大，出現同一所房屋的數據前后不匹配的現象。房產測繪各部門之間缺乏及時有效的溝通，降低了房產測繪工作效率，給自身帶來了不良影響。

三是房產測繪專業人才缺乏，測繪技術整體水平有待提高。為了更好地促進房產測繪行業的創新與發展，應使房產測繪與信息化技術相結合，如基于GIS技術的房產測繪系統的設計與實現，大大提高了房產測繪效率。要合理對測繪過程進行人員配備，確保各部門人員具備一定的信息素養能力。我國房產測繪行業目前處于起步階段，從事房產測繪的人員技術水平相對較為欠缺，專業素養還有待提高，信息素養能力偏低，無法適應房產測繪工作模式，在工作中不能很好地將信息技術與房產測繪相融合，對GIS、RS等信息系統掌握程度還有待提高，信息化技術人才配置不夠完善，使房產測繪行業難以得到創新發展。

四是房產測繪行業資金投入不足。部分城市更注重城市化建設，將大量精力放在經濟建設方面，對房產測繪的重視程度不足，沒有充分認識到房產測繪在城市化建設過程中的重要性，對房產測繪行業資金投入不足，導致房產測繪系統設計難與信息化技術相結合，房產測繪行業與信息技術產生脫節現象。由于資金缺乏，導致房產測繪系統設計落后，缺乏完善的組織協調功能，無法共享數據信息資源，人們理解信息存在偏差，信息傳遞不一致，影響了工期進度，降低了房產測繪效率。

4 基于GIS技術的房產測繪系統設計與實現

4.1 設計原則

基于GIS技術的房產測繪系統在操作方面要盡可能簡單，充分利用地理信息系統的便捷性與高效性，自動生成所需圖紙，節約房產測繪時間，提高房產測繪效率。基于GIS技術的房產測繪系統生成的圖片要具有一定的關聯性，傳統的房產測繪系統在這一方面較為欠缺，導致對后續的附圖查詢及管理產生了影響。傳統的房產測繪系統中，如果發生意外情況會導致數據丟失，如計算機故障、停電等，數據找回過程中需要耗費大量的人力物力，基于GIS技術的房產測繪系統應支持數據備份功能，將數據自動存儲到云端，即使遇到特殊情況數據也不會丟失。房屋面積公攤計算與管理是一項非常復雜的任務，要利用GIS技術建立完善的房屋面積公攤計算方法，按照國家標準將計算過程體現在房產測繪系統中，便于數據查看。

4.2 功能設計

房產數字化測圖系統的設計。工作人員利用先進的測繪儀器對房產信息或相關地形圖進行采集，并對這些圖像進行分析，建立房產信息數據庫系統。要考慮與其他軟件的兼容性，使其他軟件可以將圖像信息導入到系統中，確保系統能夠快速將圖像信息輸出。

項目測繪子系統的設計。項目測繪子系統主要是對房產測繪過程中的房產面積進行分攤計算，進行項目測繪子系統設計時，可以將整棟樓作為一個單元，將房屋信息傳輸到系統中，再通過計算機及其圖形設備的編輯功能對分層圖進行設計和完善，使其具備房產面積測算功能。

圖形編輯子系統的設計。圖形編輯子系統要能夠實現圖像的繪制，要將采集到的圖像或工程圖紙傳到系統中，利用圖像編輯功能對其進行設計和調整，將房產的各個房屋標注公用面積，便于分攤面積的計算。圖像編輯子系統要滿足生成分成圖和分戶圖的功能，實現對面積的計算。

4.3 界面設計

房產測繪系統的界面設計應滿足不同單位或部門的需求，技術人員在系統界面上要結合房產局、房產檔案管理部門的基本要求進行設計，根據實際情況，使界面操作簡單方便，突出系統功能的實用性。技術人員應根據各部門的工作特點和習慣對系統瀏覽界面進行設計，在鍵盤操作上盡可能簡化步驟，使用戶利用鼠標就能高效進行操作，提高工作效率。

4.4 功能實現

精準的實時定位技術對房產測繪具有重要作用，利用GIS技術對土地進行實時測量，可提高房產測繪效率和質量。技術人員將測繪儀器和設備采集到的數據信息輸入到系統中，系統對這些數據信息進行檢驗和分析，保證數據信息沒有偏差。GIS技術在房產測繪系統中對測量數據進行統計、瀏覽及輸出，還可以高效完成地籍信息的計算。

GIS房產測繪系統功能采用C/S系統來實現，C/S系統即客戶機/服務器模式，是一類按新的應用模式運行的分布式計算機系統。Oracle9i是功能實現的關鍵軟件，是基于服務器端的數據托管平臺，它能夠對系統數據進行準確分析，具有智能化、可靠度高、高伸縮性等特點。系統客戶端利用VC++6.0開發環境完成對圖像數據的完善工作。以ActiveX數據對象鏈接服務器端的數據托管平臺，實現對測繪工作過程中各項數據信息的存儲與輸出。ActiveX數據對象還可以對服務器端的數據進行讀取，利用GIS技術可以實現圖形與屬性的雙層檢索，這為房產測繪系統的設計與實現提供了方便。GIS技術應用到房產測繪系統中大大提高了工作效率，降低了測繪工作的人力成本。

5 結語

目前，我國房產測繪行業受人員、技術、系統等因素的影響還存在一些問題，基于GIS技術的房產測繪系統的設計與實現可以解決這些問題，提高工作效率。基于GIS技術的房產測繪系統是強大的數據分析與管理工具，應加大對GIS技術的研究力度，將GIS技術應用到房產測繪系統中，以滿足房產行業發展需求，這對促進我國房地產業的快速發展具有重要作用。