高鐵客站周邊地塊業態分析方法

文 / 中鐵第四勘察設計院集團有限公司 湯陵蓉 戴劉生 深圳市利德行投資建設顧問有限公司 陳光林 高俊

引言

近年來，我國高鐵經濟飛速發展，多地通過高鐵客站建設和周邊土地的開發，帶動了片區及城市的發展，取得了成效。但總體來看，我國高鐵客站周邊開發仍處于初級探索階段，部分城市高鐵客站周邊存在規劃與城市經濟及產業發展相背離，導致高鐵客站周邊出現客站與城市、產業發展不能協調發展的問題；部分城市高鐵客站周邊主要以房地產開發為主，沒有產業支撐，導致高鐵客站周邊呈現規劃業態單一、空城化等問題。如何在空間上合理布局業態，促進業態融合是項目的難點之一，它影響到整體運轉效率。比較遺憾的是，國內對此項的研究少之又少。

高鐵客站周邊土地業態多樣疊加，如何布局會影響到整體運轉效率。目前，高鐵周邊地塊不再局限單一業態，而是強調多元業態融合，這也就意味著其開發建設者不僅要具備物業組合開發能力，也要具備商業、辦公等多業態的運營管理能力。

如何在空間上合理布局不同業態，促進業態之間融合也是項目的難點之一，然而國內對此項的研究寥寥無幾。

2018年4月，國家發展改革委等4部門發布《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》（發改基礎〔2018〕514號）。《意見》指出，大城市高鐵車站周邊地塊可有序發展高端服務業、商貿物流、商務會展等產業功能，中、小城市高鐵車站應合理布局周邊產業，穩妥發展商業零售、酒店、餐飲等產業功能。各高鐵站點周邊地塊還需結合客流需求、城市經濟、產業基礎等因素，因地制宜的進行業態配置開發，充分發揮高鐵客站建設效益。

據了解，針對高鐵客站周邊地塊的業態開發，目前是基于TOD開發理論進行的業態規模和業態構成研究，在具體分析過程中，最常用的是“案例比較法”、“圈層開發法”、“調查分析法”、“經濟判斷法”四種業態規模和業態構成分析方法。

從各方法的實際操作來看，運用“案例比較法”的準確性主要取決于對比案例對象，但目前高鐵周邊地塊業態開發成功的案例較少，各個實際案例因地方政策、開發模式、現狀環境的不同，業態差異性較大，能夠找到與研究對象相同或相似的參照案例成為該方法的最大難題；“圈層開發法”主要基于TOD開發理論進行的分析論證，該方法較為籠統，更適用于站點輻射范圍內處于待開發區域，對于站點周邊已開發區域指導性相對較弱；“調查分析法”是對業態分析和構成分析較為準確的方法，此方法需要進行大量的收集和調研工作，該方法的準確性主要取決于調查分析的全面性和精準性。“經濟判斷法”主要通過假設開發進行的反向推算規模和業態構成，但此方法最大的弊端就是會導致客站周邊開發房地產化較為明顯。基于這種情況，本文將重點分析影響高鐵周邊地塊業態因素，在各業態構成中找出關聯性，結合目前分析方法中不足，進行優化并修正，總結出一套完整有效的高鐵周邊業態開發分析辦法。

文獻綜述

高鐵客站周邊土地主要以TOD和TID模式進行開發，其業態布局一般規律是以高鐵站為核心，從內到外劃分三個發展圈層：第一發展圈層距離高鐵站5-10min步行距離，主要發展高端商務辦公功能，通常采用高強度開發模式；第二發展圈層距離高鐵站10-15min步行距離，主要布局商務辦公和交通配套功能，開發強度次之；第三發展圈層受高鐵站間接影響，功能業態主要以互補性功能為主，開發強度較第一、二圈層低。

目前影響高鐵客站周邊地塊開發業態的因素較多，排除主觀控制的因素，目前影響業態的因素主要來自圖1幾個方面。

具體到高鐵客站周邊地塊業態，可簡單概括為居住、商業、商務、商服（酒店、公寓）、市政等幾種。幾種業態內在關聯性相輔相成，具體內部關聯性如圖2。

針對目前國內高鐵業態影響因子和關聯性，現有的研究中，主要圍繞上述幾個影響因子進行分析和論證，在具體案例中，研究者采用的方法各異，有基于TOD理論的“圈層分析法”，主要將客站影響范圍界定，按照圈層布局理論進行業態的分析論證；有針對業態影響性因子分析的“案例比較法”，主要通過案例，根據城市環境、區域環境、規劃環境、經濟環境、產業環境、開發規模等影響性因子進行權重分析論證，最終確

定研究對象業態構成；有針對各業態均衡性進行的“經濟判斷法”，通過經濟開發可行性確定業態構成。有以需求為主導的“需求導入法”推算，按照商業飽和度、人均需求面積進行業態的推算。

由于中國高鐵客站周邊地塊開發受影響因素較多，目前的研究方法都有一定主觀因素，并未從實際的定性到定量的轉變，目前各方法均存在一定的局限性。

高鐵客站周邊地塊業態分析方法模型建立和局限性

案例比較法

案例比較分析主要是尋找較為相似且較成功的案例，進行分析比較，制定權重分析因素，確定項目開發業態規模和配比。該方法主要是應用于項目初期階段，該方法能夠快速的吸納成功案例精華，形成相對合理的業態規模和業態配比（見表1）。

計算公式：業態規模PX=(P1*A1*B1+P2*A2*B2+P3*A3*B3+P4*A4*B4)*X

該方法的局限性，主要來自案例的甄選過程，不同案例受外在或內在的影響因素較多，各案之間存在較大差異，案例對比選擇不恰當將導致項目業態規模和配比不合理。

調查分析法

通過政策指導、實地調查、網絡調查等手法進行調查搜集信息，制定相應的評價因素加以分析的方法。該方法主要是應用于項目策劃定位階段，分析修正過程較為復雜，適用于土地規模已確定，或遵循政策指引按照開發規模要求，進而采用該方法的應用確定業態開發比例，較為符合城市發展規劃（見表2）。

計算公式：

Sn：所求業態比例；n：不同業態類型；

該方法主要是在站在城市規劃和城市發展的角度進行的分析，整個業態的分析偏向對規劃的判斷，調查分析方法較為復雜，實際落地操作層面有所欠缺。

圈層開發法

圈層開發法就是借用TOD發展理念，將高鐵客站周邊按照圈層劃分，不同圈層配置不同的業態，根據站點類型的界定確定各圈層業態構成。該方法適用于新建高鐵站房周邊地塊開發，在項目開發前期制定相應策略指導圈層地塊業態布局和開發強度，用于指導片區土地業態和強度規劃（見表3）。

開發規模：

市中心高鐵站是城市人群集聚最多的高鐵站點，站點周邊土地開發容積率高，其中站點第一圈層土地建筑容積率為5-11，第二圈層土地建筑容積率為5-8，第三圈層土地建筑容積率為3-5。

城市邊緣高鐵站周邊土地開發相對市中心高鐵站周邊土地開發容積率低點，其中第一圈層土地開發達5-7，第二圈土地開發達3-6，第三圈層土地開發1-3。

城市外圍高鐵站第一圈層土地開發容積率3-5，第二圈層土地開發容積率2-5，第三圈層土地開發容積率小于或等于1。

該方法較為偏理論指導，屬于通用型辦法，對物業開發具備一定指導因素，但實際落地效果較差。

經濟判斷法

從客站開發運營補虧經濟平衡進行推算土地規模和業態構成。該方法主要是從整個高鐵客站可持續發展為基礎建立的模型，應用于項目前期土地獲取階段，進行的業態初步判斷和規模判斷，從開發可行性角度判斷，為后期引入投資人做的分析論證（見圖3）。

業態規模構成：通過高鐵客站建設運營進行全生命周期財務平衡模型測算，結合區域房地產市場情況，反推出土地業態開發規模和構成。

業態配比修正：根據測算規模代入開發銷售模型修正，模型用數字代替業態構成是否平衡，模型采用的符號定義如下；X（容積率）；S（用地面積）； r、c、g、s（用地類型，分別代表居住、公共設施用地（商業辦公、文體娛樂、醫療衛生、教育科研）、市政公用設施和其他（公共綠地及道路用地））；D（銷售比）；E（租賃比）；Y（類型招商費用站項目租金的比）；F（每平米土地獲取成本）；H（每平米建安成本）；J（稅金）;N（銷售年期數）；P（年出租率）。

計算公式：

業態構成需滿足年投資利潤率達到10%，低于10%就低于行業開發標準，需調整各業態比例。

該方法主要是前期數據獲取難度較大，對各級政府和參與單位要進行合理的權益梳理，前期的數據不穩定將導致后期推算規模業態偏差較大，但該方法過于偏重房地產化。

經驗論證法

經驗論證法也可稱為專家評價法，是通過學者們總結的業態規模，通過行業專家對項目的評價和分析進行修正項目的業態構成。該方案適用于收集到項目的內在和外在因素，結合有一定基礎的方案構思，通過專家論證，修正并完善整個方案。

根據國內高鐵客站周邊地區開發經驗，站區周邊常見業態包括商業、辦公、商務服務、居住和市政等功能，結合國內外高鐵客站周邊土地開發常見業態類型，可得出各類型站點土地開發業態配比如表4。

其中：商務服務包括酒店、酒店式公寓、商務休閑等；

根據專家評價意見，結合站點特色稟賦、政府需求、開發商意愿，市民期望等各個因素，及時科學合理的調整參數配比，形成一個動態的業態優化組合過程。一、二、三線城市根據城市特點，可結合站點類型特征，靈活機動優化各類業態占比；該方法的局限性主要是對項目內外在環境調研要非常細致，若信息搜集不當或不準確會導致專家對方案的判斷，最終影響整個業態的構成。

需求導入法

根據人口規模和需求推算各業態開發規模和業態構成，從而確定地塊的業態構成。該方法結合了規劃人口，考慮片區飽和度，適用于項目土地獲取時進行的初步判斷（見表5）。

該方法的主觀判斷因素較強，需獲取的數據較多，計算的偏量會存在一定變量。

業態分析方法模型合理化應用

高鐵客站周邊地塊業態開發影響因素較多，不同站點開發個案性較強，參考受到一定局限性，結合目前高鐵客站周邊地塊內部關聯性分析，我們對模型進行組合，總結出在不同時期，運用不同模型的研究方法，并形成一套完整的高鐵客站業態分析應用方法。

尚未立項前（土地獲取階段）

需求導入法+案例比較法+經濟判斷法

項目立項前的要點是初步判斷項目開發的可行性，用需求法初步推算各業態開發規模和業態構成，再通過案例比較法尋找較為相似且較成功的案例，進行分析比較，對項目開發業態規模和配比作進一步確認，用經濟判斷法從客站開發運營補虧經濟平衡角度對土地規模和業態構成進行修正。

項目已立項（定位策劃階段）

圈層開發法+調查分析法+經濟判斷法

要點是對立項前的可行性進一步的論證以及業態的細分，用現有的圈層開發法指導圈層地塊業態布局和開發強度，用調查法通過政策指導、實地調查、網絡調查等手法進行調查搜集信息，制定相應的評價因素對業態構成進行修正，最后通過第二次的經濟判斷法對項目的經濟平衡做出調整。

計算公式：

Sn：所求業態比例；n：不同業態類型

業態配比修正：根據測算規模代入開發銷售模型修正，模型用數字代替業態構成是否平衡，模型采用符號定義如下；X（容積率）；S（用地面積）； r、c、g、s（用地類型，分別代表居住、公共設施用地（商業辦公、文體娛樂、醫療衛生、教育科研）、市政公用設施和其他（公共綠地及道路用地））；D（銷售比）；E（租賃比）；Y（該類型招商費用站項目租金的比）；F（每平米土地獲取成本）；H（每平米建安成本），J（稅金）;N（銷售年期數）；P（年出租率）。

計算公式：

項目實施階段

調查分析法+經驗論證法+經濟判斷法

重點補充調查其他因素的影響，例如：開發模式、開發主體、資金籌措、開發周期等。

在對國內外客站周邊土地開發業態配比研究的基礎上，可得出各類型站點土地開發業態常見配比如表11。

結合項目所在城市等級、經濟實力和房地產結構等因素，優化新建高鐵客站業態比例，詳見表12。

根據專家評價意見，結合站點特色稟賦、政府需求、開發商意愿，市民期望等各個因素，及時科學合理的調整參數配比，形成一個動態的業態優化組合過程，同時一、二、三線城市根據城市特點，可結合站點類型特征，靈活機動優化各類業態占比；

經濟判斷法修正

業態配比修正：根據測算規模代入開發銷售模型修正，模型用數字代替業態構成是否平衡，模型采用符號定義如下；X（容積率）；S（用地面積）； r、c、g、s（用地類型，分別代表居住、公共設施用地（商業辦公、文體娛樂、醫療衛生、教育科研）、市政公用設施和其他（公共綠地及道路用地））；D（銷售比）；E（租賃比）；Y（該類型招商費用站項目租金的比）；F（每平米土地獲取成本）；H（每平米建安成本）；J（稅金）;N（銷售年期數）；P（年出租率）。

計算公式：

注：本次測算將加入前期調查的開發模式、融資成本、利益分配、項目實際情況進行利潤率計算。

研究結論

研究成果

本文在我國軌道交通建設與城市化進程加快的背景下，針對高鐵客站周邊地塊業態開發建立的理論模型，對以后高鐵客站周邊地塊開發業態具有相應的指導借鑒意義，具體應用到實際項目中還需結合項目的實際情況進行單獨的分析論證。

本次研究首先是針對高鐵客站周邊地塊業態構成的規律進行分析，總結國內高鐵客站周邊地塊業態開發不足和空白之處，并以國內外目前成功的案例作為分析總結，剖析影響高鐵業態分布的因素，并對各業態分布的關聯性進行分析，總結目前研究業態的方法與不足，最后構建了完整一套高鐵客站周邊地塊業態分析方法模型，主要研究成果可以概括如下：

需求導入法+案例比較法+經濟判斷法

項目立項前是初步判斷項目開發的可行性，用需求法初步推算各業態開發規模和業態構成，在通過案例比較法尋找較為相似且較成功的案例，進行分析比較，對項目開發業態規模和配比進一步確認，用經濟判斷法從客站開發運營補虧經濟平衡角度對土地規模和業態構成進行修正。

圈層開發法+調查分析法+經濟判斷法

對立項前的可行性進一步的論證以及業態的細分，用現有的圈層開發法指導圈層地塊業態布局和開發強度，用調查法通過政策指導、實地調查、網絡調查等手法進行調查搜集信息，制定相應的評價因素對業態構成進行修正，最后通過第二次的經濟判斷法對項目的經濟平衡做出調整。

調查分析法+經驗論證法+經濟判斷法

項目開發階段運用調查法進行修正，更多調查項目實際地塊情況、開發情況、資金情況等，經驗法通過行業專家對項目的評價和分析進行項目業態規模和配比的最終修正，同時通過專家修正結果運用經濟判斷法第三次對項目的經濟平衡做出調整。

不足與展望

高鐵客站周邊土地開發涵蓋面廣、影響因素多，任何城市開發大體量綜合體項目，本來就是非常復雜的過程，而城市發展是一個動態過程，所以本文研究僅僅是一個基本思路的探討。

由于各城市發展的持續性與不確定性，高鐵客站業態的構成還需要結合各區域特色及歷史文化，進行針對性的分析與論證，合理開發規模及業態的構成仍需要根據項目的不同進行獨立的分析判斷。

針對具體項目在開發的過程中還需保證一個彈性空間，供發展時根據每個城市的實際情況，進行適時地變化，從現狀出發，將高鐵站充分打造成城市發展的新增長極，形成城市的活力發展區。

結語

本文主要結合我國國情與現狀，重點分析高鐵客站周邊開發業態的影響因素，對目前業態分析模型在應用中的不足提出改進優化建議，并制定一套較為完整分析辦法，為高鐵客站周邊業態發展規劃提供一定方向，由于各城市發展的持續性與不確定性，高鐵客站業態的構成還需要結合各區域城市特色及歷史文化特點，根據項目的不同進行獨立的分析判斷，從而更加合理的確定開發規模及業態。