新城控股穩居“綠檔”房企陣營 “住宅+商業”打造跨周期競爭力

邵川

8月30日，新城控股（601155.SH）披露了2022年半年度報告，上半年公司實現營業收入428億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30億元。房地產行業景氣度整體下滑之際，新城控股經營狀況彰顯出韌性。報告期內，公司“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢凸顯，物業出租及管理業務營收同比增長20.29%，毛利率高達72.22%，呈現跨周期競爭力。

恪守財務安全邊際之下，新城控股上半年經營現金流為正，穩居“綠檔”房企陣營。按照公司“輕重并舉”2.0戰略規劃，新城控股2022年將圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”實現穩健運營。

行業深度調整背景下，新城控股開發業務延續了業績壓艙石作用，商業地產版圖則提供穩定現金流。上半年新城控股完成合同銷售金額651.6億元，合同銷售面積657.2萬平方米。公司另有已售未結轉面積3468.92萬平方米（含合聯營項目），提前鎖定未來業績。

面對行業市場變局，新城控股還制定了以“三保”為核心的管理目標——“保交付、保首開、保開業”。公司下半年計劃竣工148個子項目，竣工面積1762.8萬平方米。與行業毛利普遍下滑形成對比，商管業務對新城控股的利潤貢獻持續提升。今年上半年，新城控股商業物業出租及管理營收同比增長20.29%至43.79億元，毛利率同比增加1.64個百分點至72.22%，在公司總毛利潤的占比由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%，推升了公司整體毛利率水平。

新城控股由住宅地產延伸至商業地產領域已逾10年，目前“吾悅系”商業版圖不斷擴大。截至報告期末，新城控股已在135個大中城市布局189個綜合體項目，吾悅廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。

在半年度業績說明會上，新城控股管理層直言商業地產進入存量運營時代，而新城控股仍然具備核心競爭力：“雙輪驅動的商業模式及輕重并舉的吾悅廣場拓展模式，各個事業部間協同開發，相互促進，是新城核心優勢的最基本前提;全國布局的189座吾悅廣場具有先發優勢，同時，新城擁有一支具備全面商業資源統籌及管理能力的運營團隊。”

事實上，新城控股歷來擅長商業運營。公司近年與品牌租戶共同制定經營方案及整合資源，吾悅廣場商業IP正持續引領價值消費，譬如“狂潮吾悅”等活動已經成為行業內極具標識性的營銷IP。按照規劃，公司下半年將持續促活廣場經營，力爭實現105億元的全年商業運營總收入目標。

得益于新城控股對財務管理的高自律性。公司上半年穩經營、降杠桿、提升資金使用效率，向市場呈現出良好信用與穩健財務水平。截至報告期末，其經營活動產生的現金流量凈額115.03億元，在手現金較為充裕;平均融資成本同比下降10個BP至6.5%。

目前，新城控股穩居“三道紅線”下的綠檔房企陣營。截至報告期末，凈負債率為48.37%，剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%，現金短債比為1.06。公司還于半年報中披露其合聯營權益有息負債情況，截至報告期末合聯營公司權益有息負債合計為91.44億元，較2021年底下降20%，財務狀況更為透明。

行業融資渠道普遍收縮的背景下，新城控股作為首批創設信用保護合約發債示范房企，融資端不斷突破。據了解，繼今年5月成功發行規模10億元的2022年度第一期中期票據后，新城控股計劃于9月8日-9月9日簿記發行年度第二期中期票據，發行規模不超過10億元，票面利率詢價區間為3.00%-4.30%，中債公司為其提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。另據新城控股7月份披露，公開擬發行總額不超過61.72億元公司債已獲得證監會批復。

值得一提的是，新城控股商業地產版圖也獲得經營性物業貸和資產證券化融資。今年前8月，20座吾悅廣場累計獲得融資約62億元，該批債務久期約8-10年，符合公司優化債務結構的長期規劃。

償債方面，新城控股堅持底線思維，確保每一筆債務如期兌付。據了解，2022年公司公開市場債務到期規模為126億元，1—8月已償還103億元。此外，新城控股已于8月份完成清償2022年全部美元債務。

為提振市場信心，新城控股還計劃以不超過2億元自有資金回購公司股份。截至7月底，公司已累計斥資4934萬元回購股份238萬股，占公司總股本公司總股本的比例為0.11%，公司將在后續根據回購方案及市場情況擇機實施回購。