M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綠色改造辦法研究

劉曉玲 李琳

（1.綿陽(yáng)城市學(xué)院，四川綿陽(yáng) 621000；2.四川納誠(chéng)建設(shè)工程有限公司，四川綿陽(yáng) 621000）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市建設(shè)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展與能級(jí)提升的新階段。從城市化到城市更新，傳統(tǒng)的“拆除重建”模式已經(jīng)不能全面解決老舊小區(qū)與居民需求之間的矛盾。老舊小區(qū)因建成年代較早，養(yǎng)護(hù)管理不夠，相關(guān)配套設(shè)施簡(jiǎn)陋且基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施功能喪失，給居住者帶來(lái)許多困擾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)從2020年的4.03萬(wàn)增長(zhǎng)至2021年的5.47萬(wàn)個(gè)。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目存在造價(jià)數(shù)額大、改造范圍廣、內(nèi)容繁雜、參與方多等特點(diǎn)，使得老舊小區(qū)改造存在一定難度，各個(gè)地方老舊小區(qū)改造還存在地區(qū)差異，因此，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，根據(jù)當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)的特點(diǎn)，研究出一種改造辦法便具有迫切性與重要意義。綠色建筑一直是建筑工程領(lǐng)域提倡的建造方向，在老舊小區(qū)改造方面也不例外，本文結(jié)合老舊小區(qū)、綠色建造相關(guān)研究以及實(shí)地考察得出的數(shù)據(jù)，總結(jié)了適合M市的老舊小區(qū)綠色改造辦法。

1 M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)現(xiàn)存情況

M市人民政府在《全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案》中提出了M市老舊小區(qū)改造的目標(biāo)，即力爭(zhēng)在“十四五”期末完成對(duì)全市2000年底前建成的老舊小區(qū)的改造。同時(shí)，建立起一套與之相關(guān)的制度、流程與工作機(jī)制。方案中將老舊小區(qū)改造任務(wù)劃分成三個(gè)階段，第一階段為2021、2022年，計(jì)劃完成25%的改造任務(wù)；第二階段為2023、2024年，完成改造任務(wù)的35%；最后一個(gè)階段為2025年，完成任務(wù)的15%。改造過(guò)程中，各改造主體應(yīng)從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，聚焦居民改造意愿強(qiáng)烈、硬件條件差、失養(yǎng)失修失管、綜合評(píng)價(jià)得分較低的住宅小區(qū)，統(tǒng)籌考慮改造任務(wù)，注重整合改造相鄰分散的小區(qū)。對(duì)于歷史文化街區(qū)、歷史建筑這類(lèi)老舊小區(qū)，應(yīng)注重保護(hù)，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)保護(hù)修繕制度，嚴(yán)禁大拆大建。

M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)主要改造內(nèi)容包括：基礎(chǔ)類(lèi)（小區(qū)內(nèi)部公共設(shè)施及建筑物公共部位的維修、燃?xì)狻⒌缆贰⒗幚淼龋⑼晟祁?lèi)（拆除違建、整治綠化等）、提升類(lèi)（提升綜合服務(wù)、衛(wèi)生服務(wù)能力）三類(lèi)。

同時(shí)，為提升小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)能力，M市當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)《方案》要求：小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的建設(shè)應(yīng)做到同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用。位置選址上，優(yōu)先考慮醫(yī)療、托養(yǎng)、養(yǎng)老等民生服務(wù)設(shè)施集成建設(shè)，同址或鄰近設(shè)置。按照“優(yōu)形態(tài)、興業(yè)態(tài)、強(qiáng)文態(tài)、塑生態(tài)、轉(zhuǎn)心態(tài)”的原則，全方位建設(shè)小區(qū)。整治安全隱患、修繕增設(shè)消防設(shè)施；改造小區(qū)內(nèi)道路，小區(qū)屋面防水、樓梯欄桿、外墻面裝飾、電網(wǎng)、小區(qū)綠化、雨污分流，增設(shè)小區(qū)公共設(shè)施（如：安裝監(jiān)控視頻系統(tǒng)、健身器材、路燈）等。

2 M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)可采取的綠色改造辦法

老舊小區(qū)綠色改造目標(biāo)是提升老舊小區(qū)綜合價(jià)值，綠色改造應(yīng)秉持以人為本、節(jié)能環(huán)保、資源節(jié)約與可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值目標(biāo)與理念指導(dǎo)。根據(jù)M市氣候、地理、文化等特征與老舊小區(qū)多為單位自建住宅小區(qū)，因地制宜選擇適合的綠色改造辦法，筆者綜合其他學(xué)者在老舊小區(qū)綠色改造辦法研究成果，總結(jié)了如下改造思路：

2.1 改造流程綠色化

M市老舊小區(qū)改造基本流程為：首先，確定改造主體，遵循“自治當(dāng)先、改造隨后”的原則，以當(dāng)?shù)鼐用褚庖?jiàn)與意愿為基礎(chǔ)，確定改造內(nèi)容與資金來(lái)源，制定具體實(shí)施方案；其次，進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)，確定施工單位，編制施工組織設(shè)計(jì)，按計(jì)劃組織施工，有序完成各項(xiàng)需改造的內(nèi)容，并盡可能將施工對(duì)居民生活及周?chē)h(huán)境的影響降到最低；最后按相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，投入使用后進(jìn)行長(zhǎng)效管理。改造流程綠色化主要包括：審批流程綠色化、策劃設(shè)計(jì)綠色化、施工組織綠色化。

（1）審批流程綠色化。首先需要政府相關(guān)部門(mén)的大力支持，簡(jiǎn)化老舊小區(qū)改造申報(bào)、審批流程，讓居民的改造意愿得以盡快實(shí)現(xiàn)；其次，老舊小區(qū)改造申請(qǐng)過(guò)程中需遵循業(yè)主、居住者等人的意愿，參與方多容易出現(xiàn)眾口難調(diào)的局面，在與相關(guān)方溝通時(shí)要做到全面、和諧、高效，實(shí)現(xiàn)“綠色有效溝通”。

（2）策劃設(shè)計(jì)綠色化。確定改造內(nèi)容后，需對(duì)目標(biāo)改造內(nèi)容進(jìn)行分解、設(shè)計(jì)。在策劃設(shè)計(jì)過(guò)程中一定要做到全面、細(xì)致、切實(shí)可行，減少后期出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更等問(wèn)題。同時(shí)，老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)圖紙中的改造內(nèi)容及改造目標(biāo)要盡量做到綠色可持續(xù)。

（3）施工組織綠色化。在開(kāi)工之前，施工單位需對(duì)具體施工方法、進(jìn)度、造價(jià)等進(jìn)行計(jì)劃安排，以確保工期、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。施工組織設(shè)計(jì)過(guò)程中需考慮對(duì)環(huán)境污染小、對(duì)居住者干擾小、工期安排合理與資金分配使用合理、相鄰小區(qū)聯(lián)合改造等“綠色管理辦法”，做好事前控制。

2.2 海綿城市建設(shè)

海綿城市是指城市像海綿一樣，在自然環(huán)境變化時(shí)具有良好的吸納性、包容性，降雨時(shí)能對(duì)雨水進(jìn)行收集、存儲(chǔ)，涵養(yǎng)地下水源；干旱缺水時(shí)“釋放”存儲(chǔ)的水源并加以利用，通過(guò)這種技術(shù)手段，使水在城市生態(tài)中“自然”遷移[2]。M市屬北亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，平均氣溫為14.7℃～17.3℃，降水豐沛，年均降水量可達(dá)825.8mm～1417mm且年際變化較大。整個(gè)區(qū)域水系發(fā)達(dá)，江河縱橫交錯(cuò)，其氣候與地理特征適配于海綿城市的概念。

在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中合理應(yīng)用海綿城市建設(shè)理念，首先應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員根據(jù)城市的具體規(guī)劃與城市測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行海綿體的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，制定好合適的海綿體設(shè)計(jì)圖紙。并根據(jù)勘測(cè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對(duì)小區(qū)具體情況進(jìn)行逐個(gè)評(píng)估，設(shè)計(jì)出海綿體建設(shè)方案[3]。在進(jìn)一步的施工圖設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)中繼續(xù)深化，確保海綿城市理念的落成。由于植物在吸納、滯留、存儲(chǔ)及凈化處理雨水等方面發(fā)揮著重要作用，因此在海綿城市建設(shè)中，關(guān)鍵在于植物的科學(xué)、合理配置。結(jié)合M市氣候及降水情況，植物選型上做到因地制宜，進(jìn)行科學(xué)的植物配置，形成各類(lèi)特色綠地，如生態(tài)區(qū)、公園、小游園等，改善自然環(huán)境，形成良好景觀效果的同時(shí)也能將雨水進(jìn)行“收納-處理-利用”，減少雨水災(zāi)害，達(dá)到良好的循環(huán)利用效果。

2.3 公共設(shè)施綠色改造

公共設(shè)施綠色化改造主要包括改造過(guò)程綠化、環(huán)境宜居化、設(shè)施智能化等內(nèi)容。在停車(chē)設(shè)施方面，對(duì)地上地下空間進(jìn)行整合，統(tǒng)籌考慮，合理配建停車(chē)及充電設(shè)施，適應(yīng)新能源汽車(chē)的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)于車(chē)位供給嚴(yán)重不足的小區(qū)，可采用立體塔庫(kù)、地下井筒式停車(chē)庫(kù)等新技術(shù)，緩解供需矛盾，提高停車(chē)設(shè)施供給能力，實(shí)現(xiàn)人員、車(chē)輛的有序管理；推動(dòng)無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)和適老化居住改造，進(jìn)一步規(guī)范管線設(shè)置，實(shí)施架空線規(guī)整（入地）。開(kāi)工前與居住者友好溝通，了解居住者的生活習(xí)慣，對(duì)噪音大的施工內(nèi)容進(jìn)行擇時(shí)安排，施工全過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)降塵、降噪管理，提升小區(qū)宜居水平等。

隨著人們對(duì)綠色理念的重視度越來(lái)越高，小區(qū)公共設(shè)施既要注重休閑娛樂(lè)，又要注重其藝術(shù)美感。筆者認(rèn)為M市老舊小區(qū)公共設(shè)施的綠色改造應(yīng)遵循以下三個(gè)原則：第一，講究自然，不刻意雕琢。小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)要結(jié)合各地實(shí)際情況，因地制宜，合理利用空間，合理搭配設(shè)計(jì)，形成與自然的完美結(jié)合；第二，節(jié)約能源，小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)中的綠色理念體現(xiàn)在多個(gè)方面，如路燈的設(shè)計(jì)，合理地利用了太陽(yáng)能，充分利用太陽(yáng)光的照射，將光能轉(zhuǎn)換成電能，既節(jié)省了線路所占用的空間，又能起到很好的照明作用；第三，實(shí)用，所謂實(shí)用性就是在現(xiàn)實(shí)生活中，人們對(duì)于公共設(shè)施利用率高。結(jié)合老舊小區(qū)居住者年齡、興趣愛(ài)好等情況，更多滿足居住者的要求，而不是改造得光鮮亮麗，卻少有人使用。同時(shí)，材質(zhì)的選擇要講究環(huán)保且經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，增強(qiáng)其實(shí)用性，減少觀賞性。

在物業(yè)管理方面，老舊小區(qū)應(yīng)利用信息化技術(shù)，優(yōu)化物業(yè)管理公司服務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部和外部信息的共享，提高服務(wù)水平，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。以往的物業(yè)信息化管理目標(biāo)是達(dá)成人與物業(yè)和諧共處、設(shè)施體系滿足人的需要即可。但是，當(dāng)前人們開(kāi)始逐漸重視社會(huì)文化屬性和空間環(huán)境綠化程度。因此，物業(yè)管理公司需要轉(zhuǎn)變信息化管理目標(biāo)結(jié)構(gòu)體系，將以人為本作為物業(yè)管理公司發(fā)展的第一要義，構(gòu)建物業(yè)、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展體系[4]。

2.4 綠色小區(qū)建設(shè)

綠色小區(qū)建設(shè)主要包括：宜居小區(qū)環(huán)境、較高信息化智能化水平、濃郁綠色文化等，部分新建小區(qū)已經(jīng)步入“綠色”時(shí)代，老舊小區(qū)也多以“綠色”改造為主。“綠色”已經(jīng)逐漸成為人們生活的主旋律，也是小區(qū)建設(shè)的發(fā)展方向。老舊小區(qū)綠色改造應(yīng)以人居環(huán)境“整潔、舒適、安全、美麗”為目標(biāo)，建立“共同締造”的長(zhǎng)效機(jī)制。為促進(jìn)綠色小區(qū)的發(fā)展，2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同其他部門(mén)，共同開(kāi)展了綠色小區(qū)推廣行動(dòng)。此次創(chuàng)建推廣行動(dòng)，不僅明確了綠色小區(qū)的創(chuàng)建“要做什么”，同時(shí)還明確了“如何做”。鼓勵(lì)各地因地制宜，建立健全小區(qū)人居環(huán)境建設(shè)和整治機(jī)制，推進(jìn)小區(qū)設(shè)施“綠色化”“信息化”“智能化”改造，創(chuàng)建宜居環(huán)境，打造小區(qū)綠色文化，推動(dòng)建設(shè)安全宜居、設(shè)施完善、管理有序的居住小區(qū)。在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合改造要求，同步開(kāi)展綠色小區(qū)創(chuàng)建，使得老舊小區(qū)“硬件”“軟件”都得以改造、提升。

綠色小區(qū)建設(shè)除了對(duì)設(shè)施硬件等有“綠色”要求，更多的是對(duì)“軟件”也有綠色要求。老舊小區(qū)的改造不應(yīng)只停留在設(shè)施改造上，還應(yīng)注重居住者的心理活動(dòng)需求，及時(shí)關(guān)注居住者生活動(dòng)態(tài)，可以像很多新小區(qū)一樣，舉辦“愛(ài)家”“親子”“小區(qū)家庭日”等活動(dòng)，豐富居住者業(yè)余生活的同時(shí)，增進(jìn)鄰里感情，提升居住幸福感，讓大家感覺(jué)到來(lái)自“小區(qū)大家庭”的溫暖。同時(shí)，老舊小區(qū)也居住有大量年紀(jì)較大的居民，他們生活存在一些不便之處，小區(qū)管理者應(yīng)組織關(guān)懷慰問(wèn)，對(duì)老年人提供力所能及的幫助等。老舊小區(qū)改造應(yīng)嚴(yán)格把握綠色小區(qū)改造中“軟、硬件”升級(jí)，做到真正的綠色改造。

2.5 綠色可持續(xù)

老舊小區(qū)的改造應(yīng)講究綠色可持續(xù)。我們不能以完成老舊小區(qū)改造數(shù)額目標(biāo)為最終目標(biāo)，在老舊小區(qū)改造全過(guò)程中都應(yīng)以“綠色可持續(xù)”為中心思想。不能貪圖一時(shí)的低造價(jià)、低工期而選用低質(zhì)量、不可持續(xù)的材料。如：應(yīng)當(dāng)采用節(jié)能燈的區(qū)域，因方便購(gòu)買(mǎi)等原因選用了普通照明燈，使得后期使用費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用都增加，且使用年限短。再例如：為節(jié)省造價(jià)，在應(yīng)當(dāng)用涂膜防水工藝進(jìn)行防水施工的部位采用了卷材防水施工，使得改造后的防水使用壽命短，使用過(guò)程中容易破壞等。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)改，反而提高了工程造價(jià)及管理難度。

3 實(shí)例分析

M市高新區(qū)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目業(yè)主為M市高新區(qū)PM街道辦事處。建設(shè)地點(diǎn)為M市高新區(qū)，擬改造主要內(nèi)容包括3個(gè)小區(qū)內(nèi)屋頂漏水處理、粉刷樓道（含扶手）、單元門(mén)、落水管更換、改造公廁（原建筑物內(nèi)）等。該項(xiàng)目是對(duì)既有小區(qū)進(jìn)行改造，不涉及新增用地，可無(wú)須辦理土地規(guī)劃相關(guān)手續(xù)，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處出具“關(guān)于轄區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目土地規(guī)劃的情況說(shuō)明”，并由當(dāng)?shù)亟值擂k事處填報(bào)《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目能耗統(tǒng)計(jì)表》，該項(xiàng)目改造小區(qū)布局示意圖如圖1所示。

該項(xiàng)目可采用的綠色改造辦法主要有：

（1）聯(lián)合改造三個(gè)小區(qū)。在改造流程上追求“綠色化”，聯(lián)合改造，降低改造準(zhǔn)備及審批時(shí)間，在申報(bào)材料填寫(xiě)及前期與居民溝通改造意愿方面可以相互討論、借鑒；在施工方面，可以降低改造相關(guān)材料損耗，縮短改造流程，降低改造相關(guān)措施費(fèi)用等。

圖1 M市某小區(qū)改造布局示意圖

（2）小范圍海綿城市建設(shè)，該項(xiàng)目原有綠化率較高，部分樹(shù)木已長(zhǎng)得相當(dāng)繁茂，改造過(guò)程中可充分利用原有綠化，在原有綠化基礎(chǔ)上進(jìn)行“海綿”設(shè)計(jì)，重新規(guī)劃排水溝路徑，使部分綠化能做到將雨水進(jìn)行“收納-處理-利用”的效果。

（3）公共設(shè)施綠色改造及綠色小區(qū)建設(shè)。該項(xiàng)目涉及的小區(qū)多以老年人以及起步階段的年輕人為主。在公共設(shè)施改造方面應(yīng)盡可能滿足居住者的需求，如建設(shè)便捷坡道，增加墻壁扶手，增加老年人休息區(qū)等。在綠色小區(qū)方面，可由物業(yè)帶頭組織開(kāi)展“關(guān)愛(ài)老人”相關(guān)活動(dòng)，對(duì)老年人的生活各方面予以關(guān)懷。

（4）改造過(guò)程綠色可持續(xù)，在改造過(guò)程中，滿足相關(guān)成本、工期、安全等目標(biāo)的情況下，適當(dāng)使用新材料、綠色材料，減少施工污染，減少后期維護(hù)費(fèi)用等。

4 結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)的改造應(yīng)講究環(huán)保、宜居且綠色可持續(xù)。綜上，M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐乩砦恢谩夂驐l件及老舊小區(qū)現(xiàn)存情況、需改造的內(nèi)容等進(jìn)行綜合分析，以綠色可持續(xù)為改造中心思想，采用適合M市的海綿城市建設(shè)（種植適宜植被“收納”雨水）、公共設(shè)施綠色改造（綠色材料、綠色施工、實(shí)用耐用公共設(shè)施）、綠色小區(qū)建設(shè)（和諧的小區(qū)鄰里關(guān)系，綠色生活文化）等綠色改造辦法。