黨建引領提升城市小區物業品質

張 麗

城市居民小區作為基層社會治理的最小單元，是黨和政府聯系群眾、服務群眾的“最后一公里”。做好小區物業管理，事關群眾生活品質，事關城市安全運行，事關社會和諧穩定，事關黨和國家長治久安。推動城市小區物業服務向高品質、多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要的重要舉措。近年來，南京市秦淮區立足區情實際，以黨建引領物業管理為切口，踩準基層治理關鍵點，逐步形成了一些可借鑒、可復制的成功路徑，物業服務質量逐年提升，群眾滿意度不斷提高。但隨著經濟高速發展和城鎮化快速推進，城市小區物業管理的矛盾和問題日益凸顯，居民與物業之間的矛盾成為城市小區治理的“痛點”。如何集智攻關、破障清零、加強物業管理、提升治理效能，是當前值得深入思考的重要課題。

一、秦淮區以黨建引領物業管理的基本情況

作為南京市老城區，秦淮區登記注冊的物業服務企業共有163家。全區共有住宅小區796個，其中各類老舊小（片）區556個，建筑面積約1402萬平方米，占全市總體量的24%。在這些小區中，原本有物業管理服務公司的有407個（商品房小區219個、老舊小區175個、零散小區13個），自治小區96個，其他293個未進駐社會化物業小區和零散樓棟已由轄區街道物業服務中心實施“準物業”管理，物業管理基本實現全覆蓋。

在堅持黨建引領物業管理服務方面，秦淮區委2020年專門出臺了《關于加強黨建引領全面提升物業管理服務水平的實施意見》。截至2020年底，全區先后成立21個物業項目黨支部、222個業（管）委會黨支部（含功能型）；新成立或換屆業委會全部實現黨員人數過半，173個小區業委會中黨員比例過半的達61%。在社區“兩委”集中換屆過程中，超過50%的社區將物業服務企業、業委會中的黨員負責人納入“兩委”班子，黨建對物業管理的引領作用更加凸顯。同時，區委每年專門劃撥200萬元黨建專項資金，指導督促街道社區圍繞老舊小區物業管理覆蓋、紅色業委會打造等領辦黨建創新項目。2020年，全區先后選樹13個區級示范點、12個街道示范點，為全區提供了組合式、菜單式的工作模板，其中瑞金新村小區、秣陵路101號兩個小區物業項目被評為江蘇省黨建引領物業管業管理服務工作示范點。

二、城市小區物業管理當前存在的主要問題

物業公司履責還不夠好。國務院出臺的《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例實施細則》，都明確規定了小區物業服務企業的權利、義務和職責。但目前大多數物業服務企業專業化程度不高，仍處于粗放式經營狀態，重收費輕管理、重效益輕服務等現象還比較突出；因物業服務企業逐利屬性導致物管服務水平良莠不齊，不少物業服務從業人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統型基礎服務，服務質量和水平與群眾期盼相差甚遠；物業管理智能化、信息化水平低，線上線下服務融合不夠，難以滿足居民高效便捷服務需求；老舊小區基礎條件差，實施物業管理難度大，維修資金使用難問題較為突出。

業主自治意識還不夠強。業主委員會是代表和維護全體業主權益的小區自治組織。調研發現，很多業主不清楚其在物業管理活動中應有的權利、責任和義務，不能主動按照《管理規約》《業主大會議事規則》相關規定參加業主大會；部分小區業主委員會建設滯后，受工作經費不足、缺乏監管機制等因素影響，多數業主委員會成員維護業主權益、參與小區物業管理的積極性不高，不愿管、不敢管、不會管的現象不同程度地存在，無法發揮應有作用；基層黨組織和街道社區對業委會的組織、指導和監督作用尚未充分發揮，業委會決策難、執行難，難以有效發揮業主自治作用。

齊抓共管機制尚未形成。城市小區物業管理是一項涉及多部門的系統性工作，但目前齊抓共管的協調聯動機制還不夠完善，屬地責任、監管責任的有效落實還不是很到位；受物業服務企業黨組織發揮作用機制不完善、專業性不夠等因素影響，公益性物業服務企業服務質量與收費之間的矛盾還比較突出（物業收繳率普遍不高，甚至有的小區還沒有收繳物業費），其中國資背景的多數物業公司面臨入不敷出、虧多盈少的窘境；社區和物業公司、業主委員會、行政管理部門之間缺乏有效溝通，橋梁紐帶作用發揮得不充分，工作積極性不高；政府資源與管理職能向小區延伸不夠，相關職能部門責任落實不到位，存在執法不進小區的現象，小區內違法違規行為得不到及時查處。

三、以黨建引領城市小區物業管理提質增效的具體路徑

要堅持以黨建引領為主線，在物業管理領域增強黨的政治屬性、發揮黨的政治功能，牢牢把住物業服務的正確方向。面對物業管理服務中存在的各種矛盾問題，要積極探索黨建引領基層治理機制，持續增強物業行業基層黨組織的政治功能和服務功能，不斷提升物業管理質效，全力打通服務群眾的“最后一公里”。

堅持黨建引領，實現組織覆蓋。一是做強物業黨總支。建立并理順街道物業黨總支、社區黨委、業委會和物業黨組織三級黨組織體系，始終堅持黨組織對物業管理工作的全面領導。明確街道物業黨總支書記由街道組織委員擔任，街道物業辦黨員負責人任副書記，遴選街道范圍內具有一定影響力和代表性的物業企業、業主委員會黨組織（或黨員）負責同志擔任委員，定期研判、調度、考核、講評，加強對街道物業行業黨組織的業務指導和日常建設管理。二是選好業委會。建立社區黨委對業委會人選的審查把關機制，充分行使社區黨委人選建議權和資格審查權。在業委會主任的人選推薦上，要按照“選干部”的標準進行甄別優選，優先在離退休黨支部書記、駐區單位退休中層干部中發動，在網格黨支部書記、黨員積極分子中挑選，引導黨員通過法定程序以不低于60%的標準進入業委會。三是強化政治引領。把主動接受黨的領導寫入小區《業主大會議事規則》和物業服務企業等各類組織章程，把黨組織推薦的人選通過“雙向進入、交叉任職”落實為各類黨組織負責人。充分發揮物業黨總支統籌指導和社區黨委領導核心作用，指導和督促業委會、物業公司依法履職、精管善治。物業黨總支每月舉辦“小區善治”主題沙龍，社區黨委每周召開物業管理聯席會議，通過學習法規、開展培訓、反饋痛點、會商難點，不斷強化物業公司、業委會的思想認同和價值認同。

堅持精管善治，實現提質增效。一是強化分類施策。對已有物業管理服務的小區，要重點理順社區黨組織領導下的多方聯動機制，依托民生工作站、“零距離家園理事會”等載體，及時梳理發現問題，推動社區、物業企業、業委會及時對話并解決問題；對未引入物業管理服務的小區，把為小區牽線搭橋引進物業服務作為突破口，通過建設道閘、崗亭、物業用房等基礎設施“化零為整”實施片區化管理，按照就近原則“以大帶小”“以強帶弱”，與鄰近小區物業服務企業簽訂物業協議以降低管理成本；對實施“準物業”管理的小區，在落實街道物業服務中心托底管理的同時，充分發揮網格黨支部戰斗堡壘作用，發動廣大黨員骨干和居民群眾共同參與管理，提升基層自治能力。二是做實督導評價。堅持把群眾認可作為評判紅色物業建設成效的最終標尺。由街道物業辦、社區黨委采取綜合考核和專項檢查相結合的方式，每季度對物業企業進行考核排名，考核結果在街道范圍內通報，并為居民在續聘物業公司時提供參考。由街道牽頭相關職能部門，會同各基層黨組織、業主代表等組成工作測評組，綜合評價業委會規范運作情況。對履職不到位的業委會主任，由街道物業黨總支提出改選建議并提交業主大會依法改選。三是做優精準服務。探索社區、物業合署辦公模式，用好社區黨建工作陣地，積極策劃組織群眾喜聞樂見的各類文化活動，活躍小區氛圍，融洽物業與業主關系，構建和諧社區、美麗小區。通過街道社會組織培育中心選優育強一批優質社會組織，進一步延伸物業服務內涵，讓居民不出小區即可享受“五助”（助學、助醫、助居、助餐、助潔）服務，并根據群眾反饋適時調整服務項目，做到精準化、精細化。

堅持賦權賦能，實現多元共治。一是充分發揮社區大黨委作用。將社區民警、物業負責人、業委會成員、城管、房管、駐區單位黨員負責人等吸納進來，依托“1+9”美麗家園理事會、紅色物業議事廳、居民議事會、“有事好商量”等議事平臺，引領物業公司、業委會、駐區單位、社會組織和居民群眾心往一處想、勁往一處使，共同為小區治理找問題、想辦法。二是堅持資源下沉。建立“1名街道區管領導干部帶領1名區街下派社區黨委副書記、1—2名執法隊員、1—2名網格民警等包社區，全體街道干部包網格”的工作機制。下沉干部要服從社區黨委書記和街道掛包領導統一調度，根據社區黨委要求，聯合小區物業開展群租房、三合一場所、消防通道占用、垃圾分類、違章搭建等執法整治行動，處理指揮中心下派的網格流轉事項，讓“一個網格員”變成“一群網格員”，“一根針”變成“多層網”。三是建全“先解決問題再說”機制。主動前移關口，在各社區和物業管理公司設置“12345接訴即辦”現場受理點，健全首接負責、指定負責、反饋負責制度。對于居民投訴及合理化建議，各方主體要首接負責、先解決問題再說；對于不屬于自己承辦或涉及多個責任主體的復雜疑難事項，由社區黨委指定牽頭責任人實行兜底負責；訴求解決或建議采納后，由牽頭責任人向居民反饋問題處理結果并接受居民滿意度評價。