經濟適用房項目標準化設計管理模式探究

邵 娟

經濟適用房是指具有社會保障性質的住宅，它是根據國家城市發展需要、拆遷安置安排建設的，具有一定的經濟性及適用性。這里所概述的經濟性是指相對于同期所銷售的商品房而言。經濟適用房的價格比較適中，大體在中等或者低收入家庭的承受范圍內；而適用性是指房屋建筑標準依然符合我國建設部提出的相關要求，建筑標準并未降低，強調住房的使用效果。為了能夠滿足經濟性和適用性兩個條件，在落實經濟適用房項目的具體過程中需要統籌規劃、合理安排，并科學合理地展開經濟適用房標準化設計與管理。

1 標準化的概念說明

對于標準化的定義，國際標準化組 織（International Organization for Standardization，ISO）、國際電工委員會等有不同的說法，但大體意思相同，即要求所展開的標準化活動應當制定并頒布實施標準，以便該項活動能夠標準、規范地展開，從而保證所改善的產品或者提供的服務具有實用性。這充分說明了標準化的基本屬性是一項活動，并且該項活動開展的過程中涵蓋了制定、頒布及實施三要素。標準化活動會受外部環境的影響，也就是隨著時代的不斷發展、社會的不斷進步及科學技術研究的不斷深入，標準化活動將有所創新或者延伸[1]。

2 經濟適用房項目標準化設計管理的現狀

2.1 經濟適用房的概念

經濟適用房從1998 年開始推出并得以使用，隨著國家的不斷發展及人們住房需求的不斷加大，經濟適用房項目獲得了良好的成效。綜合性分析經濟適用房項目推進的實際情況，與商品房相比較，它具有以下幾項基本特征。

（1）遵循特殊的定價原則。因為經濟適用房是由政府指導定價的，所以它的最終售價與同期銷售的商品房相比便宜許多，而且主要是面向廣大中低收入家庭，相當于國家推出的半福利性質的住房，在其建設過程中政府會給予一定的政策扶持，如稅費減免等。（2）銷售對象特殊。經濟適用房主要是針對中低收入家庭修建的政策性住房，用于調節住房供需矛盾。（3）戶型及設計理念以滿足居住基本生活為準。對一居室、兩居室或者三居室等不同類型的經濟適用房建設的實際情況予以分析，其規劃設計的最大特點是經濟、實惠，能夠滿足中低收入家庭的日常生活所需。（4）房屋交易受到一定的限制。住房者僅擁有有限產權，5 年內不得直接上市交易，超過5 年后以二手房的形式交易。

2.2 項目管理存在的問題

2.2.1 設計標準不明確

經濟適用房屬于政策性住房的一種，在標準要求層面與普通商品房基本一致，如在套型設計方面，應當保障每套住宅具有臥室、起居室、廚房以及衛生間等基本功能區域，各功能空間的設計面積也有嚴格規定。但在實際建筑設計過程中，由于對部分標準的把握不明確，導致戶型設計缺乏合理性。例如在具體設計實踐中，雖然現有設計標準對臥室整體面積有相應的規定和要求，但仍存在對臥室內部的擺設裝飾空間需求、建筑內部房間格局需求等考慮不足的問題，導致戶型設計與人們實際生活習慣不符，影響居住體驗。如存在臥室與起居室面積、衛生間面積不協調，功能區域結合不緊密，廚房跟衛生間相鄰等情況，造成戶型設計缺乏空間舒適性[2]。

2.2.2 項目人員分配不合理

為了保證經濟適用房項目真正落地，需要科學合理地分配工作人員，以便各部門工作人員分工明確、相互協調，共同推進項目，獲得良好的建設成效。但由于經濟適用房項目的性質特殊，其大多為政府建設，在具體規劃設計過程中配備的技術人員有限，導致設計方案的擬定因缺乏專業的技術指導而存在缺陷或者不足，如部分設計過于理想化而與實際情況不符、部分設計不符合相關規范要求等。如果不能對設計方案予以修改，勢必會給經濟適用房建設帶來一定的負面影響。

2.3 管理標準化的可行性

2.3.1 統一標準化思想

標準化項目管理的有效實施，需要管理人員能夠形成正確的管理思想，認真對待經濟適用房項目的管控，保證管理目標達成。因此，要在具體展開項目管理前組織開展管理人員的培訓工作，使之能夠明確本單位的經濟標準、國家頒布實施的相關技術標準及設計標準等，增強標準化管理意識與思想，注重運用技術標準、設計標準及管理標準來展開質量管理、成本管理、進度管理等工作，為經濟適用房設計方案的制定奠定良好基礎。

2.3.2 強化標準化設計管理

經濟適用房項目標準化設計具有內容較多、涉及專業領域較廣、設計要求較高等特點，這就使得該項工作在具體實施的過程中容易受到某些方面的影響，導致標準化設計目標難以達成，如增加投資成本、未能與工程實際情況相符等，不利于經濟適用房項目有效落地。為了避免此種情況發生，應當高度重視并有效展開項目標準化設計管理、跟蹤管控，及時發現設計問題并與設計單位進行有效溝通，使其及時、有效地處理問題，進一步完善設計方案，提高其可行性、科學性及合理性[3]。

3 經濟適用房項目標準化設計管理模式的研究

3.1 案例概述

某大型居住社區經濟適用房項目的總建筑面積為10 萬 m2，項目用地性質為二類居住用地，建筑高度不超過35 m，整體建筑風格簡潔，全部為平層，采用框架剪力墻結構，現澆框架柱、梁、板、陽臺等。建筑抗震設防烈度為7 度、框架抗震等級三級、建筑安全等級二級。

3.2 標準化設計管理模式的建立

結合本次工程實際，為保障經濟適用房設計及建設質量，側重建立標準化設計管理模式，具體包括以下幾個要點。

3.2.2 合理規劃建筑設計

按照相關規范，經濟適用房的層高在2.80 ～3.00 m，本次工程設計中對一層設計高度為3.00 m，標準層高為2.85 m。墻體中內墻采用加氣混凝土砌塊，外墻材料以砂加氣混凝土砌塊或煤矸石多孔磚為主，滿足保溫、隔熱、隔聲和防火等要求。建筑外窗設計為平開形式，并可輔以推拉、上懸、提拉等，設計安裝紗窗滿足構造措施。套內設計中，合理規劃各功能區的使用面積，如平層戶型建筑的廚房使用面積不小于3.50 m2，三件套衛生間使用面積不小于2.50 m2等[4]。

3.2.1 做好戶型設計

根據經濟適用房的特殊性質，在設計工作中應當符合統籌規劃、科學建設等原則。合理設計實用性的住房戶型功能，固化基本戶型結構，豐富居住功能，滿足不同群體的住房需求，如圖1 所示。本項目的設計原則是保證建筑平面布局緊湊，盡量降低套外交通空間，減少公攤面積，且建筑外形設計要簡潔、美觀。

圖1 工程戶型設計圖（單位：mm）

3.2.3 優化建筑結構設計

在本次經濟適用房設計中，對墻柱構件的設計采用直徑超過12 mm 的縱筋，通過電渣壓力焊進行焊接；短肢剪力墻底部加強部位的箍筋間距取100 ～150 mm；分割井道、衛生間、陽臺封口等位置的小梁梁寬應不小于120 mm；多跨梁跨中部分的非框架梁構件需在圖紙中注明，對與框架柱或剪力墻相交的框架梁一端，應當按照框架梁采取構造措施，不與框架柱或剪力墻相交的梁端，應按照非框架梁采取構造措施，對箍筋間距無加密區要求。

3.3 經濟適用房項目標準化設計管理的具體實施

3.3.1 場地空間布局

在具體進行經濟適用房標準化設計時，首先應按照相關規范及標準要求，遵循環境友好性原則對場地空間予以合理布局。其次要求設計人員能夠著重了解項目所在地的周邊環境、區域地理條件、氣候變化情況等，結合臨街及城市建設實際進行保障性住房建筑設計，如可將地下一層區域劃分為非機動車庫、部分機動車庫、高低壓配電房、風機房以及消防水池等。

3.3.2 建筑設計

（1）住宅樓入口設計。住宅樓門口設計考慮居民出行方便且能起到防雨水作用，門口臺階應以1 ～2 步為宜，踏步高度設計為13 cm，寬度約為32 cm。此外，為了行走舒適，選用材料為毛面花崗石，厚度5 cm。單元門為1.5 m 雙扇平開門，門口按照國家相關規范要求設置無障礙防滑坡道及欄桿扶手。

（2）戶內平面空間設計。戶內平面空間設計包括門口、臥室、客廳、廚房、衛生間等。對于門口的設計，為了保護居住者的安全設計了鋼制防火門，它具有防火、防盜、保溫及隔音的作用，能夠在發生火災的60 min 內隔絕明火和煙氣。同時選用的門鎖要能夠防鉆，具有一定科技含量，并且門上設置貓眼、門內設有活動擋板，起到防偷窺的作用。

對于客廳的設計，為了方便居住者日常起居及會客需求，應保證客廳采光通風良好。設計者需要了解當地區域的光照情況及風向變化情況，結合建筑物朝向，合理設計客廳尺寸及窗戶尺寸，使得客廳更加寬敞明亮，方便觀賞室外景觀。燈具方面將頂燈設計為主燈，由兩組開關控制，設置兩種亮度的燈光，滿足居住者不同的照明需求。

對于臥室的設計，由于臥室是居住者休息的場所，在其中度過的時間最長，因此需保證室內具有較高的舒適度。按照國家住宅設計的相關規定，對本次項目的平層戶型設計，規定單人臥室設計短邊凈寬在2.20 m 以上，使用面積不小于5.00 m2；雙人臥室設計短邊凈寬不小于2.80 m，且使用面積不小于9.00 m2。又因臥室內需要擺放衣柜、梳妝臺等家具，本次住宅設計中將雙人臥室面積控制在14.60 m2左右，單人臥室面積控制在12.30 m2左右。對于廚房的設計，應采用自然通風與采光，宜朝北設置以利于油煙、氣味自然排放，而且有條件的話空間應盡量寬敞。

此外，廚房設計還要考慮家電、炊具的放置，按現在生活習慣，廚房一般要布置燃氣爐具、電磁爐、冰箱、微波爐、電水壺和洗菜池等，需要特別注意的是燃氣爐具要設置雙孔，滿足做飯需求。

對于衛生間的設計，需要特別考慮通風井道及排風扇的設計，以便營造良好的衛生環境，避免出現通風不暢的情況。因為衛生間受結構柱、排氣井道及給排水井道的影響，呈不規則性，所以對衛生間面積大小要結合實際情況來合理安排。住宅套內僅設置一個衛生間時，應能直接對外采光和通風；當套內擁有兩個及兩個以上衛生間時，應當至少有一個可以直接對外采光和通風。另外，要注意衛生間與臥室不得采用錯層布置法。

3.3.3 公共服務設施設計

按照公共服務設施配套要求，在具體進行公共服務設施設計之前，需要調查經濟適用房受眾群體的生活需求，結合場地布局、整體環境及相關規范要求展開無障礙設計，以便滿足老年人、殘疾人等不同居住人群的運動休閑需求。在此基礎上還要合理設計與生活密切相關的公共配套服務設施，如超市、社區醫療中心、警務室等。[5]

3.3.4 交通組織設計

首先要解決好小區與城市干道間的關系。城市干道要保證交通順暢，路口不宜太多，這就需要在小區與城市干道間設置輔路，以便小區里單體住宅樓的車輛可自由出入。其次還應在高層住宅組團居中位置設立統一的非機動車停車棚并由專人看管，規模按每戶1 輛計算，并在居住組團出入口處開辟出一定面積設立供停放共享單車的停車棚。

4 結語

經濟適用房標準設計管理容易出現一些問題，導致管理效果不佳。這要求經濟適用房標準化設計過程中應綜合考慮城市建設實際情況、住宅小區周邊環境、相關規范要求及建筑單位的基本要求等，調查居住者的生活需求及生活行為習慣，進而合理規劃設計的各個部分。