精裝修項(xiàng)目交付進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管控研究

黃 靜 何葦鋒

1 研究背景

隨著政府對(duì)環(huán)保工作的逐步重視，越來(lái)越多的城市開(kāi)始要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)住宅進(jìn)行精裝修交付。精裝修是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)綠色低碳、環(huán)保節(jié)能的重要途徑，由于國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的精裝修經(jīng)驗(yàn)不足，精裝修的進(jìn)度管理工作還停留在毛坯房的管理思維[1]。精裝修施工復(fù)雜，處于項(xiàng)目全周期的收尾階段，面臨著資金緊張、作業(yè)面廣、管理人手不足等情況，往往導(dǎo)致項(xiàng)目決策不能有效執(zhí)行，從而出現(xiàn)項(xiàng)目收尾困難、匆忙趕工的現(xiàn)象。在此背景下，能否在項(xiàng)目交付進(jìn)度異常時(shí)進(jìn)行合理糾正成了項(xiàng)目交付成功與否的關(guān)鍵。

2 交付項(xiàng)目進(jìn)度管理

2.1 項(xiàng)目背景

翡翠城位于湖南省，206 320.42 m2占地面積，建筑面積644 551.47 m2，其中地上部分為466 103.5 m2，共33 棟24 ～26 層的高層住宅、13 棟6 層疊墅及附屬商業(yè)、幼兒園、1 層地下室，建筑限高為80 m。首開(kāi)區(qū)共有9 棟高層，區(qū)域編號(hào)為G1 ～G9，共912 戶，總計(jì)16.2 萬(wàn)m2，其中，園林部分的展示面積約為3.87 萬(wàn)m2，計(jì)劃2021 年4 月30 日首批精裝交付G1 ～G6、G9，共704 戶。項(xiàng)目精裝修單位共3 家，分別以Y 裝飾單位、J 裝飾單位、Z 裝飾單位代稱。其中Y 裝飾負(fù)責(zé)G1 ～G3，J 裝飾負(fù)責(zé)G4、G6、G9，Z 裝飾負(fù)責(zé)G5。

2.2 進(jìn)度現(xiàn)況

項(xiàng)目原工期計(jì)劃G2 ～G4、G6、G9、G1、G5、G7、G8 樓棟需按原工期計(jì)劃完成各節(jié)點(diǎn)工作（結(jié)構(gòu)正負(fù)零、主體結(jié)構(gòu)封頂、外立面、精裝修工程），預(yù)計(jì)2020 年12 月30 日完成精裝修竣工，而截至2020 年12 月30 日，仍有大量剩余工作。考慮年后復(fù)工時(shí)間及工人的不確定性，預(yù)計(jì)仍將耽誤20 ～30 d 的工期，加上項(xiàng)目交付前需預(yù)留2 個(gè)月左右的整改期，實(shí)際可利用的絕對(duì)工期已不足1個(gè)月。基于此，項(xiàng)目必須立即制定專項(xiàng)趕工方案以確保按期交付。

2.3 工期管理

在此情況下，首先需要明確項(xiàng)目剩余工作量，找出關(guān)鍵線路，其次確定關(guān)鍵線路的完成節(jié)點(diǎn)并據(jù)此來(lái)倒排每日工作量，最后根據(jù)每日工作量倒排每日人工及材料供貨計(jì)劃，再輔以合理穿插，保證合理的自由時(shí)差。

2.3.1 工作量梳理

為保證糾偏方案整體可行，要求所有工程師進(jìn)入作業(yè)面梳理剩余工作量并逐棟逐層逐工序進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。各施工單位在施工過(guò)程中要求根據(jù)截止時(shí)間，按時(shí)間節(jié)點(diǎn)梳理階段統(tǒng)計(jì)結(jié)果，按工序項(xiàng)及完成情況以圖表方式呈現(xiàn)工作量，列出工序類別、完成率、剩余量，以便梳理清楚作業(yè)面的工作量情況。

2.3.2 工期鋪排

在明確剩余工作量后將其根據(jù)主要施工內(nèi)容分成5 組進(jìn)行管理，分別是土建施工、精裝修施工、機(jī)電施工、其余分包施工（含門窗、欄桿、外立面等）以及戶內(nèi)安裝工作（木地板、五金、潔具、馬桶、臺(tái)面、部分電器等）。

（1）土建總包的關(guān)鍵線路為作業(yè)面移交。戶內(nèi)需盡快完成基層處理和孔洞封堵以便將作業(yè)面移交給精裝修單位，樓梯間與屋面架構(gòu)可同步施工，因此樓上的土建剩余工作量應(yīng)根據(jù)精裝修的整體計(jì)劃往前推進(jìn)。而正負(fù)零的主要工作為地庫(kù)的整體封板，封板情況將影響園林工作的整體推進(jìn)，故需盡快封閉全部頂板。另外，地下室土建施工需考慮精裝修材料的堆場(chǎng)，為此需要合理劃片并逐片施工，保證施工過(guò)程中始終具備材料進(jìn)場(chǎng)和堆場(chǎng)的條件。

（2）精裝修施工的關(guān)鍵線路為濕作業(yè)和油工施工。精裝修單位前期應(yīng)全力進(jìn)行濕作業(yè)和油工工作，并在濕作業(yè)和膩?zhàn)油瓿傻姆块g內(nèi)穿插其余安裝工作流水，最后進(jìn)行修補(bǔ)和收邊[2]。初開(kāi)荒工作應(yīng)在戶門關(guān)閉前完成，精保潔應(yīng)在第3輪過(guò)程中完成。

（3）機(jī)電施工的關(guān)鍵線路為消防驗(yàn)收和公、專變通電。根據(jù)項(xiàng)目消防驗(yàn)收及公、專變通電目標(biāo)節(jié)點(diǎn)制定詳細(xì)的倒排計(jì)劃，細(xì)化至各個(gè)節(jié)點(diǎn)以倒推各個(gè)專業(yè)的開(kāi)始及完成時(shí)間。

（4）其余分包施工中門窗和欄桿已基本完成，剩余工作主要為園林與外立面。園林工作受制于地庫(kù)的封板，因此前期推進(jìn)緩慢，需整體劃片施工并根據(jù)規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間進(jìn)行倒排；外立面與其余工作交叉較少，可獨(dú)立推進(jìn)[3]。

（5）戶內(nèi)安裝工作整體時(shí)間自由，其中櫥柜安裝需根據(jù)濕作業(yè)施工計(jì)劃來(lái)安排；臺(tái)面和電器的安裝緊跟櫥柜安裝計(jì)劃進(jìn)行；木地板需根據(jù)油工的施工計(jì)劃進(jìn)行；其余安裝工作在室內(nèi)裝修完成并達(dá)到鎖門條件后逐戶進(jìn)行安裝。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合驗(yàn)收時(shí)間定于2021 年3 月20 日完成所有工作，并結(jié)合各項(xiàng)工序邏輯逐棟逐工序倒排工期。

2.3.3 勞動(dòng)力計(jì)劃制定

在明確施工計(jì)劃后，根據(jù)每日需完成工作量倒排每日勞動(dòng)力計(jì)劃。根據(jù)工期計(jì)算，各單位勞動(dòng)力常規(guī)需求配置如表1所示。

表1 各單位人員需求計(jì)劃

為確保春節(jié)后各施工單位能迅速?gòu)?fù)工，每個(gè)單位工種安排專人負(fù)責(zé)，并提前與各工種溝通鎖定勞動(dòng)力，同時(shí)在市場(chǎng)尋找可替代勞動(dòng)力，在人員補(bǔ)充不及時(shí)的時(shí)候作為替補(bǔ)資源。

2.3.4 材料供貨及安裝

為確保施工進(jìn)度可控，需提前進(jìn)行各項(xiàng)甲供材及乙供材的制作和儲(chǔ)備。因此，根據(jù)項(xiàng)目調(diào)整后的總體工期，需倒排甲供材和乙供材的供貨計(jì)劃。

（1）供貨計(jì)劃。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)供材的梳理與工期的整體安排，明確各項(xiàng)材料的供貨周期，要求首批材料必須在該工序開(kāi)工前10 d 到貨，現(xiàn)場(chǎng)不允許出現(xiàn)人等貨的情況[4]。考慮備品備料的場(chǎng)地存儲(chǔ)和使用情況，統(tǒng)一要求在項(xiàng)目交付前集中整改期內(nèi)到貨。具體供材供貨計(jì)劃如表2 所示。

表2 供材供貨計(jì)劃

（2）安裝計(jì)劃。為保證安裝高效有序，所有材料夜間上樓，避免占用電梯，降低安裝效率，在此基礎(chǔ)上每項(xiàng)安裝工作由專人負(fù)責(zé)管理現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，具體安裝計(jì)劃如表3 所示。

表3 材料安裝計(jì)劃

2.4 進(jìn)度管理

2.4.1 組織協(xié)調(diào)

（1）地上部分提前協(xié)調(diào)部署各單位穿插施工工序，根據(jù)各項(xiàng)工序提前儲(chǔ)備勞動(dòng)力及材料，現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁出現(xiàn)作業(yè)面及材料供貨滯后的情況。（2）合理協(xié)調(diào)各自由時(shí)間，對(duì)于不在關(guān)鍵線路上且與其他工序互不交叉的工作內(nèi)容，集中精力趕工，減少收尾階段的工作量和管理壓力。（3）拉通各配合條線將招采、設(shè)計(jì)工作前置，避免出現(xiàn)未定單位、未出圖紙等影響整體工期進(jìn)度的情況。（4）提前了解總分包勞務(wù)人員及材料情況，合理編排人員及材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，每日清點(diǎn)人員到場(chǎng)情況[5]。

2.4.2 進(jìn)度可視化

為快速掌握各層施工進(jìn)度，在各施工樓棟地下室上主樓的主通道口處制作可視化進(jìn)度控制表，各樓層分項(xiàng)工程完工后及時(shí)完善完成時(shí)間并涂飾相應(yīng)底色，綠色表示按計(jì)劃完成，橙色表示滯后3 d，紅色表示滯后7 d 及以上。通過(guò)設(shè)計(jì)表格能直觀了解現(xiàn)場(chǎng)各分項(xiàng)工程的進(jìn)度。

2.4.3 進(jìn)度糾偏

（1）供應(yīng)商管理。第一，每日定時(shí)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度銷項(xiàng)會(huì)，匯報(bào)當(dāng)日工作完成情況及第2 日的工作計(jì)劃和人員安排，若當(dāng)日施工進(jìn)度滯后，則相應(yīng)責(zé)任單位需在第2 日立即投入額外人員或時(shí)間進(jìn)行趕工。第二，每周根據(jù)專項(xiàng)施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)考核精裝單位及分包單位并評(píng)分，評(píng)分結(jié)果反饋給招采部門。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)配合、履約情況較差的單位，聯(lián)合招采、成本部門對(duì)其進(jìn)行約談。第三，若某單位連續(xù)7 d 均出現(xiàn)嚴(yán)重進(jìn)度滯后且未采取積極有效的糾偏方式，則應(yīng)立即采取第三方代工，所有因代工產(chǎn)生的費(fèi)用將由相應(yīng)責(zé)任單位承擔(dān)，并在該過(guò)程中保存好相關(guān)證明資料。

（2）材料糾偏。根據(jù)供貨計(jì)劃，在節(jié)點(diǎn)前5 日通報(bào)材料供應(yīng)情況，對(duì)于材料供應(yīng)存在明顯風(fēng)險(xiǎn)的單位，主動(dòng)與供應(yīng)單位溝通，明確到貨時(shí)間。合同中約定供貨違約機(jī)制，現(xiàn)場(chǎng)確定各項(xiàng)材料的管理責(zé)任人，對(duì)于材料的生產(chǎn)和存儲(chǔ)，甲供材由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，乙供材由精裝修單位協(xié)調(diào)。對(duì)于材料生產(chǎn)滯后的情況，生產(chǎn)滯后在3 d 以內(nèi)的，供應(yīng)商需每天提供視頻和照片資料用以監(jiān)督生產(chǎn)情況；對(duì)于滯后7 d 以上的情況需安排駐廠監(jiān)督生產(chǎn)，甲供材由甲方派管理人員，乙供材由裝修單位安排人員。

2.5 銷項(xiàng)管理

根據(jù)進(jìn)度鋪排，在進(jìn)度計(jì)劃整體可控的情況下，要求2021 年3 月20 日前強(qiáng)制進(jìn)行各戶的鎖門管理，同時(shí)開(kāi)展3輪模擬驗(yàn)收。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)尚有少量尾活的情況，先進(jìn)行關(guān)門，再入戶進(jìn)行整改，避免后續(xù)工序破壞現(xiàn)場(chǎng)。

第1 輪驗(yàn)收由工程部組織監(jiān)理、施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量排查，梳理項(xiàng)目共性質(zhì)量問(wèn)題，形成共性質(zhì)量整改實(shí)施方案并組織完成第一輪整改。第1 輪集中整改期為15 d，需大體上完成全部整改工作，銷項(xiàng)率達(dá)到80%以上。第2輪整改需逐戶完成質(zhì)量排查，整理質(zhì)量整改清單并交項(xiàng)目工程部跟進(jìn)整改。第2輪集中整改期為10 d，整改銷項(xiàng)率要求達(dá)到95%。第2 輪驗(yàn)收整改銷項(xiàng)完畢后，立即組織開(kāi)展第3 輪表觀質(zhì)量排查，針對(duì)細(xì)部的觀感進(jìn)行排查，確保問(wèn)題銷項(xiàng)達(dá)到98%。在以上措施的保證下，此項(xiàng)目于2021 年4 月30 日順利完成交付。

3 結(jié)語(yǔ)

本文以翡翠城項(xiàng)目交付為例，闡述了交付項(xiàng)目在工期緊張時(shí)的進(jìn)度管理措施，總的來(lái)說(shuō)進(jìn)度管控要點(diǎn)在于明確關(guān)鍵線路、熟知工作余量，并在此基礎(chǔ)上合理倒排工作，才能有效管控進(jìn)度。未來(lái)，我國(guó)會(huì)有越來(lái)越多的項(xiàng)目采用精裝修交付方式，只有做好前端策劃，明確各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)各專業(yè)間的協(xié)調(diào)，合理優(yōu)化工序，才能做好精裝修交付的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管控，確保項(xiàng)目高品質(zhì)完成交付。