房屋交易和不動產登記關系與正確處理分析

常葵艷 黑山縣不動產登記中心 遼寧 錦州 121400

引言

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度,是指經權利人或利害關系人申請,由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段,不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。實行不動產統一登記,建立不動產信息登記管理平臺,使不動產信息在相關部門之間互通共享,建立信息依法查詢系統,是規范不動產市場的治本之策。長期以來,由于不動產信息資料過于分散,政府有關部門基于部門利益考慮,缺乏房地產信息共享的動力,再加上既得利益者的阻撓,地方政府受制于土地財政而消極應付,致使全國住房信息聯網遲遲沒有進展,樓市調控政策因信息封閉,陷入盲人摸象的困境,難以發揮出應有的效力。而在實行不動產統一登記管理之后,即可順利打破信息藩籬,摸清全國居民住房基本狀況,從而有利于辨識炒房者與剛需者,以區別對待并采取差異化調控措施。

1 房屋交易和不動產登記內涵概述

1.1 房屋交易

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃,房地產交易主體之間以房地產這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。從目前我國的房屋交易現狀來看,其在操作的過程中具有較高的專業性,而且隨著各行業的發展和進步,交易的數量和交易的類型也呈現出了明顯的多樣化趨勢,而每一種交易類型所需要材料,以及辦理的流程都存在很大的差異,最關鍵的一點是,在交易的過程中,還應以不同的法律要求為標準,必須嚴格遵循相關的原則。

1.2 不動產登記

所謂不動產的統一登記工作,主要是指權利人或者利害關系人,通過合法的途徑向相關的不動產登記機構進行申請,登記單位在收到申請后,要嚴格依照相關的法律制度將申請人的不動產物權登記在持有人的不動產登記冊中,明確最終的持有權。進行不動產登記管理,其主要目的主要是為了對物權進行明確,也就是說要確定相應的不動產到底歸誰所有,同時也是一種能夠受到司法效果保護的權利歸屬行為。不動產的登記在申請與辦理的過程中,通常會涉及下面這幾個比較重要的環節。

1.2.1 在進行登記時,要通過相應的信息平臺,實施統一化的登記管理。也就是說,申請人在處理房屋登記問題時,登記機構需要對其信息的準確性進行核實,并且會涉及到其他各職能部門的配合,而在所有職能部門的協調配合下,必須要進行規范化統一管理,確保申請人能夠獲得和了解到更全面的不動產登記信息,同時切實保障申請人的自身權益和利益。從發展的角度來分析,不動產登記機構只有具備規范的管理流程,才能夠更好地為政府部門的工作提供支持,登記機構的辦事效率才能得到提升,進而使群眾能夠真切地感受到政府部門的重視和關注,拉近二者之間的聯系。

1.2.2 不動產登記管理工作是需要多個職能部門的協調配合才能高效開展的,其中土地部門的職責主要是對管轄內的土地所屬進行調查和登記;住建部門的職責主要是對轄區所有房屋的所屬進行登記;林業和草原局的職責就更容易理解了,主要就是對轄區內林權的所屬進行登記管理;農業部門的職責主要指針對轄區內的農村用地的持有、承包、轉讓等權益進行登記管理。

1.2.3 在新時期新機遇的影響下,不動產登記管理的相關事宜會越來越完善、越來越明確,所以其中所涵蓋的內容也會在原有的基礎上大量增加,針對一些比較嚴謹的問題也需要進一步細化和分類,在進行房屋不動產的登記管理中,經常會涉及到的一些信息主要有:房屋的實際面積、權利類型、申請人實際持有數量等等。

1.2.4 國家在對不動產登記工作進行統一管理后,同時也實現了房屋登記與不動產登記內容上的統一,在對申請人不動產的所屬權進行登記時,其中也明確地涵蓋了申請人的房屋產權信息,除此之外,對于不動產權內的其他土地的使用權相關內容也全部包括在內。如房屋的實際建筑面積,土地的分攤使用面積等。國家重點要將不動產進行統一登記的舉措,實際上就是為了能夠剔除一些不必要的環節,簡化相關的辦理流程和審批時間,節省申請人的時間和精力,提升登記機構的辦事效率。

2 房屋交易與不動產登記關系

房屋登記與交易管理主要是指相關職能部門通過對房屋的持有人的所屬權進行登記,并將整個交易的階段的權利變更等相關事宜進行登記的活動。從目前的房屋交易登記管理工作現狀來看,房屋的登記和交易管理之間是密不可分的,房屋持有人在進行房屋交易的過程中,必然會發生產權上的變更,而發生變更就意味著首先要明確房屋的產權所屬,所以二者之間存在著明顯的因果關系,進行登記的主要目的就是要在遵循法律的基礎上明確房租的最終所有權,這個結果是受司法機構所保護的。所以,一直以來,國家一直在加大力度宣傳房屋登記的重要性,而通過將交易與登記進行統一的規范化管理,其目的一方面就是能夠為了更好地方便群眾進行房屋交易,另一方面則是為了能夠切實保障房屋交易整個過程的安全性,以及所有相關資料的真實性,確保其能夠具備相應的法律效益。此外,針對房屋的交易和登記部門來說,創建更加適合當前社會發展形式的登記管理制度和信息的安全保護制度是很有必要的,同時對于所有的登記交易信息也應進行統一管理,形成完整的信息數據庫,以便后期查閱資料能夠更加便捷。

3 房屋交易和不動產登記協調管理策略

3.1 深刻認識和把握二者之間的關聯,實現彼此有效銜接

近年來,國家一直比較關注對不動產登記的改革工作,其目的就是為了能夠逐步實現不動產登記與房產管理的一站式服務水平,同時對一些不必要的流程進行簡化,在申請人的證明材料遞交方面也實行統一化標準,對于一些很難開具的證明或者應用意義并不大的資料可以予以剔除,同時縮短申請和審核的時間,這樣就能夠在最大程度上節省登記人和登記機構的時間,避免了很多麻煩的產生,使得群眾對當地的政府部門更加擁護。對不動產進行登記,也是為了能夠登記方便對持有房屋的交易,而且最終的交易結果也是要以此為依據的,通過對不動產進行登記,來確定產權的真正歸屬以及實際變更情況,以此來保證交易過程的合法性和真實性,避免造成不必要的經濟糾紛。從目前房地產登記管理所受理的比例來看,其中占比重最大而且涉及到類型最多的就是房屋轉移和房屋抵押貸款。房屋交易的整個過程是否符合相關的法律要求,是人們最為關注的一個問題,也是促進社會和諧發展的關鍵。為了能夠使房屋管理工作滿足群眾的心之所想,就需要相關部門處理好房屋管理與不動產登記之間的關系,并通過不斷地探討和實踐,將二者進行有效銜接,實現一站式管理的最終目標。以下我們將重點論述集中將二者進行銜接的途徑。

3.1.1 實現房屋交易和產權管理的銜接

創建房屋交易和不動產登記的規范化統一管理平臺,這樣才能更好四促進二者之間的有效銜接。首先,針對一些樓盤表和新建的住房要進行重點管理,對于一些新建住房在管理過程中往往會涉及的內容更多,如預售許可管理、對房屋轉讓、買賣的備案管理等等,這些內容都是極為重要和關鍵的;其次,針對于需要抵押的房屋一定要做好相應的監督工作,并且要對各項詳細信息進行明確。最后,對于房屋交易中介也是管理過程中的一個重要對象,由于其掌握著大量的個人房屋信息,所以能夠更加便捷地獲取一些房屋的相關使用資料。此外,還要參與一些領導干部的房產信息的調查工作。

3.1.2 優化不動產登記工作

(1)簡化辦理的流程。國家自然資源管理部門的主要職責就是將房產交易和產權管理及土地登記兩項工作進行有效地銜接,進而實現二者的統一化管理,通過信息平臺的共享功能,為不動產登記管理提供更加真實有效的數據支撐。在進行不動產登記平臺的建設中,一定要做好各項內容的細化工作,同時要做好不同類別符合登記的管理。(2)縮減辦理和審核的時間。在進行房屋交易,以及不動產登記的過程中,往往會涉及到很多的材料和多項審核內容,在這個過程中,通常會耗費很多的時間。因此優化審核管理工作也十分重要,既節省了登記人的時間和精力,又保證了各項信息的準確性。(3)保證所有資料的真實準確。在不動產登記管理平臺的信息化建設中,有效地實現了對所有登記資料的系統化管理和存儲。在所有業務都辦理完畢后,整個過程所涉及到的資料一定要準確地錄入到系統數據庫當中,同時針對一些紙質的材料也要做好相應的保存工作。

3.1.3 強化對資料的收取和檔案管理

在信息化時代背景下,房屋交易和不動產登記管理也應積極順應時代發展的趨勢,有效地應用一些先進的現代化手段,使二者能夠在銜接的過程中逐漸變得更加完善,進而將不動產統一登記的優勢在最大程度上體現出來,實現對市場房產資源的有效管理。

3.2 房屋交易和不動產登記的協調發展需要充分利用地區現有資源

3.2.1 實現房地產交易和不動產機構的一體化管理

從近幾年的發展局勢來看,我國政府部門應更加重視房地產交易和不動產登記的銜接,同時應設立專門的管理部門,來協調二者之間的關系,并有效開展相關的登記工作。此外,要對其進行規范化管理,并由自然資源部門進行全方位的監管。

3.2.2 設立房屋交易不動產登記綜合服務窗口

任何管理部門的成立,都必須要配備相應的監督管理部門。同時,要想建立一站式服務體系,就必須要將所有審核流程設立在一個辦事大廳,這樣才能讓群眾在申請登記的過程中,節省更多的時間,省去很多不必要的麻煩,進而實現對一系列不動產權證的一次性發放管理,這對于辦理機構來說也更加方便了檔案的管理。

3.3 打造房地產交易管理新平臺

在不動產登記之前,在其所屬區域的登記部門通常能夠實行自身的行政管理作用,但是從目前的實際調查來看,很多地區都存在的一個重要問題就是房屋登記機構往往都更加重視登記工作的開展,但是很少有專門的職能人員去關注房地產交易與不動產登記。在這些地方職能部門不再參與登記管理后,交易管理機構就應從以往的固有工作形式中走出來,對以往的工作理念進行創新,同時積極運用當前的新科技,以此來實現信息的共享。結合以往不動產登記的相關檔案和資料,總結其中的優勢和不足,進而對登記的流程進行合理的優化,形成能夠適應房地產市場發展的新模式。

3.3.1 加強基礎性管理。在目前的環境下,傳統的房地產信息網已經很難滿足現代社會的發展需求,所以對于登記的資料要進行移除.(1)要對測繪系統進行完善并加強相關的管理工作。在具體的操作過程中,一定要保證所有測繪結果的真實性,并做好審核備案工作,并將最終的審核結果上傳到管理系統中。(2)重點加強對子系統的構建。在進行信息的統一認證中,所需要認證的內容存在一定的復雜性,并且要求必須要完整、真實。此外,對資質基礎信息,機構內部的獎懲記錄也要做好相應的管理,進行而形成獨立的模塊。(3)身份證遠程驗證系統構建。在進行業務辦理的過程中,只需通過對辦理人身份證信息的掃描,就能夠獲取到比較完整的數據信息。

3.3.2 重點管控商品房。在商品房交易之前,也會涉及到很多項登記的管理,并且還要做好相應的備案工作,這些都要通過信息平臺來完成。通過對商品房預售的監管,能夠實現對整個交易過程的智能化監督。再次,加強存量房的管理。針對存量房的管理,也涵蓋了很多內容,如房源自動檢查審核功能、存量房轉讓管理等等。在對存量房監督管理體系作用下,能夠對實現對交易中高各項協議以及資金的有效管控。

3.3.3 其他交易管理。除了以上我們提到的管理內容外,其實還有很多細節上的內容,也需要引起相關部門的注意,比如,房屋租賃的備案管理,這部分內容也需要進行細化,像合同備案,合同變更等,都需要做好相應的登記管理。還有最重要的一項就是要采取有效的手段,防止有弄虛作假的行為出現。在進行房屋產權交易和產權登記的工作中,相關職能部門一定要加強對整個過程的監督工作,并建立起嚴格的管理制度對職能人員的行為進行約束,避免出現弄虛作假的情況,保證房地產市場的健康、穩步發展。除此之外,在房地產市場的實際運行中,僅僅依靠自身的力量是很難起到管理作用的,所以公安部門和司法部門也應明確自己的職權,加強個部門之間的協同合作,明確房產交易和產權管理機構的主體地位及相關責任。

結束語

社會經濟不斷進步,人們對自有財產管理意識增強,而經濟糾紛也頻頻發生。在這樣的背景環境下,不動產的登記管理使很多人的切身利益得到了保障。不動產登記機構通過申請者提供的完善的證明材料,將不動產物權及其變動事項進行登記,進而使財產的所有權更加明確。為了能夠從根本上確保房屋交易的管理效率,就必須要重視起對不動產權的登記管理,同時對于登記的材料要進行統一,簡化申請流程,縮短審批時間,使不動產登記工作能夠更加高效地開展。