土地資源配置對房地產經濟協調發展的影響分析

文／魯靜 安陽市殷都區自然資源局 河南安陽 455000

引言：

房地產項目是以土地資源為物質基礎的。在城市空間內建設建筑物,滿足人們生產和居住的需求,是加快城市化進程的重要途徑。然而,有些城市土地資源配置往往缺乏合理性,其主要原因是：相關部門沒有明確城市化發展戰略,沒有科學評估土地資源配置效果,造成土地資源利用率較低,土地需求量與土地供應量不平衡。為了打破這一現狀,在土地資源配置過程中,相關部門應不斷優化土地資源配置,正確處理土地資源與房地產經濟之間的關系,最大限度地滿足房地產經濟轉型發展要求,從而為城市化發展注入源源不斷的動力。

1、土地資源特性及其管理的必要性概述

首先，土地資源總量有限。基于整體角度而言，土地資源儲量巨大，但具體到一個國家、一個地區，可以發現可利用土地資源是有限的，尤其是在當代城鎮化進程加快的新時代，居住用地和建設用地之間的土地供需矛盾日漸嚴重，若不加強土地資源管理，則會遲滯城市化進程，對經濟的可持續發展產生不利影響。其次，土地資源具有壟斷性?；谖覈緡椋恋刭Y源所有權是國家所有，意味著全體人員沒有任何權利私自開發與利用土地資源。最后，土地資源經濟價值具有地域等級差異，不同地區的土地價值是不同的。例如：農村地區的耕地價值與城市建設用地價值相比，存在顯著差異性。而這一現象可以從經濟學角度解釋，土地的稀缺性及土地的功能等，對土地資源的經濟價值起到了決定性作用。在經濟發展中，土地資源的重要性不言而喻，尤其在新常態經濟形勢下，加強土地資源管理具有一定的必要性和重要性。在實踐中，通過有效的土地資源管理，可以對現有的土地資源合理布局與開發利用，使土地資源價值能夠增值發展。不僅如此，加強土地資源管理可以在提高土地資源利用率的同時，防止土地濫用而污染環境，繼而實現土地資源和自然環境的可持續發展。另外，在土地資源管理支持下，對經濟產業結構進行整體上的布局優化，繼而促進經濟規模效應的形成，促進經濟快速發展的同時，能夠保護好生態環境，為經濟的可持續發展夯實基礎。

2、新形勢下房地產經濟管理的特征

當今時代，在社會經濟高速發展的過程中，也推動了科學技術的發展，我國已經從農業社會向著工業社會再向信息社會發展。現階段，我國也處于社會轉型階段且整體社會結構也在發展較大的變化，在社會結構的影響之下，房地產行業也在不斷地調整狀態，以便更好地適應社會的發展需求，為廣大業主提供高質量的服務。在調整的過程中，經濟管理作為房地產中的重要環節，也不可避免地需要做出改變，以適應社會發展。因此，房地產企業在進行經濟管理活動的過程中，需要詳細分析企業經濟管理活動的基本特征，并結合企業目前自身的實際情況，對企業的經濟管理活動進行科學高效合理的指導。房地產企業經營管理的特征主要體現在以下幾點。

圖1 房地產開發投資對經濟增長的貢獻度

2.1 經濟管理工作與管理工作聯系密切

一般而言，人們會誤認為企業的管理與經濟管理是兩回事，但是，實際上，在日常的經營活動中，經濟管理是企業管理的前提和基礎。倘若沒有良好的經濟管理，那么，企業的管理工作很難著手，各行各業很難開展活動。因此，想要獲得良好的管理效益，必須營造良好的管理氛圍，重視經濟管理工作，做好經濟管理工作，從而提升企業的整體實力。

2.2 經濟管理中的財務指標在很大程度上

可以有效反應企業實際生產情況與經營情況，同時還可以了解企業的經營狀況、營收效益，主要是通過財務報表體現出來的，而財務報表是經濟管理中的一項重要內容。直白地說，財務報表是企業進行生產、經營、流通、投資的重要依據，依據財務報表的制定的決策，進而幫助企業對市場風險進行控制，減少可能存在的經濟隱患，促進企業提高財務管理能力，使得資金的合理使用最大化。這在無形中，幫助企業節約不必要的開支，降低企業的經濟成本，又能確保企業的穩妥推進和發展，延長企業的生命周期。

2.3 房地產經濟管理活動具有綜合性

現代社會，多數企業在發展的過程中，將價值實現作為自身經濟管理工作的基礎。房地產行業亦如此。在進行經濟管理的過程中，企業需要合理合法地進行生產和經營活動，由于在經濟管理中，涉及的職能部門較多，同時也會涉及大量的人力、物力、財力，因此，房地產企業經濟管理活動具有綜合性，是提高企業經濟效益和市場競爭力的“利刃”，是新形勢下企業各大管理項目中的中流砥柱。

3、房地產行業發展面臨的問題

3.1 國家政策因素

對于一向以宏觀經濟監管政策為基礎的房地產部門，國家制定了許多規章制度。一般而言，大多數政策的設計和執行都是為了促進可持續的工業發展。此外，產業結構和融資政策也可以得到處理。這些政策往往是通過旨在調控宏觀經濟并在工業發展中發揮重要作用的政策和機構加以管理的。

3.2 資金因素

據對房地產行業目前發展情況的實際分析，大部分資金來自銀行貸款。根據這一模式，金融市場可以發生重大變化，同時也影響到工業發展。在房地產行業，資金是重中之重，也是不可或缺的資源。金融系統在發展過程中的相應變化影響到經濟管理水平。一些機構擁有必要的資金來確保這一點，但并非所有資金都用于企業發展。因此，金融對行業發展具有重要影響。此外，金融市場的變化也可能影響行業發展，其最顯著的特點是金融的變化。如果貸款出現問題，將影響住房價格，導致價格下降，反過來又導致價格上漲。

3.3 市場因素

所有行業都需要市場環境的支持，商業企業也是如此。目前，市場經濟的結構和房地產經濟都發生了重大變化。如果僅僅從供求的角度分析，市場對房地產日益增長的需求將不可避免地導致價格上漲。但是如果需求下降，住房經濟將會受到嚴重影響。在這種情況下，如何處理市場因素的影響是其發展的關鍵，需要適當控制市場信息，將市場信息有效地納入工業發展，并采取健全的辦法，鼓勵進一步改善工業的經濟管理。

3.4 其他因素

事實上，房地產市場受到不可抗拒的因素影響，比如，2020年春天新冠肺炎病情爆發，房地產市場嚴重縮水，房屋折扣增加，市場受到短期調整的壓力。據貝殼研究所的一項調查，38.0%的受訪者表示，由于疫情的影響，房屋購買計劃暫停，28.8%的受訪者表示房屋價格會下降。購房者增加了市場的等待和觀望情緒，從而對住房售價造成短期壓力。根據kerri的數據，截至2020年1月，前10家企業的平均售價為12660元/㎡，同比下降3%，比2019年全年下降2.3%。

4、基于土地資源配置角度促進房地產經濟協調發展的有效策略

4.1 處理好土地資源配置與房地產經濟協調發展之間的關系

近年來,我國城市房價持續上漲,買房難是人們關注的重要的民生問題。土地資源的緊缺往往會導致房地產企業投資回收速度慢,競爭力下降,甚至遭到市場的淘汰。目前,相關部門制訂的土地配置方案不合理,土地供應量不足,加劇了房地產企業之間的競爭。房地產項目開發成本的增加導致房價居高不下。在新時期背景下,相關部門需要明確土地資源配置與房地產經濟協調發展之間的關系及當前工作中存在的問題。另外,相關管理部門應對土地資源配置方案進行優化，降低土地資源的開發利用成本,有效控制房價,從而充分發揮土地資源配置對房地產經濟協調發展的積極作用。

4.2 完善土地資源改造方案

土地資源改造是土地資源優化配置的重要組成部分,未開發的土地資源沒有被及時優化同時土地資源結構調整不及時。相關部門應建立完善的土地資源改造方案,規范開展土地資源改造工作。在土地資源改造的過程中,相關部門需要最大限度地避免生態環境的污染、破壞以及土地資源的浪費,從而保證土地資源的可持續利用。在未利用土地資源改造過程中,相關部門需要克服氣候、水文、交通等不利因素造成的困難,加大資金投入力度,加強山地、荒地、偏僻土地改造,增加可利用土地資源量,從而可以對房地產行業與土地資源利用間的矛盾進行環節。調整土地資源結構的同時提升土地資源配置的合理性，因此,相關部門需根據社會經濟與房地產市場的發展情況和發展趨勢,動態調整各類土地資源的數量和比重,確定耕地和建設用地的比例結構,優化土地資源的空間分布結構,對耕地用于建設用地的情況進行嚴格管控。

4.3 合理控制房地產市場價格，避免市場價格出現波動

房地產價格對于房地產經濟市場能否協調發展有著直接的影響，因此，當地政府要時刻關注房地產價格趨勢，將房地產市場價格控制在一個合理的范圍內。值得注意的是，降低房地產市場價格并不代表其達到了合理的目標，而是要深入分析價格與價值相互背離的現象，從而在房地產市場價格出現波動時，能夠及時分析出是因為價格過高還是過低而導致的。因此，當地政府要加強房地產市場價格控制力度，根據房地產經濟市場出現的價格波動，通過科學的理念評估房地產經濟，使房地產企業能夠根據評估數據制定合理的價格，實現房地產經濟市場的協調發展。

4.4 土地市場的成熟化發展

從房地產經濟發展角度來看，目前正處于投資領域中的上升階段，但是從整個經濟市場的角度來說，其仍然處于成熟和不成熟之間，這種尷尬的地位導致房地產經經濟市場實際發展過程中缺少理性支持。因為房地產屬于一種長期使用的商品，所以當地政府在滿足土地供給需求的同時，也要時刻保持認真嚴謹的工作態度，在此基礎上保障房地產市場不會出現供不應求的狀況，促進當地經濟發展的穩定性和安全性。因此，當地政府部門要充分發揮自身的經濟服務職能，積極地使用經濟管理中的干預職能，讓房地產經濟市場協調發展過程中能夠擁有科學的發展理念作為支撐，才能夠幫助性價比較高的房地產商品穩定經營，促使房地產經濟市場的發展速度進一步加快。

4.5 鼓勵有條件的農村宅基地進入土地流通市場

“十四五”期間，應當鼓勵農村宅基地進入流通市場，穩慎改革農村宅基地制度。據統計，目前我國農村空置宅基地約3000萬畝，相當于目前所有城市建成區的37%。逐步釋放部分空置宅基地不僅有助于降低地價，也可激活農村居民對宅基地權益屬性。應進一步加快宅基地使用權限等級，將宅基地的所有權、所有人資格權與所有人使用權進行分置，將宅基地集體所有權向著宅基地農戶資格權與農民房屋產權轉變，可以將宅基地與農民房屋使用權進行適當放開；科學建設農村集體經濟組織并對農村宅基地與農村限制房產進行有效利用；各地可以制定不同的宅基地面積標準，將增量宅基地實時集約有獎機制，存量宅基地采用退出有償機制。

4.6 嘗試土地指標跨區交易，解決重點城市土地指標不足問題

隨著新型城鎮化的持續推進，人口不斷向發達地區聚集，導致我國重點城市建設用地指標十分緊缺，土地資源供給和空間保障的矛盾、城市產業發展和居民住房保障的矛盾突出。對于重點城市而言，在建設用地指標的約束下，既要保證重大產業項目的用地需求又要保證居民的居住需求變得十分困難。相反對于中西部欠發達地區而言，土地資源豐富，但由于經濟欠發達，土地價值較低，城市建設用地指標較為充足。建議建立土地指標跨區域交易制度，推動土地要素市場化改革。實現經濟發達地區資金與欠發達地區資金互補目標，可以在不增加全國土地建設用地指標條件下，有效地緩解重點城市工業用地和住宅用地供給的矛盾，同時又可以增加欠發達地區的財政收入。

4.7 合理優化市場經濟供求結構

房地產經濟發展趨勢良好可以保證市場關系的平衡性并可以構建良好的供求關系。但是，目前給房地產經濟帶來影響的因素是無法對供求結構進行優化，供求關系平衡性不足也會影響房地產經濟發展且無法保證房地產企業良性發展。在此基礎上應了解房地產行業的實際情況并對房地產經濟結構進行優化，合理調整功能并做好房地產市場調整與優化工作，同時對房地產經濟供求結構進行優化并為企業發展提供支持。一方面，應了解我國房地產經濟機制相關方針、政策，同時利用社會經濟發展與市場需求作為導向，在滿足企業與人們需求的同時可以建立不同的供求機制與產品服務策略，從而滿足社會與發展的需求。另一方面，將主體供求關系進行優化，利用國家經濟方政策對模式進行優化并將供求結構進行完善，從而使更多的人可以更好的享受房地產經濟所帶來的成果。

4.8 對融資渠道進行拓寬

目前，我國房地產經濟在發展過程中所采用的融資方式主要以商業銀行貸款方式為主，但是在經濟投資結構方面還存在一些問題，房地產項目貸款比例相對較高，無法保證融資工作效果。因此要想保證房地產經濟可以良好的發展應合理調整產業結構并對商業銀行整體結構進行融資，對融資模式進行開發并吸引更多的社會資金融入到房地產經濟融資過程中，建立多元化房地產經濟融資結構。防止因短期市場波動給企業資金使用情況帶來不利的影響，最終導致資金流動風險，給房地產市場發展帶來阻礙。因此企業應開拓多元化的貸款與融資渠道，對投融資市場、債券市場與民間融資市場等融資渠道進行拓展，將房地產經濟資金結構進行多元化開辟，以此來提升資金的流動性并將融資風險進行有效控制。

4.9 對建設用地規劃情況進行優化并充分利用科技進行創新

房地產開發企業要想得到更多的利潤多將精力放在短期銷售過程中，如商品房等；一些長時間獲利的項目，如大型商超等項目；需要采用其他經濟行為得到相應的利潤，如娛樂場所等；還有一些無法在短時期獲得利益的項目，如公共基礎設施等；還有一些項目是為了提高城市形象而建設的旅游項目，這部分項目可以提升經濟效益，并推動當地經濟建設。因此應強化城市建設用地規劃并確保可以穩定發展。其次在新的發展時期國民經濟發展過程中應積極利用現代科技，將現代科技應用到房地產經濟中可以優化人們的居住環境并可以優化建筑環境，在利用現代科技后可以更好的發揮出綠色材料的應用價值，提升資源利用價值的同時可以有效控制環境污染問題，為人們創建良好的居住環境。同時合理協調信息設施與交通設施間的關系，構建良好的人與自然關系?？梢哉f科技的發展能夠更好的推動建筑領域發展。

結語：

過去20年房地產市場的發展是我國經濟發展的一個縮影，房地產市場的發展大大加速了國人“居者有其屋”夢想的實現，房地產市場的發展為我國民眾居住環境的改善和經濟社會發展都做出了突出貢獻。但過快的增長速度和過高的利潤水平也讓房地產市場的發展出現了房價背離收入水平、房地產企業資產負債率過高、創新能力不強、落實低碳發展不利等問題。當前我國房地產市場發展道路已經到達拐點，未來房地產市場將迎來深刻變革，一些經營不善或是沒有核心競爭力的房地產企業將逐漸退出市場競爭舞臺。但需要指出的是，房地產市場體量巨大，在未來相當一段時間內仍然是我國市場經濟的重要組成部分。因此，我國政府需要根據當前房地產市場發展現狀和土地資源配置進行分析，精準施策，逐漸減少土地資源、房地產市場的風險因素，規范房地產市場發展，實現房價和房地產行業的軟著陸。