既有建筑改造項目融資方式的研究

文／孫旭、龐雅心 平安信托有限責任公司 廣東深圳 518048

引言：

我國既有建筑存在諸多的問題，越是在早期修建的房屋建筑，需要維修改造的地方就越多，諸如保溫氣密性差、供熱系統材質不合格、外墻開裂等；同時老舊建筑的功能性也存在諸多問題，比如最常見的電梯加裝、辦公樓改造成為公寓或酒店等建筑用途改造等。這些既有建筑的改造工程基數龐大，對資金量的需求很大，經粗略統計，改造項目所需資金或將達到數萬億。如此巨額的資金單純依靠政府投資或居民籌資，不僅很難快速籌集到項目資金，而且也會受居民出資意愿的影響，合理有效的融資方式顯得尤為重要。

1、既有建筑改造項目現狀

1.1 國內既有建筑改造項目融資方式現狀

據調查，我國2000年以前建成的亟待改造而尚未改造的老舊小區存量建筑面積約 31.1億m，按照改造內容劃分，可以分為安全性改造、節能改造、功能性改造、用途改造。由于安全性改造具有迫切性，出資方式較為明確，本文不做討論。另外三種類別，因其參與方和盈利方式不同，融資方式也有區別。

（1）節能改造

在既有建筑節能改造方面，我國各地區都在推進試點項目，例如北方地區供暖節能改造項目。節能改造主要涉及業主（居民）、政府、供熱公司、開發商（或建設單位）等參與主體。我國居民能源價格較為低廉，與改造成本相比，居民對改造后節省的采暖費用、電費等敏感度較低，故居民出資意愿較低。而節能改造有利于節能減排目標的達成，所以政府的推進意愿較為強烈。因此，既有建筑節能改造的資金主要集中在政府補貼資金、供暖單位及改造單位的自籌資金。我國幅員遼闊，嚴寒地區和普通寒冷地區因為項目資金的差異，也會影響融資方式的組成和效果。

（2）功能改造

既有建筑功能改造主要涉及業主、政府、開發商（或建設單位）等參與主體。由于改造項目直接關系到使用者的自身利益，故經常會有使用者直接出資。但是因為資金量大，很多該類項目通常會引入社會資本，包括金融機構出資，未來通過收取電梯使用費和廣告費等獲得收益，這樣就降低了居民的初始出資金額，提高了改造工程的可行性。但是，小區居民年齡分布及社會成分的不同，此種融資方式也具有不確定性，影響了改造工程的推進效率。

（3）用途改造

既有建筑用途改造主要涉及業主、開發商、政府等參與主體。由于該類項目主要是由單一產權的寫字樓、商場改造為可以在市場上銷售或出租的公寓、酒店等建筑，產權歸屬、收益模式比較明晰，資金來源更明確。但這種改造的投資規模較其他模式更大，對金融機構的依賴更多。

金融機構融資在具有盈利性質的改造項目中尤為常見。例如對老舊小區進行擴容改造、改擴建地下停車場、增建立體停車樓、增設新能源汽車充電樁等，或是在小區內增建公共服務設施等，私募基金公司等可以對該類項目進行投資，以未來的功能使用費作為收益來源；開發商或者建設方也可以申請銀行貸款，項目完成后再向業主進行銷售，進而獲得收益。

1.2 國外既有建筑改造項目融資方式現狀

既有建筑改造項目的融資方式在不同國家呈現多樣化的特征，與各國政府推動節能改造的決心、金融法規、地理氣候因素有關系。在建筑改造的出資中涉及了政府、熱力公司、住房合作社、銀行、能源服務公司、房產業主等，房產業主承擔較少的融資比例，剩余融資敞口由國家專項管理建筑改造的銀行為熱力公司和住房合作社提供貸款；在歐盟、美國、英國等國家，一些多高層建筑中在進行功能改造或者節能改造時，涉及的參與主體通常包括業主、政府、咨詢公司、銀行等，由業主向銀行申請貸款，咨詢公司受銀行委托對項目的改造方式和貸款方案給予評估，后期咨詢公司將對改造結果進行評價。

單純由銀行向房產業主提供貸款，雖然可以減輕業主的一次性出資壓力，但存在一定不利因素：其一，如果房產是出租給租戶居住使用，那么業主的出資意愿較低；其二，未來的能源價格變動和節能效果成為了決定改造意愿的關鍵因素。

歐盟成員國及美國、英國等發達國家在節能改造領域較多運用ESCO (Energy Service Company)模式。ESCO向客戶提供節能服務，以合同形式約定節能目標，以客戶未來的節能收益向ESCO支付成本及合理的利潤，合同期滿后的節能收益歸屬客戶所有。但ESCO模式主要應用在商業、工業和市政領域，由于居住建筑節能改造收回成本的周期較長，在其上的應用相對較少。

2、既有建筑改造項目各類融資方式分析

2.1 非金融機構融資方式簡述

（1）政府財政融資

政府行為是既有建筑節能改造的主導者，在此類改造項目中政府財政出資所占的比重較大，形式包括直接撥款和發放補貼等。比如在某些改造項目中，政府會設立專項資金用于此項財政預算；房改基金和房屋維修基金中設置補貼政策；熱力公司的熱力收費改革中下發財政補貼。公共設施項目中的節能改造項目涉及政府財政投融資比例可以達到50%以上。

表1 既有建筑、老舊小區資金量較大的常見改造內容分類

（2）居民融資

我國居民區、建筑的改造需要全體居民共同討論、決議通過、出資，因此居民出資比例具有較大的不確定性。影響居民出資比例的因素有多種，較為主要的因素為不同收入水平的居民對出資金額的接受度不同、不同人群對改造的目標功能的需求不同。例如，有的居民已經對門窗做過自行改造，那么在節能改造中，他們不傾向于再對門窗進行節能改造；電梯改造工程中，居住樓層較低的住戶往往改造意愿偏弱。但是，無論是功能改造還是節能改造，居民都是受益者之一，居住舒適度、實用性都將得到較大提升，能源費用也會得到一定節約，依據“誰受益、誰付費”的原則，居民提供一定程度的融資是可行和合理的。

（3）供熱公司融資

目前階段，我國的供熱公司是按照建筑面積和固定單價向居民收費，收費中沒有考慮到各個建筑能耗水平和節能系數的不同，因此，更加節能的房屋會使供熱公司更加得利。然而由于投資回收期長、缺乏明確的成本分擔機制、產權主體多元化、金融市場支持機制缺失等，很多供熱公司對節能改造項目的投資意愿一般。但是供熱公司可以分享到部分改造收益，供熱公司在改造項目中進行了一定比例的投資。

2.2 金融機構融資方式

從上述分析中可以看出，無論是節能改造、功能改造還是用途改造，如果單純依靠業主、政府、供熱公司等出資，都難以滿足高效出資或資金規模的要求，因此引入金融機構融資則十分具有必要性。

近年來，隨著國家優惠政策和配套措施的不斷出臺和完善，出現了越來越多的金融機構融資方式。在不同的既有建筑項目改造工程，越來越多類型的金融機構和金融產品參與其中。

（1）銀行、信托貸款融資

業主、開發商或項目建設方可以申請貸款，政府可以先期出臺補貼政策，銀行可以先期低息引導，鼓勵既有建筑改造工程項目的實施，使其成為具有利潤回報的投融資模式。在節能改造、功能改造中，主要對業主和開發商（建設方）提供貸款，在用途改造中，主要對開發商（建設方）提供貸款。銀行、信托貸款還款來源可以更多依賴于節能效果改善帶來的能源費用降低、改造后的功能使用收費、用途改造后的租售等長期收入，因此還需從收益層面詳細分析項目的預期節能效果、預計使用收費情況和租售情況。節能改造貸款中，因老舊小區房產普遍居住時間較久，市場價值較購房時有了較大上漲，且原先的購房按揭貸款余額占房產價值比例較低，參考丹麥等國[2]，金融機構可以在房產價值60%-80%的上限范圍內，以房產抵押作為擔保，對業主發放用于節能改造的貸款，以降低業主的初始投入金額。

（2）信托、私募基金股權投資

股權投資相比貸款而言，具有投資期限更長、更關注項目未來經營收入、投資回報較高不確定性等特點，久期較長的資金雖然更有助于降低居民、建設方等出資方的資金壓力，但對于投資機構的投資研判水平和風險承受能力提出了更高層次的要求，因而具體投資方案的設計往往更加靈活。例如，在用途改造項目中，增建的停車場、充電樁、電梯的使用費和廣告收入可以作為股權投資的收益來源。股權投資期限更長，更應關注項目建設的工程技術可行性、成本核算、質量控制、工期以及運營期的檢測、維修等管理費用、建成后經營收入等項目情況。相比普通工程項目的股權投資，改造類項目的股權投資對信托計劃受托人和私募基金管理人的工程專業能力和改造項目經驗提出了更高要求。優質的改造類項目將會創造更加豐厚的項目利潤，對于資金的吸引力也更高，金融機構以股權投資的方式介入可以獲取更高水平的超額回報，優質項目的遴選與最終獲取也足以體現金融機構的專業水準與承攬實力。

（3）PPP模式

節能改造、功能改造的投資收回周期較長，具有一定的公共工程特性，與PPP模式的特征契合。一方面，從項目融資角度來看，PPP模式能夠有效補充改造類項目的融資來源，豐富融資結構，增加改造資金的穩定性。另一方面，從資金投資角度來看，PPP 模式能夠拓寬社會閑散資金的投資渠道，改造后的現金流將會給予穩定長期的投資回報，提高社會資本利用效率。申玲等[5]針對節能改造項目的特性，在原PPP模式上進行了部分創新，除了進行節能改造外，橫向上還可同時進行功能改造如加層、修建車庫、電梯、陽臺或新建其他商業設施等，利用這些附加收益來補充節能改造的收益，實現投資資金的進一步增益，吸引社會資本的積極參與。基于社區經營的理念，縱向上對項目運營期間的收益進行合理規劃、分配，更好地匹配出資方資金使用效率。

3、完善既有建筑改造項目融資方面的建議

針對上述對既有建筑存在的問題、改造項目融資現狀及各類融資方式的簡要分析，嘗試提出如下建議。

一是制定和完善關于既有建筑改造項目的政策法規。政策法規的完善有利于資金籌措的順利進行，包括明確面積擴展、增設停車設施、管網改造、老樓加梯等權屬問題；供熱達標標準及受益權限的分配等。權屬明確，有助于理清收益分配原則，吸引更多資金參與。我國的既有建筑改造一直處于主要由地方行政法規推動的狀態，一部針對既有建筑改造系統性的、具有上位法地位的法律法規，可以為既有建筑改造項目提供標準和指導，有助于降低投資中的政策風險和法律風險，同時對社會資金的介入加以支持，有了法律的強有效的保障和約束，社會資本和金融機構的投資意愿必然會增加。

二是鼓勵投融資方式的創新和加大金融支持力度，降低以財政和居民的壓力。包括：

（1）央行通過貨幣政策引導商業銀行降低節能改造涉及的貸款利率；

（2）鼓勵信托、私募基金等資金股權投資改造項目，并對具有社會公共效益的節能改造、功能改造降低投資收益稅負，同時信托公司、私募基金管理人也應儲備更多的專業人才，以對目標項目進行更準確的投資分析；

（3）橫向擴展改造內容，為了吸引金融機構、投資人參與節能改造，可以從利益統籌的角度出發，將能夠帶來更多收益的增建停車場、電梯等功能改造與節能改造組合考慮，增加金融機構投資意愿，降低融資難度。

（4）學習英美等發達國家經驗，引導ESCO模式向居民建筑節能改造領域發展；

（5）ABS（資產證券化）模式也是一個值得推廣的獲取增量資金的方式，有利于市場化和規?；洜I既有建筑改造項目，也更容易吸引更多的社會資本參與，激活更多新增既有建筑項目改造工程。尤其是對于ESCO、供熱公司等，通過將不同老舊小區改造項目打包，使現金流和未來預期收益更加穩定，在達到一定規模后通過ABS模式獲取更低成本、更長期限的資金，以投入到新的改造項目中。

（6）發行基礎設施公募REITs。針對規模較大的老舊小區的改造項目，在明確相應的節能收入權利、功能改造收入權利后，在政策條件允許的前提下，可以發行基礎設施公募REITs，以有效盤活存量資產，拓寬社會資本投資渠道。

三是提升居民參與改造項目的意愿。開展既有建筑的節能等級評估工作，建立統一節能檔案體系，對不同節能等級的建筑收取不同的采暖費用、電費等，從側面加大居民對節能減排工作的認知和支持。同時，功能改造項目中，把改造收益按照合適的比例回饋給居民會增加出資意愿。例如加裝電梯項目，可以通過一定年限內電梯費打折的方式把收益回饋給居民。

結語：

本文對既有建筑改造進行了分類，包括安全性改造、節能改造、功能改造、用途改造。根據不同改造分類，分析了各自的參與方、營利性特點等對融資產生影響的因素，并介紹了國外主要的改造項目融資方式。

在此基礎上，本文首先分析了改造項目中非金融機構融資，以及該類各類資金來源的弊端。其次，本文分析了金融機構目前可行的投資改造項目的方式，包括銀行和信托貸款、信托和私募基金股權投資、PPP模式，并分析了上述三種方式的主要關注點，包括金融機構要增加相應的專業能力儲備，提高資產篩選及投資研判能力。

最后，為了加大金融機構等社會資本參與改造項目的積極性，本文對改造項目的配套政策法規提供了建議，并提出了一些可行的創新金融投資工具，比如ABS、REITs、ESCO模式等。同時，本文提出通過建筑節能評級措施，引入市場化的能源價格調節作用，提升居民主動參與改造項目的意愿。