新形勢下房地產企業投融資方式的優化

文／姜北方 海南國廈置業投資有限公司 海南海口 570100

引言：

乘著改革開放的春風，我國房地產行業實現了迅猛發展，各個地區的房地產價格一路高漲，為了保證房地產市場有序發展，國家政府采取了一系列調控措施，并頒布和實行了相關管理文件，從而提高了房地產企業融資難度，加之房地產企業以往常用的投融資方式都或多或少的存在一些不足之處，隨著現代化市場經濟的不斷改變，如何改進與革新投融資方式，以便獲取支撐房地產開發有效資金成為房地產企業考慮的重要問題，同時也成為保證房地產企業健康長遠發展的有效保障。

1、房地產企業融資結構

大多數房地產企業在開展項目開發的過程中需要大量的啟動資金，這也是房地產行業資本密集屬性的主要體現，房地產項目在融資的過程中對于外源性融資的依賴性較強，而內源性融資的應用頻率較低。房地產企業在融資的過程中常常受到政府所制定的相關政策帶來的影響。當前我國的房地產市場正處于宏觀調控的階段，保障房地產市場的穩定運行需要依靠眾多金融政策以及金融工具，較為常用的方法為利率調整以及針對房地產行業進行貸款限定以及發債限定，這些工具和措施都會對房地產企業的融資方式產生影響。因為房地產行業在融資的過程中較強的杠桿屬性所以其融資風險較高，有些房地產企業在推薦項目的過程中為了保證項目能夠順利執行，就會采用增加杠桿的方式，這使得房地產企業的融資風險進一步提升。

2、房地產企業的融資類型

2.1 內部資金

我國的房地產企業在進行融資時的主要來源是內部資金，內部資金包含預收賬款和自有資金兩種形式，自有資金是房地產企業內部相關股東以及相關投資人所投入的資金，這種資金通常以提取盈余公積等方式來擴充資金渠道。大多數自有資金都是房地產企業的原始資金投入，這些資金受到房地產企業自身的支配以及管理，以此來降低企業在使用自有資金過程中可能出現的資金風險。另一種內部資金的主要來源是預收賬款，這部分資金來自企業在進行預售過程中所獲取的商品房定金。預收賬款屬于企業內部的融資方式，也是通行的房地產企業資金來源，不僅能夠有效地回籠資金同時也對外部融資給予了相應的約束作用，使得房地產企業的資金來源更加豐富。

2.2 外部資金

（1）銀行信貸是房地產企業利用自身的企業信用從銀行進行借款，這種借款方式包含長期和短期兩種形式。通常短期借款周期不超過一年，起初目標是緩解房地產企業的資金緊張局面。而超過一年的銀行借款則用來滿足房地產企業的長期資金需求。在我國房地產企業發展過程中銀行信貸是房地產企業的重要資金來源，這使得我國的房地產公司在經營過程中非常依賴銀行借貸，通常針對房地產企業所開展的銀行借貸內容包含工程代發借貸，房地產抵押借貸以及非固定性資金借貸等三種類型。

（2）融券融資是房地產企業依據相關法律法規的規定和流程，以債券的形式給債券擁有人除本金之外的利息作為融資渠道的過程。債務籌資不會影響企業的管控權。但是要實行債券發行需要制定相應的門檻，就具備相關資質的房地產企業才有發行債券的能力，房地產企業進行債券發放的過程中付出的成本較低，同時能夠在短期內以發行債券的方式獲得數量可觀的融資，同時債券發行過程本身也具備財務杠桿的功能。不僅能夠有效的對房地產企業的資本結構進行調整同時也能夠實現一定程度的避稅作用。

（3）股權融資是房地產企業的股東通過自身所持有的公司所有權來吸引其他股東進行投資的融資方式。這種融資方式通常針對于資質較好已經完成上市的房地產企業，通過公司增資的形式來獲得資金之后，使得房地產企業具備后續籌資的能力和信用，該方法不適用于大多數中小房地產企業。

（4）利用房地產信托開展融資過程是投資者或投資機構利用自有資金來進行信托計劃的購買流程。通過吸引個人資金或機構資金對房地產項目進行投資的過程具備較為靈活的利率方式，同時因為成本較低，操作簡單，使得這種方法受到了投資方的青睞。但大多數信托產品所設置的周期較短，并不能夠滿足房地產企業的資金需求。

（5）通過在海外上市或發行證券來進行融資的過程被稱為海外融資，海外融資的最大優勢在于能夠避免因國內相關政策調整而帶來的融資風險，同時因為國內較為嚴格的融資監管力度使得這種方法成為了房地產企業的融資途徑之一，但這種融資途徑仍然會受到國際投資環境以及利率帶來的影響。

3、房地產企業投融資活動亟待解決的問題

3.1 加強資金管理力度

通過對房地產企業開展項目以及日常運營過程的分析，可以發現在房地產企業經營流程中的土地購買，建設流程以及營銷過程都會受到資金管理方式的影響。在具體項目的推進過程中，房地產項目常常受到外部因素的影響，使得建筑工程項目的竣工時間得不到保障，這對于房地產企業的經營效益產生了較大的影響。除此之外因為房地產企業所設定的融資目標常常不能夠有效完成，需要通過銀行借貸的方式來完成融資目標，這對于企業的發展也產生了較為明顯的影響。某些企業在追求經濟利益的過程中出現了盲目擴張現象，使得企業自身的財務風險快速上升，甚至某些企業存在負債經營的問題，這對于企業實現自身的發展目標產生了較大的阻礙作用。

3.2 融資形式單一

房地產行業本身是一個資金密集性明顯的行業，在企業日常經營的過程中各類項目的實現都需要大量的資金支持。但現實情況是大多數房地產企業其自身的融資能力和融資形式都呈現出較為單一的特征，融資效率較低。導致這種現狀的主要原因是與房地產相關的政策變化對于房地產企業的融資渠道產生了限制作用。特別是房地產企業在進行海外融資時相關政策對于這類投資提供了非常嚴苛的條件，同時要想完成海外融資還需要相當復雜的流程，這進一步阻礙了房地產企業的融資能力。當前大多數房地產企業所選擇的金融貸款是較為主流的融資方式，國家針對房地產企業的宏觀調控也對這種融資方式進行了一定程度的限制，企業要進行金融融資所面臨的審核力度也逐漸增大。隨著信貸政策逐漸收緊，不少房地產企業出現了資金斷裂，甚至因此而倒閉的企業也逐漸增多。

3.3 融資規模降低

依照傳統的經濟金融運行狀態，當前的房地產企業所面臨的融資環境呈現出了規模逐漸縮小的狀態。當前我國企業的貸款余額增長趨勢較為明顯，房地產企業通過銀行獲得的融資占據了較大的比重，這也說明了我國的房地產企業較為依賴銀行融資渠道。比如近年來我國的房地產貸款余額以及開發貸款余額相比較前一年分別增長了超過20%～30%的水平。依據這種增長幅度，表明了房地產企業所擁有的銀行貸款占據了房地產主要融資渠道，這使得房地產企業的風險逐漸加劇對于企業的發展也產生了明顯的制約。某些中小型房地產企業因為經營手段和管理能力不足使得融資風險的幾率逐漸升高，這對于房地產企業的健康發展產生了影響。

4、房地產企業融資創新策略

4.1 房地產基金的使用

通過對房地產企業當前的發展狀況和融資渠道進行分析可以發現，基金融資是房地產企業的重要融資渠道。通過私募基金融資能夠幫助房地產企業獲得更加豐富的融資渠道，使得房地產企業的融資方式效率得到有效的提升。為了幫助房地產企業獲得更加有效的私募資金融資方式，可以通過建立相應的政策法規來幫助房地產企業獲得更加順暢的私募基金融資渠道，這對于房地產企業的發展有著非常重要的幫助作用。對于大型的房地產企業通過私募基金融資能夠吸引更多的戰略投資機構。而通過私募資金融資能夠對中小型房地產企業進行有效的股權改造，使得這些中小型企業的負債經營情況得到緩解。

4.2 經營性物業貸款融資的作用

經營性物業貸款是通過抵押物業來獲得貸款，通常這種形式貸款所對應的周期不超過15年。除了擁有較為靈活的還款方式之外。經營性物業貸款的操作成本較低，對于房地產企業的經營發展有著重要的幫助作用，同時因為經營性物業貸款具備較好的還款流程，使得企業的還款壓力得到了有效的控制，房地產企業通過對財務管理成本進行控制，能夠增加獲得金融機構貸款的能力，并通過金融機構的貸款來緩解企業的融資難題。因此經營性物業貸款本身具備較高的融資價值，但同樣不能忽略融資過程中所產生的相應風險。要想保證經營性物業貸款能夠良好的發展就需要對貸款企業的管理風險進行有效的提升，通過對相關企業在貸款后的租售現狀進行清晰的掌握來對企業當前的資金水平進行科學評估，通過對企業制定科學性的還款計劃使得企業能夠按時完成還款目標。因為經營性物業貸款所涉及的資金數額較為龐大，所以還要建立相應的機制來避免資金集中所呈現出的風險，要將經營性物業貸款和銀行貸款進行有效的結合，來分散風險，為房地產企業的健康發展提供幫助作用。

4.3 產融結合

產融結合是通過對產業進行整合和對金融資本風險的控制，來實現房地產企業多元化經營目標，使得房地產企業的資金虛擬化作用得到有效的發揮。從產到融的主要目標是將產業資金向金融機構的有效過渡，而從融到產最主要執行方式是通過借助實驗資本來獲取平均收益，隨著這種方法的融資效果逐漸顯現之后，越來越多的房地產企業開始重視產融結合的融資方法，這種融資方法對于房地產企業的健康發展產生了積極的推動作用。

4.4 房地產證券化

房地產證券化在融資過程中所產生的作用非常顯著，這不僅能夠有效的提升企業的經營效益還可以幫助企業在融資困難的局面中能夠有所改善，通過對證券化融資的不斷優化和完善使得投資能夠正常開展。在進行房地產證券化的過程中，其核心機制為房地產信托投資基金，與其他的融資方式相比較這種信托投資基金能夠降低房地產企業對于金融機構的依賴性，同時能夠有效的拓展房地產的投資渠道。

5、房地產企業融資優化措施探討

5.1 完善融資法律法規

當前要建立與房地產企業相關的融資法律法規，通過不斷的完善這些法律法規使得金融機構的融資過程能夠更加規范。當前我國與金融機構融資流程相關的法律法規仍然有較大的提升空間，不對這種融資流程進行有效的監管和規范可能對融資市場產生負面影響，使得企業的融資風險不斷升高，甚至引發企業的倒閉現象。融資領域的法律法規應當對融資的形式和過程進行規范，同時通過不過斷的優化企業融資結構保證融資比例的健康屬性。避免出現過度融資問題。

5.2 融資平臺多元化

企業的融資產品對于企業的融資效率產生著直接影響，特別是針對中小型房地產企業是銀行信貸的重要關注區域。為此，應當對房地產市場的融資模式進行不斷的改進和創新，提升企業的融資效率，通過多種不同的融資產品組合來幫助企業對融資風險進行控制，并有效的降低融資成本，幫助企業實現利潤提升作用。

5.3 加強內部融資能力

為了能夠有效促進房地產企業的融資活動正常開展，金融業以及政府相關部門應當積極的參與到融資過程中來。企業自身也要不斷的對融資過程和融資組合進行優化，通過信用評級制度來提升企業的形象，吸引更多的投資人參與投資。

5.4 完善房地產融資市場體系

確保房地產行業健康穩定的發展能夠有效地促進國家經濟的持續穩定向前發展，為了保證房地產行業穩步發展，必須建全房地產融資市場體系并對房地產行業進行完善。目前我國房地產企業的融資方式與融資行為還不穩定，還受到宏觀政策、信貸政策和房地產政策的影響。通過制定和完善房地產行業融資市場的相關法律法規，來確保房地產行業能夠穩步健康的發展。通過制定相關的法律法規來加強對金融市場的管理和監督，使金融市場更加的公平公正，同時還能達到規范房地產企業融資行為的效果，降低房地產行業融資的風險。為了創建保障房地產企業發展更好的融資環境，政府也可以對價格和利率等方面來對整個金融市場進行調控，使房地產融資市場配置更加的公平合理，以對整個房地產的融資體系進行完善。

5.5 優化房地產企業的資金結構

優化房地產企業的資本結構，主要是通過調整融資的組合方式，對負債和權益融資的比例進行調整，實現長短期負債的均衡，以達到最佳的資本結構的組合，使之能夠抵御住金融市場沖擊，降低企業承擔的風險。不僅如此，還應該根據自身發展的需要以及對于資金融通的需求，對融資方式進行合理的調整，同時也要滿足國家對于房地產行業的政策要求，提高企業品牌的含金量，通過不斷創新和設計來提高整個產品的核心競爭力，增強抵御風險的能力。實在進行資本結構的優化時，也應該對外部發展環境有充足的了解，適應外部發展環境的變化，選出最適于企業發展的方向以及預估自身承擔風險的能力，對房地產企業的資金結構進行優化。

5.6 增強企業的風險防范能力，強化風險監督

通過設置企業風險預警以及改變風險管理的認識，使企業能夠由內而外的對改變狹隘的風險管理意識。能夠達到及時察覺外界風險并進行預警防控的能力，有效的保證企業內部持續的運行。第一，通過對房地產企業內部控制和建設的強化，使人員能夠掌握先進的內控理念，從內部來增強企業自身的實力，提升企業的控制能力，保證企業高效的運行；第二，通過完善融資風險預警的機制，使風險管理理念深入人心，提高整個企業的風險意識。通過分析企業發展的自身狀況、外界市場環境的變化、政策的改變等，通過對風險的客觀分析構建出風險防御模型，并給出切實可行的風險策略，通過不斷的積累的經驗，有效的保證企業長遠穩定的運行。

結語：

總之，時代的發展和相關政策的落實，促使房地產企業面對的競爭和發展壓力與日俱增，而且繼續沿用以往的投融資方式，已經無法獲取足夠的房地產開發資金，因此投融資方式變革勢在必行，這就要求房地產企業詳細客觀的分析房地產投融資活動中存在的實際問題，并科學性的探尋合理的房地產企業投融資方式創新途徑。