存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方管理研究

文／耿瓏 凱德管理（上海）有限公司 上海 200030

引言：

我國(guó)房地產(chǎn)已由“增量開發(fā)”向“存量開發(fā)”的轉(zhuǎn)變，北上廣深等一線城市存量辦公樓已進(jìn)入了存量開發(fā)時(shí)代，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)更新改造已成為存量辦公樓開發(fā)趨勢(shì)。通過對(duì)存量辦公樓進(jìn)行更新改造，改善存量辦公樓的軟硬件設(shè)施，提升租戶入駐體驗(yàn)及滿意度，提高存量辦公樓資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造管理過程中，不僅要協(xié)調(diào)解決傳統(tǒng)新建項(xiàng)目中的進(jìn)度、質(zhì)量、成本及安全等方面問題，還要協(xié)調(diào)解決存量辦公樓運(yùn)營(yíng)管理等相關(guān)方對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工期間的沖突及矛盾。根據(jù)美國(guó)PMI《項(xiàng)目管理知識(shí)體系指南（第6版）》指出項(xiàng)目相關(guān)方管理包括識(shí)別相關(guān)方、規(guī)劃相關(guān)方參與、管理相關(guān)方參與及監(jiān)督相關(guān)方參與四個(gè)過程。通過對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目相關(guān)方進(jìn)行識(shí)別及分類，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)方的期望及需求，相關(guān)方參與度水平等進(jìn)行定性或定量分析，以制定有效的相關(guān)方參與規(guī)劃及監(jiān)督管理策略，支持項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的工作，減少存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造建設(shè)過程中相關(guān)方之間的沖突及矛盾，提高項(xiàng)目相關(guān)方參與項(xiàng)目的參與度及滿意度水平，共同推動(dòng)存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目建設(shè)。

1、存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方組成

根據(jù)美國(guó)PMI《項(xiàng)目管理知識(shí)體系指南（第6 版）》中指出項(xiàng)目相關(guān)方是能夠影響項(xiàng)目或受到項(xiàng)目影響的人員、團(tuán)體或組織。存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方進(jìn)行梳理，主要包括投資人，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，監(jiān)理單位，總包單位及專業(yè)施工單位，供應(yīng)商，設(shè)計(jì)院及咨詢顧問，政府主管職能管理部門等，另外存量辦公樓在運(yùn)營(yíng)中進(jìn)行更新改造，還包括辦公樓運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，物業(yè)管理，租戶，運(yùn)營(yíng)維保單位等。

存量辦公樓更新改造項(xiàng)目相關(guān)方按內(nèi)部相關(guān)方及外部相關(guān)方分類。存量辦公樓更新改造項(xiàng)目?jī)?nèi)部相關(guān)方包括投資人、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。投資人委托運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)存量辦公樓的運(yùn)營(yíng)管理，包括項(xiàng)目租賃、市場(chǎng)、客服、安保、保潔、工程等辦公樓日常運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理等職能。投資人委托項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目管理，包括根據(jù)投資及運(yùn)營(yíng)需求對(duì)存量辦公樓更新改造設(shè)計(jì)管理、合約招標(biāo)及成本控制管理、項(xiàng)目建設(shè)施工及竣工驗(yàn)收、移交運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)等職能。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)與運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)之間屬于橫向的同級(jí)關(guān)系。存量辦公樓更新改造項(xiàng)目外部相關(guān)方包括監(jiān)理單位、總承包及專業(yè)分包單位、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)院及咨詢顧問、政府主管職能部門，租戶，物業(yè)管理，運(yùn)營(yíng)維保單位等。

2、存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方識(shí)別及分類

項(xiàng)目相關(guān)方的識(shí)別及分類是定期識(shí)別項(xiàng)目相關(guān)方，分析和記錄相關(guān)方的利益、參與度、相互依賴性、影響力和對(duì)項(xiàng)目成功的潛在影響過程，使項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)能夠建立對(duì)每個(gè)項(xiàng)目相關(guān)方或相關(guān)方群體的適度關(guān)注，并根據(jù)項(xiàng)目需要在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間定期開展。存量辦公樓在運(yùn)營(yíng)中更新改造建設(shè)施工，項(xiàng)目相關(guān)方具有一定的復(fù)雜性及特殊性，通過對(duì)項(xiàng)目相關(guān)方的權(quán)力及利益、參與度水平、期望等方面的分析研究進(jìn)行識(shí)別及分類，幫助項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)與相關(guān)方建立關(guān)系。

2.1 項(xiàng)目相關(guān)方權(quán)力及利益方格分析

項(xiàng)目相關(guān)方的權(quán)力是指項(xiàng)目相關(guān)方在項(xiàng)目中的職權(quán)權(quán)力，以及改變和影響項(xiàng)目的能力及權(quán)力。項(xiàng)目相關(guān)方的利益是指項(xiàng)目相關(guān)方通過項(xiàng)目獲得的收益及好處以及對(duì)項(xiàng)目成果的關(guān)心程度。根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)方的權(quán)力及利益的高低分析，項(xiàng)目相關(guān)方在權(quán)力及利益方格中分為高權(quán)力/高利益、高權(quán)力/低利益、低權(quán)力/高利益、低權(quán)力/低利益四個(gè)類型。

投資人對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目投資及決策具有最高的權(quán)力，也是存量辦公樓更新改造項(xiàng)目成果收益最大的受益者。運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)受投資人委托對(duì)存量辦公樓進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理，對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中進(jìn)行建設(shè)施工具有監(jiān)督管理的權(quán)力。通過存量辦公樓更新改造項(xiàng)目軟硬件設(shè)施更新改造成果，提升租戶入駐的體驗(yàn)感及滿意度，提高出租率及租金為投資人獲得更多的收益，降低運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本，從而達(dá)到或超額完成運(yùn)營(yíng)管理考核績(jī)效指標(biāo)。另一方面由于存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目建設(shè)施工在一定程度上會(huì)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理及租戶造成的影響，從而項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)也有權(quán)利對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工進(jìn)行限制及干擾的管理措施。對(duì)于投資人及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)擁有高權(quán)力/高利益的相關(guān)方，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)需要對(duì)他們進(jìn)行重點(diǎn)管理。

監(jiān)理、設(shè)計(jì)院及咨詢顧問、總承包及專業(yè)分包單位、供應(yīng)商是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)通過招標(biāo)方式并簽訂委托合同的項(xiàng)目服務(wù)方，通過提供設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等服務(wù)獲得盈利，接受項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的管理。另外由于存量辦公樓在運(yùn)營(yíng)中進(jìn)行更新改造，設(shè)計(jì)除了按照設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)需要根據(jù)投資人、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的需求及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際環(huán)境等因素提供設(shè)計(jì)服務(wù)。監(jiān)理、總承包及專業(yè)分包單位、供應(yīng)商也需要接受運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的監(jiān)督管理。對(duì)監(jiān)理、設(shè)計(jì)院及咨詢顧問、總承包及專業(yè)分包單位、供應(yīng)商等擁有權(quán)力/高利益相關(guān)方，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)可以采用隨時(shí)告知的方式。

物業(yè)管理，運(yùn)營(yíng)維保單位是運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)通過招標(biāo)方式并簽訂存量辦公樓日常運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)合同的服務(wù)商，通過為存量辦公樓提供客服、工程、安保、保潔及設(shè)施維保等提供服務(wù)獲得盈利，接受運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的管理。物業(yè)管理對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目建設(shè)施工期間安全及工程等監(jiān)督管理的職責(zé)，更新改造項(xiàng)目出現(xiàn)影響運(yùn)營(yíng)及租戶投訴等情況，運(yùn)營(yíng)管理也有對(duì)更新改造項(xiàng)目施工單位采取限制施工及處罰等管理手段的權(quán)力。運(yùn)營(yíng)維保單位負(fù)責(zé)存量辦公樓機(jī)電系統(tǒng)及設(shè)施運(yùn)營(yíng)及維修保養(yǎng)，存量辦公樓更新改造項(xiàng)目施工單位在進(jìn)行辦公樓機(jī)電系統(tǒng)及設(shè)施進(jìn)行調(diào)整及改造，需要在存量辦公樓改造更新內(nèi)容及運(yùn)營(yíng)機(jī)電系統(tǒng)及設(shè)施之間的施工界面及施工措施等方面預(yù)先施工及組織預(yù)案，并征詢物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)維保單位相關(guān)方的意見，經(jīng)審核同意后才能實(shí)施。對(duì)物業(yè)管理，運(yùn)營(yíng)維保單位等擁有高權(quán)力/低利益相關(guān)方，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)需要復(fù)核其管理要求并令其滿意。

租戶通過支付租金及物業(yè)管理費(fèi)使用辦公樓進(jìn)行辦公活動(dòng)及獲得運(yùn)營(yíng)服務(wù)的權(quán)力，存量辦公樓更新改造可以改善其辦公場(chǎng)所的軟硬件設(shè)施品質(zhì)，提升租戶入駐體驗(yàn)及滿意度，但另一方面租戶也不希望辦公樓更新改造項(xiàng)目建設(shè)施工對(duì)其辦公環(huán)境及人員健康造成影響，一旦出現(xiàn)問題，租戶會(huì)向物業(yè)管理提出投訴并對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目建設(shè)施工造成干擾影響。政府主管職能部門包括項(xiàng)目所在街道、城管、住建委、質(zhì)監(jiān)站、消防等主管職能部門，其對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目質(zhì)量安全等建設(shè)施工具有政府監(jiān)督管理的行政管理職責(zé)，并為更新改造項(xiàng)目提供政府職能管理服務(wù)。對(duì)租戶、政府主管職部門等擁有低權(quán)力/低利益相關(guān)方，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)需要定期監(jiān)督，避免其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。

2.2 相關(guān)方期望及參與度水平矩陣分析

存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目建設(shè)施工過程中由于相關(guān)方不同的利益因素，以及對(duì)項(xiàng)目期望及需求因素，決定了其對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中實(shí)施正面或負(fù)面的態(tài)度，以及對(duì)項(xiàng)目參與度水平的不同。通過對(duì)項(xiàng)目相關(guān)方進(jìn)行參與度水平矩陣分析，以相關(guān)方對(duì)項(xiàng)目不知曉、抵制、中立、支持、領(lǐng)導(dǎo)五個(gè)方面評(píng)估分析項(xiàng)目相關(guān)方當(dāng)前參與水平（用C 代表）與期望參與水平（用D 代表）的差距，用于項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)采取恰當(dāng)?shù)南嚓P(guān)方管理策略，有效規(guī)劃及引導(dǎo)項(xiàng)目相關(guān)方參與項(xiàng)目。存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方參與度水平矩陣評(píng)估分析見表1。

表1 存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方參與度水平矩陣評(píng)估

投資人期望對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行更新改造，提升項(xiàng)目租金收入及資產(chǎn)價(jià)值，期望項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在預(yù)算成本內(nèi)按時(shí)完成項(xiàng)目的更新改造，并交付給運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。投資人對(duì)項(xiàng)目的參與度一般表現(xiàn)為支持型，而項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)期望投資人的參與度能表現(xiàn)為領(lǐng)導(dǎo)型。

運(yùn)營(yíng)管理期望存量辦公樓更新改造項(xiàng)目能按時(shí)竣工并交付，并能獲得市場(chǎng)及租戶認(rèn)可，同時(shí)期望項(xiàng)目在建設(shè)施工期間對(duì)運(yùn)營(yíng)及租戶不造成影響。運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的參與度一般表現(xiàn)為中立型，而項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)期望其參與度能表現(xiàn)為支持型。

監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)院及咨詢顧問、總包單位及專業(yè)施工單位、供應(yīng)商的期望是能夠按時(shí)完成存量辦公樓更新改造項(xiàng)目，并獲得盈利。監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)院及咨詢顧問、總包單位及專業(yè)施工單位、供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目的參與度一般表現(xiàn)為支持型，而項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)期望其能夠不受外部影響而保持支持型的參與度水平。

物業(yè)管理，運(yùn)營(yíng)維保單位是運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)通過招標(biāo)方式并簽訂委托存量辦公樓日常運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)合同的服務(wù)商，通過為項(xiàng)目提供客服、工程、安保、保潔及設(shè)施維保等提供服務(wù)獲得盈利，接受運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的管理。另外，物業(yè)管理也有對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目施工單位建設(shè)施工期間的安全及工程等監(jiān)督管理的職責(zé)，一旦更新改造項(xiàng)目出現(xiàn)影響運(yùn)營(yíng)及租戶投訴等情況，其也會(huì)對(duì)項(xiàng)目采取限制及干擾措施以確保存量辦公樓正常運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)維保單位的期望是根據(jù)委托合同約定保證項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)，更新改造項(xiàng)目對(duì)運(yùn)營(yíng)管理不產(chǎn)生干擾及影響。物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)維保單位對(duì)項(xiàng)目的參與度一般表現(xiàn)為抵制型，而項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)期望其能起到支持型的參與度水平。

租戶期望能通過存量辦公樓更新改造可以改善其辦公場(chǎng)所的軟硬件設(shè)施品質(zhì)，提升租戶入駐體驗(yàn)及滿意度，但租戶也不希望辦公樓更新改造項(xiàng)目建設(shè)施工對(duì)其辦公環(huán)境及人員健康造成影響，所以租戶對(duì)項(xiàng)目的參與度一般表現(xiàn)為中立抵制型，而一旦出現(xiàn)對(duì)其造成影響會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榈种菩停薯?xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)期望其參與度水平能保持在中立型。

政府主管職能部門期望項(xiàng)目能夠遵守相關(guān)設(shè)計(jì)及施工規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)及施工，確保項(xiàng)目無施工安全事故，按相關(guān)規(guī)定完成施工報(bào)建及竣工驗(yàn)收。政府主管職能部門對(duì)項(xiàng)目一般表現(xiàn)為中立型，而項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)期望其能表現(xiàn)為支持型。

通過對(duì)存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方的識(shí)別及分類研究分析，建立相關(guān)方登記冊(cè)，記錄相關(guān)方包括在項(xiàng)目中的角色、與項(xiàng)目的利害關(guān)系、期望、對(duì)項(xiàng)目的支持程度及參與度水平等信息。

3、存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方管理策略

通過對(duì)存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方的識(shí)別，相關(guān)方的權(quán)力及利益、期望、參與度水平等方面定性的分析研究結(jié)論，對(duì)相關(guān)方參與規(guī)劃及監(jiān)督管理策略主要包括以下幾點(diǎn)。

3.1 構(gòu)建相關(guān)方合作共創(chuàng)模式

存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目與運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)界定雙方的管理界面，并建立項(xiàng)目與運(yùn)營(yíng)雙方合作共創(chuàng)的管理模式，有利于明確項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)及范圍，減少?zèng)_突及矛盾。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)將運(yùn)營(yíng)中更新改造施工的運(yùn)營(yíng)管理要求，包括對(duì)施工許可報(bào)備規(guī)定及辦理流程、施工現(xiàn)場(chǎng)管理要求、施工安全及消防防火規(guī)定、運(yùn)營(yíng)區(qū)域設(shè)施保護(hù)規(guī)定等，在總承包及專業(yè)分包單位的施工承包合同條款中加以約定，讓總承包及專業(yè)分包單位在施工前了解運(yùn)營(yíng)管理要求，在建設(shè)施工期間嚴(yán)格遵守運(yùn)營(yíng)管理要求組織建設(shè)施工，采取必要的組織及技術(shù)管控措施，規(guī)避更新改造建設(shè)施工對(duì)運(yùn)營(yíng)管理及租戶的影響及投訴，有效緩解運(yùn)營(yíng)管理及租戶對(duì)更新改造項(xiàng)目建設(shè)施工的抵制及干擾影響。

其次，項(xiàng)目與運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)建立項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)聯(lián)合巡查機(jī)制，由監(jiān)理及物業(yè)當(dāng)值人員組成聯(lián)合巡查小組，在更新改造項(xiàng)目建設(shè)施工期間（包括白天運(yùn)營(yíng)期及夜間非運(yùn)營(yíng)期），對(duì)存量辦公樓更新改造項(xiàng)目施工進(jìn)行安全及消防聯(lián)合巡查，包括施工人員核對(duì)、施工安全操作、施工場(chǎng)所內(nèi)消防設(shè)施檢查、動(dòng)火作業(yè)安全檢查、非更新改造區(qū)域的設(shè)施及裝修成品保護(hù)措施等。

另外，項(xiàng)目與運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)建立突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)處理施工事故中運(yùn)營(yíng)管理及項(xiàng)目管理之間的協(xié)調(diào)，提高處理施工事故的反應(yīng)速度，降低對(duì)運(yùn)營(yíng)及租戶的影響。

3.2 完善相關(guān)方溝通管理制度

通過分析存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方的需求及相關(guān)方之間的沖突及矛盾，采取多種溝通渠道及溝通方式，制定相關(guān)方溝通計(jì)劃，完善相關(guān)方溝通管理制度，降低及消除相關(guān)方對(duì)更新改造項(xiàng)目的矛盾及沖突的發(fā)生，提高相關(guān)方對(duì)更新改造項(xiàng)目的信任度及參與度水平。項(xiàng)目相關(guān)方溝通管理信息交換的方法包括：書面形式、口頭形式、正式或非正式、手勢(shì)動(dòng)作、媒體形式、遣詞造句。溝通活動(dòng)按多種維度進(jìn)行分類，包括但不限于內(nèi)部及外部溝通、正式及非正式溝通、層級(jí)溝通（向上、向下、橫向）、官方及非官方溝通、書面與口頭溝通。同時(shí)選擇不同的溝通模型進(jìn)行溝通，確保信息傳輸順暢及準(zhǔn)確性。溝通模型可以是最基本的線性溝通、互動(dòng)溝通模型或跨文化溝通的溝通模型。最后還需要選擇合適的溝通渠道落實(shí)溝通計(jì)劃。例如，由運(yùn)營(yíng)管理發(fā)起每月一次的投資人會(huì)議，投資人、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)通過在線會(huì)議方式參加會(huì)議，與投資人匯報(bào)及溝通存量辦公樓更新改造項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展及成本情況。由項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)發(fā)起每隔兩周召開一次的項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)專題協(xié)調(diào)會(huì)，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)及總承包、各專業(yè)分包、供應(yīng)商、物業(yè)管理等相關(guān)方參加會(huì)議，向運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)及物業(yè)管理通報(bào)更新改造項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展、計(jì)劃施工安排、與運(yùn)營(yíng)管理及物業(yè)管理溝通存在問題解決方案及支持配合等事項(xiàng)、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)及物業(yè)管理根據(jù)施工計(jì)劃及工作內(nèi)容提出管理要求等內(nèi)容。由監(jiān)理發(fā)起每隔一周召開一次的更新改造工程例會(huì)，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)、監(jiān)理、總承包及各專業(yè)分包、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)院及咨詢顧問等相關(guān)方協(xié)調(diào)及溝通項(xiàng)目建設(shè)施工中存在的問題及通報(bào)項(xiàng)目施工進(jìn)展及計(jì)劃施工安排等內(nèi)容。由運(yùn)營(yíng)管理發(fā)起不定期與租戶通過專題會(huì)議方式溝通協(xié)調(diào)。另外，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)采用當(dāng)面溝通、小組討論、電郵等非正式及不定期的溝通方式，與各個(gè)相關(guān)方進(jìn)行溝通及協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目中的問題。

3.3 加強(qiáng)相關(guān)方信息共享管理

通過存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方之間建立通暢的相關(guān)方溝通的溝通渠道及溝通計(jì)劃，完善了相關(guān)方溝通管理制度，同時(shí)需要建立相關(guān)方信息共享管理平臺(tái)，加強(qiáng)及促進(jìn)相關(guān)方溝通協(xié)調(diào)信息的收集、發(fā)送、接收、確認(rèn)及反饋過程。例如，通過建立更新改建項(xiàng)目施工管理群、運(yùn)營(yíng)管理群、項(xiàng)目管理內(nèi)部溝通群、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)溝通群等微信群的方式，在微信群中通過文字、照片、視頻等方式，第一時(shí)間并實(shí)時(shí)的向項(xiàng)目相關(guān)方通報(bào)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目施工狀況，存在問題，處理過程及結(jié)果反饋等。另外通過會(huì)議紀(jì)要、正式函件、電郵等方式發(fā)送給各個(gè)相關(guān)方共享溝通協(xié)調(diào)的項(xiàng)目信息。

結(jié)語：

本文通過對(duì)存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方的識(shí)別、相關(guān)方的權(quán)力及利益、參與度水平及期望等方面的分析研究，并提出構(gòu)建相關(guān)方合作共創(chuàng)模式、完善相關(guān)方溝通管理制度、加強(qiáng)相關(guān)方信息共享管理等相關(guān)方管理策略，推動(dòng)各個(gè)相關(guān)方以支持型的角色參與到項(xiàng)目建設(shè)，使存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目順利完成建設(shè)施工。

當(dāng)前存量辦公樓進(jìn)行更新改造已成為房地產(chǎn)存量開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，但對(duì)于存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造相關(guān)方管理的研究比較缺乏。存量辦公樓在運(yùn)營(yíng)中進(jìn)行更新改造項(xiàng)目相關(guān)方的特殊性及復(fù)雜性，也非常有必要對(duì)存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目相關(guān)方管理進(jìn)行深入研究及探討。成功的相關(guān)方管理對(duì)存量辦公樓運(yùn)營(yíng)中更新改造項(xiàng)目順利建設(shè)施工及獲得成功起到關(guān)鍵的作用。期望通過研究，能給予同行業(yè)項(xiàng)目管理者在進(jìn)行存量辦公樓更新改造項(xiàng)目管理中參考。