標準化商務區提升建設初探
——以福州海西現代金融中心為例

張麗娜

（福州市規劃設計研究院集團有限公司，福建 福州 350000）

1 標準化商務區的內涵

中央商務區（Central BusinessDistrict簡稱CBD）是現代化城市以商務辦公為主的第三產業集聚地。按照中國商務中心區發展報告的研究分類，將CBD分為三級（表1），即世界級CBD、國家級CBD、地區級CBD。

表1 中央商務區（CBD）的分類與主要代表城市

通過研究比對世界級、國家級、地區級中央商務區典型案例，進行共性解讀，總結標準化園區內涵標準，主要體系特征包含4個方面，即功能業態、交通體系、人文環境和公共空間，見圖1。

圖1 各級CBD代表城市體系特征總結圖

標準化內涵特點為：

（1）多元化、復合化功能業態：商務功能成為主導，建筑規模穩定在60%左右。商業為城市級商業中心，業態包含高端與大眾消費，建筑規模20～100萬m2。夜色經濟發達。居住功能為CBD內不可少的部分，且為高檔居住區。

（2）現代化、立體化交通體系：具有最高效的交通網絡通達性，高可達性。充分利用地下空間，形成立體化交通系統，地下建筑尤其是核心區的地下一層盡可能相互連通，形成地上、地下，人行、車行及停車系統，緩解該區域的交通壓力，實現人車合理分流。

（3）活力化、信息化人文環境：注重歷史文化資源，空間形態文化性與本土文化同構 ，維護城市的記憶性。

（4）公共化、人性化公共空間：城市灰空間（地塊與地塊、地塊與道路等）轉化為城市開放空間。重視生態環境建設。形成完整的綠化體系，公共綠地面積在20%左右；形成多層次的綠色景觀。

2 福州海西現代金融中心對標存在問題

海西現代金融中心位于福州臺江區沿閩江分布，呈東西兩翼，包括海峽金融商務區和閩江北岸中央商務區，用地規模約1.82 km2，規劃總建筑規模約448×104m2。

2.1 功能業態

區內商務用地約57 hm2，建筑面積約313×104m2，占比約70%，商務功能穩定；但商業業態現狀與規劃定位不匹配，具體表現：

（1）現狀布局分散，規模與等級不匹配；閩江北岸中央商務區現狀共有3個商業中心，各商業中心之間距離在600～900 m，總建筑面積約13.5×104m2；作為福州市鼓臺都市級商業中心的重要組成部分，其商業設施規模還有待補充完善。海峽金融商務區現狀商業中心3個，商業中心局部有600 m距離，總建筑面積約17×104m2；該規模與片區級商業中心提出的商業設施規模不低于20×104m2的目標仍有微弱不足，見圖2～圖3。

圖2 閩江北岸中央商務區商業中心分布

圖3 海峽金融商務區商業中心分布

（2）現狀業態與定位目標仍有差距，特色不顯；經對6個商業中心的現狀運營情況與原定位目標仍有差距，特色不鮮明。詳見表2。

表2 各商業中心定位與現狀評估一覽表

（3）商業業態缺乏高端消費，部分設施老化。閩江北岸中央商務區商業中心設施總體較新，但是缺乏適合高端人群的消費品，餐飲以特色餐飲為主；服裝店面較少，無奢侈品牌入駐。

海峽金融商務區商業中心年代較久，特別是萬達廣場，設施老舊；整體消費力遠低于臺江區整體水平，全區人均160元，金融街商圈約為一半，詳見表3。

表3 商業中心開業時間與人均消費一覽表

（4）臺江夜色經濟基礎佳，但兩大商務區內有待進一步提升。自2020年12月30日上下杭·金銀里步行街正式開街以來，迅速躥紅，成為臺江區大力實施文旅商融合、引領夜色經濟發展的典范；文化遺產“點亮”夜色經濟的“上下杭模式”，正延伸出更多的成功范例。但是位于兩大商務區內的夜色經濟，目前僅有1處，位于臺江蘇寧廣場，舉辦了“夜福州 趣蘇寧”等創意主題集市；區內夜色經濟規模與網絡體系還未成為引領全市的夜色經濟區域。

2.2 交通體系

（1）軌道交通建設有待加快。因地鐵建設的延后，現狀和在建地鐵線路還未完全覆蓋現有商業中心；地鐵線路經由與站點可覆蓋區域較其他城市商務區顯弱；兩大商務區的地鐵聯系缺失；兩大商務區未能通過地鐵虹吸效應帶來海西現代金融中心產業進一步集聚。

（2）公共交通還未形成立體交通體系組織；地面公共交通仍較單一，以公交為主；且公交與地鐵的聯系線路少，僅3條線路，換乘接駁便捷度一般，地面便捷的交通網絡尚未形成。地下軌道交通：現狀建成一條地鐵線路、在建一條，區內設置站點祥坂站、鰲峰站，由于目前商業中心還未形成合力，地鐵站點與商業中心的立體聯系整體勢弱。

2.3 文化

新經濟發展潮流下，文化創意、數字經濟等產業快速發展，文化與科技在主體、內容、形式、服務、空間等多個層面產生了融合的趨勢。文化與科技融合功能體系是文化創新、科技創新和創新服務相融合的互動網絡。科技對文化提供載體支持，文化為科技注入內涵提升。歷史文化對促進消費的拉動不夠。臺江商會文化濃郁，且兩大商務區各有產業特色；但商務區文化挖掘弱，空間形態文化性與本土文化的同構不足 ，城市的歷史記憶性差；未能發揮文旅-商貿聯動，資源共享、文化彰顯、業態豐富、活力綻放的價值優勢，需進一步深度挖掘提升，詳見表4。

表4 公共交通聯系情況一覽表

2.4 公共空間

海峽金融商務區和北江濱中央商務區整體建設水平較高，環境質量較好。但仍存在三方面問題：（1）樓宇周邊公共空間與城市空間隔絕：由于早期地塊滾動出讓方式，樓宇與周邊環境建設各自孤立，缺乏有機聯系，導致公共綠地、步行設施雖完備但品質不佳，空間不宜人。（2）濱江公共空間可達性不高：沿閩江進行了岸線打造，但整體可達性和活力略顯不足，需進一步優化。（3）公共空間特色不顯，活力不足：區內公共空間和環境未能深度挖掘，生態公共空間活力不夠和吸引力弱等問題，需進一步提高環境品質。

3 福州海西現代金融中心提升策略

3.1 做實商業配套功能：業態升級

（1）加快建設，發揮規模效應。目前兩大商務區內商業用地均已出讓，加快已出讓地塊的建設，提高規模效應。特別是北江濱中央商務區的蘇寧廣場A區升級和C區開業、濱江市民廣場綜合體等建設，通過地鐵2號線祥坂站、慢道體系將區內幾大商業中心貫通成為大型商業綜合中心，商業規模由現狀的13.5×104m2增加到37.4×104m2，與市級商業中心規模匹配。金融街商務中心加快榕發商業廣場開業，提高商業中心服務覆蓋。

（2）找準定位，引爆集聚效應。梳理各商業中心的比較優勢、特色業態與服務群體，通過規劃引導、選商擇資、政策配套等手段，各商業中心形成互補，不斷提高商業綜合體的集聚度，找準輻射群體與片區，詳見表5。

表5 各商業中心定位目標一覽表

（3）引入高端，打造多元消費。①引入沉浸體驗業態。充分激活片區體驗經濟，打出了“首店+創新概念店”的品牌矩陣。深度挖掘國潮文化、煙火經濟、夜經濟、科技潮流等方面，形成多圈層、多元化、強互動的體驗活動。②引入新能源汽車。越來越多的新能源汽車品牌選擇將賣場設置在大型商場和購物中心，采取“直營門店”方式。高端購物中心所擁有的龐大且穩定的中高收入客群，契合了新能源汽車品牌們拓展影響力及精準宣傳的雙重需求。③引入自帶流量和人氣的業態。如高端主流品牌、奢侈品牌、小眾服飾、電競等。④升級外擺經濟。利用與銜接閩江上蓋公園，打造外擺輕餐，設置小酒館、咖啡館、餐飲店，主打夜經濟特色，為周邊寫字樓客群提供下班后的休閑空間，提升商場夜間活力。

（4）點亮夜色，拉動夜色經濟。推出夜間“亮點”，吸引消費群體。①擴展夜游空間。利用商務區廣場、中心景觀綠地、城市綠軸等，拓展運動空間；將道路、廣場等開敞空間變成攤販位，打造新“夜市”。②舉辦文化活動。利用沿街空間，舉辦公共藝術展覽、跳蚤市場、街頭表演、文藝演出等。③延長開放時長。延長公園、圖書館等公共服務場所開放時間吸引更多人群駐足，為夜間活動提供更多場所，增加夜間市場的消費人群。

3.2 構建立體交通體系：交通完善

（1）向下發展。借鑒其他商務區先進做法，充分利用地下空間。①線路、站點增設，優先保證新增軌道線路在區域核心區域設站條件，串聯兩大商務區的軌道交通聯系。②通道聯通。地下地鐵站點出入口與商業中心地下空間相互聯通。③業態貫通；地下地鐵站點適當增加商業業態，與周邊商業中心業態貫通。

（2）向上發展。實現“零地增長”，塑造地標觀景平臺，優化樓宇步行空間組織；通過廊橋建設，聯通商務街區慢行網絡，強化聯系；強化開敞平臺廣場、上蓋公園與周邊商務區的聯系，改善因高差帶來的割裂，同時實現人車合理分流。

（3）統籌周邊。①構建“軌道+公交+慢行”600 m服務出行圈。基于軌道交通站點，配套共享單車、非機動車停放點，打造立體、連續、安全的步行系統，串聯開敞空間、商務辦公樓宇、購物中心，實現多類交通的便捷換乘。②換乘接駁年輕化、科技化提升。新增完善綠色低碳高效的公共交通形式：街區生態循環公交、輕型智能化接駁。規劃設置智能化公交接駁場站，循環低碳的無人駕駛公交，實現點對點的交通運輸。③定制與機場、港口的城港巴士。定制化新能源巴士，提升點對點的公交便捷性；結合需求設置城港專線，加強商務出行聯系。④5G強化地鐵周邊其他公共交通形式。5G智能公交，實現道路基礎設施、全類型公交的車、站信息聯網。完善片區停車誘導和行人指示系統建設，根據片區內道路交通流量的變化，動態調整交叉口渠化、信號燈周期等。

3.3 提升城市文化功能：IP打造

（1）挖掘文化資源。北江濱中央商務區挖潛科技文化之核，激蕩體育文化之潮，引燃消費文化之煙火，打造多元世代共建共享的江北商務區文化IP鏈。結合中軸綠地改造將功能單一的開敞空間改造為可承載體育活動的場所，掀起片區運動潮流；以“去同質化”的多元“氛圍IP”為商務區重燃生活的煙火氣。

海峽金融商務中心區挖潛鰲峰書院歷史文化，共建共享黨政文化，現代城市商企文化，打造多元活力的鰲峰片區文化IP鏈。以片區公園、街道為文化品牌展示界面，將文化要素融入標識體系、公園小品等。規劃鰲江路沿線公園策劃都市農園主題與黨政主題，呼應歷史上鰲峰書院學田表征的耕讀文化與當代杰出的黨政文化；宇洋綠地從活動策劃、景觀環境及服務設施三方面打造金融商貿主題公園。

（2）創造文化事件。以打造福州市最有吸引力、最獨特的文化商務區為愿景目標，策劃一個大型核心秀、幾場大秀、若干小型演出、六個體驗區、一條主題大道和一座演繹主題公園。

①一個大型核心秀。借鑒長沙橘子洲頭煙火秀，海西現代金融中心擁有良好的閩江資源和豐富的歷史文化底蘊，通過策劃一場城市級的文化展示事件，并進行周期化、常態化展示，把福州文化、城市名片推向全國。②幾場大秀、若干小型演出。如蘇寧廣場擬重點打造“點亮三十城”線上抖音挑戰賽及線下亮燈儀式、點亮圣誕奇遇季、終極跨年狂歡夜、尋找城市ZUI美童聲新年音樂會等爆點活動，吸引媒體、消費者和市場的關注，樹立旅游標桿。③六個體驗區。與六個文化IP契合，打造各具特色魅力的展示體驗區；并聯動服務配套，發揮文旅-商貿聯動，資源共享、文化彰顯、業態豐富、活力綻放，成為新的消費點。④一條主題大道和一座演繹主題公園。將非物質文化有形化、價值化。

3.4 提升環境設施品質：環境整治

（1）貫通慢行通道。打破各個地塊的權屬隔斷邊界；通過共享消防、物流通道，改變各個樓宇自我設定消防及物流通道，及停車場的現狀。增加樓宇綠地空間，打造寬敞、舒適、暢通的林蔭步道。

（2）提升灰色空間。協同整治地塊與地塊之間的邊角地，補充小微綠地、口袋公園；通過植入綠化、活動設施、城市家具等內容，形成功能形式多元和空間體驗豐富的城市空間，將灰色空間變聲綠色空間，增加交往休閑活動空間。

（3）增加文化趣味。將市政公共空間與大樓前空間進行一體化設計，將傳統的直線人行道設計改為曲直結合的設計，即將筆直的市政人行道變成綠化帶里中曲折有致的休閑步道。

4 結語

臺江區海西現代金融中心標準化商務區提升，通過研究比對世界級、國家級、地區級中央商務區典型案例，總結標準化園區內涵標準。結合臺江兩大商務區發展建設現狀，圍繞功能業態、交通體系、文化與數字化、公共空間等四個方面對標找短板，在海西現代金融中心的功能定位下，提出做實商業配套功能、構建立體交通體系、提升城市文化功能和提升環境設施品質等4個方面的提升策略，為標準化商務區的提升建設提供參考。