公寓式房地產項目的建筑設計質量控制研究

翟明燕

（膠州市住房服務保障中心，山東 膠州266300）

1 引言

在房地產市場的發展過程中，房地產市場的綜合性屬性日漸顯著。為滿足更加多元化的居住需求，公寓式房地產項目大量涌現。但在公寓式房地產項目的具體設計中，設計質量問題很容易出現，由此引發的安全、浪費等問題必須引起重視。

2 常見的建筑設計質量問題

公寓式房地產項目可細分為零件、部件、組件、戶型等部分，具體涉及廚具、潔具、臥室、廚房、公共空間、綠化休閑、辦公、交通等。基于客戶的差異化需求，可通過個性化組合與排列零部件完成設計。設計過程需要充分考慮房屋結構、裝修、戶型等內容，這一過程需同時積極應用各類專業設備、技術，更好地滿足客戶需要。結合實際調研可以發現，公寓式房地產項目的很多投訴集中在精裝修環節，具體涉及設計質量、開裂、滲漏等問題。設計質量問題可能出現于不同設計環節，如忽視實用性、選擇的零件質量低下、設計參數選擇不當等，具有代表性的設計質量問題如表1 所示[1]。

表1 公寓式房地產項目代表性設計質量問題

表1 所示設計質量問題在公寓式房地產項目中較為常見，為保證設計品質，設計人員需要關注專項圖紙深化、碰撞檢查等方面，進而預控優化節點，最大程度上規避功能性缺陷。

3 建筑設計質量控制路徑

基于公寓式房地產項目建筑設計質量控制需要，本文主要從4 個方面進行研究，具體涉及以下質量控制路徑，包括建設管理項目小組、PDCA 質量管理、明確設計質量底線、改進設計流程、引入QFD 模型、設計管控流程標準化、設計樣板段先行。

3.1 質量控制內容

為保證公寓式房地產項目建筑設計質量，需明確質量控制內容，具體可從以下3 方面入手。

第一，建設管理項目小組。組建項目管理小組，小組負責統一協調公寓式房地產項目的結構、室內、設備等設計工作，圖紙需要在出圖前開展多種維度的評審。在深化階段，工程部需要聚焦產品設備采購及安裝的契合度和匹配度，并向設計部反饋成果，實現對圖紙的預判優化。需基于授權和權責對等原則進行項目團隊管理，同時做好團隊沖突的處理工作。

第二，PDCA 質量管理。公寓式房地產項目建筑設計質量控制還需要引入PDCA 循環管理法，其中，計劃階段需要聚焦圖紙校對、評審、檢查、優化，保證各類錯誤能夠及時發現，執行、檢查、處理等階段需要聚焦現場巡檢、期限內調整、整改部位審核，以此完成閉環管理，設計環節可由此融入公寓式房地產項目建筑的全過程質量管理，設計質量能更好地得到保障。

第三，明確設計質量底線。在公寓式房地產項目建筑設計前，需要明確制定工藝設計、結構設計、造型設計等標準，同時聚焦常見的設計問題，明確設計在不同維度下的底線要求。在方案設計初期，設計人員需要避免出現原則性問題，具體的設計質量底線需要涉及園區道路、園區貨運、配套設施、豎向規劃、單元入口、餐飲商業、入戶門、電梯位置、廚房、玄關、衛生間、餐客廳、設備平臺、設備管線等，如電梯位置設計需保證不正對管道井和入戶門；豎向規劃需保證園區道路至少高于相鄰市政道路0.3 m。基于上述設計質量底線，可保證設計質量問題的源頭控制，最大程度上減少設計差錯，進而提升設計質量[2]。

3.2 改進設計流程

為了更好地提升公寓式房地產項目建筑設計質量，設計流程改進同樣極為關鍵，這一改進需要關注各環節的銜接。結合實際調研可以發現，很多公寓式房地產項目建筑設計存在項目定位不清楚、客戶需求不明確、設計流程混亂、圖紙評審環節缺失等問題。為解決這類問題，必須針對性地改進建筑設計流程。圖1 為代表性的公寓式房地產項目建筑設計流程。

結合圖1 可以了解到，為做好公寓式房地產項目建筑設計，必須全面了解客戶需求。因此，設計過程需要重點搜集相關信息，確定具體設計任務，進而轉化客戶需求為設計技術指標，針對性地編制設計質量計劃表。為真正將設計過程與質量控制相結合，可引入項目管理措施，同時應用先進的質量控制技術和設計工具。各設計環節評審也需要全面開展，保證問題能夠及時發現和處理，同時備案記錄發現的問題，設法找出原因，進而從源頭上解決相關設計問題，更好地保證設計質量。

圖1 公寓式房地產項目建筑設計流程

3.3 引入Q F D 模型

在優化公寓式房地產項目建筑設計流程后，還應進一步引入QFD 模型。該模型能夠通過模糊聚類分析、模糊層次分析、重要度變換等方式明確建筑設計重點，進而在保證設計質量的同時更好地滿足客戶需求。圖2 為QFD 模型應用流程。

圖2 Q F D 模型應用流程

顧客需求獲取可以采用問卷調查等方式，同時做好基本型、期望型、魅力型顧客需求的細分，顧客需求聚類需要采用模糊層次分析法，通過將定量和定性分析相結合，即可實現對顧客需求分類情況的更好反映。在質量需求分析過程的映射矩陣構建中，可引入模糊技術。模糊層次分析法的應用需要依次進行有限關系矩陣建立、模糊互補矩陣構造、模糊一致判斷矩陣處理，最終完成質量要素與部位部件映射矩陣構造。有限關系矩陣R 為：

式中，rij為第i 項顧客需求與第j 項措施的關系度，該值越大說明關系越密切0≤rij≤1，且rij+rji=1。基于式（1）進行處理，即可最終求得第j 個質量要素的重要度。具體基于獨立配點法進行計算：

式中，CIR、Rij、TIRj分別為第i 個質量需求重要度、第j 個質量要素和第i 個質量要求間的具體聯系、第j 個質量要素的重要度。

通過構建矩陣，即可最終轉換質量要素重要度為部位部件要素重要度，為設計工作提供依據。如在某公寓式房地產項目設計中，客戶的需求包括小戶型、租金收益高、防水不滲漏、交通便利、停車便利、室內無異味、層高適宜、個性化裝飾、多功能收納、戶型設計創新、外立面形象佳、業態豐富配套完善等需求，可開展圖3 所示的KANO 分析，進而采用上述方法完成客戶需求AHP 排序，最終確定建筑設計質量控制重點。

圖3 K A N O 分析

結合分析，可得出客戶角度的內裝部品及設備部品重要度排序。其中，設備部品的重要程度由低至高分別為消防系統、燃氣設備系統、暖通與空調系統、電氣與照明系統、新能源系統、電梯系統、給排水設備系統、智能化系統；內裝部品重要程度由低至高分別為排煙供氣管道、內門、壁柜、廚房、內部樓梯、夾層板、隔墻、裝飾部件、衛生間。基于上述分析結果，案例工程針對性定制了客戶需求度高的部品部件，并重點改進了存在痛點質量問題的部品部件，具體涉及設計雙門雙鑰匙戶型、預留操作臺尺寸、通過吊頂隱蔽處理設備管井等內容，這類措施最終取得理想效果[3]。

3.4 其他建議

除上述方法外，公寓式房地產項目建筑設計質量控制還需要關注以下兩方面。

第一，推行標準化設計管控流程。為開展標準化的設計質量控制，需結合項目管理思想，充分應用系統的方法、技能、知識、工具對設計各環節進行管理，進而控制設計效果。在控制設計質量的過程中，圖紙評審、交圈改進深化圖圖紙屬于其中關鍵，具體需要結合圖1 所示的設計流程。在圖紙評審過程中，需要聚焦效果、成本、功能、工期、工業等方面，同時基于不同階段分專業開展評審，包括景觀、機電、結構、建筑、裝修等專業。結構、車庫、設備綜合、維護結構的專項評審需要結合成本優化角度，立面專項評審、平面布局評審需要從功能效果角度出發，滿足不同深度、不同階段的評審要求，更好地保證設計質量。設計單位間的完成標準、配合時間節點需要結合建筑建造目標確定，在一定時間內，為保證設計合理性，設計單位間穿插配合的合理開展極為關鍵，如在建筑方案設計環節，幕墻設計、室內設計、交通及設備顧問需要介入，進而對平面布局設計進行優化，更好地保證車庫總圖動線、外立面的效果滿足需要。在最終呈現設計成果的過程中，多家設計院的配合與協作極為關鍵，如建筑方案、裝修、景觀、施工圖、BIM 設計、智能化設計等單位及設備、交通等顧問，必須保證這類單位在設計中通力協作。

第二，設計樣板段先行。基于建筑設計質量控制需要，設計環節還需要聚焦不同部位樣板段設計，如公區樣板段、室內裝修樣板段、外立面樣板段等，設計人員可結合不同樣板段的工藝展示，實現對各類瑕疵的提前發現，圖紙節點可由此更好優化，項目的造價及工期也能更好地得到控制。對于公寓式房地產項目精裝修樣板段，應重點關注觀感質量和使用功能，同時需要做好流水施工段劃分和工作面交接，以此控制設計質量風險。通過推敲和剖切展示每道工序，如圍繞部位交接做法、材質顏色等方面開展深入研究，可最終繪制高質量設計圖紙，設計效果可由此更好地得到保障。

4 結語

綜上所述，房地產項目的建筑設計質量會受到多方面因素影響。在此基礎上，建立管理項目小組、PDCA 質量管理、明確設計質量底線、改進設計流程、引入QFD 模型、設計管控流程標準化、設計樣板段先行等是可行性較高的設計質量控制路徑。為了更好地保證設計質量，智能化設計探索、新型材料應用、各環節溝通強化同樣需要得到重視。