如何認定小區基礎配套設施產權共有權

□ 朱迪

案 情

近日，家住某市南山區鐘樓街道中凱小區的莫先生等20 名業主以不服國有土地使用權收回行政賠償為由起訴了該市自然資源局、區國資委、區征拆服務中心等部門。

原因是該市快速路建設需要收回中凱小區的部分土地，家住中凱小區的莫先生等業主在等待補償款發放時，卻被告知公共道路、綠地等區域土地的補償款支付給了區國資委、街道衛生中心、送變電公司以及小區業委會等單位。相關業主在向區征拆服務中心提出異議時，被告知快速路建設沒有涉及收回莫先生等業主名下的土地，莫先生等業主不是利害關系人，無權主張征收賠償款。

莫先生等業主不服，于2022 年2 月向南山區人民法院提起了行政訴訟，請求撤銷區征拆服務中心與區國資委等單位簽訂的國有土地使用權收回補償協議，并向其支付土地補償款。雖然在門牌上統稱中凱小區，但與中凱花園小區其他業主通過購買商品房的方式取得房產不同的是，莫先生等業主是通過購買自建房方式建房取得的房產，這類業主是否享有小區內共有產權呢？

分 歧

因自建房產權形成方式不同于商品住宅，其配套設施是否共有各方爭議較大。

莫先生等業主認為，他們作為該村集體經濟組織成員，自1999 年向原南山鎮企業辦購地建房起距今已經23年，原南山鎮企業辦將宅基地出售給他們的時候，小區的配套設施應包括道路、綠地等，這些設施是決定宅基地價格的重要因素，他們是按照建設規劃部門核發的許可證進行的建設；從門牌、社區等管理措施也可以看出，當地派出所、街道辦等政府部門是將中凱小區作為完整的小區進行管理。按照《民法典》第二百七十四條的規定，他們享有中凱小區內基礎配套設施的共有產權，有權獲得收回土地的補償款。

南山區國資委認為，經核查原南山鎮企業辦的管理檔案，中凱小區為原南山鎮企業辦下屬的中凱建材廠的廠區，1999 年，中凱建材廠因管理不善歇業后，原南山鎮企業辦以盤活企業資產為由，將廠區入口道路兩旁的土地分割出售給莫先生等人作為宅基地建房，原南山鎮企業辦并未向莫先生等人出售道路、綠地等區域的土地使用權，后因上述做法涉嫌違規被叫停，部分土地由原國土資源局收回并出讓給送變電公司等單位。南山鎮撤鎮并區后，原南山鎮企業辦撤銷，其資產均由南山區國資委接收管理。快速路建設收回涉及原中凱建材廠未出售或未出讓給其他單位的剩余土地的補償款理應由其按國有資產進行管理。

南山區征拆服務中心認為，經向當地派出所、街道辦等部門了解，原中凱建材廠的廠區范圍統稱為中凱小區，來源于門牌登記、居住登記等管理習慣，這并不能證明中凱小區屬于住宅小區的建筑區劃，廠區的圍墻在開發建設過程中早已拆除，除自建房的區域外，街道衛生中心、送變電公司等單位已形成封閉的產權范圍，且均不認可莫先生等人提出分享其共有產權部分收益的要求。即便是自建房前用于通行的道路、綠地等雖未從原中凱建材廠名下收回，但其多年來已按市政街巷管理，修繕維護費用一直由街道承擔，其產權亦不屬莫先生等人所有。

中凱花園小區業主認為，中凱花園小區是該市某房地產開發公司于2015 年通過公開招標拍賣掛牌取得土地進行開發的住宅小區，建有獨立封閉的圍墻，范圍并未包括莫先生等人的自建房，小區總平面圖、不動產權證等都標明了共有部分產權全體業主共有，莫先生等人不是小區業主，無權主張共享中凱花園小區的公共部分產權。快速路建設占用小區部分土地補償款也與莫先生等人無關。

市自然資源局認為，原南山鎮企業辦銷售宅基地建設住宅屬不規范做法，此類房屋既沒有前期整體規劃，也沒有后期建設監管，事實上并沒有建設相應配套設施，即便是道路也是借用原廠區道路通行，莫先生等人的主張無依據。

分 析

第一，主張共有產權，須有權屬來源依據。基礎配套設施作為構筑物，其產權的形成離不開相關建設成本投入。商品房住宅小區的基礎配套設施產權形成相對規范清晰，首先是由開發商購買土地按住宅小區規劃，統一建設基礎配套設施，建設費計入商品房銷售價格，因其建設成本由業主共擔，進而形成小區業主共有產權。住宅小區完成銷售后，基礎配套設施移交業主委員會管理，不動產登記時將其登記為全體業主共有，商品房業主可通過小區總平面圖、《商品房買賣合同》、不動產權證書等充分證明基礎配套設施的產權歸屬全體業主共有。然而，以購買宅基地方式建設房屋的情形中，自建房的業主支付購買宅基地的價格并沒有包括基礎配套設施的土地價值以及建設成本，宅基地售賣方也未允諾建設并向其移交基礎配套設施，取得的不動產權證書自然也就沒有標注基礎配套設施的相關產權表述。自建房的業主通常無法提供基礎配套設施的權屬來源證明材料。

本案例中，莫先生等人與原南山鎮企業辦簽訂的購地協議，沒有基礎配套設施的約定，通行所使用的是原中凱建材廠的廠區道路，道路及兩旁綠化帶在建設開發過程未被征收，其土地使用權仍歸原中凱建材廠所有。

第二，判斷規劃配套，須結合建筑區劃。判斷基礎配套設施是否屬于業主共有所依據的法律規定，主要是《民法典》第二百七十四條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”的相關規定，按照此項規定要確認道路、綠地是否為住宅配套屬業主共有，首先要判斷是不是在建筑區劃內，還要排除城鎮公共道路、城鎮公共綠地等情形。雖然建筑區劃范圍如何確定尚未有細化規則，實踐中，自然資源主管部門、住房和城鄉建設等行政管理部門判斷建筑區劃，大多是以宗地紅線內規劃部門批準的建設工程規劃總平面圖為基礎，并綜合物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素綜合確定。這樣的判定原則也在相關的司法判例中得以適用。

本案例中，莫先生等人主張共有的道路、綠地等基礎設施，既不在其持有的國有土地使用權證的宗地紅線范圍內，也不在其持有的建設工程規劃總平面圖標示范圍內，其提出屬規劃配套的主張沒有法律依據。

第三，門牌另有規則，不能替代規劃審批。住宅小區門牌的命名規則主要依據的是《地名管理條例》（國務院令第753 號）。從該條例來看，住宅小區的名稱并不是完全依據規劃、建設等審批情況來命名。也就是說，即便是部分建筑區域在地名統稱為某住宅小區，也并不意味著它是按城市規劃確定的規模統一建設，基礎設施配套規模及數量均按小區住宅總面積核算，且配套齊全、相對封閉獨立的住宅區域，也不一定符合《民法典》所規定的業主共有共管的住宅小區形態。僅以門牌、地名等主張共有產權歸屬，并沒有法律依據。

本案例中，2022 年3 月，南山區人民法院經審理后認為中凱小區雖有小區之名，但并不是統一規劃建設的住宅小區，莫先生等人不動產權證書并沒有標注公攤面積，土地面積僅為房屋占地，不能依據《民法典》第二百七十四條的規定，將原廠區道路、綠地等設施判斷為中凱小區共有，裁定駁回了莫先生等人的起訴。

正如房屋產權來源有購買商品房、居民自建房、集資建房等多種形式，住宅小區名稱形成既有因集中規劃建設，也有因地名管理習慣形成。并不是所有的房屋都如同商品房一樣擁有完整的基礎配套設施，且業主在享有房屋專有部分的所有權外，還享有共有部分的共有權益。自建房是通過購買宅基地建設房屋，進而取得房屋所有權的方式，與房屋相關的配套設施應由購地方還是售地方負責建設沒有統一的規范。若自建房的業主未出資建設基礎配套設施，也就無法構成共有權益的合法權屬來源。即便是后期由于地名管理習慣等原因取得“住宅小區”之名，但其并不會有建筑區劃之實，也就不能依據《民法典》第二百七十四條的規定，主張基礎配套設施等住宅小區業主共有權益。

自然資源主管部門在組織收回涉及此類情況的國有土地使用權時，主要依據權屬來源、規劃審批等情況來綜合分析確定應予以補償的主體，而不是門牌地址等。自建房的業主需正確理解《民法典》中關于建筑區劃的規定，在主張涉及基礎配套設施共有產權時，應提供合法有效的權屬來源、規劃審批等材料。

《民法典》與人們生活息息相關，越來越多的群眾開始了解和使用《民法典》。然而，在處理物權相關事宜時，生硬地理解和照搬條文，易導致無謂的行政糾紛。因此，相關管理部門要在工作中主動宣傳《民法典》，引導群眾正確適用法律規定，避免此類問題的發生。