不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記撤銷后，此前辦理的抵押登記是否有效

□ 鐘京濤

案 例

居民甲與乙是母子關系。甲名下有一套房產(chǎn)（以下簡稱案涉房屋），2017年4月，乙偽造相關材料辦理案涉房屋的繼承公證手續(xù)后，轉(zhuǎn)移登記至自己名下并取得不動產(chǎn)權證書。同年5月，乙以案涉房屋作抵押與丙訂立借款合同，約定丙出借200萬元，還款期限3年。雙方簽訂借款合同及抵押合同后予以公證，并辦理了抵押登記手續(xù)（以下簡稱案涉抵押登記），丙的同事丁隨后向乙轉(zhuǎn)賬200萬元（因丁為某單位負責人不便于對外放款，以丙的名義訂立借款合同并辦理抵押登記。乙對此知悉）。2018 年8月，公證處因乙提供虛假證明材料騙取房屋繼承公證書，作出撤銷案涉房屋繼承公證書的決定；同年10月，市人民法院根據(jù)甲的訴訟請求作出行政判決書，撤銷不動產(chǎn)登記機構辦理的案涉房屋繼承登記及向乙頒發(fā)的不動產(chǎn)權證書。

此后，甲多次要求登記機構撤銷案涉抵押登記無果，遂于2019年5月以登記機構基于非法物權變動作出抵押登記、乙不再是合法抵押人、案涉抵押權登記合法基礎已喪失，以及抵押權人與債權人不一致等為由，向人民法院提起行政訴訟，請求撤銷案涉房屋抵押登記行為。

一審法院經(jīng)審理認為，依照不動產(chǎn)物權登記公示公信原則，登記設定的抵押權人應與債權人保持一致，否則不符合法律規(guī)定。隨后，一審法院判決，撤銷案涉抵押登記。丙、丁不服提起上訴。

分 析

該案是民事和行政結(jié)合的案例，因當事人提供虛假材料導致轉(zhuǎn)移登記被法院撤銷，以及抵押權人與債權人不一致等引發(fā)抵押登記合法性爭議。

關于抵押登記中抵押權人與債權人不一致是否影響其法律效力問題，筆者認為，認定抵押權與特定債權之間的對應關系，應當從實質(zhì)上而非僅從形式上予以判斷，抵押權設立的目的是擔保特定債務履行，因而充分保護債權人的優(yōu)先受償權是其基本功能，人民法院應結(jié)合抵押權設立是否存在債權基礎、抵押權撤銷能否損害債權人利益等因素綜合認定，并不能僅以形式分離而判定無效。

關于不動產(chǎn)權證書被撤銷后，基于所有權而辦理的抵押登記是否仍合法有效的問題，筆者認為，不動產(chǎn)權證書在未依法撤銷前，應當基于信賴利益基礎而認定其具有合法性，符合形式要件并經(jīng)合理審慎審查后設立的抵押登記行為合法有效。此后，主權利登記被依法撤銷的法律效果，并不能基于其依法設立的抵押權，此時要考慮善意取得等法定情形，在符合善意取得條件的情況下，據(jù)此設立的抵押登記并不能隨意撤銷。這既是基于不動產(chǎn)登記信賴保護利益考慮，也是不動產(chǎn)登記行為所具有的公定力、確定力、拘束力的客觀體現(xiàn)。

綜上，本案二審法院經(jīng)審查后認為，抵押權設立目的主要為擔保債務的履行，應以主債權債務關系存在為基礎，對此應從實質(zhì)上審查；不動產(chǎn)權證書被撤銷的法律效果并不必然導致?lián)嗽O立的抵押登記被撤銷，抵押登記效力認定要充分考慮是否依法作出、是否存在善意取得抵押權情形。本案中，丙雖與乙簽訂抵押借款協(xié)議后登記為案涉房屋抵押權人，但案涉抵押權實質(zhì)上是為擔保丁所享有債權能順利實現(xiàn)而設立；抵押權人與債權人不一致僅是登記上的形式不一致，而實質(zhì)上的抵押權人與債權人仍相統(tǒng)一， 因而案涉抵押權的設立具有相應債權債務基礎，符合法律規(guī)定。撤銷乙不動產(chǎn)權證判決的效力并不自然及于涉案房屋后續(xù)登記行為，不影響后續(xù)登記行為的效力；案涉抵押登記申請要件齊全、程序合法、適用法律準確，登記機構在職責范圍內(nèi)盡到了審慎審查的義務；案涉房屋不動產(chǎn)權證書未依法撤銷前作為抵押登記要件之一對外具有法律效力，抵押登記系基于其公信力的信賴基礎而作出，可認定本案抵押權的善意取得。據(jù)此，二審法院判決，撤銷一審行政判決，駁回甲的訴訟請求。

因此，判斷不動產(chǎn)登記行為能否撤銷，需要綜合事實基礎、基礎法律關系、民事法律行為效力等多種因素審慎研判。