我國房地產經濟管理存在的問題及其解決對策

文／魯法艷 平原縣自然資源局 山東德州 253100

引言：

改革開放以來，我國經濟快速發展。城市化進程不斷加快。人口也呈正增長現象、人們對住房品味的需求越來越高。這些都極大促進了我國房地產行業的迅速發展。同時工業商業的規模發展。不僅需要科技、資金的發展和投入。也需要物質空間的拓展、這也是刺激我國房地產發展的重要原因。

一般而言，房地產經濟管理是指房地產企業經營管理開發項目的一切制度、措施和方法。房地產企業內部經濟管理通過理順各部門的經濟關系和高效運作，可以有效促進企業實現利潤最大化目標。意思是在一定數量的商品房內，對這些商品房所支出的費用，進而管理這些費用，并以成本項目對這些費用進行分類和分配。對這些費用進行管理分類的目的就是對房地產開發項目的所用的成本和房地產項目投入所用的總成本進行有效的管理。房地產的經濟管理中有許多問題，沒有頒布相關的扶持政策、管理的目標不確定、管理機制也不完善等，將房地產經濟管理中存在的問題進行妥善解決，才是房地產行業所要關注的重要話題。

房地產經濟管理與國計民生密切相關，既是一個經濟問題，也是一個社會問題。雖然近年來，我國加強了房地產宏觀經濟管理，實施了一系列調控政策，但對房地產市場的影響并不顯著。這主要是因為房地產市場發展中存在一些深層次的根本性問題，使得房價上漲無法得到有效抑制。在這種情況下，我們需要正視房地產經濟管理中存在的問題，確保房地產業的健康穩定發展。

1、我國房地產經濟管理現狀

目前，房地產業已成為我國國民經濟的重要產業部門，并已成為我國國民經濟的基礎產業。對我國經濟的發展具有支柱性及先導性。房地產的健康發展是我國經濟健康發展的基礎和保障。我國的改革開放給我國的經濟發展帶來了動力。與此同時也促使了我國房地產業的迅猛發展、這給房地產經濟的管理也提出了更高的要求。以下總結了當前我國房地產經濟管理的現狀和發展前景。

（1）對于我國的房地產行業，我國頒布了一些關于房地產宏觀調控的政策，也對房地產行業的管理控制進行了加強，然而這些房地產宏觀調控的政策卻沒有起到實際的作用，這些政策完全解決不了房地產行業中問題，卻一定程度上提高了商品房的房價。

（2）我國的房價持續不斷的上漲。我國物價水平的持續上升，帶動了房地產行業所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國房地產行業商品房的房價持續上漲。

（3）從當前的發展形勢來看，房地產行業在未來幾年還是有很好的發展前景的。而在2008年經濟危機后，國家已經意識到推動經濟發展的不合理的`發展模式，以投資、出口的形式來擴大內需，而我國同時出臺了一些促進消費的政策，使商品房的房價進一步提升。而我國在今后的推動城鎮化發展的進程時，房地產行業一定會快速發展，房價也會逐漸穩定上升。

2、房地產經濟管理中存在的問題

2.1 房地產經濟管理缺乏完善的管理機制

目前，房地產經濟管理已成為各級政府管理的重點和內容。近年來，中國各級政府加大了對房地產的投資，加強了經濟管理，出臺了一系列政策，但這些政策在很多情況下沒有得到具體落實，導致政策流于形式。各級政策對房地產經濟管理進行了監督、管理和規范，有些政策沒有明確規定。此外，房地產業具有低成本、高收入的特點，已成為地方財政收入的主要來源，地方房地產官商結合的現象普遍存在，如果這個問題得不到有效解決，將給房地產出口的經濟管理帶來很大困難。國家宏觀調控政策如何加強房地產經濟管理，其作用非常有限。

擁有一個完善的房地產管理機制，才會使房地產市場更加規范，促進房地產行業的健康發展。即使我國頒布了關于房地產經濟管理方面的政策，然而這些政策卻沒有實際的效果，缺少一個完善的市場監督機制來保證這些政策能夠貫徹落實。隨著我國商品房房價的不斷上漲，許多房地產開發商都發現其中的商機，因此對房地產行業的投資不斷加大。另外，我國依然有很多購房投機者，它們進一步拉高了房產價格，且價格已經產出了消費者的購買能力。這些購房投機者沒有嚴格按照我國頒布的相關房地產的政策，使得這些政策無法正常落實，政策成為了一種形式，在沒有完善的管理機制下，我國房地產行業的經濟管理必然會存在一些漏洞。

2.2 管理目標不確定，沒有長期的政策

我國房地產經濟管理的相關政策中，并沒有連續的政策扶持，從而使目標的管理不確定。對目標認識模糊，缺乏相關政策。通常情況下，我國將遏制房地產的市場需求來當作市場管理的目標。而現在，我國對于房地長試產出現的問題還不能從本質認知，因此，在這些政策頒布后并沒有針對性，對房地產的經濟管理也就起不到實際作用。而國家頒布的一些長期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產經濟管理的效果降低很多。房地產相關的政策由于其沒有連續性，使得房地產經濟的秩序得不到規范，一些購房投機者趁虛而入，嚴重制約了房地產行業的發展。比如房產稅的稅收政策以及經濟適用房政策等政策的落實時，都表明了我國房地產經濟管理沒有一個連續的政策，管理目標也不準確。此外，當前房地產經濟管理存在一定的被動性。由于規劃缺乏科學性和合理性，事后監管現象較為普遍。

2.3 缺乏正確的戰略計劃

任何成功的項目都不可能一蹴而就。只有經過長期的持續改進和發展才能實現。因此，長期戰略規劃是該行業最有效的發展規劃。目前，我國許多房地產開發商缺乏這樣一個長期的戰略規劃。他們往往只能看到眼前利益的獲得，在進行經濟管理時，他們只關注眼前的發展需要，忽視了對未來發展的預測和規劃。

2.4 缺少完善的法律法規體系

近年來，中國房地產業的快速發展導致了行業法律法規的滯后。導致這種情況的原因大致來自兩個方面：一是我國現行的房地產市場法律法規不能滿足房地產市場的需求，在房地產開發過程中，存在著許多對房地產快速發展的需求問題。房地產市場需要一個完整的體系，但我國房地產市場的法律法規不僅不完善，而且滯后，這導致房地產市場的正常發展秩序難以得到有效保障。第二，目前，在中國房地產經濟管理聯盟的管理中，很大一部分文件是由國務院發布的，其中大部分是憑借行政權限在具體實施中。雖然相關法律法規也已經全面，但在具體實施過程中，特別是在土地市場發展過程中，仍然存在許多問題，有一些法律沒有遵循，規則沒有遵循，執法不嚴的問題，如果這些問題不能得到有效解決，將需要很長的時間才能繼續發展，這將形成惡性循環，導致法律效力下降，監管缺乏嚴肅性。

與國內房地產行業相比，國外房地產業具有較為完善的法律法規體系，促進了經濟管理政策在房地產業中的有效實施。然而，我國房地產業的發展還不成熟，也沒有一套完善的法律法規來規范房地產經濟管理。房地產經濟管理在房地產行業中，貫穿了整個房地產的建設、開發、交易以及后期管理等各個時期，我國還沒有相關的法律法規貫穿于房地產行業的各個階段。另外，我國頒布的相關法律法規，并不能順應房地產行業的發展速度，從而架空了這些法律法規。

3、針對房地產經濟管理中存在的問題提出相關解決策略

3.1 制定合理的發展規劃，指導短期實踐

在當前制定我國房地產經濟管理規劃的過程中，要根據我國特殊國情，有效發揮短期效應，更好地滿足人民群眾的住房需求，確保社會和諧穩定。在制定房地產經濟管理中長期發展規劃時，要做好房地產市場調查工作，深入調查研究當前我國房地產開發的具體情況，根據調查結果制定科學的合同和合理的發展規劃，以確保中國房地產業健康穩定發展。

3.2 建立完整的管理機制

針對我國房地產市場的混亂局面，可以建立和完善房地產行業的管理機制進行規范。要建立完善的管理機制，政府應發揮其應有的作用，借鑒國外先進的房地產經濟管理經驗，進而制定完善合理的制度。

加快推進房地產管理體制改革。目前，中國房地產市場的發展缺乏合理化。鑒于這種不利局面，我們需要進一步深化房地產管理體制改革，以確保房地產市場的發展趨于更加合理。特別是在當前市場經濟環境下，我們需要深刻認識政府經濟管理職能的重要性。下一步是調整政府部門的管理職能。面對市場失靈的存在。在具體干預過程中，要在市場有效調控能力的基礎上，有效把握變化，確保干預程度的適當性和適宜性。建立健全房地產管理機制。為房地產經濟健康可持續發展創造良好的法律和社會環境。理順中央與地方房地產管理各方關系，明確責任主體，確立雙方責任范圍，做好監督工作。特別是地方政府要正確把握科學發展觀的精髓，按照可持續發展觀構建和諧社會。在房地產業中，經濟管理的價值取向應與中央政府的價值取向高度一致。從當地房地產出發，根據房地產市場的實際情況，因地制宜地采取差異化調控措施，避免各種做法的負面影響。同時，完善探索性財稅體制改革，遏制土地財政，降低地方財政收入對房地產業依存度的影響，提高地方政府對國家房地產宏觀管理的力度和政策執行的積極性。

3.3 建立連續的房地產政策，優化資源

我國的房地產行業發展還不成熟，只有制定連續的房地產政策，才能促使房地產行業的有序進行，以防房地產行業出現混亂，確保房地產業健康發展。此外，要制定長遠規劃，明確房地產經濟管理目標，努力引導居民住房消費。

合理的資源配置是房地產健康穩定發展的重要基礎之一。因此優化當前發地產資源配置的工作也是解決房地產經濟管理中存在的問題的重要舉措之一。首先政府要對現行的房地產資源審批制度進行改革與完善，對開發商提出的更合理的要求，避免因無法高效利用資源而造成的浪費，同時要注意環境的保護，推行綠色建筑的概念，從而減少生態破環，促進房地產經濟的協調發展，進而使得房地產經濟管理有很好的基礎。其次，各地政府要對自己負責區域內的土地使用情況進行調查，對閑置的土地進行回收以及規劃，打擊囤積土地的違法行為。

3.4 控制好開發成本

開發成本的有效控制是房地產企業經濟管理的核心，它關系到房地產企業的經濟效益，與房地產的未來使用價值密切相關。也就是說，如果一個房地產項目的投資金額已經確定，合理控制開發成本是實現經濟效益的最重要途徑之一。然而，該項目的商業成本是靈活的，難以控制。控制時，我們需要從這些方面開始。

3.5 進一步完善相關的法律法規

我國對于土地管理而言，有相應的土地管理的完善的法律法規，就城市房地產管理而言，也有相應的完善的法律法規，但在房地產經濟管理這一方面卻沒有比較完善的法律法規，且在前兩者相關的法律法規中，其經濟管理部分內容不符合我國的房地產發展現狀，這阻礙著房地產經紀的良好發展。因此，重視和加強房地產經濟相關的法律體系的完善是刻不容緩的。建立一套符合當前的房地產經濟發展狀況的法律體系，需要全面的分析當前房地產的情況并對未來的房地產發展趨勢有一個準確的判斷:對房地產市場的發展進行過多的干預是不可取的，引導與支持才是政府對于房地產經濟良好的發展應該做的。

法律制度的完善一般需要經過一定的發展階段和經驗積累。當前，要實現我國房地產市場的正常運行，必須逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立一套完整的具有特色的房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理化、法制化。首先，我們應該通過法律有效地約束政府在經濟管理中的作用，避免政府的過度反應。許多行政干預對房地產市場秩序產生了負面影響，而房地產市場秩序則受到了更多的干擾。同時，宏觀調控體系的建立和實施，應為我國房地產的全面、全方位、多層次發展提供法律保障。

4、對我國房地產經濟管理的解決對策提出的一些建議

隨著房地產業的快速發展，中國房地產業發展迅速，是我國國民經濟不可或缺的組成部分。由于房地產經濟業的快速發展，相應的問題不可避免。如何全面、正確地分析并提出相應的解決對策，是我們為房地產經濟健康穩定發展所應做的工作。

4.1 積極地核算出公司的投資總額

房地產項目可行性研究報告批準后，房地產公司需要選擇合適的項目管理部門進行有效實施，以進一步獲得批準的可行性研究報告的最基本依據，并對項目的總體投資進行初步估算，并為此提出了具體的項目資金流量表。

4.2 積極應對的思路

其一，房地產企業管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發揮出來。我們在在房地產企業經濟管理中，為了有效地增強房地產的經濟管理能力，一方面需要房地產市場自身的有效地調節能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調節有效地配合。加強對房地產市場的有效調節，有利于房地產市場健康秩序的確立。讓市場自我調節，比國家行政手段的宏觀調控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產自身調節能力，也就成為了市場長遠發展的一個必然。國家在房地產經濟發展中所發揮出的是宏觀微調的積極作用，而中央和地方有效地結合，有助于對市場進行有效地指導和監督作用。

其二，切實了解土地利用與住房情況土地資源是房地產發展的基礎，因此土地的使用狀況直接決定了房地產領域市場經濟發展質量。當前我國部分地區的一些投機取巧者為了在房地產開發和土地利用環節中謀取私利，私自放松了土地利用審批條件，導致了土地使用正常的審配秩序被打亂。部分不合格的開發商雖然能將土地審批下來，但是在建設過程中還會遇到許多問題無法解決，直接導致了建筑施工工程無法順利進行，造成土地資源的限制于浪費。對此，我國某地區采取了相應的解決措施，例如加大政府部門對于土地使用情況的調查，對于處于閑置狀態的土地進行重新規劃或回收處理。并且該地區還大力打擊囤積土地等違法行為，對于閑置土地加強清理力度。不僅如此，該地區政府還在全面掌握了土地使用狀況的前提和背景下，對于城市內部限制房屋的數量進行了全面統計，結合當前購房者需求，建立起較為完善的區域房地產市場預警系統，幫助政府制定出長期的房地產經濟管理計劃，促進房地產經濟穩定發展。

結語：

我國的房地產行業發展迅猛，是我國國民經濟中不可缺少的部分。由于發展速度過快，相應的房地產經紀管理會存在的問題是不可避免的，如何全面正確的分析以及提出相應的策略，這樣的工作才是為房地產經濟的健康穩定發展應該做的。由于房地產經濟管理是一個比較繁雜的項目，要想把房地產經濟管理做好，就要有合理的發展規劃，制定完善的管理機制，確定管理目標，控制好成本，制定連續的房地產政策以及要有完善的法律法規體系，只有這樣才能使我國的房地產行業的市場進行規范，避免投機者鉆空子，故意抬高房價，保證房地產行業的健康發展，全面推動我國房地產行業的快速高效的發展。