低碳模式下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新模式探討

文／趙標 尚義縣公共資源交易中心 河北張家口 076750

引言：

新時代背景下，我們國家將更加關注經(jīng)濟發(fā)展與維護自然環(huán)境之間的關系，特別是黨的十九大以來，國家已明確把生態(tài)環(huán)境保護工作納入國家重大發(fā)展計劃中來實施重點監(jiān)管和建設管理，以更好地建設生態(tài)、環(huán)保、低碳、持續(xù)發(fā)展的新經(jīng)濟體制，進而促使我國經(jīng)濟社會取得更優(yōu)質、更高效的發(fā)展。如今，低碳模式已經(jīng)在全世界廣泛得到了關注，更多的人也開始認識到發(fā)展低碳經(jīng)濟的重要意義。尤其房地產(chǎn)行業(yè)，低碳模式發(fā)展已經(jīng)在全世界受到了高度重視，人們認識到了綠色、環(huán)保、低碳發(fā)展相當重要。由于低碳概念的提出，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，其必須朝著這種目標轉型與發(fā)展，同時也要更加密切地根據(jù)當前社會經(jīng)濟形勢下的政府調控來進行調整經(jīng)營模式，而唯有如此才能更好地順應時代發(fā)展的要求，從而達到更大的經(jīng)濟效益和社會效益。因此房地產(chǎn)業(yè)就必須采取措施加強經(jīng)營監(jiān)管，進而逐步變革經(jīng)營監(jiān)管的手段，使本行業(yè)迅速發(fā)展與更加綠色、低碳、環(huán)保的步伐同步，取得突破性進步。

1、低碳經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關系概述

什么是低碳經(jīng)濟呢？它指的是在可持續(xù)發(fā)展觀念的推動下，通過采取革新科技、變革升級、革新體制、開發(fā)新燃料等各種舉措，來逐步降低對原油和煤炭等資源的過量消耗，并努力減少二氧化碳的排放量，以達到發(fā)展經(jīng)濟與保護自然和諧發(fā)展的新型發(fā)展形勢。我國于2010年開始在多個省份試點開展了低碳經(jīng)濟行業(yè)建設，如果僅僅為實現(xiàn)低碳目標而放緩或停止經(jīng)濟發(fā)展是錯誤的，我們唯有技術創(chuàng)新砥礪前行，才能促進我國社會經(jīng)濟的綠色低碳發(fā)展。總而言之，房地產(chǎn)公司要發(fā)展壯大，就必須轉變低碳經(jīng)濟增長模式、采取相應政策措施、調節(jié)經(jīng)營結構、實現(xiàn)低碳產(chǎn)業(yè)的轉型升級。低碳經(jīng)濟，它不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的一份責任擔當，也成為了一個嶄新的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)行業(yè)必須要在轉型升級中培育、創(chuàng)新出更多新的經(jīng)濟增長點。

在低碳模式下，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀又是怎樣的呢？低碳模式下需要公司最大限度地節(jié)約減排，降低溫室氣體的總排放量。對傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)來說，因為其自身的特殊性，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)在低碳模式下謀求發(fā)展同時也會遇到了不少挑戰(zhàn)。但同時，也要看到低碳模式在給傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了諸多挑戰(zhàn)的同時，也給其發(fā)展帶來了一定的機會。中國的房地產(chǎn)發(fā)展方式本來對能源的需求量就比較高，同時對能源的利用率也不高，因此相關的碳排放量也就相對多，可以認為房地產(chǎn)領域的碳排放量在中國碳排放量總額的占比中居首位。由此可見，中國房地產(chǎn)領域自身的經(jīng)濟發(fā)展和低碳方式之間也有著必然的相互沖突之點。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在其開發(fā)經(jīng)營中沒有環(huán)保意識，相關戰(zhàn)略規(guī)劃也都沒有重視經(jīng)濟效益和環(huán)境問題的關系。另外，房地產(chǎn)領域在追求低碳方式下的創(chuàng)新發(fā)展過程中，除由于其自身原因所受到的沖擊以外，也由于與房地產(chǎn)領域有關的其他領域的發(fā)展趨勢與低碳方式有著不平衡之點，也使得房地產(chǎn)領域在追求低碳方式的創(chuàng)新實踐中遇到諸多問題。特別是在現(xiàn)今低碳的生活方式還不完善的前提下，很多領域，特別是房地產(chǎn)領域，在探索低碳生活時遇到不少困難。但是，低碳模式卻給房地產(chǎn)領域的開發(fā)提供了契機。低碳模式的發(fā)展很適合于中國的實際情況。因為眾所周知，由于我國國土面積廣大，能量物資的貯備量很大，而同樣國家的人口基數(shù)又較大，人均的能源資源占有率不高。而隨著中國經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，人類對能量資源的需求量將會日益增大，同時經(jīng)濟社會的發(fā)展也在需要人們管理好人與自然的關系，所以低碳模式將日益得到人類的青睞。也就是說，不管對個人生活方式或者不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，整個社會的發(fā)展都在持續(xù)推進著低碳模式下的創(chuàng)新發(fā)展。特別是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，緊密結合低碳經(jīng)營模式與發(fā)展需求，積極探索新產(chǎn)業(yè)的轉型發(fā)展方向，是其發(fā)展的大趨勢，而學會了怎樣在低碳模式下不斷創(chuàng)新發(fā)展，也就給房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展帶來了先機。可以說，低碳模式和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)最大的沖突之處也就是傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)在尋找新的發(fā)展機會時的發(fā)現(xiàn)地。所以從這種觀點來看，低碳模式在給房地產(chǎn)領域提供機遇的同時，也給它的發(fā)展提供了全新的契機。

2、低碳模式對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的影響分析

2.1 對成本管理的影響

根據(jù)以往低碳技術在房地產(chǎn)領域的應用情況來看，低碳技術存在一些不足，想要充分發(fā)揮低碳技術在房地產(chǎn)領域的作用，必須將低碳模式與房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營相結合，這一過程需要投入大量的成本，對生產(chǎn)模式與低碳技術進行研發(fā)。由于成本投入較大，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在較大的風險，尤其是成本管理的難度較大，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)。

2.2 對房價管理的影響

為推動低碳模式在我國房地產(chǎn)中的全面落實，政府必須對新技術、新能源方面的研究力量增強，而相應就必須投入更高的成本，保證技術及能源開發(fā)工作的順利進行。由于公司投資的成本增加，公司為了獲得較好的經(jīng)濟效益，對低碳的理念進行夸大宣揚，使得房價顯著上漲，而消費者對低碳的概念缺乏充分了解，認為房價提升是因為新材料的價格更高，這就加大了消費者在購房中的經(jīng)濟負擔，大大削弱了消費者的購房欲望，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2.3 短期目標受到影響

在以往房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，其生產(chǎn)活動中的木材及煤炭等資源的消耗量較大，無法適應低碳模式，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了一定阻礙。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)濟管理工作的時候，都是以短期目標為主，比較重視企業(yè)的短期效益，對企業(yè)的長遠發(fā)展缺乏充分考慮，不能在經(jīng)濟管理中融入可持續(xù)發(fā)展理念，嚴重影響到企業(yè)的健康發(fā)展。

3、低碳經(jīng)濟背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 普遍缺乏發(fā)展意識

不少房地產(chǎn)公司的管理人員都覺得，地產(chǎn)行業(yè)與綠色發(fā)展之間并沒有多大關聯(lián)，也正是由于管理層對這樣片面化的理解，才使得地產(chǎn)行業(yè)在近些年的發(fā)展過程中產(chǎn)生了不少問題。今天，盡管有一些房地產(chǎn)公司已經(jīng)意識到了綠色建筑生態(tài)發(fā)展的重要意義，但卻并不能將之與企業(yè)獨特的經(jīng)營理念有機融合在一起。

3.2 綠色環(huán)保意識淡薄

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，由于承擔著巨大的市場經(jīng)濟壓力，越來越關注企業(yè)近期效益和微觀利潤的新發(fā)展環(huán)境，加之制度系統(tǒng)的不健全、不完善，將會導致對我國房地產(chǎn)業(yè)綠色經(jīng)營理念的引入存在著多重障礙。主要問題體現(xiàn)在這樣的二方面：一方面，房地產(chǎn)綠色營銷同質化現(xiàn)象比較嚴重，并且缺乏市場營銷領域方面的創(chuàng)新能力；另一方面，還是沒有建立整個社區(qū)的綠色消費理念。

3.3 沒有形成系統(tǒng)化的綠色營銷方案

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)深刻意識到了綠色可持續(xù)發(fā)展觀念對公司迅速發(fā)展壯大的意義，對企業(yè)的整體發(fā)展方向與運營策略做出了調整，開發(fā)樓盤的過程中，都十分重視對環(huán)保生態(tài)的宣傳，并強調人與自然的和諧共處。盡管重視和諧共生的重要性，但卻不能完全把綠色經(jīng)營理念根植于公司的發(fā)展策略之中，在一定程度上也影響著地產(chǎn)公司的發(fā)展前景。

3.4 低碳經(jīng)濟發(fā)展緩慢

從上文對低碳模式發(fā)展的剖析中，可以看出，低碳模式的發(fā)展離不開新材料、新技術，以及創(chuàng)新的經(jīng)營管理方法等。但縱觀我國低碳模式的發(fā)展，由于中國的低碳技術起步時期比較晚，發(fā)展速度也較慢，低碳模式的發(fā)展實力也不高，特別是同其他西方發(fā)達國家比較，中國的低碳模式發(fā)展技術水平亟待進一步提高。此外，在中國對于發(fā)展低碳模式中需要的新材料方面的研究水平，盡管在近些年有了相當程度的提高，但同現(xiàn)實應用仍有著相當?shù)牟顒e。這就是說，在中國現(xiàn)今低碳模式的發(fā)展中，但同現(xiàn)實應用仍有著相當?shù)牟顒e。這就是說，在中國現(xiàn)今低碳模式的發(fā)展中，對于相應的新技術和新材料的研究開發(fā)程度并不高，而且部分新材料和新技術還具有相應的不足之處，因此相應的研究花費也相當高昂。房地產(chǎn)行業(yè)如果追求低碳發(fā)展，將需要巨大的資金投入來克服這種弊端并承擔相應的費用，從而增加了發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的成本，而房地產(chǎn)行業(yè)在這樣的發(fā)展模式下很有可能會遭遇融資風險。于是，低碳經(jīng)營發(fā)展的遲緩和不完善，成了房地產(chǎn)行業(yè)在追求低碳發(fā)展時遇到的首要問題所在。

3.5 與現(xiàn)有企業(yè)結構不匹配

企業(yè)結構，主要是指企業(yè)的組織結構。在房地產(chǎn)行業(yè)中，其公司企業(yè)組織架構大致分為了設計部、經(jīng)營部、工程部、投資計劃部、財務部、物業(yè)管理部等。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，在不同的地產(chǎn)公司中可能由于其本身情況差異而造成了其內部組織架構的不同，房地產(chǎn)公司涉及內容很多，不但涉及前期設計宣傳，中期施工建設等，還涉及后期物業(yè)服務等，而公司內部不同的組織架構內部關系又相當復雜，在公司內部各個機構間的溝通過程和對整個公司管理工作的執(zhí)行過程，在一定程度上又比較復雜。低碳模式則強調通過革新管理方法和作業(yè)方式，盡量地減少無謂的生產(chǎn)活動。在這一點上，與當前房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)架構和低碳模式的需要之間有著一定的不和諧之處。這就是說，在當前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的企業(yè)架構中，仍然存在著一些不必要的活動，并且往往此類活動都相當復雜，有著能夠進一步精簡的空間，甚至此類活動在某種程度上也可以說是對公共資源的一次浪費，并不能適應低碳模式的需要。

4、低碳模式下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新模式完善策略

4.1 對企業(yè)成本進行合理控制

房地產(chǎn)公司在尋求低碳模式下的創(chuàng)新增長中，難免會使用新能源和新設備，增加公司成本。而在企業(yè)崇尚低碳綠色生活的今天合理管控生產(chǎn)成本，就成為了關鍵。對于這一問題，企業(yè)可以從選材、用材以及排放等三個方面來合理控制成本。在材料選擇方面，公司可以本著最優(yōu)選擇原則，選擇能耗較少，對環(huán)境污染較小的產(chǎn)品材料。在材料方面，公司則要注意從嚴把控材料的使用量，充分利用材料，提高使用材料的利用率。在材料利用后的污染問題上，公司則要重視對污染工作的控制，盡量地實現(xiàn)低污染，甚至通過其他的技術手段降低工業(yè)排放物對自然環(huán)境的污染。總之，房地產(chǎn)公司在生產(chǎn)過程中，要兼顧環(huán)保問題和降低生產(chǎn)成本的綜合效益。

4.2 建立完善的房地產(chǎn)投資管理制度

目前，房地產(chǎn)領域一直都在提倡低碳經(jīng)營，在選擇材料和施工工藝上都選用了低碳環(huán)保型、無污染的建筑材料和工藝，同時為了防止生產(chǎn)成本過高，從一定意義上嚴格限制成本，由于其成本管理需要經(jīng)過長期的不懈努力和創(chuàng)新經(jīng)營才能夠完成，從而導致行業(yè)的整體經(jīng)營狀況發(fā)展更加復雜。同時我國房地產(chǎn)很多都是中小公司，需獲得國家的政策支持才能夠進一步完善運營。因此有關機構就必須全面掌握我國房地產(chǎn)領域的實際發(fā)展情況，并積極發(fā)展企業(yè)優(yōu)勢，以幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)進一步搞好結構的優(yōu)化工作，扶持行業(yè)運營。同時相關機構還必須能夠積極采取經(jīng)濟干預，支持我國房地產(chǎn)領域逐步形成健全的經(jīng)營管理制度。在政府扶持房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展之時，向其灌輸綠色環(huán)保的理念，并培育其環(huán)境觀念，以促進低碳經(jīng)濟與該產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

4.3 確立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標

當前，我國頒布了大量房地產(chǎn)企業(yè)調整政策，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的約束力量也在持續(xù)提升。政策的變化，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)適時調整了自己的經(jīng)營策略，不少開發(fā)商都已意識到了低碳的營銷理念及其對公司的發(fā)展意義。國家和有關政府部門需先對當前的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況加以審查，然后結合實際的檢查結果提出房地產(chǎn)公司發(fā)展計劃和策略。同時，政府和有關政府部門也需從全局視角考慮，把綠色發(fā)展觀念與房地產(chǎn)公司的發(fā)展策略有機融合在一起，并通過制定環(huán)境污染物排放準則推動地產(chǎn)公司進行綠色運營和綠色發(fā)展。

4.4 調整和優(yōu)化財稅政策

在低碳經(jīng)營管理模式的應用下，地產(chǎn)公司的投資效益也勢必會受到影響，因為不管是在項目研發(fā)還是在資源配置過程中，離不開大量資本支撐。房地產(chǎn)公司在開展業(yè)務后，由于前期需要巨大的資金投入，因此不少公司都會采取使用商業(yè)銀行貸款的方法，但房地產(chǎn)項目投資回報周期較長，企業(yè)若僅通過這一方法來獲取資本，就很易受市場發(fā)展、利率、以及國家稅收政策的影響，使其進一步增加了財務風險。所以，為給我國房地產(chǎn)企業(yè)營造更優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，國家和政府要發(fā)揮其政策導向功能，出臺更加合理的財稅優(yōu)惠政策，把我國低碳經(jīng)濟發(fā)展模式落到企業(yè)實處，也可為企業(yè)發(fā)展進行政府投資補助，從優(yōu)惠政策上向其實施傾斜，以促進我國房地產(chǎn)企業(yè)向著更低碳經(jīng)營的方向發(fā)展。

4.5 提升風險管理的力度

在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，企業(yè)還存在著比較高的經(jīng)營風險，因此應當嚴格抓好風險管理，以推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。具體來講，需要對房地產(chǎn)的投資風險防控模式及資金鏈管理模式進行完善，對節(jié)能材料及節(jié)能技術應用中的風險進行分析，制定出具有針對性的處理辦法。同時，應拓展融資渠道，確保融資方式的靈活性，對可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險進行預防，使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康穩(wěn)定的運行狀態(tài)。另外，還要把可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展理念的貫徹與落實，利用大數(shù)據(jù)分析對節(jié)能建設的施工信息、節(jié)能科技的使用信息、節(jié)能建筑材料的價格信息等進行全面解析，并進行上述信息數(shù)據(jù)的對比分析，找出其中可能存在的風險，以便做出有效的風險防控措施，使房地產(chǎn)的投資風險得以有效降低。

4.6 運用法律防御管理房地產(chǎn)業(yè)碳排放

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理的健康發(fā)展，都離不開政府有關立法的幫助。隨著我國市場經(jīng)濟的完善和民眾生活水平的改善，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也比較迅速，而與房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律法規(guī)也在不斷完善。現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)有關的立法中仍存有亟待加強的地方。特別是在發(fā)展低碳經(jīng)濟領域方面，涉及房產(chǎn)行業(yè)有關的立法中，關于房產(chǎn)服務行業(yè)在與高耗能和高污染有關的監(jiān)測領域方面仍存在缺陷。在推進房地產(chǎn)業(yè)在低碳經(jīng)營模式下的良好經(jīng)營管理的過程中，政府可以通過健全法律法規(guī)，全面的監(jiān)測與管控高耗能和高污染等問題，以更為明確的規(guī)定規(guī)范能耗和污染。而針對的部分公司嚴重違反有關法規(guī)的情況，政府有關監(jiān)管部門也應當予以嚴格處罰，從而更好地保護了的低碳創(chuàng)新發(fā)展。

4.7 加大技術研發(fā)力度

房地產(chǎn)公司的發(fā)展和人才方面有著非常緊密的聯(lián)系，在專業(yè)人才的幫助下，公司發(fā)展也會越來越穩(wěn)健。而除了人力資源方面以外，新材料與科技也是公司發(fā)展的重要因素，低碳經(jīng)濟最終也將通過這兩個方面表現(xiàn)出來。為了達到公司穩(wěn)健、長遠的可持續(xù)性發(fā)展，就必須加強技術開發(fā)力量，特別是節(jié)能減排的科技力量，減少投資項目在公司發(fā)展過程中各環(huán)節(jié)的能源消耗，從而提高公司資源利用率。除了技術創(chuàng)新外，還必須加強材料研究力量，在實現(xiàn)研究的重大突破之后才能申請專利，并采用可反復使用、可降解的高性能材料，對環(huán)境友好類的新型材料與關鍵技術也應給予足夠關注。

結語：

綜上所述，低碳模式對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理產(chǎn)生了極為重要的影響，比如成本管理、房價管理、短期目標等各方面都受到了一定程度的影響，必須掌握好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以科學合理的措施對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進行創(chuàng)新，使其能夠適應低碳經(jīng)濟社會發(fā)展，提升了房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力。在低碳模式下進行的房地產(chǎn)經(jīng)營管理，要注重對成本管理的革新，進一步增強對房價管理的能力，把近期目標和長遠目標有效融合，進一步改變對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的觀念認識，進一步增強風險管理的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系，并以此提升房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的水準，進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步、可持續(xù)發(fā)展。