新時代不動產登記的對策建議

文／王德順 陽谷縣不動產登記中心 山東聊城 252300

引言：

隨著經濟社會快速發展，不動產登記迎來了改革春風。隨著不動產登記職責整合，全國上下實現了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”的歷史性跨越，不動產登記迎來蓬勃發展。同時登記信息實現全國聯網、物聯網+不動產登記模式、優化不動產登記流程、一網通辦、即時辦結、交房即辦證、改進工作作風等實現了了不動產登記快速發展，切實方便了群眾，維護了當事人的合法權益。如何提高不動產登記的質量、規范登記行為、創新發展是當前乃至以后長期面臨的問題。筆者立足不動產登記指出存在問題并提出對策建議，為提高不動產登記質量、規范登記行為、創新發展提供參考。

1、不動產登記的意義

1.1 不動產登記是歷史發展的必然

1998年住房市場化以來，人民的法律意識也逐漸提高，不動產登記的訴求逐漸增強。在原有房地分管的行政體制下，不動產登記職責分散在國土、房管等不同的部門，存在登記分散，登記依據不一致、部門之間不協調等情況。2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》對物權的設立、變更、轉讓和消滅都有了明確的規定，同時也對不動產登記做了原則性、概括性的規定。2015年行政體制改革建立了不動產統一登記制度，實現了：“四統一”，結束了以往九龍治水的局面，實現了不動產登記歷史性跨越。不動產登記統一登記是行政體制改革的重要內容，是經濟社會發展的必然要求。同時對于體現物權公示、財產權保護和提高政府社會治理能力現代化具有重要意義。

1.2 不動產登記有利于維護當事人的合法權益

不動產登記具有物權法定、專業性強、涉及多學科融合等特點。不動產一經登記即產生物權效力，具有排他性，對防止一房多賣、重復設定抵押權等拉起一道安全屏障，切實維護了不動產的交易安全，維護了當事人的合法權益。

1.3 不動產登記數據是城市發展，社會進步不可或缺的寶貴資源

在不動產登記數據是城市拆遷改造、城市管理、稅費繳納、糾紛處理、司法案件處理等重要依據，同時也是政府決策、城市治理能力現代化的重要數據支撐。

2、不動產登記存在的問題

住房供應體系復雜多樣，由房改售房、經濟適用住房、自建房、新建商品房等多種供應形式；供地形式多樣，存在劃撥土地、出讓土地、集體建設用地等多種權利形式；登記職責分散在不同的部門，登記人員的業務水平參差不齊。同時在原來行政管理體制下不同登記機構產生的數據也存在一定的缺陷。筆者結合工作實際，歸納總結在不動產登記中還存在以下幾方面的問題。

2.1 權籍調查不科學

不動產登記機構及工作人員在權籍調查中主觀意識不強，調查不夠細致；同時由于對有關不動產登記的有關概念理解不夠造成調查結果出現偏差，尤其是對權屬界線調查一般容易出現錯誤；權籍調查數據庫建設滯后，實景三維數據資料欠缺，不利于不動產登記的發展。

2.2 不動產工作人員對相關法律法規規則把握不夠

不動產登記人員存在對不動產法律法規理解不一，在申請審核環節審查不細，尤其在隱性共有人審查上存在缺陷，存在錯登或漏登現象。

2.3 不動產登記內容、登記范圍須進一步完善

房產的套內建筑面積作為業主的專屬所有權，登記內容應由原來的按建筑面積登記過渡到套內建筑面積進行登記。同時居住權、農村土地承包經營權登記應盡快進行開展，實現真正意義的不動產登記。

2.4 存在歷史遺留問題，一些老舊小區不動產尚未登記

由于歷史原因，從計劃經濟體制下福利分房到市場經濟下住房商品化，住房供應方式存在多元化供應方式，以福利房、房改房、集資建房等方式存在。同時，管理方式為粗放型管理，登記職責分散在土地、房產等不同的部門，再加上一些政策的調整，造成一些老舊小區未辦理不動產登記手續。

2.5 登記人員知識結構偏低，創新動力不足，登記模式固化

現有不動產登記人員都是由原有在土地、房產、林業等部門整合而來，知識結構不同，缺少懂登記、建筑、測繪、評估等知識的多面手。知識結構的不同的處理問題的能力不同，同時登記創新不足，登記模式固化。

2.6 相關機制不健全

不動產登記容錯機制、登記風險規避、風險管控及風險賠償基金機制尚未建立。

3、不動產登記的對策建議

針對不動產登記工作中存在的問題，提出如下建議：

3.1 完善法規體系，打造登記業務辦理一張網

（1）完善不動產登記制度體系，促進不動產登記工作進一步發展

隨著不動產統一登記的整體推進，不動產登記制度體系需進一步完善。《物權法》是指導不動產登記，不動產登記的法律框架。《不動產登記暫行條例》是《物權法》的配套法規，旨在貫徹落實《物權法》，是辦理不動產登記的主要依據。為推進不動產登記統一登記需要，《不動產登記法》已經已在制定當中。完善的不動產登記制度體系將進一步促進不動產登記工作的發展。

（2）實施人才發展戰略，加強業務培訓，提高服務效能

引進高端登記人才，充實不動產登記隊伍，并建立人才儲備庫。不動產登記具有多學科融合的特點，登記隊伍要不斷引進具有登記、測繪、建筑等才能高端人才。同時不動產登記工作人員要加強業務培訓，不斷提高服務水平。

（3）服務延伸，縮短服務距離

登記窗口下沉鄉鎮，實現與城區同步收件，方便群眾辦理不動產登記業務。按照“一條龍”服務、“一站式”辦理，并指定專人做好“一對一”全程跟蹤服務，實現登記通辦。

（4）打造業務辦理“一張網”，實現“一網通辦”

打造業務辦理“一張網”，積極推進市縣一體化平臺建設，實現市、縣兩級登記業務流程一致、收件材料一致、業務辦理統一、數據歸集統一、系統運維統一。打通“一網通辦”平臺與政務服務網、“愛山東”APP、微信公眾號等平臺的互聯通道，為廣大群眾、企業提供網上辦理、事項查詢服務，推動不動產登記業務“網上辦”和“掌上辦”實現不動產登記業務隨時隨地能夠線上申請、網上查看、現場核驗，隨到隨辦的“一網通辦”新模式。

3.2 規范不動產權籍調查工作，切實保障不動產平穩高效運行

（1）規范權籍調查

開展不動產登記工作，一般權籍調查前置。對于權籍調查成果不全，后期還需補充權籍調查。權籍調查是不動產登記的前提和基礎，在開展不動產登記業務時，首先要以確定服務和支撐不動產登記為根本出發點，規范開展權籍調查，形成完整準確的調查成果。開展不動產登記工作，對已有的或是新提供的調查成果，登記機構或登記工作人員要按不動產登記的有關要求對成果的適用性進行評價，包括對界址界限及登記面積的準確性、分攤面積的合理性等進行判斷，確保調查成果適用于不動產登記，保障不動產登記客體的真實性、合法性。對委托第三方開展權籍調查的，登記機構要按有關規定及時提供有關資料，同時做好組織協調及指導工作；對應有不動產登記機構組織完成的集體土地所有權、集體建設用地使用權等首次登記的權籍調查工作，不得轉嫁第三方，要積極組織、認真完成不動產權籍調查工作。

（2）制定規則，落實“多測合一”制度，實施測繪成果互認

不動產登記機構要按照“多測合一”文件精神，積極引導權籍調查技術支撐機構有序開展“多測合一”，對符合登記要求已有的現勢性比較高的界址界限成果，應當繼續采用，既保證了資源的合理利用，又避免了重復調查人力物力的浪費。按照市場規則委托第三方測繪的，有權利人自行選擇測繪單位，杜絕了“紅頂中介”和“壟斷經營”行為的發生，同時要規范相關收費標準，防止亂收費的現象發生。在具體業務操作中，外業調查人員要認真查閱鄰宗地和本宗地的權屬等相關資料，實地勘丈，現場繪制宗地和房屋草圖，采集相關地物、地貌的自然地理要素及權屬要素資料。務必安排鄰宗地和本宗地現場指界并簽字蓋章，規范填寫地籍調查表和房屋調查表。

（3）開拓思路、創新方法、提升權籍調查質量

在不動產登記中，編制不動產登記代碼是有效聯系房地一體的紐帶。對無法實現房屋落幢落宗的，充分利用已有的地形圖、影像圖等數據資料，依據《不動產單元設定與代碼編制規則》，通過預編宗地號、落實房屋位置，并制訂不動產登記代碼，先行辦理不動產登記業務。同時不動產登記機構要組織建立權籍調查數據庫，完善并及時更新現勢性差的數據成果資料，便于及時調取權籍調查數據，滿足日常不動產登記工作的需要，同時降低登記申請人的經濟負擔，維護當事人的合法權益。

（4）有序開展實景三維數據庫的建設

實景三維獲取，建立實景三維數據庫工作是當前國家、省、市、縣的重點工作。實景三維數據庫是不動產登記資料的進一步完善，是解決不動產登記可視化、解決鄰里糾紛、為政府決策、城市開發建設、城市管理以及社會治理等提供數據的基礎性工作。

3.3 堅持合理審慎原則，嚴格把關不動產登記申請審核全過程

（1）嚴格執行不動產登記法律法規規定

在不動產登記過程實務中，嚴格按照不動產登記法律法規規定的登記原則開展業務，嚴格落實形式要件審查，保證登記過程的連貫性。不動產登記屬于形式要件審查。遵循的是程序法，因而具體登記工作中要嚴格執行不動產登記相關規定，對不動產登記需提供的形式要件進行審查，確保不動產登記合法辦理。

（2）及時進行登薄，以保障登記申請人的合法權利

不動產從登記申請發起到資料整理歸檔整個登記過程，登薄是發生物權效力的關鍵時點，因此及時登薄能有效的維護當事人的合法權益。在不動產登記中還要注意首次登記及轉移登記的銜接，保證不動產登記連貫性。按要求審查需提供的要件，保證不動產主體合法、權屬來源清楚、登記要件齊全、無瑕疵。

（3）在登記過程中還要注意隱性共有人的審查

由于歷史原因，在房地分設管理，房產登記和土地登記分別在不同的登記機構辦理。一部分存量房，存在購房合同或交易合同簽訂不規范、審查不細致、登記辦理不規范導致登記內容漏登或錯登的現象發生。出現此類現象發生，建議不動產登記機構應當在登記申請人辦理登記業務時告知其進行更正登記。對于新建商品房，要求夫妻雙方都到不動產登記機構現場進行確認，一般都能避免隱性共有人的存在；其他涉及隱性共有人審查的登記業務要按法律規定及合理審慎的原則認真審查。同時登記人員一定履行詢問職責，詢問審查是否存在隱性共有人，實現交易安全，維護當事人的合法權益，規避不動產登記工作不嚴謹帶來的風險；另外不動產登記工作人員還需要按照有關的法律法規以及工作常識、敏銳的洞察力和豐富的工作經驗發現、判斷是否存在隱性共有人并及時告知當事人，依法辦理不動產登記。

3.4 梳理排查，妥善解決歷史遺留問題

對于由于歷史遺留至今尚未登記的老舊小區的處理，要建立有政府挑頭，各職能部門聯動的工作機制。認真梳理排查，分類弄清未登記原因，分別制定處理方案，依法辦理不動產登記。對于由于房改政策調整未登記的老舊小區，要制定本地《關于公有住房房改出售歷史遺留問題的有關意見》，協調組織有關部門補辦或完善相關手續，依規辦理老舊小區的不動產登記工作，切實解決老舊小區的“辦證難 ”問題；對于其他一些原因未辦理不動產登記的，要區別對待、分類處理，制定解決方案，妥善解決不動產登記問題；對于違法建設的小產權房，依法不予辦理登記。

3.5 進一步開展不動產統一登記，優化不動產登記流程、完善不動產登記內容、拓展不動產登記范圍

（1）區分建筑物所有權，適時開展不動產按套內面積登記

由原來的按建筑面積登記過渡到按套內建筑面積進行登記。2007年頒布實施的《物權法》就對房屋專有部分所有權和共有部分共有權有了明確規定。共有建筑面積是住房商品化發展的產物，目前爭議比較大，有一定的不合理性，取消公攤面積的呼聲越來越大。在社會進步、以人為本的大環境下，按包含公攤面積建筑面積售房應當退出歷史舞臺。同樣，按建筑面積登記也應過渡到按套內建筑面積進行登記，并以法定形式固定下來，減少房地產交易糾紛，緩解社會矛盾，保護房屋所有權人的合法權益。按套內建筑面積進行不動產登記既體現物權登記的法律精神，也是經濟社會發展所需。

（2）拓展不動產服務領域

物權法已明確分層出讓制度，地下建筑向地下縱深發展，水上建筑也會相繼出現。不動產登記工作不僅僅是地上，還要涉及地下、水上。同時為加強對自然資源山水林田湖草沙的管理與保護，開展自然資源公園、山脈、島嶼等登記也勢在必行。

（3）建立地緣相近的聯系紐帶，創新發展不動產登記新路子

在房地一體登記的基礎上，按地緣相近為紐帶，積極探索不動產登記新模式，實現房地一體、地上地下、水上水下等有機聯系，開創不動產登記新局面。

（4）開展居住權登記、承接農村土地承包經營權登記

盡快開展居住權登記，同時做好農村土地承包經營權登記準備工作。居住權屬于民法新增內容，屬于用益物權的一種。《中華人民共和國民法典》對居住權有了明確規定，是物權的進一步完善。雖然居住權登記一定程度會限制了物權變動，但也保護了當事人的合法權益，使當事人的幸福感、獲得感明顯增強。不動產登記機構要針對居住權進行調研，制訂居住權登記相關規則，盡快開展居住權登記。農村承包土地經營權登記，按規定過渡期限到期后，農業部門要向不動產登記部門進行職責、資料等移交。移交后能進一步完善不動產統一登記制度，不動產登記機構要做好有關的資料移交、職責劃轉及業務開展的前期準備工作，為開展相關登記工作做好準備。

3.6 建立容錯機制及風險賠償基金以及與不動產登記風險相適宜的內部管理機制

（1）建立健全機制

不動產登記機構應建立容錯機制，建立風險賠償基金，保護登記工作人員善意工作失誤造成的損害賠償，能大大提高登記工作人員積極性和主動性。

（2）建立不動產登記風險管理制度

設置不動產登記質量檢驗工作部門，對登記質量進行監督檢查，對登記的風險進行評估、控制；不動產登記機構還可以建立不動產登記會審制度，會審管轄范圍內的不動產登記重大疑難事項。

（3）充分利用信息技術

不動產登記機構還可以根據相關業務規則，通過信息化手段對相互沖突的業務進行限制或者提醒，以降低登記風險。在辦理查封登記實務中，無論是首查封、輪候查封、協助司法處置不動產，基本上按照生效的法律文書、法定程序及需提供的資料進行辦理。但對查封期限到期失效的查封登記，在司法機關沒有協助執行注銷登記的情況下，不動產登記機構通常做法是在沒有人民法院囑托文件的情況下自行辦理注銷。不動產登記機構這種做法是不對的。注銷登記也是不動產登記，也要按照法定程序及須提交的要件資料辦理。盡管查封期限到期按規定在不續封的情況下已失效，但在無司法機關提供生效的法律文書要求協助辦理注銷登記的情況下，不動產登記機構要按法不授權不可為，不能擅自辦理注銷登記。可采取電子登記簿的，在信息系統中解除相應的控制或者提醒，注明相應的法律依據；對于采用紙質登記簿的，可采取在登記薄附記中記載，同時注明所依據的條款。這種處理方式既不影響不動產物權變動，也不違犯不動產登記法律法規規定。

結語：

總之，不動產登記涉及面廣，要做好不動產登記工作，需要有嚴謹的態度，創新的思維和豐富的知識結構，同時不動產登記制度作為國家的一項基礎性制度，促進經濟社會發展中發揮了巨大的作用，隨著中國特色社會主義建設進入新時代和人民群眾法制意識的提高，群眾對依法維護其不動產的財產權利、保障交易安全提出了更高要求，進一步完善登記制度任重道遠。不動產登記工作要緊跟時代步伐，不斷開拓創新、努力開創不動產登記新局面。