論基于風險管理的房地產企業內部控制

孟令國 珠海華發集團有限公司

引言

內部控制指的是企業以獲取可靠會計信息、達成營運目標、改善經營管理、保障資產安全為指向在經營活動中構建職責與組織形式分工明確的財務管理體系的一種方式，具有評價、約束、調整等功能。內部控制具有風險管理的先天優勢，可助企業有效防控自身運營管理中發生的各類風險，然而有些房地產企業存在輕視內控的問題，在內控中出現基本結構不穩、原則模糊、特征不明、方法僵化、信息質量較低的現象，并不利于房地產企業管理風險。基于此，為使房地產企業風險管理質量能不斷提高，探析房地產企業內部控制方略顯得尤為重要。

一、基于風險管理的房地產企業內部控制必要性

（一）打造法治運營環境

內部控制按照國家要求及法律法規行事，指引企業按照章程行事，這可規避法律風險，以免企業因觸犯法規而出現不得不交罰款、影響信譽形象、弱化競爭力等現象，達到打造法治營運環境的內控目標。新形勢下我國市場經濟發展與房地產企業轉型關系緊密，國家頒布諸多法規引導房地產企業轉型，通過內控企業會從中獲取利于外部競爭與內部營運的信息，確保法治因素是鞭策房地產企業發展的動力之一。房地產企業需將技術革新、設備優化、生產理念改革等視為內控的要點，有效規避營運風險，通過內部控制管控風險。

（二）助力風險管理觸底

內部控制可有效消除房地產企業各部門的封閉狀態，部門間能互通有無，共同參與透明風險管理平臺的建設活動，在部門管控一體化的條件下擴展風險管理范圍，關注各部門可能發生的風險，繼而助力風險管理觸底。以投資風險為例，房地產企業通過內控可率先對外部風險、內部風險進行分析，還會根據風險管理需求針對投資決策、投資項目、合同簽署、會計活動、投資處置等方面加強控制，在內控進程中獲取風險管理所需信息，達到提高風險管理針對性與實時性的目的。值得一提的是，風險管理實時性還體現在房地產企業事中控制的過程中，指引房地產企業用動態思維管理風險，側重對風險發展的趨勢、規律、影響范圍等方面加強控制，為房地產企業調整風險管理計劃提供依據，保障風險管理系統且持續，凸顯房地產企業基于風險管理的內部控制價值。

（三）推動房地產企業改革

房地產企業改革的重點是改變營運理念并調整發展戰略，使房地產企業可從上到下達成統一且走上綠色、低耗、高效、優質的發展道路。內部控制可優化房地產企業的營運環境，通過內控能推動房地產企業改革，主要可從以下幾個方面出發予以分析：第一，提升內部審計水平，通過發揮審計監督的作用達到內控目的，保障房地產企業營運以改革目標為指向；第二，加強企業文化建設，基于內控將改革理念滲入房地產企業營運各個領域，確保戰略規劃、業務活動、績效考評等方面均注重引導員工改革，消除房地產企業改革計劃實施阻力；第三，提高人力資源管理質量，在房地產企業改革進程中以技術改革、生產方式改革、產品（服務）改革為指向組織員工培訓，還要根據改革實況展開招聘工作，確保房地產企業改革活動在人才的助力下能順利展開，加之組織結構、權責分配等方面的控制有效帶動企業改革，繼而助力房地產企業防范改革風險。

二、基于風險管理的房地產企業內部控制阻力

（一）基本結構不穩

內部控制在房地產企業營運各環節發揮風險管理作用的先決條件是控制基本結構穩定，這是消除風險管理盲區與短板的關鍵，然而有些房地產企業風險管理存在基本結構不穩的問題，這與企業重規劃、輕反饋有關，雖基于風險管理制定了內控計劃，但在施行計劃的過程中卻未能及時說明情況，這會出現內部控制偏離風險管理正軌的消極現象，繼而降低基于風險管理的房地產企業內部控制質量。

（二）控制原則模糊

在內部控制中原則清晰明確對統一風險管理陣線并提高風險管理效率有益，部分房地產企業的內控原則較為模糊，出現該現象的原因有以下幾個：第一，房地產企業基于內控的風險管理經驗較少；第二，房地產企業在內控時未能養成總結歸納的習慣，致使風險管理短板始終無法補全；第三，內控工作從上到下，部門自覺展開內控活動的能力較弱，影響基于風險管理的內控成效。

（三）內控特征不明

房地產企業內部控制特征鮮明是發揮其風險管理優勢的關鍵，有些房地產企業并不了解內控特征，在開展內部控制活動時未能始終留意風險問題，出現風險問題識別、理解與解析不到位的現象，這有礙房地產企業內部控制，同時會降低風險管理的有效性。

（四）控制方法僵化

在以往的房地產企業風險管理中存在過于依賴經驗的問題，管理人員會根據企業風險易發點、偏好、抵抗風險的能力、戰略定位等客觀因素制定風險管理方案，這可增強風控的計劃性，還存在風險管理形式單一的問題，僅按照從上到下的管理思路行事很難指引企業關注風險的發展趨勢，使房地產企業對風險的判斷力隨之減弱，影響基于風險管理的房地產企業內控成效。

（五）信息質量較低

基于風險管理的房地產企業內部控制離不開信息高質量分析與處理，部分房地產企業因信息搜集處理基礎不扎實，未能形成系統的風險信息加工處理機制，還存在信息不全面、不連貫等問題，這就無法為房地產企業內部控制提供依據，降低房地產企業風險管理有效性。

三、基于風險管理的房地產企業內部控制措施

（一）增強房地產企業內控基本結構的穩定性

基于風險管理的房地產企業內部控制基本結構可分為三個部分：第一，事前防范。房地產企業搜集與風險管理相關的各類信息，如投融資信息、改革信息、稅收籌劃信息等，這為內部控制傾向于各領域的風險針對性防控給予支持，還可助房地產企業對風險類型、發生概率、覆蓋范圍等方面進行科學的判斷，同時為財務管理辦法、稅務籌劃標準等管理制度的確立與實施提供依據，保障房地產企業在按規行事、依法行事的前提下可規避風險；第二，事中控制。以增強房地產企業資金安全性為指向針對風險管理活動進行控制，側重關注內部控制決策實施的情況，通過控制結果與風險管理預期對比分析及時發現內控欠佳之處，并立足風險領域調適管理對策，加之庫存限額控制、應收應付票據等控制活動的有效展開增強事中控制的科學性與高效性，達到規避房地產企業運營風險的目的；第三，事后監督。在房地產企業經營活動完結后需內部審計人員啟動監督程序，對經營活動全程進行復盤，為的是發現基于風險管理的內控薄弱環節，還可及時反饋資金狀態，保障房地產企業可按照預算方案合理展開經營活動，繼而利用精準、全面的營運信息推敲風險管理方案的科學性與適應性，在此基礎上基于風險管理改進內控舉措，達到提升房地產企業內部風控水平的目的。

（二）明確房地產企業的內控原則

第一，適應性原則。在新形勢下房地產企業改革是大勢所趨，這就需要房地產企業將內部控制的部分精力放在改革風險管理領域，同時關注生產、投資、融資等方面的風險，保障風險管理契合實際，并為內部控制提供抓手，以免內部控制脫離實際，實現通過內控提升房地產企業風險管理能力的目標；第二，整體性原則。內部控制對房地產企業營運各方面帶來影響，如投資決策、技術改革等，無論針對任何方面進行內控均需建立在助房地產企業完成戰略發展任務的前提下，這說明房地產企業要注重管理戰略風險，從整體出發強化內控，通過內部控制引導各部門團結一心，共同落實房地產企業發展目標，為房地產企業營運資源合理調配消除壁壘，保障中長期經營計劃緊密銜接，使房地產企業基于風險管理的內控工作更具一貫性；第三，發展性原則。新時代房地產企業改革發展屬于主旋律，這就需要內部控制緊隨企業發展腳步，在洞察轉型升級動向的基礎上積極調整內控方案，還要在內控制度、目標、方法等方面的整改上下功夫，使內控更具管理發展風險的能力，繼而通過內部控制提高風險管理的有效性。

（三）凸顯房地產企業內控特征

第一，關聯性。房地產企業內部控制需與風險管理保持緊密關聯，將一切可能對房地產企業發展有礙的因素（風險）視為控制的立足點及管理的突破口，在此基礎上注重風險精細化管控，為的是將無關緊要的因素剔除在外，注重把控風險管理關鍵點，使內控力度更為集中，達到基于風險管理強化內部控制的目的；第二，經常性。內部控制始終在風險管理領域活躍，以預算風險管理為例，房地產企業針對預算信息搜集、預算編制、預算執行及結果反饋等方面加強控制，在控制進程中經常性地展開風險識別、判斷、評估等工作，在此基礎上為風險管理提出意見，達到內部控制與風險管理不分離的目的；第三，全面性。內部控制在房地產企業風險管理全程加以控制，并不局限于某個時間段或某個領域，這使基于風險管理的內控工作更具潛在性與一貫性，可在決策風險、戰略風險、生產風險等管控進程中加強研究并指導各部門踐行風控方案，還會及時提出風控方案優化建議，繼而提高基于風險管理的房地產企業內部控制質量。

（四）豐富房地產企業的內部控制方法

在房地產企業內部控制中成本較低且效果較優的方法為調研法，通過了解房地產企業發展實況找出風險管理薄弱環節，目的是基于風險管理抓住內控的關鍵點，保障內控不盲目且有實效性，調研法還可細分為穿行測試、訪談、分析判斷等方法，依托調研報告對房地產企業發展預期、現存問題、潛藏風險等方面做出判斷，在此基礎上提出風險管理建議并優化風控計劃，同時加強風險管控組織架構的穩定性與適宜性，確保風控責權清楚，還可有效推行風控活動。新時代房地產企業內部控制方法提質增效離不開信息技術賦能，如房地產企業可運用大數據技術，先創建數據庫，再分類存儲風險管理所需資料，用云計算、大數據等技術處理巨量資料，在此基礎上解析房地產企業發展風險，并根據風險類型、發生概率、變化趨勢、影響因素等客觀條件加強內部控制，確保內控具有客觀性。因為大數據技術能動態搜集風險管理信息，所以這對風險管理事中控制有利，達到提高風控動態性的目的，解決風險管理中內部控制計劃背離實際的問題，尤其適合處于改革狀態的房地產企業應用推廣，繼而在內控方法日益豐富的基礎上提升風險管理能力。

（五）提高內控所需信息的質量

房地產企業無論是分析風險走勢還是推行風控決策均離不開會計信息的有效利用，這就需要房地產企業致力于強化會計信息的精確性、發展性、動態性及科學性，繼而為內控提供充足的信息，并基于風險管理落實內部控制目標。經驗表明，業務端所提供的信息可稱為企業發展的“晴雨表”，主要源于各類業務活動，不僅是企業發展規劃下的產物，還直接與市場、政策、競爭等外部環境對接，可敏感洞悉外部壓力與內部營運阻力，這對基于風險管理的內部控制有益。基于此，房地產企業需通過業財一體化提高內控所需信息的綜合質量，通過會計信息端對端的傳輸壓縮內控相應周期，還能及時了解業務端的動向，這可有效改進內部控制方案，使業務風險防控效果得以不斷優化。在業財一體化的進程中，房地產企業要致力于統一會計信息處理標準，為搭建信息共享平臺奠定基礎，使業務端能夠共享各類信息，如政策信息、競爭信息等，同時增強業務端所提供信息的可比性，一方面，積累基于風險管理的內部控制經驗，為內控活動緊跟房地產企業改革實況不斷發展給予支持，另一方面，為房地產企業有效改進風控內容提供依據，保障基于風險管理的房地產企業內部控制方案科學可行。

結語

綜上所述，基于風險管理的房地產企業內部控制具有打造法治運營環境、助力風險管理觸底、推動房地產企業改革的必要性。基于此，在風險管理中房地產企業需注重內部控制，在此基礎上增強內控基本結構的穩定性，立足風險管理事前、事中、事后付諸行動，還要明確房地產企業的內控原則，如適應性原則、整體性原則等，房地產企業亦需凸顯內控特征、豐富控制方法并提高內控所需信息的質量，使房地產企業可有效提升風險管理能力，在風險識別、判斷、評估與預防中發揮作用，繼而落實基于風險管理的企業內控目標。