參股合作房地產項目的財務管理探索

張麗娜

（四川新希望房地產開發有限公司，成都 610023）

0 引言

在合作開發房地產項目管理中，參股方作為合作者，基本都會履行出資責任，但后期管理權限不夠明確，參股方對整個房地產項目運行的掌握和了解程度相對有限，管控力較弱。實踐中，由于聯合賬簿編制的主體是執行方財務人員，受信息溝通、主觀思想等多方因素的影響，賬簿中數據的真實性難以得到保證，參股方之間存在著信息不對稱現象，導致參股方難以有效參與項目實際管理。此外，由于參與方之間對項目建設中的成本、財務、工程以及銷售等各項工作的管控未形成明確、統一的共識，所以項目預期收益、各參股方投資收益等都容易受到影響。因此，加強對參股合作房地產項目的管控，做好財務管理工作，是保證參股方投資收益的重點。

1 參股合作房地產項目財務管理的必要性

隨著國家房地產項目開發方式的多元化，多家開發商合作開發的方式受到越來越多人的青睞。在這種合作開發方式中，參股方雖然按照特定的比例提供資金，承擔項目的運營風險，但是其在整個項目開發運營過程中，參與度卻極低，尤其在項目的財務管理方面存在極大缺失，不僅會造成項目成本不清晰、不透明，無法獲得合理回報，還會因為忽略一些稅務風險而影響項目進度，導致項目公司清算進度延遲，參股方無法確定實際投資收益，及時退出合作等。由此可見，參股合作房地產項目的財務管理十分重要，其重要性主要體現在以下三方面：第一，能夠動態準確反映發生在項目開發、建造和運行過程中的各種情況，為項目的最終決策者提供有效參考，提高項目資金預算的準確性，優化資源配置；第二，提升項目合法避稅的概率，有效降低項目成本、增加投資者效益，并且為項目的建造提供更為良好的環境；第三，有助于對參投項目運作情況的整體性規劃，推動各合作方之間資金的有效鏈接和財務信息數據的及時反饋，保持項目預算和資金計劃之間的平衡，推動項目資金結構和比例的科學調配。

2 參股合作房地產項目財務管理中的問題

2.1 盈余資金在各參股方之間分配不均

在參股合作開發房地產項目中，涉及的合作方比較多，各參股方在項目開發、建造和運營整個過程中不僅需要按照合作協議規定好的參股比例出資，享受相應比例的投資收益，而且需要面對項目投資中可能發生的各種風險，并承擔投資失敗的結果。在實際的合作管理過程中，前期主要是開發資金投入階段，由于各參股方之間還沒有直接的利益糾紛，所以彼此都會及時按照占股比例進行注資，推進房地產項目的順利開發；但等項目進行到后期的時候，就會出現一定的盈利，各參股方能否及時按比例得到對應的投資收益，如果受到人為干預等內部因素影響導致參股方的收益遭受損失，該采取什么樣的方式處理或補償等，這些情況成為當前參股合作房地產項目財務管理中亟須解決的問題。

2.2 參股方難以參與實際成本控制過程

在參股合作房地產項目中，最為常見的情況就是參股方有權了解項目的實時進展情況，但一般不會直接參與房地產項目的建設和管理，譬如不會參與整個項目的招投標、采購、建設等事項的管理，即使參與，程度也比較低，對房地產項目實際開發建設中，各環節的資源具體如何配置、資金配置中遵循哪些原則等了解得并不是很清晰，由此使得部分參股方對項目各環節的費用支出了解不夠全面。然而對于參股投資企業而言，全面掌握項目各環節成本支出情況是其分析投入產出比、合理取得回報的重要依據，但是在實際中，參股方因為沒有有效參與項目的成本控制工作，相對也就不具有成本控制權，導致其無法及時全面地對自身投資收益進行科學管控，所以在一定程度上加大了參股投資的風險。

2.3 稅務風險防控不夠嚴謹，影響到分紅效益

房地產行業的稅負相對較重，在參股方開展房地產項目時，各參股方同樣需要分擔對應比例的稅負。隨著國內稅制的進一步改革，房地產項目開發涉及多個稅種、多項稅收優惠政策，潛在稅務風險較大。實踐中，參股合作項目中的稅務風險，根據其風險誘因可以分為：第一，參股企業自身存在的稅務風險，即參股方在資金往來、并購等活動中，在對稅收政策利用上可能會存在一定的不規范，無法有效運用稅務優惠政策，導致企業面臨多繳納稅額或需要補繳稅額和滯納金等的可能；第二，項目公司存在的稅務風險，即項目公司由于自身管理不明，存在交易行為不規范、政策使用不合理等情況，導致項目利潤受到影響，進而降低參股分紅的基數，給參股方帶來投資損失。另外，參股方也需要向整個參股合作房地產項目的操盤方提供報酬，而這筆支出和操盤方的管理能力有著很大的關系，費用比例不定，如何科學約定這筆費用，規避稅務風險，也是項目管理中的一個難題。

2.4 利潤分配時間難確定，管理費用上升

參股合作房地產項目按照合作規定，只有在參股合作項目完全竣工之后，所有的手續完全辦理結束才算項目真正結束，才能進行各參與者的分紅結算。但實踐中，由于房地產項目開發過程中本身所涉及的工序比較多，如土地增值稅、企業所得稅等的清算，客戶爭議維修交付問題等的處理，以至于在項目竣工之后，短時間內項目參股方很難順利完成退出操作，與此同時參股方投資項目應該獲得的收益也無法及時確定并兌現。在這段由于各種稅務清算而延長的時間內，還需要對此期間各項工作和開展活動進行相應的管理，同樣也會產生對應的管理開支，按照合作協議，管理的開支也需要參股方分攤，隨著管理費用的上升，參股方的投資收益也就會相應縮減。

3 參股合作房地產項目財務管理優化策略

3.1 細化合作合同協議，多方論證合同條款的合理性

參股合作房地產項目中涉及多個企業，參股方之間的出資比例、分紅比例等并不一定能確定，尤其是考慮到項目前期所取得的土地，由于受到國家政策、經濟市場、行業環境等多方因素的影響，所以大多房地產開發項目的初期合同制訂都比較倉促，對一些細節的規劃也不是很明確，這種情況很容易為后面管理留下諸多隱患。所以，在合作前端，需要重視合同協議的制訂，在取得項目所需土地之后，就需要重新簽訂更為全面、細致的合作協議，提前明確參股方、操盤方、實施方等各方的權責劃分，比如應明確規定參股方一定要參與到項目的支出審批過程中，確保參股方可以準確了解資金在項目開發整個過程中的實際流向，掌握費用支出明細。為此，參股方可以委派自己公司財務人員參與到項目公司的會計處理工作中，確保參股方可以絕對地控制各項資金的支出，征得其同意后方可出賬。另外，在完善合作協議的過程中，參股方也可以與第三方專業機構、法務部門、技術部門和財務部門開展多方協作，綜合所開發房地產項目的自然、人文環境以及地區經濟等因素，對項目投資收益、成本費用等進行客觀準確的預估，確定正常的施工周期，分析各施工階段年限、分成比例等，對合同條例、協議內容進行梳理，審查其合理性和可行性，在確保各參股方權責分明，享有資金流出審批權限、成本費用復核權限等的同時，能正常行使自己在項目開發、建造、管理中的權力，監督項目的正常順利開展。

3.2 加強事中合作管理，建立聯合管理委員會，監管項目開展

建立房地產開發項目聯管會，明確聯管會的各項權責。為確保各參股方的權益，在參股合作項目時，應建立健全的聯合管理委員會，主要負責項目中一些重大事項的決策和監督，為參股企業管控項目提供便利。為保證聯管會職能的順利發揮，參股方和操盤方應事先做好約定，明確聯管會的管理內容、管理權力以及負擔的責任等，包括但不限于整個房地產項目開發方案預算的審查、項目進程的監督、分成程序變更等。此外，參股方還需針對影響項目收益的因素進行分析，逐項控制。具體如下：

（1）全過程開展資金管理。在參股合作項目中，參股方主要享有對資金使用的監管權，首先，在資金投入期間，各參股方應加強彼此之間的信息溝通，盡可能保證各方入股資金在同一天到賬，以此來規范后續資金使用利息的計算。如果參股方注入資金時間不同，則需約定好先被占用資金的參股企業，享受額外的占用收益或者由其他參股方支付占用費。另外，針對實有資本以外的有息貸款，也需要明確約定好貸款利息、付息時間、付息方式等。其次，在資金投入使用后，參股方還需結合聯管會、委派的財務人員等反饋的信息，定期或不定期地監管資金的使用情況，合理利用支出審批和審核權限，確保資金支出的合理性和落實程度。在項目實現資金回流后，根據預測的資金需求，項目操盤方需要先將盈余的資金，按照出資比例歸還給各參股方，及時回正資金。等到投資收益全都回收后，再按照出資比例分配給各參股方。

（2）加強成本控制。理論上參股方享有成本支出的審核權限，實踐中，參股方應該進一步加強對項目成本費用的重視，可以按照協議的規定，委派信任的管理人員或者第三方機構參與項目的招采、決算等工作，尤其涉及大額資金的采購工作，要對其進行重點審查，杜絕舞弊情況的發生，比如中標的采購方和操盤方之間因為存在關聯交易，所以在招標中存在暗箱操作，并不是擇優，而僅憑關系中標。因而，需要在綜合評判并保證材料質量的基礎上，審查所有物料的采購價格是否合理。同時，針對參股項目中出現的大額合同決算，需要進行詳細嚴謹的審查，也可以借助第三方專業咨詢機構的協助，分析項目中是否存在不合理、不科學的工程增項，一旦發現問題，給予及時的處理，盡可能將成本管理風險控制在最低范疇。

（3）提前進行稅務籌劃。針對項目中可能產生的稅務問題，參股企業必須要認識到稅務籌劃的必要性，全面梳理參股合作時存在的稅務風險，提前規劃好參股方的出資方式、合作形式等，組建專業的稅務團隊，合理運用稅務優惠政策并制訂科學的稅務籌劃方案，站在財稅角度對項目管理提出操作性和實用性較強的建議，盡可能規避或降低稅務風險。同時針對稅務風險可能帶來的成本問題，及時采取行之有效的處理措施，比如參股項目中，某一家房地產集團提供土地，另一家項目公司負責開發，但是在項目開發建造進程中，項目公司在增值稅、企業所得稅、土地增值稅等稅前列支土地成本，就會提高稅務風險水平。針對這種情況，參股方可以在事前階段做好規劃，采取一定的舉措，讓項目公司合理地成為房地產集團的“子公司”，借此降低稅務風險。

（4）及時退出，減少后續管理風險和成本。及時退出也是保證參股方收益最大化的重要一環，通常情況下，按照房地產開發項目的合作協議，參股企業在項目投資收益實現最大化的節點處，就應該及時做好退出事項，其中還包括了推動項目最后的成本決算審核、加快收益的落實等。但是在實踐中，要想卡在最大化收益節點處及時退出還是存在較大的困難，所以要想改善這一問題，就需要提前預估項目后期可能出現的問題，事先對未售資產進行合理的評估，預測后期投資可能獲得的收益，預先選好時點退出合作，這樣即使選好的退出合作節點和實際收益最大化節點存在一定偏差，但是可以靈活操作的空間較大，在一定程度上能夠有效規避或減少參股方在項目開發后期所承擔的管理和成本風險。

3.3 加強財務信息化管理，實現數據共享

保證信息的高效流通是參股企業加強管理的重要基礎，參股企業也需重視財務信息化管理，在成立項目公司后，各方聯合構建財務共享平臺，引入業財一體化系統，實現財務數據、業務數據的共享，保證聯合賬簿數據的真實性、全面性，為后續成本核算、收入計算提供有效依據，為參股方提供準確的項目進程情況、資金預算情況以及成本支出情況等，便于其更好地參與管理，為其實現預期投資收益提供保障。在實際操作中，業財一體化系統可以采取多方管理形式，且設置專門的信息數據導入接口。一方面，只要是參與開發項目的各方都能夠借助該系統實時將項目整個開發進程中的數據信息導入其中；另一方面，各參股方也可以借助該系統對項目開發和建設過程中涉及資金收支的明細隨時查閱并監督，一旦發現存在不合理的地方，要能夠及時觸發信息反饋體系，項目組可以針對問題召開會議討論，借助現代信息化管理，提升項目開發財務管理監督質量，規范財務預算和核算流程，進而保障項目各參與方的合法收益。

4 結語

綜上所述，雖然受到政策、經濟和產業環境以及實際經營情況等因素的影響，但是參股合作開發房地產項目的模式卻受到越來越多房地產公司的青睞，然而由于受到合作協議、稅務風險和管理監督能力等的約束，參股合作項目財務管理中還存在不少問題，參股企業必須認識到問題存在的客觀性，梳理問題，從思想、人員能力、項目管理需求等角度出發，不斷完善參股合作項目財務管理體系，實現參股方利益最大化。