探析房地產(chǎn)稅在實現(xiàn)“共同富裕”中的重要作用

林國良

（晉能控股集團，大同 037000）

我國研究和計劃推進房地產(chǎn)稅改革，源自“十二五”規(guī)劃中提出的“研究推進房地產(chǎn)稅改革”。上海和重慶于2011 年被列為房產(chǎn)稅試點城市，隨后推進不動產(chǎn)登記實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，其間也多次提出要加快關(guān)于房產(chǎn)稅的立法，“十三五”規(guī)劃中對此也有所提及，但是一直沒有合適的時機推出。當前，在相繼遭遇中美貿(mào)易摩擦、新冠疫情沖擊等事件之后，中國經(jīng)濟展現(xiàn)出了強大的韌性和潛力，進入了一個相對穩(wěn)定的時期，房地產(chǎn)稅的有序推進和未來落地的條件已經(jīng)逐步成熟。

2021 年的第20 期《求是》雜志發(fā)表了習近平總書記的重要文章《扎實推動共同富裕》，其中提到“要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”，這在一定高度上，給房地產(chǎn)稅來了一個重要定調(diào)。10 月23 日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議做出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

自2011 年開始，上海和重慶已試點開展對個人住房征收房產(chǎn)稅，只不過這兩個城市的“房產(chǎn)稅”只涉及房產(chǎn)本身，征收對象的范圍也相對狹窄，而這一次提及的“房地產(chǎn)稅”或?qū)⑸婕胺康禺a(chǎn)的方方面面。

相比此前房地產(chǎn)稅主要是基于財稅政策改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控的角度，此次提及房地產(chǎn)稅試點，考慮的站位更高。

我國的稅收體系之現(xiàn)狀如何？目前涉及房地產(chǎn)的稅種有哪些？房地產(chǎn)稅的規(guī)模將會有多大？房地產(chǎn)稅該如何合理使用？房地產(chǎn)稅的出臺，會將稅負轉(zhuǎn)嫁給租房客嗎？推行房地產(chǎn)稅的同時，其他的稅種又該如何調(diào)整？本文將對這些問題來進一步探究和分析。

一、房地產(chǎn)稅可以補齊我國稅收體系的“公平漏洞”

當我們分析“房地產(chǎn)稅”時，除了關(guān)注前三個字“房地產(chǎn)”，第四個字“稅”的意義或許更加重要。稅收是政府調(diào)節(jié)貧富差距、實現(xiàn)共同富裕的最核心手段。然而，仔細審視我國當前的稅收體系，在實現(xiàn)社會公平方面做得還不夠。

以我國2018 年各稅種收入組成為例：增值稅77 671 億元，占比45.7 %；企業(yè)所得稅35 490 億元，占比20.88 %；個人所得稅13 872 億元，占比8.16 %；消費稅11 537 億元，占比6.79 %；營業(yè)稅179 億元，占比0.11 %；其他稅種31 210 億元，占比18.36 %。

增值稅是我國稅收的最大來源，2018 年占比45.7 %。增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，即企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會帶來商品的增值，對增值的這一部分所收的稅。2016 年“營改增”之后，服務(wù)業(yè)也被納入增值稅體系之中。追根溯源，增值稅最后都會轉(zhuǎn)嫁到商品價格上，所以增值稅本質(zhì)上是在對消費行為征稅、對消費者征稅，消費得越多，繳納的增值稅就越多。增值稅占我國稅收的比重最大，有其合理性。征稅方便、征稅成本低，又可以避免“重復(fù)征稅”。

然而，從調(diào)節(jié)收入分配的角度，增值稅則是一種較差的手段。因為，從經(jīng)濟學上來講，隨著一個人收入的增多，他的消費欲望是在邊際遞減的。例如：月收入1000 元與月收入10 000 元的勞動者，二者之間有10 倍的收入差距，可能會導致他們在吃穿住行方面的消費產(chǎn)生天差地別；然而，月收入10 萬元的人與月收入100 萬元的人相比，同樣是10倍的收入差距，他們的消費行為可能沒有太大的區(qū)別。如果恰巧碰到一個不愛消費、特別節(jié)儉的億萬富翁，他所繳納的增值稅，可能與普通人沒有多大區(qū)別，這便是增值稅的“公平漏洞”。所以，增值稅的“大頭兒”，最終還是由總?cè)藬?shù)最多、消費總量最多的中低收入階層承擔。如果國家用增值稅調(diào)節(jié)全民收入，屬于用中低階層人民的錢補貼窮人，這并不合理。

與增值稅、個人所得稅不同，房地產(chǎn)稅主要是對存量房產(chǎn)征稅。對于滿足基本居住需求的普通老百姓而言，合理的免征面積可以保障其不增加稅收負擔；而對于持有多套高價值房產(chǎn)的富裕階層而言，房地產(chǎn)稅可以實現(xiàn)較大額度的房地產(chǎn)持有稅收，從而實現(xiàn)改革完善稅制和調(diào)節(jié)貧富差距的目的。

在房地產(chǎn)稅出臺之前，我國的稅收體系是存在一定“公平漏洞”的，補上房地產(chǎn)稅這個重要的部分，更加有利于實現(xiàn)“共同富裕”。

二、與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種之現(xiàn)狀

從廣義上說，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅種都屬于房地產(chǎn)稅。

截至目前，購置房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括契稅和印花稅；出售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅；出租房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和城市維護建設(shè)稅；經(jīng)批準占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國家所有和集體所有的耕地，還需繳納耕地占用稅。

三、房地產(chǎn)稅的規(guī)模估算

既然談到了基于房地產(chǎn)稅的“轉(zhuǎn)移支付”，不妨再估算一下它能夠產(chǎn)生多大的能量。計算房地產(chǎn)稅規(guī)模，首先要涉及中國住宅總市值（不包括商業(yè)地產(chǎn)）。

當前，學者們關(guān)于中國城市住宅總價值的計算，眾說紛紜。

2017 年，國務(wù)院發(fā)展研究中心專家巴曙松表示，中國住宅總價值270 萬億元。以此推算，2020 年中國住宅總市值至少超過300 萬億元。

2020 年，知名經(jīng)濟學家任澤平認為，中國住宅總價值高達418 萬億元，其中四個一線城市住宅總價值占比超過1/4。

除此之外，還有一些媒體基于國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算，得出的數(shù)字也基本在300 萬億元到400 萬億。

那么，在此我們?nèi)∫粋€相對保守的估計，即300 萬億元，再乘上一個保守的房地產(chǎn)稅稅率，即0.5 %，就可以估算國家每年征收的房地產(chǎn)稅——至少1.5 萬億元，占到了當前國家財稅收入的1/9。

按照最為保守的方法計算，房地產(chǎn)稅的能量也比個人所得稅要大。

如果稅收政策再激進一些，房地產(chǎn)稅的年征收規(guī)模，甚至可以超過4 萬億元，超越企業(yè)所得稅，成為中國第二大稅種。

同時，考慮到國家與地方的稅收分成，地方每年上繳的房地產(chǎn)稅將超過8 000 億元，比第一經(jīng)濟強省廣東省2020 年凈上繳中央的全部稅收（7 308.3 億元）還要多。

其中，“先富裕起來”的四個一線城市將包攬2 000 億元房地產(chǎn)稅，意味著平均每個一線城市居民，每年要繳納3 000 元的房地產(chǎn)稅，通過稅收的“轉(zhuǎn)移支付”補貼農(nóng)村和中西部地區(qū)。

這將是中國歷史上，一場規(guī)模浩大的財富轉(zhuǎn)移運動。

四、如何使用房地產(chǎn)稅，是更加關(guān)鍵的問題

除了談?wù)撜魇眨绾问褂梅康禺a(chǎn)稅更加關(guān)鍵。房地產(chǎn)稅如果使用不當，反而會加大“貧富分化”。以美國為例，美國實行房地產(chǎn)稅歷史悠久，各個州稅率不一，通常為0.5 %到1.75 %不等。需要說明的是，美國的房地產(chǎn)稅是一種社區(qū)稅。一個社區(qū)內(nèi)收到的稅金，大部分會用來改善該社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。房價高的社區(qū)，征收的房地產(chǎn)稅也多，因此能夠蓋更好的學校，請更多的警察，教育好、治安也好，從而形成正向循環(huán)，進一步推高房價；而房價低的社區(qū)，請不起太多的警察，治安相對來說較為混亂，學校的教育質(zhì)量也無法與房價高的社區(qū)的學校相比，以至于形成惡性循環(huán)，房價進一步被拉低，更極端的情況，甚至會成為“鬧市里的貧民窟”。

美國的教訓告訴我們，中國的房地產(chǎn)稅不應(yīng)該只是一種“地方稅”，為了公平，必須進行全國再分配。當前，已經(jīng)試點房產(chǎn)稅的上海、重慶兩地，房產(chǎn)稅100 %由地方留存。這主要是考慮到試點期間，房產(chǎn)稅規(guī)模不大。如果國家要求地方大比例上繳房地產(chǎn)稅，可能會打擊地方參與試點的積極性，從而影響試驗效果。

可以預(yù)見的是，未來隨著房地產(chǎn)稅在全國鋪開，其中相當大一部分會上繳國家，進行全國統(tǒng)籌，地方只會留存一小部分。

參考個人所得稅，或者增值稅，國家與地方按比例進行分成。房地產(chǎn)稅上繳之后，將會成為國家稅收“轉(zhuǎn)移支付”體系的一部分，由城市補貼農(nóng)村，由東部補貼中西部。如若不然，量能巨大的房地產(chǎn)稅如果全部用于當?shù)亟ㄔO(shè)，只會造成中國城市與城市、城市與農(nóng)村之間差距越拉越大。富裕的北京、上海，以及其他一、二線城市，可以建設(shè)更多的醫(yī)院、大學，進一步增加人口吸引力，巨大的需求進一步推高當?shù)胤績r。這樣，顯然不符合“共同富裕”的宗旨。

五、開征房地產(chǎn)稅后，其他的稅種該如何調(diào)整？

全面實行房地產(chǎn)稅后，我國將擁有4 個層級的稅收體系：增值稅，本質(zhì)是對消費征稅，用中低階層的錢補貼窮人；個人所得稅，本質(zhì)是對工資征稅，用中產(chǎn)階層的錢補貼窮人；房地產(chǎn)稅，本質(zhì)是對財產(chǎn)征稅，用富裕階層的錢補貼窮人；企業(yè)所得稅，本質(zhì)是對資本征稅，用資本家的錢補貼窮人。

房地產(chǎn)稅實行之后，政府獲取的稅源變多了。為了更好地實現(xiàn)“共同富裕”，加大“轉(zhuǎn)移支付”力度，應(yīng)該逐步降低增值稅，進一步合理調(diào)整個人所得稅征收規(guī)則，增加“奢侈品”消費稅，探索開征遺產(chǎn)稅、贈予稅等稅目。這也的確是近幾年來，國家稅收改革的方向之一。

在增值稅方面，2018 年國家下調(diào)了延續(xù)24 年的制造業(yè)稅率，由17 %下調(diào)至16 %，2019 年，進一步下調(diào)至13 %；個人所得稅方面，2018 年起征點上調(diào)至5 000 元，2019 年又首次推出“六項專項附加扣除”，兩步改革之后，9 900萬人從此不用再繳個稅。未來，隨著房地產(chǎn)稅的全面鋪開，相信增值稅稅率、個人所得稅起征點勢必會再次調(diào)整。

與此同時，我們也應(yīng)該進一步堵住“企業(yè)所得稅”的漏洞。對于比房東們更富有的億萬富豪們來說，他們的主要收入不是房租，而是企業(yè)分紅，而企業(yè)所得稅則可以精準地對這些人征稅。然而，可惜的是，企業(yè)所得稅在征收制度上也有漏洞。

一方面，資本家們可以尋找所謂的“避稅天堂”進行避稅；另一方面，公司可以通過各種財務(wù)手段粉飾報表、減少報稅。即使在稅收體系相當完善的美國，也出現(xiàn)過“市值高達萬億美元的亞馬遜三年不交稅”這樣的荒唐案例。

如何根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，精準地征收企業(yè)所得稅，對我們的稅務(wù)部門來說是一個考驗。但筆者相信，隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，政府部門掌握的數(shù)據(jù)越來越多，精準征稅的辦法總是比困難多。同時，我們國家的稅收重點，也將經(jīng)歷由“增值稅”“個人所得稅”向“企業(yè)所得稅”“房地產(chǎn)稅”的重大轉(zhuǎn)變。隨著中國的稅收體系越來越公平，我們距離“共同富裕”的目標也將越來越近。

再討論一個問題，房地產(chǎn)稅會將稅負轉(zhuǎn)嫁給租客嗎？

房地產(chǎn)稅推出后，房租會不會應(yīng)聲上漲，以至于稅負最后都轉(zhuǎn)嫁給租客？事實上，基本上是不會的。

房價與租金之比，被用作衡量房地產(chǎn)市場是否估值合理或存在泡沫的指標，房價租金比的計算方法是將房價中的位數(shù)除以年租金中的位數(shù)。

以個人出租住房為例，發(fā)達國家成熟房地產(chǎn)市場的房價租金比參考閾值為1 ～15 表明買比租要好得多，而16 ～20 通常表明租比買好，大于20 表明租比買好得多。例如，截至2020 年第二季度，美國房屋價值中位數(shù)為291 300 美元，2020 年8 月的房屋租金中位數(shù)為1 463 美元，因此房價與租金之比為16.6，即291 300 美元/（1 463 美元×12）。按照上面的計算方法，16.6 的房價租金比表示租比買好。

當前，與房地產(chǎn)市場較為成熟的發(fā)達國家相比，我國一線城市的房價房租比是很高的，通常在50 以上。如此低的資產(chǎn)回報率，源于一線城市房租受到租客收入的嚴重制約。中國老百姓還存在根深蒂固的“租不如買”的觀念，而在租客收入難以上漲導致房租難以上漲的前提下，房地產(chǎn)稅的成本最終還是要由房東承擔。

過去幾年，在一線城市房價翻倍上漲的同時，租客的收入?yún)s難以大幅提升，導致房東漲價困難，一旦漲價，租客就會搬到更遠、更便宜的地方。所以，房地產(chǎn)的租金主要是由租客的支付能力和市場供需決定的，房地產(chǎn)稅不會最后都轉(zhuǎn)嫁給租客。

結(jié) 語

利用房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)全民收入是有效的，注定將會成為未來實現(xiàn)“共同富裕”的重要工具。

試點開征房地產(chǎn)稅，是我國推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、長效常治的有效手段，是補齊稅收體系“公平漏洞”、完善稅種結(jié)構(gòu)的重要舉措，是合理調(diào)節(jié)貧富差距、實現(xiàn)“共同富裕”的必要環(huán)節(jié)。