不動產登記制度對房地產經濟的影響與策略探討

邱文猛

（福建省龍巖市上杭縣不動產登記中心，龍巖 364200）

引 言

不動產登記制度的頒布和實施，對規范我國房地產市場的行為、推動房地產經濟在新時代的穩定發展具有重要的意義。與此同時，不動產登記制度對我國傳統的房地產經濟發展模式會造成嚴重的影響。因此，為了進一步發展我國的房地產經濟，保障房地產市場環境的良好運行，就需要根據不動產登記制度的相關要求，加強對我國房地產的改革和創新。相關研究人員要結合不動產登記制度，對我國房地產經濟產生的各方面影響進行具體分析，從而采取有效的發展策略。

一、不動產登記制度的作用

不動產登記制度是《中華人民共和國民法典》中的一項重要且基礎的制度。不動產登記是一種物權公示的手段，在房地產領域的發展中，不動產登記制度的作用主要體現在以下幾方面。

其一，充分保障產權人的利益，使其利益合法化。在不動產登記制度的保障下，使得房產所有人的利益可以得到最大限度地保障。通過進行不動產登記，可以明確房產所有權，避免因房產所有權不清而產生各種糾紛。由此可見，不動產登記制度的首要作用是針對產權人而言的，是為產權人的利益提供的相應的法律保障。

其二，有效地促進了房地產市場行為的規范化。在以往的房地產領域的發展中，由于缺乏相應的制度保障，在房產交易的過程中常常存在一些違規行為，嚴重損害了人們的利益和社會的穩定發展，也不利于房地產市場的經營與發展。實施不動產登記制度，能夠有效地規范房地產市場的經營及交易行為，保障各項流程均在制度規定的范圍內進行，優化了房地產經營環境，為促進房地產市場的穩定經營與發展提供了保障。

其三，房地產行業的發展在我國社會經濟的發展中發揮著重要的作用。為了保障國家的穩定發展，政府部門會通過宏觀調控的手段來進行房地產資源的整合。不動產登記制度的實施，為政府部門進行房地產行業的宏觀調控提供了良好的數據依據，也為進一步優化房地產市場、促進房地產行業的健康穩定發展提供了支持。

二、不動產登記制度對房地產經濟的影響分析

（一）對房價產生的影響分析

不動產登記制度是否會對房價產生影響，這是人們比較關注的問題，因為房價涉及人們的切身利益。從現階段房價的波動情況來看，影響房價的因素有很多，包括市場環境、經濟發展情況，以及供求關系和房產稅高低等。而不動產登記制度的實施主要是為了更好地保障產權人的利益，也為房地產稅的征收提供便利。由此可見，不動產登記制度并不會對房價造成影響。雖然在不動產登記制度的實施過程中，可以更好地促進房地產稅的征收，間接地也會對房地產行業的房價形成一定的影響，但是影響非常小，并不會出現房價直線上升或者直線下降的情況。而且，不動產登記制度的持續實施，會逐漸促進房地產行業的穩定發展，也有利于促進房價的穩定。從以上分析來看，不動產登記制度并不會對房價產生直接的影響。

（二）對房產中介產生的影響分析

不動產登記制度的實施雖然會對房產中介產生一定的影響，但是這個影響是雙向的。

一方面，不動產登記制度的實施會對房產中介產生有利的影響。因為不動產登記制度的實施主要是為了更好地明確產權，為產權人的利益提供法律上的保障。這樣，房產中介可以在不動產登記制度的幫助下更好地做好購房者的服務工作，有利于促進房產中介的健康發展。與此同時，通過不動產登記制度的實施，房地產交易市場中的一些不規范行為會被進一步規范，一些存在違規行為的房產中介將逐漸在該行業中消失，有利于凈化房產中介市場的環境，對于房產中介來說是有益的。

另一方面，不動產登記制度的實施會對房產中介產生不利的影響。不動產登記制度的實施，可以為人們提供更多、更優質的二手房資源，而且也會給二手房購買者提供更安全的保障，這樣一來會對房產中介的發展形成一定的抑制。

（三）對二手房市場產生的影響分析

有效維護產權人的權益是不動產登記制度實施的主要目的。雖然不動產登記制度的實施對于房價的影響并不大，但是會給二手房市場帶來比較明顯的影響。

不動產登記制度的實施，有效地整合了房地產行業內的各類信息。人們可以將自己的不動產登記在冊，可以進行二手房銷售，也可以查找優質的可售二手房資源，為二手房市場提供了更多優質的資源。通過對資源的整合來提高二手房市場的供給量，從而達到控制二手房市場房價的目的，保障二手房的房價能夠控制在一個合理的范圍內。從以上分析來看，不動產登記制度的實施對于優化二手房市場、穩定二手房房價具有良好的促進作用。

（四）對房地產經濟整體的影響分析

從宏觀角度來看，不動產登記制度的實施對于房地產經濟的發展是有促進作用的。雖然在不動產登記制度實施的初期階段，這種促進效果并不明顯，甚至還會對房地產經濟發展產生負面影響，但是這種影響范圍及影響程度并不大，并且會隨著不動產登記制度的持續實施而逐漸好轉。

不動產登記制度的實施對于房地產市場環境進行了有效的優化，也最大限度地保障了產權人的利益，規范了房產交易行為。因此，為了促進房地產經濟的持續穩定發展，需要針對現階段房地產經濟發展的實際情況，以及不動產登記制度的相關要求，對房地產領域的發展進行適當的調整，加強對房地產市場信息的收集、整理和利用，為各項交易活動的開展提供良好的信息依據。

三、基于不動產登記制度的房地產經濟發展策略

（一）加強對不動產登記體系的完善

不動產登記體系的完善是保障房地產領域發展中有效開展不動產登記工作的重要基礎和保障。因此，需要結合現階段我國不動產登記體系的實際情況，以及我國目前房地產領域發展的實際需求，對不動產登記體系進一步完善。從全球范圍來看，大部分國家在開展不動產登記時所使用的不動產登記體系主要是以土地登記為核心的，進而對相關信息進行詳細登記。基于此，我國在完善不動產登記體系的過程中，也應該借鑒這一成功經驗，同樣是以土地登記為核心，不斷完善不動產登記體系。我國政府結合我國房地產領域發展的實際情況，以及不動產登記的相關需求，對不動產登記的職責進行明確，并針對現有的不動產登記體系進行職責的整合，從而構建符合我國房地產行業發展的不動產登記局，以自然資源部自然資源確權登記局為中心，各個地區根據地方實際發展情況和需求，成立地方不動產登記中心，負責好各個地方的不動產登記工作。各個層級的不動產登記中心之間要建立聯系，做好工作的分工及工作的交接，從而在全國范圍內形成完整的不動產登記體系。在工作交接的過程中，要保障電子檔案和紙質檔案的完整性和信息的真實可靠性，避免在個別環節中出現問題，從而影響整體的工作質量。

在構建完善的不動產登記體系的過程中，也要注重對不動產登記制度及流程的優化和完善。不動產登記是一項多部門共同合作的管理工作，因此更需要嚴謹的制度和登記流程來進行制約，才能保證不動產登記工作的順利進行，保障各類信息的真實性和有效性。

政府相關部門要針對不動產登記完善相關政策，并且要加大對政策執行的力度，通過有效的監督措施來促進政策的落實。比如，對進行不動產登記的各個企業加強監督，確保其能及時地進行不動產信息的更新，保障不動產登記信息的準確性。另外，在進行不動產登記的過程中，也要明確不動產登記的范圍和不動產的產權所屬等，并按照規范的流程組各部門進行登記和相關手續的辦理，各個部門不僅要做好本部門的登記工作，也要做好部門與部門之間的交接工作，共同配合并落實好相關政策。

（二）利用信息技術實現不動產資源的共享

不動產資源的信息共享對于促進不動產登記工作的順利進行具有重要的意義，同時也能更好地保障交易雙方的利益。另外，在進行不動產登記的過程中，還需要多個部門的共同配合，如果不能實現不動產資源的信息共享，就會導致因為溝通過程中信息交接出現問題而影響不動產登記工作的順利進展，會給工作造成很多不必要的麻煩，也會給產權人的利益造成損害。

當今世界，信息技術的飛速發展給各行各業的信息共享提供了便利。為此，在不動產登記制度的實施下，在房地產行業的發展過程中需要充分利用信息技術手段，實現不動產資源的信息共享，為不動產登記工作的順利開展提供保障。

首先，需要借助信息技術手段，構建相對完善的不動產信息查詢平臺，在該平臺中對不動產的各類信息和資料進行有效的整合。與此同時，還需要利用信息技術手段搭建功能完善的不動產信息登記平臺。一方面，可以及時地進行不動產信息的登記、更新等；另一方面，也可以隨時進行不動產信息的查詢。

其次，可以利用大數據技術對各類信息進行充分的整合與分析，為優化房地產市場、推動房地產行業的健康穩定發展提供良好的數據支持。

最后，各部門之間要進行有效的合作和溝通，及時在平臺上進行數據信息的更新和完善，保障不動產信息查詢平臺及不動產信息登記平臺中的各類信息真實、完整。制定完善的平臺管理制度，安排專門的工作人員進行平臺信息的管理，在查詢的過程中只具有數據信息的讀取功能，而不具備數據信息的編輯功能，這樣可以有效避免在查詢信息的過程中因為操作失誤而導致不動產信息失真或者丟失。

（三）調整房地產行業的運營核心

房地產行業的發展在很大程度上受到了不動產登記制度的影響。雖然不動產登記制度給房地產行業的發展帶來了一定的挑戰，但是也為房地產行業的創新發展提供了方向。在以往房地產行業的發展中，房地產行業的運營核心主要是以房屋建設為主的，大部分開發商拿到土地使用權之后，就開始進行房屋建設，以及室內設計等方面的工作，而不注重對消費者需求的分析和研究。在不動產登記制度的實施下，房地產行業將產權人的利益放在了第一位，實施了更具人性化的管理措施，采用法律手段加強了對產權人利益的保障。這也是時代發展背景下房地產行業發展的必然趨勢。

現階段，人們的維權意識逐漸增強，在進行房地產買賣的過程中，也更加看中個人的權益能否得到充分的保障，尤其是產權問題，它是所有房產交易人共同關心的問題。為此，在不動產登記制度的實施下，房地產行業的發展也應對運營核心進行調整。應全面考慮消費者的實際需求，為消費者爭取最大的權益，同時還要注重維護消費者的利益，這樣才能更好地滿足消費者的需求，促進房地產行業的健康穩定發展。比如，在進行房屋建設及室內裝修的過程中，了解消費者對于房屋的特殊偏好，做好各項售后服務，以及客戶權益維護工作。

（四）有效規避不動產登記過程中的風險

目前，我國土地管理的實際情況受到社會主義公有制的影響。因此，在實際的房地產行業發展中，進行各種土地交易會受到政府的干預。在不動產登記制度的實施下，為了保障房地產行業的健康穩定發展，避免在不動產登記過程中受到較大的阻礙，以及面臨更多的風險，就需要政府相關部門降低對土地交易的干預程度。與此同時，為了更好地保障房地產交易的安全進行，在優化各方面流程的同時，能夠保障國家的利益及個體的利益，可以將部分工作轉移給保險公司來負責。通過保險制度的介入來進行房地產交易行為的規范，也能夠更好地承擔不動產登記過程中的風險，以及房地產交易過程中的風險。這樣可以對房地產行業發展中的風險進行分散，減輕政府的負擔，也為房地產行業的健康發展提供了良好的安全保障。

結 語

綜上所述，在新時代背景下，我國房地產經濟的發展也迎來了全新的挑戰。不動產登記制度在我國已經實行了幾年，有了一定的經驗，在實行的過程中，對傳統的房地產經濟發展模式形成了一定的影響，如對房價方面、二手房市場方面，以及房產中介等方面。結合具體的影響，房地產經濟的發展也應該做出相應的改革和調整。比如，加強對不動產登記體系的完善，實現不動產資源共享，以及調整房地產行業運營核心等，促進房地產經濟持續穩定發展。