東園保障性住房設計分析及管理

郭 彬

(廈門安居建設有限公司，福建 廈門 361000)

1 項目背景

中國經濟處在由原先的飛速增長進入現代高質量發展時代背景下，迫切需要由高質量人才支撐的科技創新驅動力，因此人才不但是推動工業化、信息化、國際化的重要支撐，也是實現我市“大招商、招大商”，建設高素質、高顏值現代化、國際化城市的根本保障。

廈門大學長期以來，全面融入并主動服務城市建設，為廈門市的經濟社會起到了人才庫、智囊團的作用，并成為我市不竭的高技術創新源。為此，廈門市委、市政府把支持廈門大學發展納入全市發展規劃中，也一直在人才引進、保障性住房等政策上對廈門大學給予支持。市住房局根據廈門大學提出的“人才房”需求，提出了建設需求，資源規劃局也做了選址比選，選定距離廈大翔安校區和廈大附屬學校較近的選址，作為廈大“人才房”建設用地。

2 項目定位

本項目為保障性住房建設項目，項目定位以社會效益為主。公益性是本項目的最重要特點，項目的主要目的在于為廈門大學高層次及骨干人才提供住房，積極支持廈門大學推進“雙一流”建設，是市校合作的重要舉措，增強廈門的城市競爭力和吸引力具有重要意義。

3 項目區位

東園保障性住宅項目位于廈大翔安校區以南的鎮海區，東園村南側，廈大附屬學校西側(詳見圖1)。

圖1 項目區位示意圖

項目地塊分為A1-1地塊、A1-2地塊、A1-3地塊三個地塊，其中A1-1地塊為項目一期工程先行啟動建設，其A1-2地塊、A1-3地塊為項目二期工程。周邊道路為北臨規劃蓮河中路，西臨規劃創業西二路工，南臨規劃創業路。交通便利，規劃中教育、商業、辦公、公園綠地等公共配套設施齊全。

4 設計任務分析和確定

根據為廈門大學提供“人才房”的規劃理念，房型將以70m2～120m2的小戶型為主，并考慮少量150m2～200m2大戶型和30m2的單身公寓，統一裝修， 確保精致實用。“人才房”將“五臟俱全”，從項目策劃初始，與居民生活息息相關的教育、醫療、餐飲、購物、娛樂等公共服務配套設施都將與主體項目同步規劃、 同步設計、同步建設、同步投入使用，最終建成滿足居住日常需求的高質量完整居住社區[1]。

接到項目設計任務后,我們作為項目的代建單位分析了項目存在的諸多難點,例如:項目建設周期短，前期設計時間較為緊張、規劃容量指標還需調整、戶型配比及立面風格未明確等。為了解決上述難點,我們主動和政府相關部門及廈大校方對接咨詢,了解該項目的具體規劃容量及指標、戶型產品定位、立面風格意向等。與廈大校方多次深入溝通討論戶型配比，大致確定項目建設單間公寓(30m2)約110套；住宅(70m2)約200套；住宅(100m2)約430套；住宅(120m2)230套；住宅(150m2)約50套；住宅(200m2)約8套。配套建設街道綜合服務中心、社區衛生服務中心、社區老年人日間照料中心、文化活動中心、社區書店等社區服務設施；以及建設生鮮超市便利店等社區服務設施商業、物業管理用房、設備用房、地下停車庫等。

綜合相關資料及上述內容擬定設計任務書，并列出以下幾點作為設計方案優劣的評判標準。

(1)總平布局 如何合理的布置住宅戶型及樓棟的關系；如何合理的設置配套社區級公建的位置；如何合理的將東側東園溪作為小區景觀資源來利用；如何合理的做到每個地塊內動靜分離、人車分流、排水順暢。上述問題均為項目總平布局的重點。

(2)客群分析 有良好的教育背景，已形成相對穩定的審美，注重形象，關注生活品質；見識廣博,思想超前，敢于創新、善于學習新知識、新觀念；三代同堂，滿足孩子的歡樂童年，承載父母的晚年時光，同時允許自己身心的放松。

(3)戶型設計 應根據客群分析和戶型配比的要求設計相關戶型產品。單間公寓30m2一房型，客群主要為年輕單身教師。70m2兩房/三房型，100m2三房型,120m2三房型,150m2四房型，200m2五房型，客群主要為符合人才房要求的教師家庭(高層次人才)。戶型設計需考慮功能合理、動靜分區、明廚明衛、通風采光良好。

設計任務分析是項目設計管理設計過程的基礎，精準的設計任務分析解讀將有效減少設計的錯誤，避免設計返工，同時加快設計進度，提高設計效率。

5 設計過程管控

設計過程的管理在項目整個設計管控中體現的尤為重要。東園保障性住房項目的設計管理參照公司慣例實行項目負責人制，作為項目負責人應根據項目約定的開工時間進行倒排設計進度計劃表，細化各項設計節點及前期工作，根據計劃表內的設計事項節點提前做好相關工作，并及時根據實際情況進行優化調整。方案設計過程中項目負責人應及時跟蹤進展，積極配合相關設計疑問確認，避免因溝通不暢導致設計成果出現偏離或設計返工。報批報建過程中若出現圖紙分歧或疑問，應及時會同設計單位與相關政府部門溝通解答，并全程做好記錄，避免類似的問題再次發生，力求在方案設計時做到盡量完善，為后續的施工圖設計打下堅實基礎[2]。

相關設計內容涉及較為緊密的事項可同步推進，如可行性研究報告和設計方案、施工圖設計與工程規劃許可證等，通過方案來完善修正可行性研究報告，通過施工圖設計來規范細化方案，保證了可行性研究報告數據的準確性及方案報批報建的深度問題，并加快了設計進度。施工圖設計階段要求設計單位對我司技術管理部歸納總結的易錯點進行逐項核對并回復，結合運用BIM軟件對各專業間平面、立面、剖面位置進行一致性核查，加強各專業疊圖碰撞、三維管線綜合、豎向凈空核查等校對審核。針對會影響凈高要求的重點部位(如地下室出入口、車位上方、標準層走道等)進行逐一排查，優化調整梁高及設備橋架空間排布，提高了施工圖紙的精準度，有利的減少了日后因圖紙錯漏產生的變更簽證。

6 設計成果評審

設計成果評審是開發業主對設計成果的綜合審核確認,也是設計管控必不可少的環節。為使參與部門充分了解設計成果,應在會前一周時間發設計成果給參會各部門審閱,過程中及時記錄審閱情況，有疑問還可以安排設計院對設計成果及疑問進行匯報與答疑。

我們在設計方案階段，按照建設局關于保障房的方案評審流程組織專家進行建筑設計方案、室內設計方案和景觀設計方案三個階段評審，專家評審前還需與廈大需求方進行多次溝通確認方案。除了建設局專家方案評審外，公司內部還需要同過前期辦(物業公司、廈房租賃公司、置業公司)對方案和施工圖進行綜合會審。前期辦成員會結合自身管理經驗(物業及綠化管理、租賃運營管理和店面招商策劃等)提出相關需求及建議并落實到設計方案中，避免之前的錯誤影響后續項目品質。設計方案和施工圖會審后，相關意見以圖紙會審記錄單及會議紀要的形式反饋給設計單位，要求逐一回復并修改到位，最終由前期辦各方對修改后的設計成果進行確認并會簽，可以有效的減少日后的設計圖紙變更。設計評審既提高了設計成果質量又兼顧了項目后續運營的實操性[3]。

7 方案介紹

7.1 現狀分析

7.1.1 項目區位

項目用地位于廈門市翔安區東園村南側，東園溪城市綠地公園西側， 距離廈門大學翔安校區約1.5km。 片區配套設施規劃齊全,集生活、教育、商業、辦公為一體。四周交通網絡發達，通行十分便利，區域發展潛力巨大。

7.1.2 景觀資源

基地東側緊鄰東園溪，北側規劃為公園綠地，基地周邊景色宜人，環境優美，景觀資源優越。

7.2 總體規劃設計

7.2.1 住宅

(1)總圖布局上合理布局樓棟位置，每個地塊均創造較大的中庭花園。力求使每個戶型朝南、擁有最佳視野及景觀面，使住戶均衡共享社區環境配套(詳見圖2)。

圖2 鳥瞰圖

(2)優化住宅布置,把30m2單身公寓布置在A1-1地塊西側，70m2兩房、三房型住宅獨立布置在A1-2地塊，100m2及以上三、四房型住宅分布在A1-1地塊東側及A1-3地塊，既滿足戶型配比的要求也有效地將不同客群進行合理的區分。

(3)戶型上結合成熟保障房產品與廈大校方意見，盡量做到同一面積段統一戶型;同時戶型公攤小，全明戶型，南北通透，居住體驗好(詳見圖3—5)。

圖3 公寓標準層平面圖

圖4 住宅標準層平面圖a

圖5 住宅標準層平面圖b

7.2.2 配套

商業采用社區服務性商業模式，結合主入口設置沿街底層商業，既充分考慮了商業人流，也滿足本小區及周邊居民需求，其他設施配套按規范要求合理設置在小區四周。

7.2.3 造型

建筑的整體風格與廈大翔安校區建筑風格協調,立面采用現代風格，融入閩南特色“燕尾脊”、“窗欞”、“出磚入石”等元素，以滿足住戶的人文情懷。 建筑整體挺拔大氣不失穩重，標志性明顯。項目整體均為淺米黃色系加上局部深咖色進行搭配，色彩協調統一，典雅耐看。建筑物的室外空調機位與相關設備管線進行隱蔽設計處理,盡量不影響外立面效果。

7.3 交通分析

7.3.1 主次入口

A1-1地塊的形象主入口設置在南側創業路上，次入口位于創業西二路上；A1-2、3地塊形象主入口均設置在創業西二路北側上，次入口則分別位于創業西二路南側及創業中路上。

7.3.2 人行流線

小區內人行流線分為日常便捷步行路線及休閑散步路線兩種模式，滿足住戶不同時段的生活需求。

7.3.3 車行及消防車流線

機動車輛沿次入口直接進入地下車庫，不進入小區中庭。非機動車結合物業管控集中在地面設置。

利用中庭4米園路車道作為臨時消防車通行道，結合設置標準的硬質鋪地材質的撲救面，滿足消防相關規范要求。

7.3.4 停車設計

項目設置地下兩層車庫，合理進行環型停車布置，優化單車位面積指標，盡量減少地面的停車位，有效避免對小區的干擾。

7.4 景觀分析

三個地塊均以圍合大中庭的概念進行景觀設計,結合布置愛心亭、老年休息區、兒童活動區等相關主題進行布局。增設慢跑步道、健身器材設施，營造健康休閑社區的理念。建筑沿周邊用地布置，內部形成較大的中心綠地，圍墻圍合形成的有效社區邊界，創造領域感和歸屬感，營造一個親和鄰里的宜居家園。從主入口大門進入中庭景觀綠化，再走入架空層到入戶大堂及電梯廳的歸家動線，給住戶一步一景，層層深入的景觀體驗。

貫徹“廈大人文”的設計理念,將纂刻濃縮為印記，書法拓印于細節，國風山水畫抽象地附于景墻、亭子、格柵之上，傳統符號巧妙地融合在地鋪、景墻、燈具、小品之中，將東側東園溪的美景綠意滲透到小區內部，使人居與綠意有機交流，營造純生態背景下的人居環境。

8 結 語

通過東園保障性住房設計管理過程得出，保障性住房的設計應以客群需求分析為依據，充分進行勘察和調研充分考慮保障性住房的適宜性、識別性、合規性以及帶有明確的文化與人文氣息。同時結合房地產項目設計經驗保質保量推進完成設計成果，保障項目順利建設。