量化視角下的跨江新區要素配置問題研究
——以湖南長沙湘江新區為例

文＿柯登證（深圳市城市規劃設計研究院，規劃三所主任，注冊城鄉規劃師，碩士）

跨江開發的新區在建設過程中普遍面臨沿江蔓延、職住分離等問題，早期的新區規劃編制忽視以下問題：一是視野局限，局限于新區內產城空間的組織與布局，忽視周邊區域要素對出行偏好的影響；二是僅關注要素配置是否符合規范，忽視消費偏好的影響，受制于數據獲取與處理局限，缺乏對居民需求偏好的考慮，如新區醫療設施數量滿足規范，但新區居民仍偏好到母城三甲醫院就醫，導致新區公共資源使用率偏低；三是缺乏量化分析支撐，解決問題的針對性與系統性不足，尤其是跨江發展涉及的區域要素協同、產城融合評價，難以用單一的定量數據刻畫。在高質量城鎮化的發展導向下，應系統評估跨江發展的要素配置情況，精細研究發展問題，精準優化空間資源配置，為規劃編制提供研究支撐。

一 、研究對象與思路

本文選取湖南省長沙湘江新區作為研究對象，空間單元涵蓋高星分區、市府分區、麓山分區、坪埔分區，面積542.90平方千米。考慮其作為中部地區的省會城市，近20年來經歷了跨江快速發展、國家級新區設立后的轉型升級階段，其發展特征具有一定的典型性。

新區與母城的資源配置格局。湘江南北穿越長沙中心城區，湘江東岸的長沙老城區匯聚大量市級、省級公共服務設施，是城市重要的經濟、文化中心；湘江西岸在過去是湖南省的文教功能區，岳麓書院、湖南大學、中南大學等高校集聚，2000年以來依托長沙高新區、岳麓科技產業園、望城經開區、梅溪湖國際新城等新興功能板塊拉動新城建設。

新區空間的拓展歷程。自2000年以來，新區先后經歷聚核發展、沿江拓展、腹地帶動發展三個階段：第一階段以居住與公共配套用地為主，在沿江成熟組團集聚；第二階段伴隨產業入駐與人口增長，房地產、商業商務等投資項目沿江蔓延拓展；第三階段是依托交通廊道帶動腹地空間聯動，逐步拉開新區框架。新區由于空間資源的配置差異，帶來典型的職住不平衡、跨江跨區消費出行等跨江新區發展問題。

在分析思路上，從區域設施配置、區內要素組織兩個維度開展。區域要素涵蓋商圈數據、公共服務設施數據、就業空間數據，從分布評估、能級評估兩個方面總結區域要素配置對新區發展的影響；內部空間組織評估方面，從開發價值差異、結構組織、單元用地配比三個方面分析，圍繞空間功能組織與社會經濟發展的適配性，探討新區空間發展優化的思路（見圖1）。

二、區域要素配置——兩岸要素能級差異明顯

（一）量化方法——要素評估人本化，能級數據立體化

選擇典型要素。面向生產和生活要素篩選樣本，生活要素包括商業娛樂、公共服務設施，生產要素側重各類就業空間，其中商業娛樂設施以麥當勞、肯德基等餐飲店分布作為評估依據，考慮連鎖快餐店選址前已對人流量、商圈消費體量、人群消費等進行了評估，其空間分布與密度可間接反映商圈能級。就業場所數據方面，涵蓋產業園、行政機關、商務寫字樓，以星級酒店數據作為商務辦公集聚區的參考樣本，選取三星級以上、單價250元/晚以上住宿酒店作為分析對象，并剔除旅游景區附近的住宿酒店數據，消除對產城關系分析的干擾（見表1）。

表1 要素評估類別與權重

要素評估人本化。市民對高品質、高能級設施有明顯的消費偏好，產城要素的量化分析不能僅考慮配套數量，更應考慮設施能級的空間差異。常規消費類設施選取菜市場、生活超市作為研究標的；品質服務類設施以醫院、學校作為樣本標的，二甲和三甲醫院賦值是其他醫院的1.5倍，十大重點初中賦值是其他初中的1.5倍。

能級數據立體化。通過百度地圖慧眼截取各類設施樣本數據并在GIS系統中定位，以邊長1千米方格網內設施數量密度作為能級評估數據，每項數據的能級強度劃分為十級分值，每項數據類型賦予0.1～0.2權重，部分高能級、優質設施項目提高賦值權重。通過加權疊加，以立體圖示的方式反映各類設施空間分布的能級差異。

（二）要素配置能級與產城關系分析

1.平面維度——要素布局基本合理

基于各類設施配置的量化評估發現，湘江新區的公共配套設施數量、布局與居住用地空間基本契合，即建設中的設施配套基本符合規范標準要求，以菜市場為樣本的社區級配套設施分布相對均衡，日常消費服務能在社區范圍內解決。

2.能級維度——優質資源與設施能級空間失衡明顯

長沙市湘江兩岸公共服務設施能級差異大（見圖2），休閑消費與公共服務功能等級不高、吸引力不足，呈現“居住過江，配套不過江”的現象。

一是濱江兩岸配套設施能級失衡，消費偏好驅動跨江出行。長沙市消費與公共服務設施主要分布在河東，設施能級差異顯著，且居民對高能級配套設施的選擇偏好驅動跨江出行。在商業休閑消費方面，市級大型商圈（以麥當勞、肯德基、電影院為樣本數據）密集分布在河東，以河東的五一商圈為例，該商圈年均銷售額超500億元，吸納就業人員20多萬人，人氣網紅消費空間涵蓋吃、行、娛、購，吸引河西人流跨江消費。在公共設施配套方面，高能級的民生配套設施集聚在河東地區，以三甲醫院為例，長沙市21家三甲醫院中河東城區布局17家，河西城區僅有湘雅三醫院、省腫瘤醫院、省中醫藥研究院附屬醫院、省胸科醫院4家，且以專科類醫院為主，河西城區的居民更偏向于跨江到河東擇三甲醫院就醫。

二是濱江兩岸商務辦公密度失衡，增加跨江通勤壓力。2001年長沙市政府搬遷至河西，帶動了相關的商務辦公空間拓展，但河東河西的商務辦公密度差異仍顯著（見圖3）。星級酒店的分布間接反映商務辦公人群的分布，分析顯示長沙五星級酒店近70%分布于河東，河西酒店多為經濟型酒店，商務差旅人群的住宿仍偏向河東，跨區通勤致使過江交通壓力增加。因此，跨江新區的產城融合問題的分析，應基于新區與母城關系的研究，公共要素配置不僅考慮數量差異，更應考慮能級差異及市民消費選擇的偏好。

三、區內要素組織— —服務重心偏向濱江沿岸

（一）資源配置的空間差異，推動新區沿江蔓延、沿路拓展

跨江新區空間開發的選擇，與自然生態、設施支撐、區位功能等資源供給條件相關，對以上三個層面進行量化分析，自然生態的評估涵蓋高程、水系敏感性、水源涵養敏感性，設施支撐評估包括機場、軌道站點、港口、主次干道的量化分析，功能區位評估包括產業園區帶動、城市商圈、區級以上公共服務設施等。通過德爾菲法確定單因子內部各組分的土地價值評分，評分等級一般分為四級：強、較強、一般、弱，其分值分別是10、6、3、1。使用ArcGis軟件空間分析模塊對各因子圖層進行擬定規則的疊加運算，并圖示化反饋空間差異。

分析結果反映，資源供給與開發價值的空間差異，推動早期形成“沿江依賴”格局。發展條件較成熟的地區集中在湘江沿岸、跨江交通走廊兩廂。一方面，資源沿江集聚驅動早期沿江開發，由于跨江新區早期發展缺乏公共功能配套，需要依托母城共享資源，逐步在通勤成本更低的沿江地區集聚，同時濱江沿岸具備更好的景觀和交通區位，地產開發與跨江通道驅動沿江空間蔓延拓展；另一方面，腹地空間在啟動初期依托跨江交通干道帶動，兩廂的土地開發與功能導入活躍，成為“沿江—腹地”空間拓展的主要路徑。基于資源供給的量化評估，反映功能空間拓展時序與城市發展階段適配，市場需求與投資效益驅動空間成型。

（二）市場動力影響用地組織，地產拉動特征明顯

以岳麓區及望城區范圍內的建成片區作為分析對象，用地結構反映居住用地比例高，配套與產業用地比重偏低。現狀建成區工業用地占比21.60%，居住用地占比39.50%接近國標的40%上限，就業空間與居住空間比例不均衡。

分區用地構成方面，腹地拓展區呈現地產拉動的特征。按照居住、工業、公共管理與公共服務、商業服務業設施、道路交通設施、公用設施、公路物流倉儲、綠地與廣場用地的分類繪制各分區用地比例扇形圖（見圖4），中部核心片區相對均衡，外圍拓展區用地構成失衡較為突出。市府分區、麓谷分區、麓山分區作為早期發展的成熟區，城市配套與人口流入同步，配套服務、產業發展與居住用地比例相對均衡；北部高星分區是近幾年快速拓展的區域，通過房地產拉動經濟的現象明顯，居住用地占比近半，公共服務用地和商業服務業用地占比不足四分之一，且缺乏高能級服務，導致跨區域出行需求明顯增加。

（三）功能結構呈現階段性集聚，沿江與腹地空間聯動不足

服務重心偏向濱江沿岸，與腹地空間聯動效率低。長沙城市服務功能聚集河東，盡管湘江西岸近十年來通過市政府搬遷河西、啟動梅溪湖片區建設等行動發展，但市場投資熱度仍集中在濱江沿岸約5千米厚度的區域，沿湘江沿岸形成若干個商業商務集聚區，以房地產拉動新區快速拓展，呈現“居住用地過江、配套不過江”現象。與此同時，腹地空間以產業園區為載體帶動拓展，長沙高新區、望城經開區、岳麓科技產業園成為引領產業發展的重要平臺，伴隨產業的持續升級，園區就業人群將從勞動密集的工人轉變為新興科技人才，帶動消費升級與生產服務需求的增長，而以產業園區為主體的西部腹地，目前尚未形成集聚化的服務平臺與產城融合空間，導致跨片區的商務與消費出行，制約核心區與西部腹地的聯動效率。

現狀沿江形成的一層單薄的現代服務功能帶，是早期承接主城功能外溢的發展結果。從長遠發展來看，沿江單薄的服務功能和居住功能，不足以支撐起腹地產業空間的培育。

四、發展思考

隨著我國進入城鎮化高質量發展的新階段，空間規劃需逐步適配社會經濟升級，結合湘江新區的樣本與規劃實踐，跨江新區的空間組織發展需關注以下問題。

（一）新區發展不可脫離與母城關系的梳理，重視區域要素配置的能級差異與影響

關注濱江兩岸配套要素的能級差異，針對問題實施精準優化提升。城市是一個復雜的系統，通過對現狀發展的量化梳理，發現產城融合不僅要保障區內用地功能的合理配比，還需考慮區域配套要素的分布格局、能級強度的差異，關注人群的消費偏好對出行選擇的影響。以湘江新區為例，未來需加快發展高等級醫院、學校、文化類公共服務設施，培育適應消費升級的商業中心區，縮減湘江東西兩岸的配套服務設施能級差異，才能有效減少跨江消費出行，推動湘江西岸職住平衡發展。

動態考慮人群結構與消費升級，制定分階段的產城融合對策。新區未來將逐步推動傳統產業的退出與戰略性新興產業的引入，持續推動人口結構、消費需求的升級，未來戰略性新興產業以技術型人才、研發人才為主導，人口的職業構成、收入水平差異使消費結構呈現明顯的層次性，應制定分階段推進的產城融合策略，實現服務功能空間適配就業人口分布與消費需求。

（二）以運營思維優化“中心—腹地”格局，破解沿江蔓延的結構問題

以中心體系的優化，改變服務重心失衡格局。服務功能沿濱江蔓延，與母城形成一江兩岸核心功能區的發展結構，對于規模較小的城市而言有利于資源集約共享。對于長沙規劃城市人口規模超過600萬的城市而言，一江兩岸共筑單核心的模式容易引發大量跨江交通，降低發展要素的流動效率，制約跨江新區腹地空間的培育和發展，需要改變服務重心偏于濱江的失衡格局，在腹地形成能與各片區高效聯系、便捷共享的服務中心，積極帶動腹地空間發展，引導要素流從過去的跨江流動、向濱江單核集聚，走向多組團互動的網絡化格局。

（三）適配發展要素流動規律，提高功能空間組合效率

關注空間運營生長，契合要素流動規律。一是強化流量帶動，充分對接母城功能溢出，結合跨江通道延展功能軸帶，快速連接母城與新區要素，跨江發展軸的兩側腹地空間以產城融合模式培育功能板塊，管控各類板塊用地功能配比，引導職住平衡。二是以第二、第三產業聯動為導向，擴展沿江發展軸的厚度，依托現狀沿江服務業集聚的基礎，帶動濱江與腹地空間的產業協同、產城融合，促進濱江沿岸的功能整合，推動新區高質量發展。

五、結語

跨江新區是濱江城市發展的重要載體，通過量化分析評估產城發展要素配置特征，系統解析空間沿江蔓延、人流跨江出行的成因，啟發跨江新區的規劃建設需以區域的視野評估濱江兩岸要素配置格局，關注公共設施能級差異與消費偏好對出行的影響，引導空間布局適配要素流動規律，有效推動新區可持續發展。