論借名買房合同中出名人的法律地位與行為效力

文/李桂杰

借名買房情形實質上是涉及主體資格的交易，交易對象屬于限制流通物的范疇?，F實生活中出現借名買房情形的主要原因是我國為保障廣大低收入群體的住房權益，出臺了許多限制性購房政策，導致借名人喪失購房資格。為避免上述問題，借名人與有購房資格的出名人簽訂借名買房合同，由出名人代為購房。然而，也不乏借名人為隱匿財產，損害他人（如借名人的債權人）合法權益而與出名人達成借名買房合意的情形。前者在司法實踐中一般認定為合同有效，除非借名人購買政策性保障住房，損害社會公共利益而被認定為合同無效，后者由于惡意串通損害他人合法權益導致合同無效。本文在借名買房合同有效的基礎上，分析出名人在該合同中的法律地位與行為效力。

一、借名買房合同的理論概述

（一）借名買房行為

借名買房由“借名”與“買房”兩部分民事法律行為構成。前者是出名人與借名人之間達成關于借名的內部約定，該約定造成“名實分離”的法律后果；后者是在前者約定的基礎上，由出名人以自己的名義與合意外第三人簽訂購房合同并辦理房屋登記，由此產生的實際法律效果由借名人承擔。借名買房行為是借名人因自身不具備購房政策規定的條件或者由于其他客觀事由導致不能以自己的名義購買房屋，于是基于戀人、親人、朋友等人身法律關系與滿足購房條件的出名人達成書面或者口頭合意，由前者實際出資，借用后者的名義購房并辦理房屋登記。房屋由前者實際占有、使用與管理，待前者滿足購房條件或者其他客觀事由滅失后，請求后者輔助辦理房屋過戶登記的一種民事法律行為。

（二）借名買房合同

借名買房行為在國家宏觀調控房地產市場的趨勢下產生，是現代社會經濟發展的產物。在現實生活中，借名人與出名人之間達成的借名買房合意往往建立在雙方互信的基礎之上，往往都進行口頭約定，僅有少數當事人選擇訂立書面合同。當產生糾紛時，針對口頭約定情形，由人民法院根據當事人提供的證據，判斷在其之間是否存在借名買房法律關系。探索出名人的法律地位首先應從借名買房合同的內容與法律性質方面找到突破口，重點研究其在合同中享有的權利與承擔的義務。

借名人與出名人是借名買房合同的當事人，兩者是相對而言的。前者是缺乏購房資格的民事主體，是房屋的實際買受人；后者是擁有購房資格的民事主體，是房屋的名義買受人，一般情況下是前者的親朋好友或者戀人。此外，還涉及潛在的第三方民事主體，即房屋出賣人。借名買房合同主要由以下內容構成。第一，約定借名人借用出名人名義購買房屋，房屋實際上由借名人占有、使用、管理及處分。由于物權法定原則，借名人對房屋的處分權受到限制，雙方對房屋歸屬的約定僅產生債權效力，不會產生物權效力。然而，也有例外情形，在（2021）遼0302民初2217號一審民事判決書中，法官認為不動產物權登記僅產生推定效力，借名人擁有足夠確鑿的證據能夠推翻上述推定效力，證明其為事實上的權利人。①第二，約定由出名人向銀行申請貸款，借名人承擔與房屋有關的一切費用，如首付款、銀行貸款、稅費、物業費，由此獲得的相關票據與房屋產權證書由借名人保管。第三，約定出名人積極配合借名人辦理后期的房屋變更登記，出名人不得以任何理由推諉。借名人與出名人在此階段容易產生糾紛，往往因出名人違反借名買房合同的約定，導致涉案房屋不能如約過戶至借名人名下，進而違反借名買房合同訂立的初衷。通過整理與借名買房有關的裁判文書，筆者發現為防止上述糾紛的發生，借名人與出名人還會在借名買房合同中約定見證人或者保證人，②從而增強借名買房合同的安全性與可靠性。

根據借名買房合同的內容可知，借名人負責實際出資，出名人僅出借名義，不負擔任何債務，在學理分類上應屬于單務合同。借名買房合同與買賣合同等典型合同不同，其名稱與內容并非源自法律的直接規定，而是在司法實踐中約定俗成的。因此，筆者認為其在法律屬性層面應屬于無名合同。由于該合同具有較強且緊密的人身依附法律關系，多以借名人的親朋好友、戀人等主體作為出名人，鮮有作出給予出名人報酬或者薪資的約定，導致其多屬于無償合同。當然，也不排除存在有償的借名買房合同。房屋登記在出名人名下，是借名人主動追求的法律后果。然而，此種法律追求是附期限的，借名人將根據自身具體情形，請求出名人將房屋過戶至自己名下。因此，借名買房合同涉及標的物的轉移交付，在法律性質上應屬于實踐性合同。借名買房合同的訂立形式靈活多樣，既可采取書面形式，也可采取口頭形式，在法律性質上屬于不要式合同。

二、借名買房合同中出名人的法律地位

研究出名人在借名買房合同中的法律地位，首先需要明確出名人在合同履行過程中主要實施了何種法律行為。筆者認為，這主要包括以下兩種類型。一是直接由出名人出面，與房屋出賣人簽訂購房合同并辦理房屋登記（以下簡稱“A類型”）。二是出名人僅向借名人提供身份證件，由后者攜帶前者的身份證件親自與房屋出賣人訂立購房合同并辦理房屋登記（以下簡稱“B類型”）。筆者認為，對于A類型而言，出名人可基于委托合同法律關系定位為受托人，也可以基于委托代理法律關系定位為間接代理人；對于B類型而言，出名人可基于委托代理法律關系定位為間接代理人。

（一）基于委托合同法律關系定位為受托人

在委托合同法律關系中，受托人按照合同約定處理委托人的事務，受托人享有必要費用返還請求權、損失賠償請求權等權利，負有接受指示、報告、轉移財產等義務。通過對比委托合同中受托人享有的權利與承擔的義務，筆者認為，其與前述A類型中的出名人存在相通之處。學者楊代雄更是將此類借名買房合同稱為“委托型的借名買房合同”。

出名人根據借名買房合同的約定，與借名人指定的房屋出賣人簽訂購房合同，該購房合同所涉及的房屋是特定的，包括房屋的戶型、面積，此即受托人接受指示的義務；與房屋有關的費用均由借名人承擔，倘若出名人在購房過程中墊付了與購房有關的必要費用或者因不可歸責于自己的事由遭受損失，則有權根據合同約定向借名人主張，此即受托人享有的必要費用返還請求權或者損失賠償請求權。在合同履行過程中，如若遇到妨礙，出名人應及時向借名人報告相關情況，此即受托人的匯報義務。借名人可根據自身的具體狀況請求出名人辦理房屋過戶登記，出名人應及時按照借名買房合同的約定履行協助義務，此即受托人轉移財產的義務。由于借名買房合同與委托合同中的一方當事人不一定向另一方當事人支付相應的對價，因此在合同履行完畢后，出名人與受托人是否享有報酬支付請求權依合同是否存在約定而定。在借名買房合同履行的全過程，出名人不僅出借了名義，還承擔了提供買房的勞務，筆者認為其與委托合同中受托人的法律地位具有高度的匹配性，完全可以基于委托合同法律關系將其法律地位定位為受托人。

（二）基于委托代理法律關系定位為間接代理人

代理法律關系產生的基礎頗為廣泛，可基于合同的約定，也可基于法律的直接規定。在委托合同中，委托人的委托授權行為是受托人取得代理權的基礎。上文將借名買房合同類推適用委托合同的有關法律規定，并基于委托合同法律關系將出名人的法律地位定位為受托人。筆者認為對出名人還可在此基礎上給予更加準確的法律定位。委托人選擇受托人往往有許多依據，可依據其能力，也可依據其具有某種特殊的身份。在借名買房合同中，借名人正是依靠出名人的特殊身份，委托其以自己的名義購買房屋。據此，可將整個借名買房行為視為授權行為，這完全符合委托代理的法律構造。借名買房合同正是產生代理權的基礎法律關系之一，因此可以基于委托代理法律關系將出名人的法律地位定位為代理人。

筆者認為，將出名人的法律地位僅定位為代理人尚不精確。委托代理分為直接代理與間接代理，兩者存在本質上的不同，產生的法律效果也不同。借名買房合同的本質是出名人以自己的名義替借名人購房，所購房屋也是登記在出名人名下。在直接代理中，代理人是以本人的名義為民事法律行為，產生的法律效果也直接歸屬于本人。可見，出名人與直接代理人在實施民事法律行為時，所持的名義不同，產生的法律效果也不同，因而不能將出名人的法律地位定位為直接代理人。在借名買房行為中，出名人作為代理人，以自己的名義與房屋出賣人訂立購房合同并辦理房屋登記，房屋的物權歸出名人所有，待借名人滿足一定條件后，出名人將房屋過戶至借名人名下，這完全符合間接代理的構成條件。因此，可以將A類型與B類型中出名人的法律地位定位為間接代理人。在當前的司法實踐中，某些法院也認同此觀點。③結合房屋出賣人在與出名人訂立購房合同時是否知曉借名人存在的情形，可將出名人細分為顯名的間接代理人與隱名的間接代理人。

1.顯名的間接代理人。顯名的間接代理是指代理人在委托授權范圍內以自己的名義與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時明確知道代理人與被代理人之間存在委托代理法律關系。A類型中的出名人是以自己的名義與房屋出賣人訂立購房合同。有學者認為，出名人并未實際出資，缺乏真實的購房意思表示。筆者認為，既然借名人與出名人達成了借名買房的合意，說明出名人對借名買房行為表示認同，主觀上的意思表示真實，客觀上以自己的名義與房屋出賣人簽訂購房合同并辦理房屋登記，兩者之間實施的民事法律行為均遵循主客觀相一致的原則，符合《民法典》第一百四十三條的規定，民事法律行為有效。倘若在購房合同訂立時，房屋出賣人知曉出名人與借名人之間存在借名買房的合意，且仍然選擇與出名人簽訂購房合同，則此種情形符合顯名間接代理的構成要件，出名人在此的法律地位應定位為顯名的間接代理人。

B類型中的出名人僅僅是出借名義，并未參與購房的整個過程，而是由借名人使用出名人的名義親自辦理購房手續。這與A類型既有相似之處，又有不同之處。相似之處在于房屋出賣人均知曉借名人的存在，不同之處是出名人是否親自參與購房流程。雖然出名人并未出面，但這不影響借名人使用其身份證件，并以其名義與房屋出賣人訂立購房合同。根據《民法典》第九百二十六條第三款的規定，借名人可以根據借名買房合同行使出名人對房屋出賣人的權利，與房屋出賣人訂立購房合同。房屋出賣人完全可以基于委托代理法律關系，甚至贈予法律關系判斷上述行為產生的原因，且借名買房合同的存在并不會給房屋出賣人帶來任何經濟或者法律方面的風險，所以房屋出賣人欣然接受由借名人以出名人的名義與其簽訂購房合同。因此，B類型中的出名人符合上述顯名間接代理的構成要件，可將出名人的法律地位定位為顯名的間接代理人。

2.隱名的間接代理人。隱名的間接代理與顯名的間接代理存在以下兩種區別。第一，第三人在訂約時是否知曉代理人與被代理人之間存在委托代理法律關系。第二，兩者產生的法律效果不同。前者首先在出名人與房屋出賣人之間產生法律約束力，而后轉移給借名人；后者直接在借名人與房屋出賣人之間產生法律約束力。A類型中的出名人是以自己的名義與房屋出賣人訂立購房合同。正是基于借名買房合同的存在，出名人按照借名人的要求，與特定的房屋出賣人訂立購房合同，所購房屋也是借名人指定的。借名人作為代理人與房屋出賣人之間實施的民事法律行為，符合《民法典》第一百四十三條的規定，民事法律行為有效。然而，在整個購房過程中，房屋出賣人并不知曉出名人與借名人事前達成的借名買房合意，進而使此種情形符合隱名間接代理的構成要件。因此，可以將出名人的法律地位定位為隱名的間接代理人。

三、借名買房合同中出名人的行為效力

（一）出名人類比受托人產生的行為效力

根據上述論證，出名人的法律地位基于委托合同法律關系定位為受托人，即借名買房合同類推適用委托合同的有關法律規定。委托合同的法律效力僅限于委托人與受托人，即借名買房合同僅在借名人與出名人之間產生法律效力。在A類型中，出名人是以自己的名義與房屋出賣人簽訂購房合同，房屋登記在出名人名下，因此出名人享有所購房屋的物權。根據合同的相對性原理可知，借名買房合同并不會對房屋出賣人產生法律約束力，僅會對出名人產生債權效力，借名人與出名人對房屋所有權的約定無效，該房屋的物權歸屬并不因借名買房合同的存在而直接歸屬于借名人。然而，借名人有權根據借名買房合同的約定，請求出名人按照約定協助辦理房屋的過戶登記。倘若出名人拒絕，借名人可通過訴訟程序證明自己才是涉案房屋事實上的權利人，或者追求其違約責任。

（二）出名人類比間接代理人產生的行為效力

出名人基于委托代理法律關系定位為間接代理人，即借名買房合同類推適用委托代理法律關系的有關規定。出名人作為顯名的間接代理人與隱名的間接代理人實施的民事法律行為不同，產生的法律約束力也不同。

1.出名人類比顯名間接代理人產生的行為效力。出名人作為顯名的間接代理人，其實施的民事法律行為直接在借名人與房屋出賣人之間產生法律效力。根據《民法典》第九百二十五條的規定可知，倘若房屋出賣人在與出名人訂立購房合同時，知曉出名人與借名人之間存在借名買房法律關系，則購房合同直接在借名人與房屋出賣人之間產生法律效力。如前所述，將A類型與B類型中出名人的法律地位定位為顯名的間接代理人，則存在一個共性，即房屋出賣人在與出名人簽訂購房合同時，均知曉借名人的存在。此時，出名人實施的民事法律行為對借名人與房屋出賣人產生法律約束力。雖然房屋的所有權在名義上歸出名人享有，但是基于借名買房合同的存在，類推適用顯名的委托代理法律關系，直接對借名人與房屋出賣人產生法律約束力，房屋的所有權實際上最終歸屬于借名人，此種情形完全符合借名買房合同的約定。

2.出名人類比隱名間接代理人產生的行為效力。在隱名的間接代理中，對于代理人與第三人實施的民事法律行為，即使前者是為委托人的利益作出或者受領意思表示，相對應的法律效力也最先在代理人與第三人之間產生，而后由代理人將法律效果轉移給委托人。出名人實施的民事法律行為原則上先在其與房屋出賣人之間產生法律約束力，而后再通過借名買房合同，將法律效力轉移至借名人。然而，如若遇到來自借名人或者房屋出賣人的妨礙，由于上述主體并不知曉彼此的存在，則出名人負有披露的義務，以賦予相應主體不同的權利。

（1）借名人取得介入權，房屋出賣人取得抗辯權。在將A類型出名人的法律地位定位為隱名的間接代理人時，房屋出賣人并不知曉借名人的存在。倘若房屋出賣人所售房屋出現重大毀損或者售予其他房屋買受人等情形，致使出名人無法向借名人履行義務，則出名人可基于借名買房合同向借名人披露房屋出賣人，借名人因而取得介入權，可以介入購房合同中，行使出名人對房屋出賣人的權利，要求房屋出賣人遵守購房合同約定，及時將房屋過戶至出名人名下，房屋出賣人也可援用其對出名人的抗辯權對抗借名人，據此反駁借名人。這種情形符合《民法典》第九百二十六條第一款的規定。此時，出名人退出委托代理法律關系，不再承擔相關的法律責任。倘若房屋出賣人起初在主觀上拒絕與某一特定的借名人實施民事法律行為，之后才知曉房屋買受人（即出名人）與該借名人存在借名買房合意，則如若遇到來自房屋出賣人的阻力，借名人不能取得介入權。

（2）房屋出賣人取得選擇權，借名人取得抗辯權。在A類型中，倘若因借名人不履行實際出資義務等原因致使出名人無法向房屋出賣人履行付款等義務，則出名人可基于借名買房合同向房屋出賣人披露借名人，房屋出賣人因而取得選擇權，可選擇借名人或者出名人中的某一個民事主體作為相對人主張其享有的權利，但只能選擇其一。房屋出賣人不能要求上述兩個民事主體承擔連帶責任，且選擇后不得變更。倘若選擇出名人，即按照原定的購房合同行使權利與履行義務，出名人取得房屋所有權后，再按照借名買房合同的約定，將房屋過戶至借名人名下；倘若選擇借名人，則借名人取得抗辯權，借名人可援用對出名人的抗辯對抗房屋出賣人，也可援用出名人對房屋出賣人的抗辯對抗房屋出賣人，借名人可基于購房合同，請求房屋出賣人履行購房合同的約定，直至實現房屋暫時登記在出名人名下的目標，上述情形符合《民法典》第九百二十六條第二款的規定。

四、結語

借名人因自身缺乏購房資格，不得不借用出名人的名義購買房屋，這顯然不符合常規的購房程序，進而導致借名買房合同在訂立之初即存在一定的風險性。因此，學界一直致力于研究“借名買房現象產生的原因”“借名買房行為是否有效”“借名買房合同中的物權歸屬”等法律問題，而忽略了對借名人與出名人法律地位的研究。因此，本文致力于分析借名買房合同的內容與性質，探究出名人在借名買房合同中處于何種法律地位，并根據其實施的民事法律行為的性質，將其法律地位定位為受托人或者間接代理人。在此基礎上，本文類推適用《民法典》中關于委托合同或者委托代理法律關系的有關規定，進一步闡釋出名人實施的民事法律行為所產生的行為效力。

注釋

①具體參見中國裁判文書網（2021）遼0302民初2217號一審民事判決書。

②具體參見中國裁判文書網（2021）渝0102民初6889號一審民事判決書和（2021）魯1502民初9929號一審民事判決書。

③具體參見中國裁判文書網（2019）川0116民初909號一審民事判決書。