業主視角下建設項目工程策劃研究
——以佛山市禪城區某住宅項目為例

王啟東

（廣州廣電城市服務集團股份有限公司，廣東 廣州 510000）

0 引言

在進行工程策劃之前，需要全面認識項目目標及特點，然后將前期階段、過程階段、驗收階段的目標分解到各施工單位、職能部門，以指導項目實際管理工作。項目工程的前期策劃決策以及設計階段是建筑項目極為基礎的階段，然而對整體建筑項目來講，如何對這一環節中的項目工程造價進行控制，具備非常關鍵的實際意義[1]。本文所研究案例位于佛山市禪城區，業態為高層住宅。

1 前期階段工程策劃

前期階段內容如下：①項目概況，包括項目地址、地塊現狀、周邊環境描述、規劃方案。②工程特點，包括主要技術模式（模板體系、外架體系）、市政配套現狀及接入風險、施工難點、可能阻礙項目開發的問題、當地風土人情文化、相關部門特有標準。如果持續和較為全面地實施前期策劃，可以顯著改善項目績效，此外，缺乏工程項目前期策劃的投入和利益相關方在早期階段的參與，是影響我國工程項目前期策劃影響最大的兩個因素[2]。③團隊組建，包括項目部管理架構、職能部門人員配備。前期策劃的不細致、主觀性、潛在機會分析不足、關鍵決策信息缺乏等問題，是造成項目價值實現偏離預期的關鍵原因[3]。

2 施工階段工程策劃

施工階段內容如下：①平面布置策劃，包括土方、樁基施工階段和地上施工階段的平面組織方案，包括塔吊、鋼筋加工棚、混凝土輸送泵、施工電梯等大型設備的布置、場內交通組織、工地圍墻及大門開口、土方平衡和邊坡支護工程平面及剖面布置、生活區設置、辦公區布置、臨時供水和排水系統布置等。②銷售相關策劃，包括展示區范圍及分隔措施、參觀動線、開盤對工期的要求、售樓部和樣板房施工措施和工序。③施工管理計劃，包括進度（開發周期及分期、關鍵節點、施工單位進場計劃及勞動力數量、材料設備進場計劃、招標時間節點）、質量（質量管理目標和標準、質量管控重點和質量保證措施）。工程項目管理策劃書是為實現工程項目的工期、質量、安全、成本等管理目標而制定的項目管理綱領性文件，是施工企業印發到工程項目部強制執行的指導性綱領性文件，是施工企業對工程項目部經營承包的主要依據性文件[4]。

3 工程策劃的執行

工程策劃中對節點安排、質量要求、專項技術要求、獎懲規定的要求要寫入合同中。項目實施階段，應嚴格落實工程管理策劃書的內容，定期對照策劃與實際執行情況，及時糾正偏差、落實改善措施。項目管理需要確保溝通的暢通，通過合理科學的手段和方式來有效提高項目管理的實際成效[5]。若項目進展出現重大變化（如運營計劃調整、營銷需求調整等），應重新修訂工程策劃并進行評審。

4 案例研究

以佛山市禪城區某住宅項目為例，進行工程策劃研究。該項目位于佛山市禪城區，項目周邊路網發達，通過快速路可達到佛山主城區、高鐵站。靠近沈海高速廣州支線和廣明高速，距離高速入口約1km，可快速通達廣州主城和周邊城市。項目地勢較周邊高，周邊為廠房、倉庫、村落，控規為居住和商業用地、教育用地。

4.1 案例前期階段工程策劃

4.1.1 項目概況

項目用地面積8萬m2（合120畝），計容建筑面積24萬m2，總建筑面積32萬m2，共16棟高層住宅，地下1層，局部2層，地上28~34層。分三期開發，經與規劃局協調溝通，本項目允許分為4個工程規劃許可證。因售樓部設置在首期商鋪位置，為避免首期驗收時，售樓部拆改而影響銷售，售樓部單獨辦理工程規劃許可證，項目清盤后才進行拆改驗收。每期各一個工規證。

4.1.2 工程特點

（1）技術模式。

本項目采用鋁模、全混凝土外墻、精裝修交付。

（2）市政配套現狀及接入風險。

臨水、臨電、永久水、雨水、臨時排水、燃氣、通信、有線電視，均可滿足項目需求。本項目紅線外污水管網未接通，當地水利局表示準備施工dn400污水管，屆時可接入該管。項目用電負荷約18000kva，需專線雙回路，變電站接入路徑約2.5km。

（3）重點難點及應對措施。

本項目一期工期緊，支護、樁基與土石方開挖需同步交叉施工：①加強招標考察，篩選優秀的工程供應商，尤其是有本地經驗的供應商。②加大現場施工管控和協調力度，做好場地移交手續。③定標后盡快組織各單位有序進行施工作業。

項目北側部分位置及南側大部分位置距離紅線外建筑物較近：①委托房屋檢測鑒定有限公司對項目周邊民房進行第三方施工前房屋裂縫位移等檢測鑒定，出具報告，作為日后可能發生的糾紛做必要準備。②過程加強管控，避免土方開挖、支護施工、樁基施工和重車行走等造成周邊民房損害。③和村委聯絡好關系，搶工期間提前溝通，約定好時間，避免投訴。

大筏板基礎厚度為1400mm，屬于大體積混凝土澆筑。①前期做好大體積混凝土澆筑方案。②澆筑時沿長邊方向自一端向另一端分層分段進行采用內置冷水管降溫減低混凝土內外溫差。③混凝土養護，宜采用保溫、保濕養護為主。

項目售樓部周邊基坑支護是微型樁+三道錨桿，對進度影響極大。①采取提前招標，及時確定相關分包及總包單位，抓緊辦理基坑、樁基臨時施工許可證，提前支護及樁基施工，總包單位提前溝通政府主管部門前期關系維護并進場。②分清主次，把握重點，涉及樓棟主體結構和售樓處、展示區等部位抓緊施工。③支護形式多樣，地塊西側及東北側，地下室頂板標高與紅線外標高相差5m左右，需做永久連續擋墻。

4.2 案例施工階段工程策劃

4.2.1 平面布置策劃

項目南側為現狀主干道，是主要外部運輸通道，村路及鄉道作為備用主干道，可滿足施工需求。項目南面出入口是整個項目建設開發過程中的主要出入口，西側擬開次出入口。展示區開放后，首期主體結構施工階段，需調整施工道路，利用三期作為臨時施工通道，已復核施工通道上的荷載，以消防通道通車荷載為主要對比標準，已復核施工回頂階段按公路規范最大的超20級汽車荷載（55t），常規使用階段30t消防車荷載，塔吊均設置在塔樓北面，避免塔吊使用及拆除對示范區正面造成影響。

4.2.2 銷售相關策劃

樣板房為實體樣板房，位于3層，展示區占地面約積7000m2。售樓處建筑面積600m2。

4.2.3 施工管理策劃

（1）土方施工方案選擇。先打樁后開挖，其中一期開挖工程量7.6萬m3，計劃平均每日出土3000m3，設置4臺PC200/350挖機，50臺土方車外運施工。土方從里往外出土，后期根據工程進度需要增加機械設備以滿足現場工期要求。雨天安排場地內轉，當地渣土場資源較為充足，已考慮個別時期受環保管制要求或者交通高峰期影響。通過合理組織施工節奏，可實現72910m3土方平衡。

（2）支護施工方案選擇：①放坡支護。充分利用場地空間，能放坡的區域都較多的采用，安全性和經濟性較好。②垂直支護。因地下室邊線離紅線較近，錨索不宜出紅線暫不考慮樁錨形式。因場地巖層面較淺，重力式擋土墻或者SMW工法樁等支護形式，有效的嵌固深度達不到設計要求，故不考慮。因場地巖層面較淺，需要做垂直支護的區域，灌注樁樁長不長，經濟性可控。且紅線外為現有建筑物或擋墻，對位移控制較嚴格，灌注樁安全性較好。售樓部和園林展示區的基坑空間有限，部分區域需要做垂直支護，佛山市禪城區不允許用管樁做支護樁，故使用微型樁+鋼筋錨桿，經濟性和工期可控。綜上所述，垂直支護部分，可以使用灌注樁、微型樁+鋼筋錨桿，安全性和經濟性滿足要求。③不設置外部止水帷幕。因地塊整體地勢較高，且開挖后地庫所在范圍土層為黏土層為主，雖然地下水可見埋深為現狀以下3.3m左右，但橫向土層孔隙水滲透性弱，因此方案不設計外部止水帷幕，坑內降水方案以表層抽排水為主。同時對比詳勘報告，若雨季施工期間，觀測現場實際情況對支護方案進行調整與優化。

（3）基礎施工方案選擇。

①柱下內力。柱底標準組合最大軸力：33000~28000kN。

②基礎選型分析。按已有的地勘資料及上部結構受力特征，基礎需按深基礎考慮，建議可采用天然基礎筏板、預應力管樁或灌注樁。a.天然基礎筏板：天然基礎筏板，施工速度快，檢測簡單，選擇4-2強風化泥質粉砂巖作為持力層，地基承載力達到500kPa，滿足高層建筑的地基承載力要求。一期塔樓1座、2座、5座的基礎底板標高已到4-2強風化土層，可以采用。b.預應力管樁：采用500mm直徑AB型預應力管樁，選擇4-2強風化泥質粉砂巖作為持力層，單樁承載力取值建議1600kN，最終承載力取值建議以實際試樁結果為準。管樁工期短，但須考慮基巖巖面深度變化較大，場地土軟硬突變，易產生斷樁或短樁，樁長有保證時可以采用。二期塔樓6、7、8、10座、售樓部或沒有地下室的商鋪可以采用。c.灌注樁基礎：有效樁長短，管樁施工困難，建議采用灌注樁，選擇4-3中風化泥質粉砂巖作為樁端持力層，樁身直徑取800mm和1000mm，樁身混凝土等級C35，單樁承載力特征值取約4200kN和6200kN。采用鉆（沖）孔樁或旋挖樁樁基礎，施工費用較多，施工工期較長。二期塔樓1座、2座、3座、5座、9座、一期塔樓3座、三期塔樓1座、2座、3座可以采用。

③對比管樁承臺、管樁筏板的造價：鋼筋混凝土綜合單價按1500元/m3，800mm直徑灌注綜合單價1055元/m，樁長平均約22m計算。得出結論：因天然基礎筏板的造價明顯較低，只要基礎底標高達到強風化土層的塔樓可采用。建議一期1座、2座采用天然基礎筏板，一期3座采用灌注樁，售樓部采用管樁，一期5座采用天然基礎筏板。二期1座、2座、3座、5座、9座采用灌注樁基礎，二期6座、7座、8座、10座采用管樁基礎。三期采用灌注樁基礎。管樁可通過現場試樁確定其最終承載力，灌注樁可通過超前鉆確定其精確樁長。

4.2.4 主體施工策劃

本項目首次開盤推售2棟高層住宅，因開盤節點要求，工期緊張，開盤前地下室及主體結構同步搶工，不做流水。地庫需同步盡快出正負零，為展示區、加工場等創造條件。待地庫頂板較完整呈現后，緊接著進行一期剩余的2棟高層住宅主體結構施工。勞動力高峰期出現在地下室結構階段，共需要375人，其中鋼筋工100人、模板工100人、混凝土工30人、架子工30人、泥水工40人、水電工30人、其他配合工種35人。

本項目開發關鍵線路共兩條，分別為報建線路及工程線路。報建關鍵線路主要為施工證辦理，此線路的時間節點將極大影響工程施工進度及營銷推盤節奏。工程關鍵線路又分為4條，具體如下：①售樓部與前廣場，此線路對于開放時間影響巨大。②后廣場與樣板房，直接影響示范區整體。③首推貨量預售進度，鋁模達到22層需要凈工期過長，需要預留足夠時間取證。④項目關鍵工序穿插及流水組織主要為工程線路，基坑支護及工程樁基本同步進行，土方開挖，完成后主樓地庫先行，二次構造與砌體工程同步。在二次構造及砌體完成70%后，內外墻施工即啟動，分為室內濕作業及外立面兩條線交叉進行。

4.2.5 機電工程策劃

供電：市政兩路10kV電源由市政變電站引入一期；一期負一層設置一臺柴油發電機。

通信及有線電視：市政進線引入一期負一層電信機房。

給水：市政給水引自市政路現狀DN500給水管，引入管暫定為DN200；供低區生活用水等。

排水：雨、污水均就近排往規劃雨、污水管道；雨水近期臨時排入市政路D600雨水管及現狀950×900排洪渠。污水臨時排入市政路DN400污水排水管。

燃氣：由市政路現有中壓管引入地塊。

5 結語

通過以上工程策劃，對工程項目實施進行通盤考慮，合理編排計劃、妥善布置場地、制定流水、突出新技術新材料的應用、確定項目管理模式、重點工作安排等等，進行全過程推演，使項目部和其他職能人員明確項目工程的各階段和各工序，并在招標過程中對投標單位提出相應要求，與各施工單位達成共識，使工程施工順利進行。