房地產開發企業在破產預設下對購房人的權益保障策略

黃家偉

廣東凡立（東莞）律師事務所，廣東 東莞 523110

市場競爭環境日益激烈，而房地產企業也面臨著經營不善的問題，個別房地產企業在開展內部管理、進行相應的市場經濟活動時，由于多重因素的綜合影響，其也面臨著破產的情況。當房地產企業不可避免地走向破產之后，如何對于房地產企業面臨的各項工作進行統籌安排，對于破產之后的相關工作進行有效組織則是企業也應思考的問題。

房地產企業面臨破產時，通常存在著債權債務關系復雜，涉及利益群體龐大的特征，在對于該類具有較大社會影響的企業破產事件進行處置時如何保障每一個購房者的合法權益是其中各項工作關注的重點方向。

一、購房債權

在現實的市場經濟環境下，房地產企業也面臨著經營不善而導致的破產問題，而房地產企業由于與眾多的購房人存在著一系列的交易關系，當房地產企業面臨破產，購房債權人的合法權益如何保障則是必然要思考的問題。購房債權主要指的是在房地產企業開展銷售活動時，商品的買受人與房地產企業簽訂購房合同、支付購房款項之后，房地產企業卻面臨破產，無法繼續履行合同，無法對于房屋進行之后的建設、交付以及過戶登記等操作的落實。由于該種合同無法正常履行，商品買受人的權益受到了侵害。由企業破產情況而產生的買受人返還支付款項、利息違約金等債權請求權正是本文需要探究的企業破產中的購房債權保障問題。

對于購房債權進行分析，首先，可以發現其有著根本性、弱勢性、優先性的基本特征。根本性主要指的是購房債權的實現與否與買受人的日常生活有著直接的影響，房地產企業破產之后，商品買受人所承擔的巨額房價以及無法在所購買房屋順利開展日常生活的情況，既侵犯了買受人的合法權益，同時也影響了商品買受人的日常生活。因此購房債權有著根本性的特征，其與購房者的日常生活以及個人基本利益密切相關。

其次，購房債權也有著弱勢性的特征。房地產企業的其他債權人與企業商品的直接購買者之間存在著地位不平等的情況，房地產企業的一般買受人往往是獨立的個體，購買房產只是為了個人的生活而買房，買受人在商品買賣時涉及大量的資金投入，其市場活動的開展僅僅是單一的從日常生活水平改善的角度出發，因此作為一般的買受人，作為個體的購買者，其存在著抵御市場風險能力較差的問題，而當面臨企業破產時，該群體存在著法律知識薄弱、對于事件處置能力有限的問題。當一般買受人與其他債權人進行競爭，由于自身的劣勢在購房債權上也處于弱勢的地位。［1］

最后，購房債權有著優先性的特征，購房債權涉及購房者的合法權益，當房地產企業破產時買受人對于購房債權的保障也有著相關的規定。當買受人繳納了大部分款項之后，購房債權有著優先性的特征，其優先于其他的抵押權，也優先于其他的受償權。而在對于多種債權進行實現時，購房債權與工程價款對抗有著優先的特點。

結合購房債權的定義及其基本特點進行分析，可以發現在企業破產時對于購房債權的保障有著其必要性，買受人購房活動與日常生活秩序密切相關，是企業破產時要加以充分保障的特殊債權。［2］雖然一般買受人對于市場的分析、對于法律的知識都存在著較為薄弱的地方，但正是由于一般買受人作為弱勢群體其在企業破產行為中合法權益受到了侵犯，因此基于公平的角度，要重視一般買受人的購房債權，要充分保障企業合法權益。

房地產企業的破產并不單單只涉及企業自身的破產，房地產企業的破產與多個業主的日常生活秩序密切相關，與多個購買人的合法權益緊密相連。因此房地產企業的破產工作要考慮到按照流程有效地組織與處理，也要考慮到購房債權的特殊性，從其基本特征出發，從思想上意識到購房債權的保障意義，也分析現行購房債權保護中存在的問題，盡可能地通過法律法規的完善、工作方式的優化來保障購房債權。

二、購房債權完善建議

房地產企業的破產帶有一定的不可對抗性，而在市場規律的運作下，在房地產企業的內部經營活動中破產問題是時常出現的特殊情況，因此對于買受人購房債權的保障則成了房地產企業破產時所必然要面對的問題。由于購房債權存在特殊之處，對于購房債權保障措施的完善也要結合當前的實際情況進行措施的探究。

（一）明確買受人基本范圍

每一個房產的銷售都意味著買受人大量的資金投入，而購房的款項通常來源于買受人的辛苦勞動。在當前房價居高不下的社會大環境下，部分人窮盡全家幾代之力進行房產的購買，而當房產企業面臨破產困境時，購房者既面臨著美好生活憧憬的打破，同時也面臨著極大的經濟壓力。而房子作為某些買受人安身立命的根本，其在經歷這種毀滅性打擊時面臨著心理和生活上的巨大困難，因此在房產企業面臨難以為繼的破產困境時，要對于所涉及的買受人，進行基本的權益保障，通過對于購房債權的保障，從而使買受人可以借助相應的法律手段維持日常的生活保障。［3］

最高人民法院意識到了購房債權保障的重要意義，而當前所采取的法律措施，以司法解釋的形式對于購房債權的保障問題進行了闡述，明確了購房債權的優先性，也明確了房地產企業破產強制執行時要維護買受人權益的相關規定。但在落實環節，由于法律本身的滯后性，和整個市場經濟行為的復雜性，其仍然存在著無法對于購房債權進行完全保障的問題。［4］當前法律措施面臨著消費者措辭爭議的問題，購房債權的優先性，強調消費者的權益，而由于商品的買賣行為與日常的消費者行為之間存在著一定的差異，因此如何對于消費者進行界定影響了購房債權的保障落實。

對買受人范圍進行界定時，如果以消費者為方向，則存在著只單單以生活消費為界定，存在著面向對象范圍縮窄的問題，在該種定義下并非為生活需要，而買房者的購房權益難以得到障礙。在市場經濟行為下存在著以投資為目的和以經營為目的的買受人，而消費者與買受人之間存在著觀點沖突的問題也影響了購房債權的保障。因此房地產企業破產，購房債權的保障與完善要從買受人的基本范圍明確出發，為了更好地應對最高人民法院提出的司法解釋在落實環節存在矛盾沖突情況，可以通過對于買受人基本范圍進行明確界定的方式來更好地指導企業破產中購房債權的保障工作。［5］在具體的明確中可以對于消費者的概念進行進一步的界定，將買受人的基本范圍界定在與購房合同相關的市場經濟行為上，從而落實緩解保障每一位購房者的合法權益。

在現實的社會環境下存在著出于經營需要進行購房的情況，而在現行的法律實踐中，通常不認為該部分人具有優先權，影響了這一群體的合法權益。部分經營者需要房產來開展一系列的商業活動，而合同的無法履行也影響了其合法權益，因此法律在落實中要結合具體的情況，對消費者的日常生活進行判定，了解企業破產對于消費者日常生活所造成的巨大影響，從而根據不同的標準與條件，差異性地開展優先保護。

由于在保護中存在著法人以及非法人的組織，其購買商品房的目的并非安身立命，也并非日常生活，因此對于該部分買受人可以不落實優先，也可以不適用于優先保障的情況，尤其是對于短時間內頻繁辦理房產變更登記的“炒房”人，也要將其明確在適用范圍之外。通過該種對于買受人基本范圍的明確可以更好地指導司法實踐中所面臨的多樣化情況，可以更好地對于買受人的購房債權進行保障。

（二）綜合多種情況全面分析

在當前的現行法律法規以及司法解釋下，對于購房人債權的優先性，考慮的是債權人對于房屋款項的支付情況，購房債權的優先條件是買受人需要支付全部或大部分的房款。由于對于“大部分”這一說法的具體比例存在著不明確之處，在具體的市場行為下存在著購房人合法權益無法得到保障的情況。

不可否認的是，同一個房產項目，購房者的實力存在著較大的差距。在房地產企業的破產案件中，雖然購房者處于弱勢地位，但仍然存在著一部分購房者并不會因為房企破產而對其生活造成太大的影響。在房地產企業破產案件中，房地產企業現有的資金以及其整體的經營資產等要用于償還大量的債權，建設工程價款承包人、抵押登記的抵押人、持有借款合同的債權人等都是需要進行資金償還的利益主體，因此在企業面臨破產時如何對于多個利益主體進行權衡，在保障公平公正的前提下，更好地保障每一個群體的合法權益，都是在進行相關司法實踐時面臨的問題。

購房債權優先償還存在著實踐難度較大、優勢不夠突出的情況，也可能會由于企業的破產而導致購房人購房款項付諸東流的情況，因此從公平正義的角度出發、從人民生活的保障出發、從基本權益的維護出發，都應對于購房債權加以保障，也應了解到特殊群體在購房時所面臨的差異情況，結合實際的經濟實力、個人能力、生活發展等來進行購房債權的保障。［6］

付款比例較低的買受人由于其支付的款項較少，企業破產對其的影響也較低，而在司法實踐中通常傾向于將支付總房款的50%視為支付了大部分款項。在現實的條件下，支付了50%與49%的買受人面臨企業破產所帶來的損失差距并不大，而付款比例上的差距導致的購房債權保障上的差距又對于購房者的生活有著直接影響。

因此為了更好地保障購房債權、完善相關的法律，當前的購房債權優先要考慮到買受人的自身基本狀況，考慮到其擁有的商品房數量以及房地產企業破產對其日常生活的影響。當綜合分析購房者的狀況后，發現房地產企業破產情況對于日常生活存在著較大影響時則可以列為優先處理的部分，當發現房地產破產對于購房者日常生活造成影響較小時，則可以列入不予優先的范圍，從而保障現有資金的合理配置，保障購房者的日常生活順利開展。

（三）降低優先保護門檻

住房問題并不僅僅只涉及付出資金所購買的房屋這一商品，房屋背后承載的是家庭的期待，在破產案件中對于購房債權的保證，與民眾的日常生活、人們的個體利益密切相關。商品房買賣合同的糾紛背后是每一個家庭對于美好生活的期待，而隨著商品房買賣合同糾紛案件的不斷增多，人們的關注不斷增加，也有著更大的社會影響力，而如何在社會范圍內，對于買受人的購房債權進行保障，也要從社會公共利益的考量需求出發思考工作完善的辦法。［7］

優先保護對于購房債權保障完善有著重要的作用，該種優先性可以更好地保障購房者的合法權益。當前購房債權往往采用全部款項或大部分款項支付來設定優先，但從當前的市場經濟行為進行分析，大部分的購買者財力有限，往往只能支付一部分房款。

由于當前房價總額不斷增高，即使是比例較少的30%，仍然對于購房人是較大的經濟負擔，面對當前設定比例的購房債權優先而導致的大部分人無法享受優先保護的情況，可以采用標準降低的方式，通過適當降低付款比例，或者結合商品購買者自身情況進行比例設定來更好地對于企業破產中面臨的差異化的購買者情況進行處置。通過合法解釋、多重思考、自由裁量等方式，盡可能公平地對案件進行處置，優先保障由于企業破產而影響日常生活的群體。

三、結束語

在實際的市場環境下，對于購房者債權的保護存在著較大的困難。由于市場經濟行為的差異、各利益主體利益訴求的不同，該類案件的處置存在著一定的難度，由于現行的規定對于其中的細節未進行明確分析和詳細規范，在錯綜復雜的債務債權關系中合理地處置，有效地保障每一位購房者的合法權益也較為困難。面對踐行法律在落實時存在的障礙，法律既要考慮到當下的特殊市場交易行為，也要主動探究該種購房債權保障的措施。