房地產測量中房屋面積的測量工作分析

李 潔，郭 夢

(河南測繪職業學院遙感工程系 河南 鄭州 450000)

0 引 言

近幾年，我國房地產行業呈現出了快速發展的形勢，房屋價格也出現了較大漲幅。在房產交易過程中，房屋面積會對交易價格產生決定性影響，因此必須重視和加強房屋面積測量計算的準確性，嚴格按照相關規范、標準進行測量計算，確保測量規范、準確，包括對使用面積公攤面積、樓梯、陽臺、套內墻體等的精確測定。此外還要加強對測量數據的科學計算、分析，保證測量結果高度準確，實現對誤差的有效控制，進而為房產交易價格確定提供準確依據。同時，做好房地產測量工作也是保障項目各方合法權益，避免糾紛，維護良好房地產市場秩序的重要保障，不斷推動我國房地產行業健康、有序、穩定發展。

1 房地產房屋面積測量相關概述

房產房屋面積測量的重點在于對房屋空間面積、物理特性的測量計算，實現對房屋信息的準確掌握，進而能夠為房產管理、房產交易等提供數據依據。尤其是當前房地產行業的快速發展對于房屋面積測量準確性、測量效率等都有了更高要求，所以加強對房屋面積測量工作的分析、研究有著至關重要的現實意義。房屋面積和交易價格有著較為密切的關系，并且房產交易金額較為龐大以及涉及群眾切身利益，一旦產生差異極易引起糾紛，進而導致社會管理成本增加，也會使得企業公信力受損，因此不管是出于哪一方面考慮，加強對房屋面積測量工作分析都極為必要：①工程量計算是以準確的房屋面積測量為基礎，若是在房屋測量方面出現數據錯誤，會導致實際測算建筑工程量和具體情況存在出入，使得整體造價預算受到影響，則會導致工程量測算結果錯誤，進而影響工程款的結算，不但導致人力、物力、財力的浪費，而且還極易引發法律糾紛；②房屋價值計算是以準確的房屋面積測量為基礎，并且承擔著其中的技術責任。如果測量結果存在較大偏差，則極易導致法律糾紛，影響社會穩定。對此，必須對房產測量工作予以高度重視，加強對房屋面積測量的深入研究，科學運用測量方式與儀器設備，確保結果的效率與精準程度，保證數據的可靠與準確。

2 房地產測量中房屋面積的測量工作分析

2.1 測量要求

房屋面積的測量，要求工作人員必須按照房地產測量相關技術標準與規范要求進行標準化測量、規范化操作：①面積測量需以平方米作為測量、計算單位，每一處位置的測量都必須進行2次以上不同人員測量，在測量數據滿足限差的情況下對其進行平差處理，并保留數據到小數點后兩位，盡可能的確保測量準確；②應結合房屋面積測量實際及測量規范要求選擇合適的測量工具，并且相關設備的應用必須經過合格檢定，確保精度、使用等都充分滿足測量要求，避免出現較大測量誤差，確保測量結果高度準確。

2.2 測量范圍

房屋面積測量要求對測量范圍、部位等進行充分明確。我國現行相關規范中，規定了房屋面積測量計算需按照不同部分的對應標準進行測量計算，一般分為全部建筑面積測量、一半建筑面積測量、不納入建筑面積部分測量。對于層高大于2.2 m，并且具備穩定結構單層、技術層，應采用全部建筑面積測量標準進行測量。對于連接房屋無柱走廊、非封閉式陽臺的面積測量采用一半面積測量標準計算。對于層高在2.2 m以下的地下室、露天泳池等，則不包含在房屋面積測量范圍。

2.3 測量方法

(1)以圖紙為依據進行房屋面積測算。對于房屋面積超過100 m2時，進行實地測量工作量比較大，此時可采用施工圖測量的方式來提高測量效率。房屋施工階段的面積測量需嚴格以圖紙數據為依據測算房屋面積，若是實際測量數據和施工圖紙差異較大，應與設計、施工等相關單位及時溝通、修正?？⒐ず蠓课菝娣e測量可以完整的施工圖紙為依據進行測量工作。對于圖紙無特殊說明的房屋內拐角應視為直角進行計算。

(2)對房屋面積進行實地測量。通過實地測量能夠實現對房屋面積測量準確性進一步提升。面積小于100 m2的房屋面積測量，實地測量能夠在確保測量工作效率前提實現較高的測量精確性。對于100 m2以上房屋面積測量，應綜合對坐標解析與實地量距等方法的有效應用，以實現較高的測量精度與工作效率。

2.4 測量內容

2.4.1建筑面積測量

房屋建筑面積測量是房屋面積測量的重點，必須在嚴格按照房地產測量技術規范要求的前提下，根據房屋實際情況選擇合適測量方法。一般采用對房屋勒腳以上各層外圍，于水平方向形成的投影面積進行測量，并以此測量結果為依據對房屋實際面積進行計算。房屋面積測量時，層高在2.2 m以上的，結構穩定永久的房屋也應納入面積測量范圍。同時需要根據使用功能的差異分別計算套內面積與分攤面積。若是房屋建筑產權單一，則需分別測量各層房屋面積之后合計得到總面積。若是房屋為多產權建筑則應在測量套內面積前提下對公攤面積進行合理測算，進而得到房屋總面積。房屋面積測量包括了對房屋使用面積、套內樓梯、套內墻體面積的分別測量計算。在對套內樓梯進行測算時，需對室內墻面裝飾厚度進行準確測算。在對套內墻體面積進行測算時，需實現對房屋使用空間內、墻體承重、維護面積等的分別測量計算。在對套內分隔墻進行測算時，應計算其水平向上投影面積實現墻面面積計算。在對公攤面積進行計算時，需準確識別需要分攤的部分，其中通風道、內部煙囪等不屬于套內面積計算內容，應以樓梯自然層數等因素為依據測算分攤面積。

2.4.2 共用外墻面積測量

屋面積測量工作內容中，共用建筑、套間分隔墻、外墻是較為重要的內容，必須嚴格按照相關測量規范，以水平投影面積的一半作為房屋建筑面積進行計入測量。對于不規則結構不能準確測量外墻墻基、套內墻體的面積，可借助AutoCAD等專業軟件進行輔助計算，提高方面面積測量的準確性。

2.4.3 電梯、樓梯面積測量

對于高層建筑而言，電梯、樓梯是房屋面積測量中必須重視的測量部分，也屬于房屋面積的測量內容，應以一定比例測算分攤。對于高層建筑房屋面積測量需對結合不同樓層用戶電梯、樓梯實際使用程度、情況進行測量計算上的相應調整，以確保較為準確合理的房屋面積測算。一般來說，4樓以下用戶對于電梯的使用頻率較低，而4樓以上的用戶對于樓梯使用頻率較低。所以，必須結合自然層等相關因素對樓梯、電梯進行分攤測算，提高房屋面積測量計算的合理性。

2.4.4 陽臺面積測量

房屋陽臺面積測量需以陽臺結構外尺寸為依據進行面積計算，摒棄不能將套內共用墻體部分算進房屋面積的計算范圍。目前，我國房地產測量行業缺乏對封閉式陽臺統一的測量標準，所以進行陽臺面積測量時需結合實際選擇合適的測量計算方式方法。如果房屋陽臺已經得到了規劃部門的審批成為封閉陽臺，在進行房屋陽臺面積測算時，則需以陽臺全面積計入到房屋面積測量計算當中。而對于未封閉陽臺則應以全面積的一半納入計算范圍。若是未獲得規劃部門審批通過屬于開發商自行封閉的的陽臺，在測算面積時應以不封閉陽臺為標準進行面積測量計算。

2.4.5 權屬調查報告

對房屋面積測量完畢后，工作人員還需要仔細調查實際權屬情況，編制調查報告。因此在實際測量環節，不僅要對每項參數間的關系予以確定，同時還要能夠規范處理相關數據關系。就現階段看來，房屋權屬報告的內容具體包括幾方面：①共有面積權屬說明；②套內面積權屬說明；③房屋權屬調查結果確認表等。因此在進行房屋面積測量過程中，工作人員要深入分析和核算具體產權與面積，將調查報告的作用充分呈現出來。

3 房屋面積測量過程中需注意事項

(1)需根據具體建筑物的墻體來采用對應的測量方式。如若房屋外墻(含山墻)內側屬于公用建筑面積的情況下，此墻體不取板外墻，在測量公用建筑面積邊長情況下需要將其測量范圍延伸到墻體外側。如果內部屬于套內建筑面積，那么在確定其具體邊長情況下需要含括半墻厚度。如果其外墻屬于架空空間，則需要將此墻體視為外墻。對于公用建筑面積間的共墻，公用和套內建筑面積間的共墻以及分布建筑面積套內間的共墻，都要求采取墻中線作為界限來對公用建筑面積以及分戶套內建筑面積邊長來分別進行計算。

(2)測量內傾斜。如若某一單元房屋、墻體或是屋頂屬于內傾斜的斜面，同時分成層高度為2.2 m以下或2.2 m以上的情況下，則需要分別測量兩部分的邊長。

(3)測量房屋外墻過程中，要求工作人員能夠做好外墻裝飾貼面厚度以及其總長的記錄工作，同時要結合具體狀況來做好裝飾貼面厚度的實際測量工作。

(4)積極更新測量儀器設備，房屋面積測量數據的準確程度不但關系到了企業的聲譽，同時也對消費者的權益起到了較大影響，而要想確保測量數據的可靠與精準，一個重要途徑就是確保設備的穩定與準確。所以應當要做好測量儀器設備的維護與更新工作，積極采購現代化精密性儀器設備，確保其誤差始終處在可允許的范圍當中。

4 結 語

實現對房屋面積的規范、準確測量，對于確保房產交易公平，維護市場秩序而言有著至關重要的作用。所以，必須加強對房產測量中房屋面積計算的嚴格監督管理，嚴格按照相關測量技術規范與測量標準，因地制宜地采用合適的測量方式方法實現對房屋面積的準確計算，為保障交易雙方合法權益，推動我國房地產行業的穩定有序發展提供保障。