淺談房地產成本核算與成本控制措施

文/樊思思（杭州祥生宜遠房地產開發有限公司）

當前，隨著經濟和科技的飛速發展，整個房地產行業也實現了較快的發展。在我國市場經濟發展的進程中，房地產行業成為推動我國市場經濟發展的重要力量。但是在看到房地產飛速發展的背后，我們也必須對房地產發展帶來的影響進行深入、全面的解讀。通過科學合理進行房地產成本的核算，有針對性地進行房地產發展成本的控制，能夠推動房地產行業的健康發展，促使其能夠為推動我國市場經濟發展提供切實的支撐。對于房地產行業的發展來說，重視成本核算和成本控制，可以確保在發展的過程中，始終有良好的控制效果。

一、房屋建設及開發成本核算

在房地產建設的過程中，科學合理進行房屋建設以及開發成本的核算，對保障房地產的運行有積極作用。在房地產建設的過程中，科學合理進行相應成本的規劃與核算，對保障房地產運作效益，更好實現成本的科學合理規劃，保障項目運營效益有不可替代的作用。在房地產建設和開發成本的具體核算上，相應的內容包括：

（一）土地、土建、設備

在房地產施工建設的過程中，土地、土建和設備是目前在房地產建設過程中，主要的成本產出階段。在這個階段的成本支出，是房地產建設過程中整體成本支出的80%以上。其中，最高支出成本的就是土地。在進行成本核算的過程中，對于土地成本的界定來說，就工程項目建設是否有較高的可行性，在進行界定上，一般是基于土地成本的高低來實現相應界定。

在進行相應項目是否可行上，一般可以通過土地費用來進行相應的評估。企業在經營上，尤其是房地產企業，其核心目的就是實現經濟效益的創造。所以在進行評估的過程中，針對項目是否可以達成預期收益，以及其是否能夠滿足經濟指標需求，可以通過土地費用成本的評估來實現。

（二）施工相關配套指標支出

所謂施工相關配套指標支出，一般指的是在具體的項目施工建設上，對于施工環節予以輔助支撐的成本支出部分。在這部分的支出上，常見的支出諸如在施工過程中涉及的煤氣、水、電和人工等。這些材料雖然并非直接施工環節的成本輸出，但是在施工過程中，這些環節都扮演了十分關鍵的角色。而且對于施工企業而言，其在施工工作開展上，過程中雖然企業也繳納了保證金作為基礎保證，但是從現狀來說，顯然企業在具體的施工工作落地上，很難真正保證保證金的收回。所以在這種情況下，會導致企業施工相關配套指標支出有較高的支出難度和支出壓力。

二、房屋建筑開發成本核算

對于房屋建筑的開發成本核算來說，在具體的核算上，雖然當前核算方式日益完善，但是從整體的核算表現來說，依然還存在較多的問題和不足。在進行房屋建筑開發的過程中，確保始終有科學的開發成本核算，能夠促使房屋建筑施工企業在具體的施工工作開展上，始終關注房屋建筑的全面、科學開發，保障開發效益，盡可能提升項目開發的綜合效益。為此，在當前房屋建筑開發成本的核算上，科學核算十分關鍵。

（一）間接費用核算

企業在發展過程中，其投入到房地產建筑行業的間接費用包含了施工管理費用、財務費用、銷售費用等。在進行具體的費用核算上，若是基于現有的房地產建筑開發企業當前會計制度規定來說，若是基于既有的制度來進行相應會計核算，那么在進行相應的費用計算上，這部分費用一般被看作是期間費用，會將其納入當期損益范疇。但是在進行具體的會計核算上，若是將上述費用看作是期間費用，則必然和當前會計的配比性原則之間存在一定背離。由于這個因素的存在，也會誘發虛假財務現象發生。所以在進行會計核算上，對于間接費用的核算而言，若是核算的對策失誤，難以對當前房地產企業全面運行的情況做出科學的評估。

（二）項目竣工決算

在進行房屋建筑開發的過程中，其進行成本核算的最終目的在于確保通過具體的核算，能夠對當前房屋建筑開發的整體成本以及完成建設后房地產可銷售面積的開發成本進行具體的核算。通過雙向成本可以就工程開發過程中產生的成本進行全面、準確地核算。通過科學核算能夠促使開發商對房屋建筑的收益有清晰、全面的認知。

結合目前房地產建筑企業的現狀來說，其在工程結算上，更多是對施工結束后的決算有較高的關注度，但是對整個項目的決算關注度不足。這是因為對于決算而言，工程決算往往會直接和后期施工人員薪酬的發放之間有較為緊密的關聯，而且這部分薪資無法拖欠，但是需要注意的是，工程決算并非意味著所有項目工程的徹底結束。這是源于，就當前住房環境來說，住宅僅僅是一方面的內容，為確保房屋建設有更為出色的品質保障，也會增加部分配套措施。若是這部分設施難以完成，意味著本期工程難以徹底完成決算。而且在項目的具體施工建設上，配套設施建設不及時也必然會導致前期收取的保證金難以如期退還。

三、房地產成本控制

在房地產企業建設的過程中，房地產企業如何科學合理進行成本的控制，對保障房地產企業的開發效益有不可替代的作用。在當前房地產企業的開發過程中，重視房地產開發成本的科學核算與控制有積極價值。房地產企業在日常生產運營的過程中，要尤其關注成本的核算和控制。

（一）開發前期成本控制

對于房地產企業而言，在進行房地產開發工作踐行上，重視成本的科學合理控制十分關鍵且必要。在進行房地產項目成本的控制上，要將其在整個建筑工程的全環節進行科學的落實。但是從某種意義上來說，對于房地產企業而言，其在項目開發過程中，從前期初步設計階段，其可能會對整個項目工程造價產生較大的影響，影響占比在65%左右。而且在前期設計過程中，是否有科學完善的施工圖紙設計，往往會對整個工程項目的造價產生非常關鍵的影響。通常來說，這種影響持續的范圍一般是25%-35%左右。為此，房地產企業在前期的開發成本控制實現上，一般會對施工圖紙有較高的關注度，在進行前期施工圖紙規劃的過程中，開發商往往會對房屋建筑施工圖紙有較高的關注度，在進行圖紙審核上，一般會同時要求多名工程師來對圖紙進行全面、細致審核，確保圖紙審核的效果。這是因為在房地產建筑工程項目施工的過程中，一旦完成施工圖紙的確定，則要求所有參與項目的施工者在項目的施工建設上，要嚴格按照完成審核的施工圖紙科學規劃、合理的施工。在進行項目施工過程中，不能隨意進行施工圖紙內容的變更。所以在房地產企業的建筑施工中，施工圖紙往往會對項目的工程造價產生較為顯著的影響。另外其還會對房屋建筑工程施工質量產生較為關鍵的影響。綜合上述分析，在房地產建筑施工企業的工程造價核算和控制上，施工圖紙往往會對工程造價產生較為顯著的影響。而且前期的施工圖紙往往也會對房屋建筑工程項目的施工品質產生非常突出的影響。而且在前期施工圖紙規劃上，施工技術高低也必然會對工程造價產生較為關鍵的影響。在前期施工規劃的踐行上，相較于其他的環節而言，施工技術對工程造價的影響僅占5%-10%的比例。

通過上面的數據分析和評估可知，在工程造價實現上，很多關鍵的環節都是在施工設計階段。所以要想確保工程造價效果，相關部門必須進行科學規劃，并由該部門詳細完成施工設計環節的具體規劃，做好施工圖設計環節的全面落地。在具體的踐行上，可以結合具體的施工情況，制定全面細致的施工設計方案。完成施工設計方案制定后，將完成制定的施工方案以及施工圖紙交付到專門的部門，對施工設計圖紙進行全面的審核和評估，基于此確保在施工踐行上，始終有出色的施工結構形式，有嚴格的施工標準設計，并能夠嚴格按照標準要求進行項目施工材料的科學篩選。最后在制定項目的設計方案時，也要充分立足具體的實際出發，充分考慮實際施工表現，對施工過程中可能遇到困難綜合評估，盡可能確保項目施工的順暢，降低突發性問題給整個工程項目造價帶來的影響。通過科學合理的房地產建筑工程造價，能夠確保在施工成本核算和控制上，始終有較好的依據和保障。

（二）開發中期的成本控制

對于房屋建筑工程項目而言，其在施工過程中，會有非常大的施工材料消耗，而且不同施工材料也會有較大的價格懸殊。為此在進行施工過程中，在進行施工材料成本價格、品質等的界定上，一般是結合項目總成本預期，以及產品的市場價格，綜合評估后實現成本價格的界定。就當前來說，很多房地產商在進行施工材料的篩選上，一般會對在施工過程中有關鍵作用的材料采取直接供給方式，通過這種方式可以確保房地產商在房屋建筑施工過程中能夠有更低的材料成本消耗。而且基于這種方式，也能夠確保建筑工程品質。

另外，在房屋建筑工程項目施工過程中，對于施工成本的核算以及控制而言，另外一個關鍵就是監理單位的監督工作。通過監理單位的作用發揮，能夠充分確保在其監督作用的影響下，能夠隨時進行施工情況的全面把控，并明確在施工過程中是否有和成本預算之間相關的環節。

通過監理機構的監理作用發揮，確保所有的施工成本都能夠始終被控制在合理區間。對于房屋建筑工程項目的施工建設來說，一旦過程中變革施工方法，就必須要嚴格落實好簽證的審批工作。在具體的審批工作執行上，可以結合相應要求完成項目工期進度表的制定，針對不同施工單位進行獨立的審核，確保施工成本得到科學、合理的控制。

（三）開發后期的成本控制

在房地產企業的項目后期，重視成本的核算和控制也十分關鍵。事實上，對于房地產施工企業而言，其在構建基礎設施之前，在進行項目具體施工單位的界定上，一般可以基于招標方式實現對施工單位的界定。對于施工單位的先后順序確定來說，一般是基于房建工程施工的具體順序實現對應順序界定。

對于公共基礎設施的構建而言，在構建前，就要充分把握目標客戶具體消費需求，在進行基礎配套設施的規劃上，對于具體的配套基礎設施的檔次界定，一般是基于項目具體的施工標準，以及市場的具體需求完成相應內容的界定。在過程中，還要對周邊對應基礎配套設施安置情況進行對應的評估和分析。在進行基礎配套設施的規劃和安置上，要避免構造有雷同的情況發生。

（四）成本控制措施

在房地產企業施工的過程中，為了出色地進行成本的控制，其中最關鍵的一點是要科學合理降低施工材料的成本耗費。在進行施工的過程中，要科學合理進行材料損耗的控制，并嚴格進行施工損耗的把控。在進行施工材料的具體發放上，一般是采取限額發料，基于理論用量和合理損耗結合的方式，進行相應的成本控制。在進行成本控制上，對于科學合理進行施工成本控制的情況，在進行節約結算時要給予一定的獎勵。若是在具體的材料用量上，超出了預期的施工材料耗費預算，那么此時施工作業隊在進行主要施工材料的使用上就需要做好優化調整工作。若是有超出，那么此時由施工作業隊獨立從施工作業隊結算金額中進行超出材料的扣除，基于此確保在進行材料使用上，有更高的合理性，盡可能降低在材料使用過程中浪費的情況。

四、總結

總之，當前我國房地產行業有了較為出色的市場發展。可以說，我國房地產行業的飛速發展和當前我國國民生活品質改善以及社會經濟發展之間有較為緊密的關系。所以在當前對于居民在房屋建筑需求方面的評估，不再是簡單對居住空間的追逐，而是更重視生活品質的出色改善，確保在房屋建設上，能夠有更為出色的性價比。當前來看，居民的消費行為越來越理智，因此房地產行業推動成本核算更加科學，提升成本控制能力，推動房屋建筑的服務能力更加優化，必將推動房地產行業更為科學健康的發展。